プラウド世田谷代田　予定価格と間取り　建物内モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウド世田谷代田です！

［物件概要］

売主：野村不動産　フージャースコーポレーション
施工：埼玉建興
価格：未定
専有面積：62.41㎡～120.07㎡
総戸数：49戸
規模：3階建て
交通：小田急小田原線「梅ヶ丘」駅徒歩9分　小田急小田原線「世田谷代田」駅徒歩10分　東急世田谷線「若林」駅徒歩11分
所在地：東京都世田谷区代田三丁目
竣工：2021年4月竣工済

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド世田谷代田公式HP

小田急線の梅ヶ丘駅徒歩9分、同線世田谷代田駅徒歩10分、環七を渡る必要のない梅ヶ丘駅のほうが歩きやすいですが世田谷線の若林駅含めて3駅2路線利用可能です。小田急線と世田谷線の間ということで下北沢と三軒茶屋が好きな方にもちょうどよい立地と言えるでしょう。

第一種低層住居専用地域に位置しており、梅ヶ丘駅からの道のりも住宅街経由ですから「世田谷らしい」立地と言って違和感ないでしょう。そして、世田谷らしい立地ながらも駅まで遠くないということで「ザ・世田谷が好きだけど共働きだし駅からは離れたくない…」という方にはかなりハマってくるでしょう。梅ヶ丘駅との間はフラットではないものの気になるほどの勾配はありません。

梅ヶ丘駅は高架化、世田谷代田駅は地下化されており小田急線の各駅停車の駅ではありますが駅が奇麗ですし、駅前には買い物施設もありますからそこまで世田谷に詳しくない方でもとっつきやすいでしょう。(一概には言えませんが駅距離ある住宅街で買い物が不便であったりすると広域検討の方がとっつきにくくなりがち)

詰め込み感はありますがロの字型とすることで中庭を設け、中庭を中心とした動線とすることで総戸数以上に敷地のゆとりを感じやすいです。(そもそもエリア内では土地も広いほうです)

中庭は植栽豊かというわけではないのですがシンボルツリーがありますし、ダークグレーの鉄骨階段とガラススクリーンが良い味付けとなったマンションのウリとなる空間です。一低層ならではの空を感じられる中庭周りはメーターボックス等も木目調シートとしていますし、階段手摺にもライトを埋め込むなどなにかがあるわけではない(中庭で遊ぶという感じではない)のですが静かに空を感じられる空間に心癒されました。

ロの字型ではありますが共用廊下はガラス手摺ですし、ロの字型がゆえに外部から見えないというプライバシー性も確保されます。共用廊下からも中庭を望める素敵な外廊下であることはたしかですが内廊下派には残念でしたね。ただ、内廊下派でも心揺さぶられる外廊下であることはたしかです。低層×ロの字型は土地が広くないと難しいですし、これを非低層でやっても下のほうは暗くなっちゃいますからね。

エントランス周りは扉を奥まらせることで自然と中庭に視線を導くものとなっていますし、メールコーナー周りも木目調やガラスの壁面とするなど細かい部分でもデザインに凝ってくれています。エントランスホールとラウンジは狭めですが中庭へ続く導線の窓が豊かですし、夜になれば中庭もライトアップされるなど日中と夜で違った印象を楽しむことができます。

南・東・西の三面接道(西は少しだけ)となっており、接道面は植栽を豊かなものとしていますし、バルコニー手摺と最上階の庇はガラスとルーバーを使い分けており、ルーバー庇の一部は突き出させるなどデザイン性豊かです。2戸毎にでこぼこするデザインのため周辺の戸建てと調和しています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［グリーンコート　西向き］

W6rタイプ　3LDK　85.87㎡

画像出典：プラウド世田谷代田公式HP

3階　11990万円台　坪単価461万円

W5タイプ　3LDK　71.23㎡
1階　8590万円　坪単価398万円
2階　8590万円　坪単価398万円
3階　9290万円　坪単価431万円

［ブライトコート　南向き］

※1階は○○tタイプ

S1タイプ　3LDK　80.05㎡

画像出典：プラウド世田谷代田公式HP

1階　10790万円台　坪単価445万円
2階　11890万円台　坪単価491万円
3階　12390万円台　坪単価511万円

S2タイプ　2LDK＋S　74.80㎡

画像出典：プラウド世田谷代田公式HP

1階　9090万円台　坪単価401万円
2階　9590万円台　坪単価423万円
3階　9990万円台　坪単価441万円

S3タイプ　3LDK　71.13㎡
1階　8890万円台　坪単価413万円
2階　9360万円台　坪単価435万円
3階　9660万円台　坪単価449万円

S8タイプ　3LDK　90.15㎡

画像出典：プラウド世田谷代田公式HP

1階　11990万円台　坪単価439万円
2階　12990万円台　坪単価476万円
3階　13490万円台　坪単価494万円

［ゲートコート　東向き］

E1タイプ　3LDK　71.23㎡
2階　9090万円台　坪単価421万円
3階　9390万円台　坪単価435万円

E3タイプ　3LDK　81.02㎡

画像出典：プラウド世田谷代田公式HP

1階　9990万円台　坪単価407万円(E3tタイプ)
2階　11190万円台　坪単価456万円

E4rタイプ　3LDK　120.07㎡
3階　16990万円台　坪単価467万円

［エアリーコート　北向き］

NS1タイプ　2LDK　75.00㎡

画像出典：プラウド世田谷代田公式HP

2階　8790万円台　坪単価387万円

NS3rタイプ　2LDK　65.80㎡

画像出典：プラウド世田谷代田公式HP

3階　8690万円台　坪単価436万円

NS2タイプ　3LDK　103.24㎡

画像出典：プラウド世田谷代田公式HP

2階　12990万円台　坪単価415万円
3階　13990万円台　坪単価448万円

平均坪単価は約440万円です。

敷地北側の南向き住戸に関しては中庭ビューとなるのですが離隔が取れないため2階はガラススクリーンで囲っています。(完全に囲われているわけではないです)ただ、北側の洋室にもバルコニーが付きますから全体的に窓面豊かとなっています。

3LDKはすべて70㎡超えと今の時代にしては頑張っています。田の字も多めですが玄関部分は引っ込めていますし、リビング窓も2枚＋FIX(幅は短いですが少しでも窓が増えるのはありがたい)としているのは良いですね。

南側の月極駐車場は将来的にどうなるかわからないものの同じく一低層＆接道ありですからそこまで気にしなくても良いかと思います。(何かしらは建つであろうと思って買えばOK)

1階の一部住戸玄関前にはルーバー内トランクルームが設けられます。(室内に明かりを取り込むために外から置いているものが見えます)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、フルオープンキッチン、キッチン・洗面天板フィオレストーン、お掃除浴槽(プレミアムは浴室グレードが高くなるがお掃除機能はなくなる)、ミストサウナ、廊下・洗面・トイレ床タイル、リビングダイニング・寝室ダウンライト、可動式ルーバー面格子、玄関前カメラ付きインターホンなど充実しています。

プレミアムはタイルが600角となるなどスペック高くなりますが1億を大きく超えますからリビングと寝室くらいは天カセだと嬉しかったでしょうか。

構造は二重床・二重天井のミライフル、基本天井高は1階が2670mm、他が2520mm～2550mmです。サッシ高は2200mmと高く、南向き1階のテラスはウッドデッキとなっています。

内水含めてハザードマップで色は付かないですし、直接基礎＆耐震等級2となります。

周辺相場を確認しましょう！

・世田谷代田ヒルズ　1996年築　代田3　梅ヶ丘駅徒歩8分(世田谷代田駅徒歩7分)　新築時の坪単価約345万円　現在の坪単価約240万円

・パークハイム世田谷代田　2000年築　代田3　梅ヶ丘駅徒歩10分(世田谷代田駅徒歩10分)　新築時の坪単価約275万円　現在の坪単価約250万円

・シティハウス世田谷代田　2006年築　代田3　梅ヶ丘駅徒歩8分(世田谷代田駅徒歩6分)　新築時の坪単価約380万円　現在の坪単価約335万円

上記相場からプラウド世田谷代田の将来価値を予想すると

S3タイプ　3LDK　71.13㎡　3階　9600万円台(新築時)　→　8370万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外で無理くり機械式駐車場を置いた感じですから車所有者からすれば「この価格出してこれか…」とはなるかと。

機械式12台、平置き3台(建物下)で設置率約30％、出入口にはリングシャッターが付いています。

駐輪場は屋内で設置率約136％、バイク置場は建物下で4台です。

管理費は㎡単価月額約314円、戸数なりに軽くはないですがディスポーザーありですし、植栽も豊か(中庭のシンボルツリーと外周部)ですから納得しやすいでしょう。

維持費一例・・・71.23㎡　管理費(月額)22370円　修繕積立金(月額)9470円

【住むレーション】

［小田急線］

梅ヶ丘　8:00発
世田谷代田　8:01着
下北沢　8:02着
東北沢　8:04着
代々木上原　8:06着
代々木八幡　8:08着
参宮橋　8:11着
南新宿　8:12着
新宿　8:15着

［小田急線→千代田線］

梅ヶ丘　8:07発
世田谷代田　8:08着
下北沢　8:09着
東北沢　8:11着
代々木上原　8:13着
代々木公園　8:16着
明治神宮前　8:18着
表参道　8:20着
乃木坂　8:23着
赤坂　8:25着
国会議事堂前　8:27着
霞ヶ関　8:29着
日比谷　8:31着
二重橋前　8:33着
大手町　8:35着

［世田谷線］

若林　8:01発
西太子堂　8:03着
三軒茶屋　8:05着

日常の買い物は梅ヶ丘駅周辺はもちろん信濃屋食品館(ワイン館)も近いですからお酒好きにも嬉しいのではないでしょうか。

私立派も多いでしょうけども通学校は山崎小学校で徒歩6分、世田谷中学校で徒歩5分です。羽根木公園や若林公園など公園も多いエリアですから子育てファミリーには魅力に感じやすいでしょう。世田谷区役所(2027年新庁舎完成予定)も近いですから行政手続きも便利ですね。

【総評】

とてもバランスが良いですね！売れる出物です！

世田谷×一低層で環七を超えない(梅ヶ丘駅から)＆近くないで静かな住環境でありながらも駅徒歩10分圏内、日常の買い物も駅前へ出れば選択肢豊富であるなど大きな弱点がありません。

世田谷代田・梅ヶ丘であれば小田急線のもっと東側(代々木上原前後)の賃貸にお住まいの方でもイメージ的にも価格的にもとっつきやすい(環七を超えますが環八の壁よりかは)ですから世田谷民以外の需要も多くあるでしょうね～。それゆえ動きは早そうです。

気に入ったら迷わず買うべき出物です。長く住む前提の方も多いでしょうから中古での流通も多くなるとは考えにくく、タイミングよく住宅購入検討時期に好みのエリアでこれだけ良い出物に出会えたなら迷う必要はないでしょう。

動画もご覧ください！

■プラウド世田谷代田　現地周辺レポート