パークナード津田沼　価格と間取り　小規模ゆえの谷津小学区

今回ご紹介するのはパークナード津田沼です！

［物件概要］先着順販売概要

売主：パナソニックホームズ　三信住建
設計：三輪設計
施工：イチケン
価格：3948万円～9298万円
専有面積：38.40㎡～81.94㎡
総戸数：55戸
規模：6階建て

交通：
JR総武線快速・総武緩行線「津田沼」駅徒歩7分
新京成線「新津田沼」駅徒歩11分
新京成線・京成本線・京成千葉線「京成津田沼」駅徒歩11分

所在地：千葉県習志野市谷津1丁目
竣工予定：2024年10月中旬
引き渡し予定：2024年12月中旬

駐車場：24台（平置2台、機械式22台）月額15000円～22000円
駐輪場： 112台（サイクルポート：13台、2段ラック式：上段35台、下段スライドラック：52台、サイクルスペース：6区画12台）月額100円～1300円
バイク置場：4台　月額1800円

管理費（月額）7400円～15400円
修繕積立金（月額）2700円～5700円

地図はこちらです↓

画像出典：パークナード津田沼公式HP

津田沼駅の南口側、津田沼ザ・タワーのすぐ南側、津田沼中央総合病院のすぐ北側となります。駅との行き来はまろにえ通りを超える必要がないですし容易にモリシア付近を経由できるなど駅徒歩7分ではありますが便利な道のりです。ただ、まろにえ通り経由の場合、建設地南側の道がちょこちょこと車が通る割に歩道が激狭なため総合病院側を歩くのが現実的になってしまうのが惜しいところです。

用途地域としては駅前の商業系から住居系へ切り替わってすぐではあるのですが接道の交通量や総合病院が目の前にあることから奏の杜のほうが落ち着いた住環境であると感じる方がほとんどでしょう。

そのモリシア一帯は今後10年弱かけて再開発されることになり駅前広場デッキも今以上に綺麗になりますし、地上50階建て総戸数1000戸ほどのタワーマンションも建設される予定であるなど『今も便利だけど10年後はもっと便利になる』という将来の楽しみも大きな街です。(再開発工事中は店舗閉鎖などもあるかとは思います)

だいぶ先ですがその50階建てのタワーマンションも気になるところですが津田沼ザ・タワーが坪単価350万円ほどで動いているので坪単価400万円強にはなるのかな？と思いますが販売されるのも早くて5年後くらいでしょうからその時のマーケット次第ではありますね。もしもそのタワーマンションを狙いたいということであれば今すぐに津田沼ザ・タワーを購入してしまうのが無難な選択と言えるでしょう。

津田沼駅直結のプラウドタワー津田沼（予想）楽しみですね～！

10年弱かかるため価格予想は難しいですが津田沼ザタワーが坪350万円(新築時265)ほどで動いているため坪400万円強でしょうか。

狙うのであれば津田沼ザタワーでポジションセットするのが良さそうですね！https://t.co/XdvwvVptg3 pic.twitter.com/8hjUogC9HL

— マンションマニア (@mansionmania) December 5, 2023

パルコA館跡地を三井不動産レジデンシャルが取得していますがそちらもマンションとなるでしょうか。

津田沼パルコ跡地

パークタワー津田沼？！ pic.twitter.com/w8F641T2cY

— マンションマニア (@mansionmania) October 19, 2023

日常の買い物は津田沼ですからかなりのかなりのかなり便利です。

角上魚類やイオンフードスタイルが入るモリシアが徒歩5分、奏の杜のベルクフォルテが徒歩5分、フードウェイが入るロハル津田沼が徒歩6分、反対口にはイトーヨーカドーやイオンモール、パルコB館跡地のViit(ビート)にはベイシアも入っているなどとにかく選択肢が充実しすぎています。自転車や路線バスでサクッとららぽーと東京ベイや海浜幕張方面とも行き来できるなど少し足を延ばしただけでより大きな商業施設もあるため通勤先が都内であったとしても休日は都内へ出ることなく楽しむことができます。

通学校は谷津小学校で徒歩10分、第一中学校で徒歩11分です。谷津南小学区のマンションと比べるとだいぶ学校が近いためこの点を理由に選ばれる方も少なくはないでしょう。病院が目の前となれば救急車の音問題はありますが病児保育がすぐそこという点も子育てファミリーからすればとっつきやすいポイントの一つとなるでしょう。

千葉湾岸側と異なり標高が高くハザードマップでも色がつかないため水害面を気にされる方にも合ってきます。

建設地は元々パナソニック系の社宅があった場所だけあり整った土地形状で西側と南側の二面接道、主開口部は南西向きをボリュームゾーンとして南東向きの設定もあるL字配棟です。

南西向きの東寄りは接道を挟んで病院の建物、西寄りは立体駐車場があるため西寄りの上層階を除けば眺望の抜け感には期待ができないのですが採光面はしっかりと得ることができます。南東向きはまろにえ通り沿いの建物は現状背が低いです。いずれにしても眺望の抜け感優先であれば津田沼ザ・タワー、ザ・パークハウス津田沼奏の杜やザ・レジデンス津田沼奏の杜を買えば良いわけで今作は眺望の抜け感にこだわらない大規模マンションが苦手な方に合ってくる物件となります。

エントランスアプローチは南側となるため歩道が狭い側からの出入りとなります。アプローチが短いのは残念ですがソファと大型デスクがあるエントランスホールは天井部円形デザインで素敵な空間となっていますね。そちらを経由してのエレベーターという動線となるため気持ちが良さそうです。

ただ、総戸数55戸ですから致し方ないですが1階に食配ステーションが設けらる程度で特別な共用施設はありません。

外観デザインはガラス手摺の色を使い分けるだけでなくエントランスホール周りを重厚感ある濃いめのデザインにしているのがかっこいいですね。隔て板もスラブtoスラブのためチープに見えません。ただ、角住戸の妻側窓面が限定的であるなど全体的にはシンプルな印象は受けます。個人的にはパークホームズ津田沼奏の杜のように角住戸がダイレクトウィンドウのほうが分譲マンションらしさが際立つため好みです。

価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：パークナード津田沼公式HP

Bgタイプ　3LDK　67.88㎡

画像出典：パークナード津田沼公式HP

1階　6898万円　坪単価335万円

C1タイプ　3LDK　70.14㎡

画像出典：パークナード津田沼公式HP

5階　7398万円　坪単価348万円

Dgタイプ　2LDK　60㎡

画像出典：パークナード津田沼公式HP

1階　5998万円　坪単価330万円

Fタイプ　3LDK　71.23㎡

画像出典：パークナード津田沼公式HP

5階　7498万円　坪単価348万円

G1タイプ　1LDK　38.4㎡
5階　4298万円　坪単価370万円

G2gタイプ　1LDK　38.4㎡

画像出典：パークナード津田沼公式HP

1階　3948万円　坪単価339万円

Hタイプ　2LDK　61.5㎡

画像出典：パークナード津田沼公式HP

2階　5798万円　坪単価311万円

Irタイプ　3LDK　80.11㎡

画像出典：パークナード津田沼公式HP

6階　9298万円　坪単価383万円

平均坪単価は約345万円です。

バウス、パークホームズと比べても急激な跳ねですからお高く感じますよね…津田沼ザ・タワーの高層階が購入できてしまいます…でも今の津田沼の中古の枯渇具合と谷津小学区であることからするとむしろお安いとも言えるでしょう。総戸数55戸となれば谷津小学区というだけでも完売できてしまいますから。(ファミリータイプだけに絞るともっと少ない戸数)

間取りは田の字が主でリビングin洗面も多かったりはするものの両面アウトフレームは嬉しいですね～！

南西向き1階住戸のテラスにはサイクルスペースがあり接道側から直接出入りが可能です。

設備仕様としてはディスポーザーがありません…平均坪単価350万円しますし周りの分譲マンションの多くがディスポーザーありですからここは気になりますね。もちろん総戸数55戸ですから致し方ないと言えばそうなのですが…ただ、食洗機(もちろんパナソニック製)、キッチン天板フィオレストーン、浴室フラットラインLED照明、トイレ手洗い器＆アラウーノ、玄関前カメラ付インターホン、可動式ルーバー面格子などディスポーザーがない以外はしっかりとしたものになっています。

天井埋込型ナノイー発生機「エアイー」が設置されるのはパナソニック系物件らしくて面白いですね！

今どき系でいきますと各戸玄関前に戸別の宅配ボックス(上部防災倉庫)が設置されます。居住者はテブラキーで開錠、配送業者さんはワンタイムパスワードで開錠できるため使い勝手も良いでしょう。

構造は二重床(床スラブ厚ボイドスラブで約250mm)・二重天井、基本天井高は2500mm(一部2600mm)です。

周辺相場を確認しましょう！

■ザ・パークハウス津田沼奏の杜
2013年築　奏の杜2　津田沼駅徒歩7分
新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約305万円

■パークホームズ津田沼奏の杜
2013年築　谷津1　津田沼駅徒歩8分
新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約290万円

■津田沼ザ・タワー
2020年築　谷津1　津田沼駅徒歩4分
新築時の坪単価約265万円
現在の坪単価約350万円

動き一例　約56㎡
新築時4400万円台
中古時6300万円台

■バウス津田沼
2021年築　谷津1　津田沼駅徒歩7分
新築時の坪単価約260万円
直近売り出し事例なし

■パークホームズ津田沼
2022年築　津田沼2　津田沼駅徒歩7分
新築時の坪単価約280万円
直近売り出し事例なし

上記相場からパークナード津田沼が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

C1タイプ　3LDK　70.14㎡　5階　7398万円　→　6380万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

乗り物系の出入りは西側からで屋外の駐車場は平置き2台を除いて機械式、設置率は約43％です。

駐輪場も屋外でサイクルポートとラック式混在、1世帯2台ほどの設置率となります。(1LDK住戸もある)

管理費は㎡単価月額約190円、ディスポーザーなしの外廊下で特別な共用施設もないなりに抑えられていますね。とはいえ比べること自体が酷ですが24時間有人管理で共用施設も充実しているザ・パークハウス津田沼奏の杜と比べてしまうとコストパフォーマンスは悪いですね。

エレベーターは1基ですが1階住戸を除くと46戸ですからゆとりがあります。低めの階数にお住まいであれば階段を使う方もいるでしょうから尚更です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ザ・パークハウス津田沼奏の杜　総戸数721戸　管理費㎡単価月額約169円　24時間有人管理　ディスポーザー

・パークホームズ津田沼奏の杜　総戸数48戸　管理費㎡単価月額約224円

・津田沼ザ・タワー　総戸数759戸　管理費㎡単価月額約272円　24時間有人管理　ディスポーザー　各階ごみ置場

建設地

【住むレーション】

［総武快速線］

津田沼　7:51発（始発）
船橋　7:55着
市川　8:02着
新小岩　8:07着
錦糸町　8:13着
馬喰町　8:17着
新日本橋　8:19着
東京　8:21着
新橋　8:26着
品川　8:31着

津田沼　5:31発
稲毛　5:38着
千葉　5:42着
都賀　5:50着
四街道　5:53着
物井　5:58着
佐倉　6:02着
酒々井　6:08着
成田　6:15着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　6:28着
成田空港（成田第1ターミナル）　6:30着

［総武緩行線（東西線直通）］

津田沼　7:52発（始発）
東船橋　7:55着
船橋　7:57着
西船橋　8:03着
原木中山　8:06着
妙典　8:09着
行徳　8:12着
南行徳　8:14着
浦安　8:16着
葛西　8:19着
西葛西　8:21着
南砂町　8:25着
東陽町　8:28着
木場　8:31着
門前仲町　8:33着
茅場町　8:37着
日本橋　8:39着
大手町　8:41着

［新京成線］

新津田沼　8:03発
前原　8:05着
薬園台　8:07着
習志野　8:08着
北習志野　8:09着
高根木戸　8:11着
高根公団　8:12着
滝不動　8:14着
三咲　8:15着
二和向台　8:17着
鎌ヶ谷大仏　8:18着
初富　8:21着
新鎌ヶ谷　8:23着
北初富　8:24着
くぬぎ山　8:27着
元山　8:29着
五香　8:31着
常盤平　8:33着
八柱　8:36着
みのり台　8:38着
松戸新田　8:39着
上本郷　8:41着
松戸　8:44着

［京成線］

京成津田沼　7:51発
京成船橋　7:56着
京成八幡　8:03着
京成高砂　8:11着
青砥　8:16着
押上　8:24着
本所吾妻橋　8:26着
浅草　8:28着
蔵前　8:30着
浅草橋　8:32着
東日本橋　8:33着
人形町　8:36着
日本橋　8:38着
宝町　8:40着
東銀座　8:41着
新橋　8:44着
大門　8:46着
三田　8:49着
泉岳寺　8:51着

京成津田沼　6:47発
京成大久保　6:51着
実籾　6:53着
八千代台　6:55着
京成大和田　6:59着
勝田台　7:01着
志津　7:03着
ユーカリが丘　7:04着
京成臼井　7:07着
京成佐倉　7:12着
大佐倉　7:15着
京成酒々井　7:17着
宗吾参道　7:19着
公津の杜　7:21着
京成成田　7:25着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　7:32着
成田空港（成田第1ターミナル）　7:34着

［空港リムジンバス］

JR津田沼駅　4:30発
京成津田沼駅　4:40発
羽田空港第2ターミナル　5:25着
羽田空港第1ターミナル　5:30着
羽田空港第3ターミナル　5:40着

［路線バス］

津田沼駅　9:40発
ららぽーとTOKYO-BAY　9:55着

総武線は津田沼止まりも少なくないですから運行本数も充実、始発設定もあります。千葉駅に住んでいた際の仕事帰りに次来る電車が津田沼行きだとげんなりしていたのが懐かしい思ひ出です。ただ、千葉駅のほうが特急電車が充実していたり朝ラッシュ時間帯を除けば始発も多かったりと便利な面もありました。総武快速線は停車駅も少なくスピード感がありグリーン車もあるなど都心距離はあれど快適(京葉線と比べてしまうと混んではいます)な路線です。

津田沼駅の北側は道が狭いところが多いですが南側でまろにえ通りもすぐのため高速道路へのアクセスも良くマイカー派にも便利なほうでしょう。

【総評】

大規模マンションが多い中で総戸数55戸、それでいて大規模マンションよりも価格がお高いとなれば『新築にこだわらないのであれば周辺の大規模マンションのほうが手堅い買い物』にはなってきがちですが希少な新築マンションですし、大規模マンションが苦手という方もいますからそのような方にはしっかりと評価されることでしょう。

リセールバリューを優先するのであればそりゃ津田沼ザ・タワーのほうが手堅いためそ優先順位次第ですね。

周りと比べると劣る部分があるのに価格が高いという点は少々とっつきにくさはあるのですが谷津小学校が通学校というわかりやすすぎるストロングポイントもありますし、気持ちよく新築マンションに住みたいとなれば無理に中古へシフトする必要もないでしょう。奏の杜でもザ・パークハウス津田沼奏の杜のように大規模だけども谷津小学区というマンションもありますが谷津南小学区も多いですからね。

ただ、奏の杜や津田沼ザ・タワーよりしっかりとお高い価格であるならばエントランスアプローチの造りこみはもう少し頑張ってくれると嬉しかったなぁ～という印象を受けました。(社宅時代のように西側からのアプローチにして緑豊かな動線とする・エントランスホール二層吹き抜け・別棟などなど)

それでも繰り返しになりますが中古市場の枯渇具合と小学校足りなすぎ問題がある津田沼駅南側エリアの中で小規模ゆえの谷津小学区の新築マンションというだけで売れる割にはとんでも価格というわけでないのは良心的でしょう。

動画もご覧ください！

■パークナード津田沼　建設地周辺レポート・モリシア跡地『プラウドタワー津田沼(予想)』の開発予定地