今回ご紹介するのは世田谷フォレストです!

[物件概要]

売主:パラダイスリゾート
施工:新日本建設
価格:3900万円台~6900万円台
専有面積:63.70㎡〜77.52㎡
総戸数:98戸
規模:11階建て
交通:京王線「仙川」駅徒歩14分 京王線「千歳烏山」駅徒歩18分
所在地:東京都世田谷区給田5丁目
竣工予定:2019年11月下旬

駐車場:51台(平置10台、機械式4段34台、専用平置6台、車椅子使用者優先1台)
バイク置場:10台分設置(平置)
駐輪場:245台(平置41台、2段ラック式204台)

地図はこちらです↓

画像出典:世田谷フォレスト公式HP

売主は飯田グループのパラダイスリゾートですがセンチュリーブランドではありません。

(Paradise Taste!!熱いyeah yeah yeah!「愛してる?」分かってても~♪)

アドレスは世田谷区給田(きゅうでん)、ぎっりぎっりの世田谷区アドレスとなります!

もともとはオフィスビルがありましたが隣接するシティコート世田谷給田(UR賃貸)の土地に入り組んでおり、世田谷フォレストが竣工することでシティコート世田谷給田の完成!!的な感じもあります(笑)

隣接地がマンション群とはいえURですから公開空地にゆとりがあり、シティコート内の分譲棟的存在(もちろん実際には違います)になりますからURからの住み替えもありそうですね。シティコート世田谷給田は5棟構成で総戸数352戸、賃料は㎡あたり2200円ほど。築20年ほど経過しますが人気で空室は少なくなっています。

世田谷フォレストは仙川駅から徒歩14分、千歳烏山駅から徒歩18分とトレンドの真逆をいく物件ではありますがぎりぎり世田谷区を謳えるという強みがあります。現地周辺は道路向かいが三鷹市、もう少し歩くだけで調布市とちょっとの差でアドレスが変わるわけですがブランド力のある世田谷アドレスにこだわる方も多いですからアドレス買いが発生しやすいでしょう。

世田谷区アドレスの新築マンションとなれば少し駅から離れてもファミリータイプが6000万円前後であることが多い中で最多価格帯が4500万円前後ということは世田谷フォレストの大きなウリとなるわけです。

ただし駅までの道のりはどちらもそこまで恵まれたものではありません。大通りを渡ったり細い道も通りますし、「駅から整備された道のりを~」というものではありません。駅距離があっても歩きやすい綺麗な道のりであればまだ良いのですが。

ましてやバス便も充実はしてないので。。。

周辺には第一種低層住居専用地域が広がりますから眺望・採光に期待できるお部屋が多くなります。東向き住戸のバルコニー面にはグランドメゾン千歳烏山が被りますが距離はありますから圧迫感はないでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Hタイプ 3LDK 70.62㎡

1階 5798万円 坪単価271万円(Hgタイプ)
2階 5898万円 坪単価276万円
3階 5948万円 坪単価278万円
4階 5998万円 坪単価280万円
5階 6098万円 坪単価285万円

Bタイプ 3LDK 63.70㎡
1階 4748万円 坪単価246万円(Bgタイプ)
2階 4748万円 坪単価246万円
3階 4798万円 坪単価249万円
4階 4848万円 坪単価251万円
5階 4898万円 坪単価254万円

E2タイプ 3LDK 66.15㎡

画像出典:世田谷フォレスト公式HP

1階 4898万円 坪単価244万円(E2gタイプ)
2階 4898万円 坪単価244万円
3階 4948万円 坪単価247万円
4階 4998万円 坪単価249万円
5階 5048万円 坪単価252万円
6階 5098万円 坪単価254万円
7階 5148万円 坪単価257万円

A1タイプ 2LDK 56.29㎡

画像出典:世田谷フォレスト公式HP

3階 4598万円 坪単価270万円
4階 4648万円 坪単価273万円
5階 4698万円 坪単価275万円
6階 4748万円 坪単価278万円
7階 4798万円 坪単価281万円
8階 4848万円 坪単価284万円
9階 4898万円 坪単価287万円
10階 4948万円 坪単価290万円
11階 4998万円 坪単価293万円

Gタイプ 3LDK 69.72㎡

画像出典:世田谷フォレスト公式HP

2階 5698万円 坪単価270万円
3階 5748万円 坪単価272万円
4階 5798万円 坪単価274万円
5階 5848万円 坪単価277万円
6階 5898万円 坪単価279万円
7階 5948万円 坪単価282万円
8階 5998万円 坪単価284万円
9階 6048万円 坪単価286万円
10階 6098万円 坪単価289万円
11階 6498万円 坪単価308万円

[東向き]

Fgタイプ 3LDK 68.20㎡

画像出典:世田谷フォレスト公式HP

1階 5898万円 坪単価285万円

D1タイプ 3LDK 66.00㎡
1階 5198万円 坪単価260万円(D1gタイプ)
2階 4548万円 坪単価227万円
3階 4598万円 坪単価230万円
4階 4698万円 坪単価235万円
5階 4798万円 坪単価240万円

C3タイプ 3LDK 63.80㎡
1階 4998万円 坪単価259万円(C3gタイプ)
2階 4448万円 坪単価230万円
3階 4498万円 坪単価233万円
4階 4598万円 坪単価238万円
5階 4698万円 坪単価243万円
6階 4798万円 坪単価248万円

維持費一例・・・Hタイプ 3LDK 70.62㎡ 管理費(月額)20110円 修繕積立金(月額)7060円

時代を感じさせる狭さですね。

都心であれば60㎡前半の2LDKや3LDKにファミリーで暮らすというのはむしろ合理的(住まう方が狭ささえ妥協できれば売るのも貸すのもしやすい広さ)なのですが世田谷の駅遠で平均専有面積が70㎡を大きく下回るのに坪単価250万円ほどとはつらい時代ですね。

設備仕様はけっこうな頑張りとなっておりディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、ミストサウナなどを完備しています。駐車場の出入り口にはシャッターゲートがあり、エントランスホールは二層吹き抜け、車寄せなどなど外観含めてぱっと見のカッコよさは高く評価できます。

周辺相場を確認しましょう!

・グランドメゾン千歳烏山 2008年築 給田5 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約205万円

・ライオンズ千歳烏山プレド 2009年築 給田4 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約205万円

・センチュリー千歳烏山 2014年築 給田4 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約180万円

上記相場から世田谷フォレストの将来価値を予想すると

E2タイプ 3LDK 66.15㎡ 5階 5048万円(新築時) → 3700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

どうしても新築という方が一定数いるのはわかるのですが並びのグランドメゾン千歳烏山の中古でさえ坪単価200万円ちょいですから割高感は否めません。

建設地

【住むレーション】

[京王線]

千歳烏山 8:01発
桜上水 8:07着
明大前 8:11着
笹塚 8:16着
新宿 8:23着

[京王線→都営新宿線]

千歳烏山 8:06発
桜上水 8:11着
明大前 8:16着
笹塚 8:20着
幡ヶ谷 8:23着
初台 8:25着
新宿 8:28着
新宿三丁目 8:31着
曙橋 8:33着
市ヶ谷 8:36着
九段下 8:38着
神保町 8:40着

徒歩1分のところに関東バス北給田停留所があり千歳烏山駅まで7分ほどでアクセスできるのですが毎時3本、夜は21時台まで(千歳烏山駅→北給田)と日常使いするには心もとないですね。

世田谷エリアと言えば外環道の大泉~東名間の開業が楽しみですよね。2018年に埼玉・千葉エリアの関越~東関道間が開通したことで外環道の約6割が開通。残る4割は東京の西側となるわけですが大泉~東名の開業は現実的となっている進展状況です。東名から湾岸道路までの開通はよほど長生きしないと見れなさそうですが・・・。

世田谷区に大きな恩恵となる大泉~東名間はシールドを投入して掘っている段階ですから2020年代には開通するでしょうか。(開通時期は未定)

大泉から東名間が開通すると環八経由で約60分かかっていたのが約12分となる見込みですから利便性が高まりますし、街中に車が入ってこなくなるというメリットもあります。(環八沿いのお店としてはきついでしょうけども)

新インターチェンジが物件から車で3分ほどの場所にできる予定となっています。

駐車場設置率は50%超と今の時代としては多いのですが機械式区画で5000円前後、平置き駐車場でも10000円ほどと料金設定を抑えてしまっているため管理費はそこそこな水準となってしまっています。

小学校は徒歩8分ですが中学校が徒歩19分とけっこうな遠さとなります。駅から離れる割に大きめのスーパーマーケットが近くありません。コンビニはたくさんあるのですが。URにお住いの方はマックスバリュエクスプレス北烏山店で休日に買い溜めする方も多いとのことでした。専業主婦層も多いため思いのほかデメリットにはなっていないようです。

駅から遠い分、駐輪場の設置率が250%となっていたりレンタサイクルを用意したりと工夫も見られました。

【総評】

駅遠立地でも表面上の価格を抑えるために部屋を狭くしなければならない状況はスリル、ショック、サスペンス感はありますね。中古となれば周辺のゆとりある部屋と同じ土俵で戦わなければいけんませんから。。。坪単価ばかりがRUN UPしているんですよね。約10年前に販売されていたグランドメゾン千歳烏山と同じように大苦戦になりかねない単価設定ではあります。(グランドメゾン千歳烏山は値引きがあっても部屋の広さがあったため表面上の価格はそこそこしました)

坪単価計算する検討者層が少ないエリアですから表面上の価格としては世田谷フォレストの価格が目に優しく映るのかもしれませんが。。。

ただこの価格でもって新築&世田谷アドレスってのは魅力的なんですよね~。

ディスポーザーなど設備面も頑張っていますし、総戸数98戸でしっかりとエレベーターを2基設ける(もちろん維持費はかかりますが)など部屋の広さ以外は大きなコストカットも見られません。

新築にこだわり世田谷アドレスにこだわりつつも予算を抑えて・・・という方にはぴったし当てはまることでしょう。

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