今回ご紹介するのはウエリス世田谷砧です!

[物件概要]先着順販売住戸

売主:エヌ・ティ・ティ都市開発 三菱地所レジデンス 東急不動産 長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:5898万円~9458万円
専有面積:73.06㎡~92.95㎡(全戸トランクルーム面積0.44㎡含む)
総戸数:182戸
規模:10階建て
交通:小田急小田原線「祖師ヶ谷大蔵」駅徒歩15分
所在地:東京都世田谷区砧一丁目
竣工:2018年1月完成済

管理費(月額)14530円~18490円
修繕積立金(月額)9130円~11610円

駐車場:86台(機械式85台、車椅子利用者用1台) 月額:18500円~22000円
自転車置場:364台(サイクルポート12区画、ラック式340台) 月額:200円〜600円
バイク置場:10台 月額:4000円

地図はこちらです↓

画像出典:ウエリス世田谷砧公式HP

竣工から1年半ほど経過したわけですが今春頃から急激に相談件数が増えてきたため現地建物内モデルルームへ訪問して記事化することにしました。

問い合わせ件数が増えた理由としては

・プラウド世田谷砧の予定価格が思っていたより高かった

・ウエリス世田谷砧では値引き販売が実施されている

上記2つが主です。

プラウド世田谷砧の平均坪単価は約365万円、ウエリス世田谷砧の平均坪単価は約290万円(定価ベース)とそこそこな差があります。

ウエリス世田谷砧の値引き額ですがお部屋や検討状況、時期によって異なるため訪問された際にご自身でご確認ください。ざっくりですが4LDKで1000万円近く、3LDKで500万円近くといった感じではありました。

立地条件としては駅から徒歩15分とそこそこな距離感にはなります。物件周辺にはバス停もあるのですが最寄り駅の祖師ヶ谷大蔵駅へ向かうバスはなく、祖師ヶ谷大蔵駅を利用するなら徒歩か自転車が主となります。

ただ、駅から歩いただけの価値は備えています。物件周辺は第一種低層住居専用地域が広がっておりバルコニー面はもちろん共用廊下側からの抜け感も素晴らしいものとなっています。南面は一種低層でないものの戸建てが多く、NHK放送技術研究所までも距離がありますからよほどのことがなければ眺望・採光を大きく失うという心配はありません。

世田谷通りと環八通りからほどよく離れているため静かな環境でありながらもサミットなどが近くにあるため買い物利便性が高くなっています。

10階建てとそこまで背が高くなく、平均専有面積が約76㎡と各お部屋の大きさがあるため総戸数182戸の割には敷地が広くなっています。

エントランスホールは独立棟として二層吹き抜けとしていますから外から見ても中にいても高級感があります。入ってすぐのところはあえて吹き抜けとせずスクリーンのように正面の窓越しから中庭の植栽を感じられるよう設計されています。エントランスホールの上階にはコミュニティルーム、ゲストルーム、ブックラウンジ(定期的に本が入れ替わります)があります。

機械式駐車場にはメッシュフェンスを付けてくれているため外から機械式駐車場が見えにくくなっており安っぽく見えないようにしています。

バルコニー隣戸境は背の高い隔て板とし、ガラス手摺も濃い色とするなどウエリスブランドらしい外観となっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[A棟]

AAタイプ 4LDK 82.10㎡

画像出典:ウエリス世田谷砧公式HP

2階 7298万円 坪単価293万円

[B棟]

BAタイプ 4LDK 86.54㎡

画像出典:ウエリス世田谷砧公式HP

3階 8338万円 坪単価318万円

BBrタイプ 4LDK 92.76㎡

画像出典:ウエリス世田谷砧公式HP

5階 9138万円 坪単価325万円

BCタイプ 3LDK 75.01㎡
2階 6398万円 坪単価282万円

BDタイプ 3LDK 75.58㎡

画像出典:ウエリス世田谷砧公式HP

3階 6628万円 坪単価289万円

[C棟]

CAタイプ 3LDK 76.16㎡

画像出典:ウエリス世田谷砧公式HP

3階 6388万円 坪単価277万円
8階 6888万円 坪単価299万円

CBタイプ 3LDK 76.16㎡

画像出典:ウエリス世田谷砧公式HP

5階 6498万円 坪単価282万円
9階 6868万円 坪単価298万円

CC2タイプ 2LDK+S 76.16㎡

画像出典:ウエリス世田谷砧公式HP

2階 5898万円 坪単価256万円

CEタイプ 2LDK+S 75.16㎡

画像出典:ウエリス世田谷砧公式HP

3階 6138万円 坪単価270万円
8階 6598万円 坪単価290万円(3LDK)

CFタイプ 4LDK 87.08㎡

画像出典:ウエリス世田谷砧公式HP

2階 7898万円 坪単価299万円
4階 8168万円 坪単価310万円
9階 8458万円 坪単価321万円

[D棟]

DA1タイプ 3LDK 73.06㎡

画像出典:ウエリス世田谷砧公式HP

8階 6538万円 坪単価295万円

DA2タイプ 3LDK 73.06㎡

画像出典:ウエリス世田谷砧公式HP

9階 6598万円 坪単価298万円

DA3rタイプ 3LDK 73.06㎡

画像出典:ウエリス世田谷砧公式HP

6階 7198万円 坪単価325万円

平均坪単価は約290万円となります。

正確な残り戸数はわかりませんが少なくとも20戸ほどはあるでしょう。

田の字のオンパレードではありますがリビングの窓面をしっかりと確保しているお部屋が多いことは評価できます。

駅距離があるので当然といえばそれまでですが75㎡を超えるお部屋が多いですし、共用廊下にトランクルーム(専有面積には含まれています)があるなど今の時代としては広く感じる方が多いでしょう。

設備仕様に関してはディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、ローシルエットトイレ・トイレ手洗いカウンター、構造は二重床・二重天井と単価なりではあるのですが浴室扉にタオルバーがないのはなんとも残念でした。NTT系列が売主ですから各戸に1Gの光ファイバーとなっているのは魅力的です。

駐車場に関しては身障者優先1区画を除き機械式ですが設置率は約47%と高めですから今時点では先着順にて確保できます。

総戸数182戸の10階建てに対してエレベーター3基とゆとりがあります。1基は少し離れたところ(9階まで)ですが2基はしっかりと独立したエレベーターホールとなっていますし、1基あたり約61戸のため待ち時間も少ないでしょう。コンシェルジュサービスありですが管理費は㎡約199円とリーズナブルです。

周辺相場を確認しましょう!

・ガーデンハウス砧壱番館クワテュオール 2000年築 砧1 新築時の坪単価約260万円 直近売り出し事例なし

・ガーデンハウス砧弐番館アンビエンテ 2000年築 砧1 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約220万円

・ドレッセ砧二丁目 2007年築 砧2 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約240万円

・パークハウス砧レジデンス 2010年築 砧3 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約260万円

・リーフィアレジデンス世田谷砧 2017年築 砧4 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約330万円

上記相場からウエリス世田谷砧の将来価値を予想すると

CBタイプ 3LDK 76.16㎡ 5階 6498万円 → 5200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地周辺動画①(竣工後の現地)
建設地周辺動画②(祖師ヶ谷大蔵駅から現地まで)

【住むレーション】

[小田急線]

祖師ヶ谷大蔵 8:21発
千歳船橋 8:23着
経堂 8:25着
豪徳寺 8:28着
梅ヶ丘 8:30着
世田谷代田 8:32着
下北沢 8:33着
東北沢 8:35着
代々木上原 8:38着
代々木八幡 8:40着
参宮橋 8:42着
南新宿 8:44着
新宿 8:46着

成城学園前 8:30発
経堂 8:33着
下北沢 8:37着
代々木上原 8:39着
新宿 8:45着

[小田急線→千代田線]

祖師ヶ谷大蔵 8:15発
千歳船橋 8:17着
経堂 8:19着
豪徳寺 8:24着
梅ヶ丘 8:26着
世田谷代田 8:28着
下北沢 8:29着
東北沢 8:31着
代々木上原 8:34着
代々木公園 8:37着
明治神宮前 8:39着
表参道 8:41着
乃木坂 8:44着
赤坂 8:46着
国会議事堂前 8:48着
霞ヶ関 8:50着
日比谷 8:52着
二重橋前 8:54着
大手町 8:56着

[小田急・東急バス 渋24]

砧町 8:02発
渋谷駅 8:48着

砧町 8:05発
成城学園前駅西口 8:20着

[小田急・東急バス 等12・用06]

砧町 8:02発
成城学園前駅[南口] 8:18着

砧町8:09発
用賀駅8:29着

[東急バス 玉31・32]

NHK技術研究所 8:05発
二子玉川駅 8:32着

バス停は近いですがどこへ行くにも乗車時間がかかるためよほどの悪天候でなければ祖師ヶ谷大蔵駅へ出るのが現実的でしょう。

通学校は校舎がピカピカの山野小学校で徒歩12分、成城エリアの方も通う砧中学校が徒歩23分となります。

砧公園へは徒歩9分となります。

【総評】

トレンドとは真逆のためサクサクっと完売させるのは難しいわけで竣工後も売り続けているのは売主としても想定内と言ったところでしょうか。ウエリスブランドですが三菱地所レジデンス、東急不動産、長谷工コーポレーションとのJVですからリスク分散もできているため尚更。とはいえいつまでも販売を続けるわけにもいきませんからある程度は価格の交渉も始めており、オプションなどが選べない竣工物でも検討できる方であれば候補にしてみてもよろしいのではないでしょうか。

日当たりを重視しつつ、世田谷区にこだわり、でも予算は抑えたい・・・という方には合っていることでしょう。

どの物件もそうですが最終的には価格含めたトータルバランスが重要ですから定価より1割ほど値下がっていることを考慮すれば魅力も大きいことでしょう。

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ウエリス世田谷砧の物件詳細はコチラ

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