バウス世田谷上町 価格と間取り モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはバウス世田谷上町です！

［物件概要］第一期販売概要

販売戸数：13戸

売主：日本土地建物
施工：風越建設
価格：4998万円～8898万円
専有面積：48.65㎡～84.22㎡
総戸数：38戸
規模：5階建て
交通：東急世田谷線「上町」駅徒歩5分　東急田園都市線「桜新町」駅徒歩16分
所在地：東京都世田谷区世田谷2丁目
竣工：2019年3月11日

駐車場：10台（機械式駐車場：9台、平置き（身障者用）：1台）　25000円～28000円（月額）
駐輪場：平置式2台・2段式スライドラック56台：58台　100円～300円（月額）
バイク置場：1台　4000円（月額）

地図はこちらです↓

画像出典：バウス世田谷上町公式HP

最寄り駅は世田谷線の上町駅。徒歩3分であったオーベルに比べると少し駅から離れますが駅徒歩5分であれば駅近の部類となるでしょう。世田谷線は2両編成かつ運行本数も多く、徒歩2分の場所には渋谷方面のバス停(本数はめちゃ多いです)、自転車でサクッと桜新町へ・・・と交通利便性についてはけして悪いものではありません。

オーベルが完成販売でサクッと完売できたこともあってかバウスも完成販売となっています。

駅からの道のりは完全フラットな道のりではありませんが気になるほどではなく、駅徒歩5分ですから駅前のオオゼキ(美登利寿司のテイクアウトあり！)で買い物をしても容易に帰宅できる距離感です。物件の目の前には世田谷二丁目ふれあい公園がありますから南西方面の住戸は低層階でも空が近くなります。計画道路(補助第128号線、山下駅付近までは2020年度完成予定)が近くにあるため完成すれば交通量は増えますが歩道も整備されますからそこまで悪い影響はないでしょう。

バウスブランドはどの物件を見ても外観、ランドスケープをしっかり造りこんでいると感じますが今回もかっこいいですね～。設計はIAO竹田設計です。接道はエントランス面の一面だけですが横に伸びるアルミ製の庇、建物の中心には透かし積みレンガ、小規模にしては豊かな植栽計画など力が入っています。個人的に一番感動したのは機械式駐車場の後ろ側です。一般的には機械式駐車場の後ろ側に力を入れることはないのですがあえて石材壁を設けることで通行人の目を引くものとしているのです。

小規模マンションですからエントランスホール自体は狭めですがエントランスホールの横にラウンジ(目線に坪庭がくるように少し低い位置にあります)がありますから規模感の割にはエレベーターホールまでの導線が素敵なものとなっています。また、1階のエントランスホールからエレベーターホールまでの導線を工夫したものとしているため1階住戸の目の前を通る必要がないのです。物件によってはエントランスホールからエレベーターホールまでの導線で他人の住戸玄関前を通らなければなりませんがお互いに気持ち良いものではないですよね。1階住戸に住まう人からしても2階以上の方が玄関前を通らないため共用廊下側のお部屋も静かなものとなりやすいでしょう。

ラウンジは周辺にあるおしゃれなカフェをイメージしたものとなっていますがあえて坪庭が目線にくるように低い位置にありますからおしゃれなカフェ風でありながらも落ち着いたものとなっています。

共用廊下は外廊下ですがエレベーターは住戸食い込み型ではなく独立しており、エレベーター前にも住戸を設けていませんから全体的に愛を感じるものとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：バウス世田谷上町公式HP

Cタイプ　3LDK　72.61㎡　管理費(月額)17100円　修繕積立金(月額)8720円

画像出典：バウス世田谷上町公式HP

2階　6998万円　坪単価318万円

Dタイプ　3LDK　74.65㎡　管理費(月額)17600円　修繕積立金(月額)8960円

画像出典：バウス世田谷上町公式HP

1階　6998万円　坪単価309万円

Eタイプ　4LDK　80.06㎡　管理費(月額)18900円　修繕積立金(月額)9610円

画像出典：バウス世田谷上町公式HP

1階　7498万円　坪単価309万円
2階　7598万円　坪単価313万円
4階　7898万円　坪単価326万円

F-2タイプ　3LDK　68.60㎡　管理費(月額)16200円　修繕積立金(月額)8240円

画像出典：バウス世田谷上町公式HP

2階　6598万円　坪単価318万円

Gタイプ　2LDK＋S　67.61㎡　管理費(月額)15900円　修繕積立金(月額)8120円

画像出典：バウス世田谷上町公式HP

2階　6498万円　坪単価317万円
3階　6598万円　坪単価322万円

Hタイプ　3LDK　67.45㎡　管理費(月額)15900円　修繕積立金(月額)8100円

画像出典：バウス世田谷上町公式HP

2階　6398万円　坪単価313万円
4階　6598万円　坪単価323万円

Iタイプ　3LDK　65.53㎡　管理費(月額)15400円　修繕積立金(月額)7870円

画像出典：バウス世田谷上町公式HP

2階　5998万円　坪単価302万円

Nタイプ　2LDK　55.07㎡　管理費(月額)13000円　修繕積立金(月額)6610円

画像出典：バウス世田谷上町公式HP

4階　5698万円　坪単価342万円

Oタイプ　4LDK　84.22㎡　管理費(月額)19800円　修繕積立金(月額)10110円
5階　8898万円　坪単価349万円

Pタイプ　1LDK　46.77㎡　管理費(月額)11000円　修繕積立金(月額)5620円

画像出典：バウス世田谷上町公式HP

5階　4998万円　坪単価353万円

Qタイプ　2LDK　61.85㎡　管理費(月額)14600円　修繕積立金(月額)7430円

画像出典：バウス世田谷上町公式HP

5階　6598万円　坪単価352万円

平均坪単価は約320万円です。2017年築(販売は2018年)のオーベルが坪単価約305万円でしたから実質値上がってはいるもののオーベル世田谷上町では採用されなかったディスポーザーもありますし、キッチン天板も標準で御影石ですから設備仕様の差などを考慮すれば違和感ない価格設定となります。外観デザインはオーベルも素敵なものでしたから見た目での差(好みはあるでしょうけどもどちらも外観にコストをかけたマンションであることはたしかです)はありません。

ディスポーザー、食洗機、ローシルエットトイレ・手洗いカウンター、リビング横のスライドドアはハイタイプ、可動式ルーバー面格子、二重床・二重天井など単価なりのものとなっています。

マンションマニアが大好きな逆梁工法を採用しているため窓面が上部まできており隣戸境はコンクリートです。角住戸でなくともバルコニーを削って窓面を大きなFIX窓(バルコニー側に向かってL字になっているのがより素晴らしい！)としているため室内から見ても外から見ても高級感があります。バルコニー面が狭くなってしまう代わりに室内に干すクリーンを標準で設置してくれています。

総戸数38戸でディスポーザーがある割に管理費は抑えめです。販売代理で東京建物が入っていますが管理も東京建物アメニティサポートとなります。

周辺相場を確認しましょう！

・ジェイパーク世田谷上町　1999年築　世田谷2　新築時の坪単価約245万円　直近売り出し事例なし

・ルイシャトレ世田谷グランディア　2002年築　世田谷1　新築時の坪単価約255万円　現在の坪単価約235万円

・エクセレントシティ世田谷上町　2011年築　世田谷1　新築時の坪単価約265万円　現在の坪単価約310万円

・オーベル世田谷上町　2017年築　世田谷1　新築時の坪単価約305万円　直近売り出し事例なし

上記相場からバウス世田谷上町の将来価値を予想すると

Eタイプ　4LDK　80.06㎡　4階　7898万円　→　7280万円（築10年時）

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。