今回ご紹介するのはグランスイート世田谷仙川です!

[物件概要]第一期販売戸数32戸

一般定期借地権(地上権) 居住期間約70年

売主:丸紅都市開発 相互住宅
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:4290万円~8950万円
専有面積:44.06㎡~86.84㎡
総戸数:72戸(他、テナント区画1戸)
規模:4階建て
交通:京王線「仙川」駅徒歩10分 京王線「千歳烏山」駅徒歩15分
所在地:東京都世田谷区給田一丁目
竣工予定:2023年2月下旬

前払地代(※販売価格に含む)6,465,600円~12,743,400円
権利金(※販売価格に含む)460,700円~908,100円

月払地代 月額6630円~13070円
原状回復積立金 月額3160円~6220円
管理費 月額12700円~24900円
修繕積立金 月額5070円~9990円

駐車場:17台(月額18000円~20000円)
駐輪場:140台(月額300円~700円)
バイク置場:4台(月額3000円)

地図はこちらです↓

画像出典:グランスイート世田谷仙川公式HP

約9haという広大な土地となる第一生命保険グラウンド(テニスコートや野球場のある福利厚生施設)活用事業「SETAGAYA Qs-GARDEN」内の分譲マンションとなります。

土地所有者はそのまま第一生命保険株式会社で居住期間約70年の定期借地権(地上権で売却や賃貸は自由、承諾料も不要)、分譲マンションの他にクリニックモール(グランスイート世田谷仙川の1階部分・丸紅都市開発・相互住宅)、学生向け住宅ウエリスアイビー世田谷仙川(163戸・NTT都市開発)、サービス付き高齢者向け住宅オウカス世田谷仙川(野村不動産)などが同時に開発されます。小さめではありますが無人コンビニ的なスマートストア(グランスイートから約40m・既存の建物を活用)も開業予定です。

最寄り駅は京王線の仙川駅(区間急行停車駅)で徒歩10分、その他同線千歳烏山駅(2022年春から特急停車駅になりました!)徒歩15分と駅近ではないものの同駅とも駅前から戸建てが広がっていきますから同エリアのマンションとしてはけして遠くはなく、むしろ近いほうです。(駅近くにマンションもありますが離れたところでの供給が多い)

また、甲州街道とは反対側で世田谷区アドレスとなればより希少性があります。エリア柄高低差はあるのですが高台がゆえにハザード面も安心しやすいですし、仙川駅まではフラットアプローチ(繰り返しになりますが細かったり暗かったりはしますので地元の方でなければ要チェック)という魅力もあります。

住宅街立地らしくスーパーマーケットが物件近くにあるというわけではないものの仙川駅の南口側は商店街(ハーモニータウンせんがわ)が広がっていますし、個人商店だけでなくクイーンズ伊勢丹、食品館あおば(島忠ホームズ)、西友、京王ストアもありますから徒歩10分前後でみれば充実しています。

駅からの動線はエリアらしく細い道も多い(そもそも広い道が多い街が好きな人には合わない)ですがご地元の方からすれば慣れていることでしょう。広域検討の方は要確認ですね。いろいろな街を歩いていますが道路事情が優れているとは感じにくいエリアです。

SETAGAYA Qs-GARDENは建物を詰め込むことなく緑豊かなものとしているのですがグランスイート世田谷仙川単体で見てもゆとりあるランドスケープとなります。

第1種低層住居専用地域でありながらも空地率が約60%となります…一低層であれば敷地の多くに建物を~となることも多い中でかなり贅沢な土地の使い方となります。(もともとの容積率が100%と低いため容積を余らしているというわけではないです)

そのため敷地を囲うように緑豊かとなっており、コの字配棟の実質3棟ではなくV字型の2棟構成とすることで他棟の共用廊下を望む住戸はありません。(一低層の複数棟となれば共用廊下を望む住戸が発生しがち)

地下住戸なしの4階建て(10m→12mへ緩和)としているため条件良い住戸ばかりです。

北側にて開園済みの給田松の香公園(2021年10月完成)、芝生広場(街全体として防災公園としての位置づけもあり)と一体的となっており、そちらはグランスイート世田谷仙川とは別敷地ですから費用負担することなく実質マンションの庭として利用することができるでしょう。蒼梧記念館(常に中に入れるものではありません)はそのまま残りますから雰囲気もより落ち着いたものとなります。

設置率は約23%と低いのは残念ですがすべて平置き駐車場なのは景観、ランニングコストの面からも良いですね。

外観デザインに関してはバルコニーガラス手摺を主として落ち着いた色合いのマリオン、外壁としておりエリアにあった印象を受けます。エントランスアプローチは曲線を描きエントランスホールは窓面豊かとすることで建物外でも建物内(大窓から植栽が望めます!!)でも歩いているだけで癒しをくれそうですね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Iタイプ 1LDK 44.06㎡

画像出典:グランスイート世田谷仙川公式HP

2階 4290万円 坪単価321万円

L2タイプ 2LDK 61.83㎡

画像出典:グランスイート世田谷仙川公式HP

2階 5390万円 坪単価288万円
4階 5890万円 坪単価314万円

G1タイプ 3LDK 68.73㎡

画像出典:グランスイート世田谷仙川公式HP

2階 5890万円 坪単価283万円
4階 6490万円 坪単価312万円

Q2タイプ 3LDK 70.74㎡

画像出典:グランスイート世田谷仙川公式HP

2階 6690万円 坪単価312万円
3階 6890万円 坪単価322万円

Aタイプ 4LDK 86.84㎡

画像出典:グランスイート世田谷仙川公式HP

2階 8490万円 坪単価323万円

Oタイプ 3LDK 65.20㎡
4階 6190万円 坪単価313万円

平均坪単価は約305万円です。

南西向きのシーズンコートはSETAGAYA Qs-GARDENの敷地外を望むこととなりますが向かいの戸建てとは距離もありますし植栽もしっかりとしています。

東向きのガーデンコートは学生向け住宅を望むこととなりますがガーデンコートの北側の列は芝生公園を望めるためそちらがマンション内では一番条件が良いと言えるでしょう。

間取りに関しては田の字が主(Dタイプのみ書斎コーナーからウォークインクローゼットを経由して主寝室と行き来できる面白い間取り)ですし、共用廊下側の柱も食い込むなど特別なこだわりは感じられないものの1LDKと2LDKがあるのは意外でした。メインターゲットは子育てファミリーであることは言わずもがなですが少数派ではあるにしても落ち着いた立地で暮らしたいというシングル・ディンクス、そして広めの部屋が必要なくなったシニア層からすればありがたい設定ですね。

Iタイプ1LDKはナロースパンとはいえしっかりと44㎡あって4000万円台前半ですし、L2タイプ2LDKはリビングの扉位置がかなり気になる(そこからリビングの畳数計算がスタートするため11.2畳のリビングとしてはとても狭く感じやすい)ものの水回りのゆとり(浴室サイズ1418)や収納が多いなど窮屈感ないのも良いですね。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。戸数的に致し方ないとはいえ単価帯からすればあると嬉しかったでしょうか。ただ、フローリング突板、食洗機、キッチン天板天然石、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、おそうじ浴槽、玄関電子錠、可動式ルーバー面格子など全体としては充実したものとなっています。

構造は直床・二重天井ではありますがサッシ高が2100mm(H・Iタイプ除く)なのは良いですね~板状マンションとなれば2000mm弱ということも多い中でこの10cmの差は大きいですからね。

共用施設はガーデンコート側にちょっとしたリモートワークにも対応できるガーデンラウンジがあり、こちらは窓から敷地内の植栽、目の前の公園を望むことができます。

周辺相場を確認しましょう!

・リビオ千歳烏山クリアフラット 2002年築 千歳烏山駅徒歩15分 世田谷区上祖師谷6 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約220万円

・東京テラス 2006年築 千歳烏山駅徒歩16分 世田谷区千歳台6 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約290万円

・シティハウス仙川ステーションコート 2012年築 仙川駅徒歩2分 調布市仙川町3 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約340万円

・ブリリア仙川 2014年築 仙川駅徒歩3分 調布市仙川町3 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約345万円

・ブリリア仙川ザレジデンス 2015年築 仙川駅徒歩9分 世田谷区給田3 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約305万円

上記相場からグランスイート世田谷仙川の将来価値を予想すると

G1タイプ 3LDK 68.73㎡ 4階 6490万円(新築時) → 5800万円(築10年時)

となります。

※10年後の資産価値を当てようというものではなく今時点でどうなのかを調べるための計算です。今時点の相場で10年後の価格を予想することで今時点で割高なのか、適正価格なのか、割安なのかがわかります。仮に築10年で現存していたら今時点でいくらなのか…そう考えるとわかりやすいです。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はすべて平置きなのは良いのですが…設置率は…約23%です…丸紅さん…ここ世田谷区ですよ…いや~びっくりしました。グランスイート世田谷仙川の一番のウィークポイントだとも感じます。抽選優先権は4LDKのみです。周辺に月極駐車場はあるものの、それにしても少ない…(敷地内では足りなさ過ぎてSETAGAYA Qs-GARDENの第一生命駐車場をマンション用に貸してくれないか交渉中とのこと)

駐輪場は設置率約194%、1LDKもありますから1世帯2台は確保できそうです。

管理費は㎡単価月額約287円、ディスポーザーなしの外廊下ですし、定期借地権がゆえに所有権では発生しない維持費(逆に固定資産税は安くなります)もあるわけでもう少し目に優しいと嬉しかったのですが。ただ、エレベーターが2基(それぞれの棟に1基)あるのは良いですね。4階建ての72戸で2基とはかなり贅沢です。エレベーター待ちというのはほとんどないレベルでしょう。

ただ、メールコーナーは西側の棟にまとまっているため東側の棟にお住いの場合、宅配ボックスの出し入れなどで横移動が多くなるのは住んだ後にやや面倒と感じるかもしれません。

建設地

【住むレーション】

[京王線]

仙川 8:00発
千歳烏山 8:02着
芦花公園 8:04着
八幡山 8:07着
上北沢 8:13着
桜上水 8:15着
下高井戸 8:18着
明大前 8:20着
代田橋 8:22着
笹塚 8:24着
新宿 8:30着

千歳烏山 8:16発
明大前 8:24着
笹塚 8:28着
新宿 8:36着

仙川 8:06発
つつじヶ丘 8:08着
調布 8:12着

[京王線(都営新宿線直通)]

仙川 8:02発
千歳烏山 8:04着
桜上水 8:11着
明大前 8:15着
笹塚 8:19着
幡ヶ谷 8:22着
初台 8:24着
新宿 8:28着
新宿三丁目 8:31着
曙橋 8:33着
市ヶ谷 8:36着
九段下 8:38着
神保町 8:40着

一番近い仙川駅で乗車して千歳烏山駅で速達電車へ乗り換え、もしくは千歳烏山駅まで歩いてしまいそこから速達電車へ乗車と日によって(天候など)選択することができます。(仙川駅は現在の半地下のままです)

時間はかかりますが笹塚駅~仙川駅間では連続立体交差事業をおこなっており、将来的には沿線の安全性向上や運転速度向上等に期待ができます。

通学校は烏山小学校で徒歩3分、上祖師谷中学校で徒歩3分と公立派にも嬉しい距離です。

【総評】

非駅前の定期借地権とはいえ価値が大きいですよね。地元の人々からしてもこれまで基本的には中へ入れなかった広大な森の中を70年という期限付きではありますが開放、さらにそこに唯一の分譲マンション…これは定期借地権だからといって買うのをやめるのはもったいなさすぎます。定期借地権だからこそ住めるとプラスに考えるべきです。

価格に関しても前払い地代込みであることを考慮すれば特別割高感はないですし、70年間の定期借地権ですからファーストオーナーさんはリセールバリューの心配も少なく、さらに承諾料不要ですから流動性も高いです。

10年~20年住んで引っ越すのであれば売却、30年住んで引っ越すのであれば残り50年間は賃貸運用(30年後であれば住宅ローンも支払い終える年数)などなどいくらでも資産として活用できます。

都心部の定期借地権と異なり、定期借地権だからと見送ろうとしている人も多そうなのですよね。(定期借地権慣れしていない)

それは本当にもったいないことです。

ただ、駐車場設置率があまりに酷すぎるのでそれを理由にやめるのはとてもわかります。

世田谷検討者のことを何も考えていない設置率なのですよね…言うのは簡単であり実際にそうできたのかはわかりませんが、価格が1割上がったとしても住戸を少なくして台数を増やすべきだったかと。もちろん緑を削れ~とは思わない(この価格でこの設置率だからこその緑豊かなランドスケープ)のですが、緑豊かはそのままに数列住戸を削って駐車場にしても良かったような。もちろん住戸を減らした分、他の住戸へ単価を乗せることになるわけで、事業としては超非効率なのですが…

とはいえそれを理由にやめるのももったいないくらいの出物ではあるのですよね。駐車場抽選の運にかける~という思いで契約される方も多いはずです。

動画もご覧ください!

■グランスイート世田谷仙川 建設地周辺レポート

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