今回ご紹介するのはオークプレイス小岩です!

売主:コスモスイニシア 大和ハウス工業
施工:ライト工業
価格:未定
専有面積:71.05㎡~78.27㎡
総戸数:65戸(事業協力者店舗1戸含む)
規模:13階建て
交通:総武中央線「小岩」駅徒歩3分
所在地:東京都江戸川区南小岩8丁目
竣工予定:2019年1月下旬

駐車場:17台収容(機械式(昇降横行:地上3段、地下2段)16台、平置身障者用駐車場1台)使用料:月額16000円~22000円
自転車置場:134台収容(2段ラック式(下段固定型)上段64台、下段64台、平置式6台) 使用料:月額200円~400円
ミニバイク置場:4台収容 使用料:月額2000円

管理費14100円~15500円(月額)(予定)
修繕積立金8100円~8900円(月額)(予定)

地図はこちらです↓

画像出典:オークプレイス小岩公式HP

今回はマンションマニア、自信をもっておすすめできるマンションのご紹介です!

マンション名はオークプレイス小岩、オークプレイスと言えばコスモスイニシアとダイワハウス工業のJV時のブランドで2014年築のオークプレイス豊洲とオークプレイス月島が記憶に新しいですね。その前だと目黒で2物件、世田谷で1物件あったと記憶しています。

オークプレイス小岩の最寄り駅は総武緩行線の小岩駅、以前の記事でもお伝えしているところですので再開発の細かい部分は端折りますが10年、15年後くらいには駅周辺が今とはまったく違うものとなっています。タワーマンションがボンボン建つだけでなく道が整備されますから駅徒歩3分のオークプレイス小岩も駅からの導線が綺麗な道になるなど良い影響があります。

建設地

ただ都心の再開発などと違い街の完成が見えてこないと資産価値などにも影響してこないのが近郊・郊外エリアの面白いところ。もちろん小岩もそうです。安すぎるとまでは言いませんが今の新築マンション市況から考えればお得感さえある価格設定となっています。

もちろん魅力なのは再開発があるのに目に優しい価格というだけでなく、マンション自体のコンセプトがゆとりあるものとなっていることもです。まず驚くのが駅徒歩3分でありながらも全戸70㎡以上です。建築費高騰の影響もあり専有面積を削るマンションが多い中で全戸70㎡以上とはゆとりがありますね。しかもコスモスイニシアお馴染みのホームデコレーションサービスを用意していますからお部屋を自分色に染めることができます。

設備面ではディスポーザーがありませんが食洗機、ガラストップのSiセンサーコンロ、ユーティリティシンクを標準装備としてキッチン周りにも力が入っています。コスモスイニシアお馴染みの広めの玄関はもちろん、ミストサウナ、浴室ダウンライト、浴室扉タオルバー2本、トイレ手洗いカウンターなどなど全体的に充実したものとなっています。

構造は二重床・二重天井として床スラブ厚は200mm以上を確保しています。

南棟1フロア3戸、東棟1フロア3戸と角住戸率も高くなっていますからそれを考えるとより割安感があります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 72.00㎡ 南向き
4階 5698万円 坪単価261万円
6階 5898万円 坪単価270万円
10階 6048万円 坪単価277万円

Bタイプ 2LDK+S(3~10階)3LDK(11~13階) 71.17㎡ 南向き

画像出典:オークプレイス小岩公式HP

3階 5298万円 坪単価246万円
4階 5598万円 坪単価260万円
7階 5838万円 坪単価271万円

Cタイプ 2LDK+S(3~11階)3LDK(12・13階) 78.27㎡ 南向き
3階 5698万円 坪単価240万円
6階 6298万円 坪単価266万円
8階 6368万円 坪単価268万円

D1タイプ 2LDK+S 71.05㎡ 東向き
9階 5548万円 坪単価258万円
10階 5598万円 坪単価260万円
11階 5638万円 坪単価262万円

D2タイプ 2LDK+S(4~10階)3LDK(11~13階) 71.05㎡ 東向き
5階 5398万円 坪単価251万円
6階 5498万円 坪単価255万円
10階 5698万円 坪単価265万円

D3タイプ 3LDK 71.05㎡ 東向き
4階 5298万円 坪単価246万円
5階 5498万円 坪単価255万円
6階 5598万円 坪単価260万円

専有面積をしっかりと確保している分、表面上の価格としてはそこそこなものに見えますが坪単価計算するとだいぶ目に優しいものとなっています。

下記の周辺相場を見ればよりそう感じるはずです。

周辺のマンション相場を確認しましょう!

・東京グランファースト 2007年築 小岩駅徒歩1分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約215万円

・クレアホームズ小岩 2013年築 小岩駅徒歩4分 新築時の坪単価約195万円 直近事例なし

クリスタルマークス 2015年築 小岩駅徒歩3分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約250万円

・エクセレントシティ小岩 2015年築 小岩駅徒歩3分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約235万円

・アルファグランデ小岩スカイファースト 2015年築 小岩駅徒歩3分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約265万円

上記相場からオークプレイス小岩の将来価値を予想すると

Bタイプ 71.17㎡ 4階 5598万円(新築時) → 4750万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

再開発を考慮せずにこの価格維持率予想となれば十分すぎる水準と言えるでしょう。

周辺の中古マンションと価格差が少ない新築マンションということでより安心しておすすめすることができます。

【住むレーション】

[総武緩行線]

小岩 8:01発
新小岩 8:04着
秋葉原 8:20着
飯田橋 8:26着
新宿 8:38着

[新小岩駅から総武快速線]

新小岩 8:07発
東京 8:21着

総武快速線を利用するには新小岩駅で乗り換える必要があるのはめんどいところですが総武緩行線は運行本数も多く時刻表いらずの路線ですから使い勝手はいいでしょう。

シャポーの営業時間であればシャポー改札口を利用することで駅と現地の間の多くが屋根ありとなりますから雨の日なども便利です。

【総評】

好き嫌いがはっきり分かれる街ですね。

駅前に降り立って数秒で「ここ無理・・・」という方もいるでしょうし(笑)

駅周辺の雰囲気が合わない方にまでおすすめはしませんが、むしろ合うという方であればとてもおすすめできるマンションとなります。迷うことなかれです。

日常の買い物に関しては迷うほどお店があるくらいですから困ることないですし、今後街並が綺麗になることを考えると子育てファミリーやシニア世代にも過ごしやすい街となることでしょう。

総戸数は65戸とこじんまりした印象ですが実際には各お部屋の専有面積にゆとりがあるため駅徒歩3分としてはそこそこ広い敷地となります。現状では採光、眺望ともに望めるお部屋が多く駅徒歩3分にしては囲まれ感もありません。

新築マンション高値市況において「このようなマンションを購入しておくと満足度、資産性ともに間違いないですよ~」というお手本のような存在と感じました。

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