今回ご紹介するのはバウス世田谷上町です!

[物件概要]第一期販売概要

販売戸数:13戸

売主:日本土地建物
施工:風越建設
価格:4998万円~8898万円
専有面積:48.65㎡~84.22㎡
総戸数:38戸
規模:5階建て
交通:東急世田谷線「上町」駅徒歩5分 東急田園都市線「桜新町」駅徒歩16分
所在地:東京都世田谷区世田谷2丁目
竣工:2019年3月11日

駐車場:10台(機械式駐車場:9台、平置き(身障者用):1台) 25000円~28000円(月額)
駐輪場:平置式2台・2段式スライドラック56台:58台 100円~300円(月額)
バイク置場:1台 4000円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典:バウス世田谷上町公式HP

最寄り駅は世田谷線の上町駅。徒歩3分であったオーベルに比べると少し駅から離れますが駅徒歩5分であれば駅近の部類となるでしょう。世田谷線は2両編成かつ運行本数も多く、徒歩2分の場所には渋谷方面のバス停(本数はめちゃ多いです)、自転車でサクッと桜新町へ・・・と交通利便性についてはけして悪いものではありません。

オーベルが完成販売でサクッと完売できたこともあってかバウスも完成販売となっています。

駅からの道のりは完全フラットな道のりではありませんが気になるほどではなく、駅徒歩5分ですから駅前のオオゼキ(美登利寿司のテイクアウトあり!)で買い物をしても容易に帰宅できる距離感です。物件の目の前には世田谷二丁目ふれあい公園がありますから南西方面の住戸は低層階でも空が近くなります。計画道路(補助第128号線、山下駅付近までは2020年度完成予定)が近くにあるため完成すれば交通量は増えますが歩道も整備されますからそこまで悪い影響はないでしょう。

バウスブランドはどの物件を見ても外観、ランドスケープをしっかり造りこんでいると感じますが今回もかっこいいですね~。設計はIAO竹田設計です。接道はエントランス面の一面だけですが横に伸びるアルミ製の庇、建物の中心には透かし積みレンガ、小規模にしては豊かな植栽計画など力が入っています。個人的に一番感動したのは機械式駐車場の後ろ側です。一般的には機械式駐車場の後ろ側に力を入れることはないのですがあえて石材壁を設けることで通行人の目を引くものとしているのです。

小規模マンションですからエントランスホール自体は狭めですがエントランスホールの横にラウンジ(目線に坪庭がくるように少し低い位置にあります)がありますから規模感の割にはエレベーターホールまでの導線が素敵なものとなっています。また、1階のエントランスホールからエレベーターホールまでの導線を工夫したものとしているため1階住戸の目の前を通る必要がないのです。物件によってはエントランスホールからエレベーターホールまでの導線で他人の住戸玄関前を通らなければなりませんがお互いに気持ち良いものではないですよね。1階住戸に住まう人からしても2階以上の方が玄関前を通らないため共用廊下側のお部屋も静かなものとなりやすいでしょう。

ラウンジは周辺にあるおしゃれなカフェをイメージしたものとなっていますがあえて坪庭が目線にくるように低い位置にありますからおしゃれなカフェ風でありながらも落ち着いたものとなっています。

共用廊下は外廊下ですがエレベーターは住戸食い込み型ではなく独立しており、エレベーター前にも住戸を設けていませんから全体的に愛を感じるものとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:バウス世田谷上町公式HP

Cタイプ 3LDK 72.61㎡ 管理費(月額)17100円 修繕積立金(月額)8720円

画像出典:バウス世田谷上町公式HP

2階 6998万円 坪単価318万円

Dタイプ 3LDK 74.65㎡ 管理費(月額)17600円 修繕積立金(月額)8960円

画像出典:バウス世田谷上町公式HP

1階 6998万円 坪単価309万円

Eタイプ 4LDK 80.06㎡ 管理費(月額)18900円 修繕積立金(月額)9610円

画像出典:バウス世田谷上町公式HP

1階 7498万円 坪単価309万円
2階 7598万円 坪単価313万円
4階 7898万円 坪単価326万円

F-2タイプ 3LDK 68.60㎡ 管理費(月額)16200円 修繕積立金(月額)8240円

画像出典:バウス世田谷上町公式HP

2階 6598万円 坪単価318万円

Gタイプ 2LDK+S 67.61㎡ 管理費(月額)15900円 修繕積立金(月額)8120円

画像出典:バウス世田谷上町公式HP

2階 6498万円 坪単価317万円
3階 6598万円 坪単価322万円

Hタイプ 3LDK 67.45㎡ 管理費(月額)15900円 修繕積立金(月額)8100円

画像出典:バウス世田谷上町公式HP

2階 6398万円 坪単価313万円
4階 6598万円 坪単価323万円

Iタイプ 3LDK 65.53㎡ 管理費(月額)15400円 修繕積立金(月額)7870円

画像出典:バウス世田谷上町公式HP

2階 5998万円 坪単価302万円

Nタイプ 2LDK 55.07㎡ 管理費(月額)13000円 修繕積立金(月額)6610円

画像出典:バウス世田谷上町公式HP

4階 5698万円 坪単価342万円

Oタイプ 4LDK 84.22㎡ 管理費(月額)19800円 修繕積立金(月額)10110円
5階 8898万円 坪単価349万円

Pタイプ 1LDK 46.77㎡ 管理費(月額)11000円 修繕積立金(月額)5620円

画像出典:バウス世田谷上町公式HP

5階 4998万円 坪単価353万円

Qタイプ 2LDK 61.85㎡ 管理費(月額)14600円 修繕積立金(月額)7430円

画像出典:バウス世田谷上町公式HP

5階 6598万円 坪単価352万円

平均坪単価は約320万円です。2017年築(販売は2018年)のオーベルが坪単価約305万円でしたから実質値上がってはいるもののオーベル世田谷上町では採用されなかったディスポーザーもありますし、キッチン天板も標準で御影石ですから設備仕様の差などを考慮すれば違和感ない価格設定となります。外観デザインはオーベルも素敵なものでしたから見た目での差(好みはあるでしょうけどもどちらも外観にコストをかけたマンションであることはたしかです)はありません。

ディスポーザー、食洗機、ローシルエットトイレ・手洗いカウンター、リビング横のスライドドアはハイタイプ、可動式ルーバー面格子、二重床・二重天井など単価なりのものとなっています。

マンションマニアが大好きな逆梁工法を採用しているため窓面が上部まできており隣戸境はコンクリートです。角住戸でなくともバルコニーを削って窓面を大きなFIX窓(バルコニー側に向かってL字になっているのがより素晴らしい!)としているため室内から見ても外から見ても高級感があります。バルコニー面が狭くなってしまう代わりに室内に干すクリーンを標準で設置してくれています。

総戸数38戸でディスポーザーがある割に管理費は抑えめです。販売代理で東京建物が入っていますが管理も東京建物アメニティサポートとなります。

周辺相場を確認しましょう!

・ジェイパーク世田谷上町 1999年築 世田谷2 新築時の坪単価約245万円 直近売り出し事例なし

・ルイシャトレ世田谷グランディア 2002年築 世田谷1 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約235万円

・エクセレントシティ世田谷上町 2011年築 世田谷1 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約310万円

・オーベル世田谷上町 2017年築 世田谷1 新築時の坪単価約305万円 直近売り出し事例なし

上記相場からバウス世田谷上町の将来価値を予想すると

Eタイプ 4LDK 80.06㎡ 4階 7898万円 → 7280万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地周辺動画①(建設地)
建設地周辺動画②(建設地から上町駅まで)

徒歩分数はほとんど変わりませんが桜小学校の北側を通るルートもあり、そちらのほうが交通量は少ないため静かです。

【住むレーション】

[世田谷線]

上町 8:00発
世田谷 8:01着
松陰神社前 8:03着
若林 8:05着
西太子堂 8:08着
三軒茶屋 8:10着

上町 8:02発
宮の坂 8:04着
山下 8:06着
松原 8:09着
下高井戸 8:12着

[田園都市線→半蔵門線]

桜新町 8:11発
駒沢大学 8:14着
三軒茶屋 8:16着
池尻大橋 8:20着
渋谷 8:24着
表参道 8:26着
青山一丁目 8:29着
永田町 8:32着
半蔵門 8:34着
九段下 8:37着
神保町 8:39着
大手町 8:42着

桜新町 8:06発
用賀 8:08着
二子玉川 8:10着
溝の口 8:13着
鷺沼 8:18着
たまプラーザ 8:20着

[下高井戸駅から京王線]

下高井戸 8:19発
明大前 8:21着
代田橋 8:23着
笹塚 8:25着
新宿 8:31着

[東急バス]

桜小学校 8:02発
渋谷駅 8:34着

渋谷行きのバスは三軒茶屋駅を経由しますから田園都市線利用の場合にはバスのほうが容易ではあります。私が乗車した際は三軒茶屋駅まで10分ほどで到着しました。

通学校の桜小学は2011年に建て替えた綺麗な建物となっています。桜小学まで徒歩3分、桜木中学校まで徒歩7分と学校も近くなっています。

上町駅 東急世田谷線発着シーン

【総評】

実物を確認できますからその目で確認していただきたいのですがリビングの大きなFIX窓はなかなか見ごたえがあります。映画のスクリーンのような開放感です。

単価設定には歪みがありますね。公園側のDタイプやEタイプの単価がお安く見えてしまいます。選べる内はDタイプ、EタイプにしておいたほうがTMD(坪単価満足度)に期待ができるでしょう。

世田谷アドレスと言えど坪単価320万円ほどとなればお安くはないですが全体的に造りこまれたマンションですから満足度は高いでしょう。繰り返しになりますがDタイプとEタイプは条件良い割に単価が歪んでいますから狙い目と言えるでしょう。

ただし、駐車場設置率が約26%と少なめ(相談を受けていても世田谷エリアは車持ちが多い印象です)ですから敷地内で確保できるかは要確認です。

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