今回ご紹介するのはローレルコート赤羽です!

[物件概要]

売主:近鉄不動産
デザイン監修:南條設計室
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:53.86㎡~72.44㎡
総戸数:81戸
規模:8階建て
交通:JR各線「赤羽」駅徒歩8分 JR京浜東北線「東十条」駅徒歩13分
所在地:東京都北区赤羽南二丁目
竣工:2021年1月下旬

駐車場:24台(平置き23台+身障者用平置き1台)(EV車対応1台分)
駐輪場:134台(二段ラック式114台、傾斜ラック式20台)
バイク置場:4台

地図はこちらです↓

画像出典:ローレルコート赤羽公式HP

赤羽駅南口から徒歩8分、大日本印刷赤羽工場の跡地一部となります。

まず大日本印刷赤羽工場跡地の開発についてです。

A敷地、B敷地、C敷地とわかれますが今回の建設地はA敷地となります。

画像出典:グーグルアースに著者加筆

A敷地・・・ローレルコート赤羽

A敷地 建設地

A敷地 建築看板

B敷地・・・共同住宅、寄宿舎(賃貸住宅)

B敷地 建設地

B敷地 建築看板

C敷地・・・創価学会 城北池田記念講堂

C敷地 建設地

C敷地 建築看板

大日本印刷の跡地ではありませんがZ部分の三恵インドアスポーツは共同住宅、老人ホームとなります。住宅部分はおそらく三井系列の賃貸マンションとなるはずです。

三恵インドアスポーツ跡地 建設地

三恵インドアスポーツ跡地 建築看板

大日本印刷赤羽工場跡地は土地が三分割されているとはいえ赤羽駅にほど近い割には広い土地でしたから開発に期待していた方も多かったかと思いますがなんだかモヤっとした開発になってしまいましたね。。。

それでもすべてが分譲マンションにならず、一番狭い土地のみが分譲マンションとなれば希少性あることはたしかです。

成立高校通りに面していますが線路から見て3ブロック目ですから工場跡地の中では電車の走行音が聞こえにくいポジションではあります。四面接道となっていますが南面は車は通れません。

土地形状は綺麗でほとんどの住戸が南東向きとなります。現状南面に背の高い建物はなく採光に期待できる住戸が多いです。おおよそ4階から抜けてきますが日当たりに関しては接道&セットバックしますから3階以下でも陰にはならないでしょう。

外観デザインに関してはマリオンを多用することで高級感を出していますし、エントランスアプローチからエントランスホールまでの壁面デザインを統一、植栽も豊かにしており全体的に力が入っています。エントランスホール自体はこじんまりとしていますがその先にラウンジ(机があるためちょっとした仕事や勉強にも利用できます)があるため一体的となり広く感じるでしょう。隔て板がトールタイプでないのは残念でした。

1階のエレベーター前には坪庭を設けていますから非大規模らしい効率良い動線ながらも分譲マンションらしい豪華さもしっかりと考えられています。

敷地形状の綺麗さ、赤羽エリアとしては広めの土地であることを活かして北側の駐車場部分にもゆとりがあります。

駐車場は設置率約29%、すべて平置きとなっています。これはいいですね~。しかも先着順で確保することができます。素晴らしい販売方法です!!

駐輪場もコンパクトにまとめられているのは良いのですが設置率約165%はちょいと少ないような。。。2LDKもあるとはいえ赤羽って自転車利用する方多いのですよね。駅までは歩くにしても買い物いくときに自転車利用するとけっこう便利なんですよね。スーパーマーケットも多いので安い商品を求めてはしごするのも面白いエリア!(ここを買う人はそんな安売り品求めて自転車で走り回らないということかな、笑)

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南南東向き]

Aタイプ 3LDK 72.44㎡ 管理費(月額)13000円 修繕積立金(月額)7250円

画像出典:ローレルコート赤羽公式HP

2階 7700万円台 坪単価351万円
5階 8100万円台 坪単価369万円

Bタイプ 3LDK 67.18㎡ 管理費(月額)12100円 修繕積立金(月額)6720円

画像出典:ローレルコート赤羽公式HP

2階 6400万円台 坪単価314万円
5階 6900万円台 坪単価339万円

Eタイプ 3LDK 57.75㎡ 管理費(月額)10400円 修繕積立金(月額)5780円
2階 6000万円台 坪単価343万円
5階 6300万円台 坪単価360万円

Gタイプ 3LDK 65.43㎡ 管理費(月額)11800円 修繕積立金(月額)6550円
2階 6300万円台 坪単価318万円
5階 6800万円台 坪単価343万円

Hタイプ 2LDK 57.53㎡ 管理費(月額)10300円 修繕積立金(月額)5760円
2階 5900万円台 坪単価339万円
5階 6300万円台 坪単価362万円

Jタイプ 3LDK 70.68㎡ 管理費(月額)12700円 修繕積立金(月額)7070円
5階 7900万円台 坪単価369万円

[東北東向き]

Kタイプ 2LDK 53.86㎡ 管理費(月額)9700円 修繕積立金(月額)5390円
2階 5900万円台 坪単価362万円

平均坪単価は約350万円です。

なかなかな高単価ですね。もう1割くらいお安いかと思っていました。

ただ高いなりに素晴らしいマンションですよ。先に述べた外観や平置き駐車場だけではなく設備や構造面も頑張っています。

ちょくちょく聞くようにはなってきましたがZEH-M(oriented)を取得しています。天井断熱(通常はサッシ周りだけのことが多い)、アルミ樹脂複合サッシ、LOW-E複層ガラス、高効率型エアコン(リビング)、リビング・キッチン・リビング隣の洋室に床暖房、1階はエネファームなどなどエネルギー消費を抑えることができます。

ディスポーザー、食洗機、オープンキッチン、タンクレストイレ&手洗いカウンター、浴室ワイドミラー、廊下床タイル、主寝室調光式ダウンライト、玄関前カメラ付きインターホンなど赤羽エリアではこれでもかというくらいの充実具合です。

構造面も内蔵梁としているため角住戸など一部を除いて下がりがほとんどありません。キッチン部分も隅の部分を除けばフラットで、それを活かすべくオープンキッチンとなっていますから開放感が素晴らしいものとなっています。天井高は2400mmですし、サッシ高はいたって一般的なのですがスライドウォールドアもハイタイプ、共用廊下側もアウトフレームとなっています。

周辺相場を確認しましょう!

・プラウド赤羽 2008年築 赤羽南2 赤羽駅徒歩7分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約240万円

プラウドシティ赤羽 2011年築 赤羽2 赤羽駅徒歩4分 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約330万円

・ザ・パークハウス赤羽ウエストウイング 2012年築 赤羽南1 赤羽駅徒歩4分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約280万円

・ザ・パークハウス赤羽イーストウイング 2012年築 赤羽南1 赤羽駅徒歩4分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約295万円

・プラウド赤羽ディアージュ 2014年築 東十条6 赤羽駅徒歩10分 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約275万円

上記相場からローレルコート赤羽の将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 67.18㎡ 5階 6900万円台(新築時) → 5900万円(築10年時)

となります。

駐車場が平置きで月額25000円ですから管理組合としては月間約60万円の収入があります。これは駐車場を借りていない人にも割り勘されるため戸あたり7400円ほど恩恵があります。平置きですから修繕費用もほとんどかからず、車所有者にとっては平置きで便利!車非利用者にとっては車所有者のおかげで管理費安くなる!とすべての方がwin-winとなります。

参考記事 → コロナ問題を機にマイカー派が増えるかも?マンションの駐車場は使っても使わなくても気にしなきゃダメ!

歩道橋から建設地を望む

【住むレーション】

[京浜東北線]

赤羽 8:00発
東十条 8:03着
王子 8:06着
上中里 8:08着
田端 8:11着
西日暮里 8:13着
日暮里 8:15着
鶯谷 8:17着
上野 8:19着
御徒町 8:21着
秋葉原 8:23着
神田 8:25着
東京 8:28着
有楽町 8:30着
新橋 8:32着
浜松町 8:35着
田町 8:37着
高輪ゲートウェイ 8:39着
品川 8:41着

[上野東京ライン]

赤羽 8:04発
尾久 8:09着
上野 8:16着
東京 8:23着
新橋 8:27着
品川 8:32着

赤羽 8:01発
浦和 8:09着
さいたま新都心 8:13着
大宮 8:16着

[湘南新宿ライン]

赤羽 8:01発
池袋 8:12着
新宿 8:18着
渋谷 8:24着
恵比寿 8:26着
大崎 8:31着

[埼京線]

赤羽 8:01発
十条 8:04着
板橋 8:07着
池袋 8:10着
新宿 8:17着
渋谷 8:22着
恵比寿 8:24着
大崎 8:28着

赤羽駅自体はいつも混雑していますが複数路線利用できるためJR全体が止まらない限りは迂回が容易です。一部京浜東北線の始発や終着となる東十条駅へも徒歩13分となります。

現在は目の前の稲田小学校が通学校ですが統廃合で令和6年に開校の(仮称)北区立都の北学園(みやこのきた)に通うことができます。都の北学園は神谷小学校や神谷中学校の敷地を活用するためローレルコート赤羽からも徒歩6分ほどと近いですね。

日常の買い物施設としては駅との導線上だとまいばすかエキナカ(総菜など充実しています!!)ですが少し迂回すればアミカがあります。あとは休日に赤羽駅周辺へ行けばイトーヨーカドー、西友、ダイエー、商店街などなど充実しています。むかーし(私が生まれるより前の1982年)からあるイオン赤羽北本通り店(忠実屋→DISPA(ディスパ)→Dマート→ダイエー→イオン)は2020年5月31日に閉店、土地所有者の理研コランダムが建て替えて再度イオンとなるようですから数年後が楽しみですね!!

【総評】

「価格は高いです!でも良いものを造りました!住まう方の満足度には自信があります!」

そういう新築マンションです。

価格が高いのに周りの既存マンションに負けている「新築」ということが最大のウリの新築マンションってけっこうあるんですよ。もちろんニーズがあるから造っているわけで悪だとは思いませんがせっかく高いお金を出すなら良いものを買いたいじゃないですか。

ローレルコート赤羽に関しては価格が高いことはたしかです。中古にシフトすれば赤羽駅№1マンションのプラウドシティ赤羽にだって手が届きます。それでも規模ではプラウドシティには勝てないけど細かい部分のこだわりなどあきらかな違いを出してきていますから「中古でええやん」にはなりません。中古より高いですが中古に負けない、もしくはそれ以上のものの良さなのですから高いなりの価値があります。

赤羽駅徒歩10分ほどで2500㎡を超える大きめな土地にできる分譲マンションは久しぶりです。たっぷり地元需要が溜まっています。そのため欲しいという方はやまほどいるでしょう。その方たちがモデルルームを見学すると90%の確率で「このマンション欲しい!!」となるでしょう。15万円、20万円などそれなりの賃料を払うくらいなら買ってしまいたいと思うのは普通で、そんな中の久しぶりの供給、立地も良い!しかもかっこよくて設備仕様も充実しているわけですから尚更。ただし、90%の確率で「価格たけー。もんげー。」となることもたしかでしょう。

私から言えることは

「価格は高いです。でもとてもとてもいいマンションです。」

動画もご覧ください!

※動画内 A敷地とC敷地を逆転して語ってしまっています。

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

前回の記事→ローレルコート赤羽(予想)?! 現地を見てきました! (仮称)北区赤羽南二丁目計画

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