今回ご紹介するのはルネ世田谷千歳台AYUMIEです!

売主:総合地所
施工:長谷工コーポレーション
価格:4698万円~6308万円
専有面積:63.99㎡~72.35㎡
総戸数:64戸
規模:6階建て

交通:
京王線「千歳烏山」駅徒歩17分
京王線「千歳烏山」駅、「千歳烏山駅南口」バス停からバスで6分、「榎」バス停から徒歩3分
小田急線「成城学園前」駅、「成城学園前駅西口」バス停からバスで10分、「榎」バス停から徒歩3分

所在地:東京都世田谷区千歳台6丁目
竣工:2017年2月17日

管理費11400円~12900円/月
修繕積立金5700円~6500円/月

地図はこちらです↓

画像出典:ルネ世田谷千歳台AYUMIE公式HP

青学跡地に建設された東京テラスのすぐ近くに位置しています。

近隣にてまもなく供給開始となるプラウド世田谷千歳台のモデルルーム訪問記事公開に合わせてこちらも情報共有いたします。

ルネ世田谷千歳台AYUMIEに関しては竣工してから1年ほど経過しておりモデルルームも棟内にあります。即入居できるため金利の確定も早く、何より実際のお部屋が見れる点はいいですね。また価格面に関してもお部屋にもよりますが1割ほど値引きしています。竣工前に購入した方と違いメニュープランなどが選べませんからその差別化代です。

施工会社が長谷工コーポレーションと聞くと「高級感ないのでは?」と思ってしまう方も多いかと思いますがけしてそんなことはありませんし、そもそも長谷工コーポレーションは売主の意見がしっかりと入れば良いものを造ります。ましてや今回は総合地所が売主ですから尚更。以前からお伝えしているところではありますが総合地所×長谷工コーポレーションのマンションに関しては良い意味でチャレンジ精神旺盛で新しい工夫などが取り入れられている物件もあるくらいです。

ルネ世田谷千歳台AYUMIEに関してもハイサッシ(2.3m)&扁平梁として室内空間にゆとりを出したり、中住戸でもワイドスパンとしたり、共用廊下側のお部屋もアウトフレームにしたりと力が入っています。

エントランスも2層吹き抜けですし外観の高級感もあります。

それでも苦戦している理由としては建築費高騰の影響で坪単価が上がっていることを考慮して販売価格を抑えるために専有面積を削ってしまったことです。ここは環境推しのエリアです。そうなると検討者の方が専有面積を妥協してくれるかというとそれは難しいですよね。63㎡の3LDKが売れるエリアではありません。表面上の価格が上がったとしても全戸70㎡オーバーとしていればここまで苦戦しなかったのではないでしょうか。いくらなんでも環境推しのエリア、かつ所得の高い方々が買うエリアでなぜに専有面積を削ってきた方は謎です。

近郊エリアの駅遠立地でも検討者層が一般的な所得層であれば専有面積を削らなければ買えない価格になってしまうわけで63㎡台3LDKでも売れるでしょうけどここは世田谷ですよと。もちろん狭めの3LDKは一部住戸で70㎡近いお部屋の方が多いわけですがそれでも広告上で狭めの3LDKがあるとなんだか印象が悪くなってしまうわけで。。。

あとは日当たりを気にされる方が多いエリアにおいて全戸東向きというのも辛いところ。

それでもモノはいいですし価格調整も入っているわけでプラウド世田谷千歳台と合わせて比較検討していただければと思います。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Cタイプ 3LDK 63.99㎡

画像出典:ルネ世田谷千歳台AYUMIE公式HP

3階 4998万円 坪単価258万円

Eタイプ 3LDK 66.96㎡
2階 5490万円 坪単価271万円

Ftタイプ 2LDK+S 66.81㎡
1階 5348万円 坪単価264万円

Iタイプ 3LDK 70.86㎡
2階 5488万円 坪単価256万円

Nタイプ 3LDK 68.9㎡

6階 5998万円 坪単価287万円

周辺のマンション相場を確認しましょう!

東京テラス 2006年築 千歳台6丁目 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約215万円

・パークハウス世田谷千歳台コンフォート 2007年築 千歳台6丁目 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約190万円

・パークホームズ千歳烏山ガーデンズコート 2009年築 上祖師谷2丁目 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約235万円

上記相場からルネ世田谷千歳台AYUMIEの将来価値を予想すると

Iタイプ 3LDK 70.86㎡ 2階 5488万円(新築時) → 4000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[京王バス]

榎 8:03発
千歳烏山駅 8:08着

千歳烏山駅 0:00発
榎 0:05着

榎 8:03発
成城学園前駅 8:15着

成城学園前駅 23:38発
榎 23:48着

[京王線]

千歳烏山 8:12発
新宿 8:34着

[京王線→新宿線]

千歳烏山 8:17発
新線新宿 8:39着
市ヶ谷 8:46着

[小田急線]

成城学園前 8:23発
新宿 8:38着

[小田急線→千代田線]

成城学園前 8:18発
大手町 8:51着

ディスポーザーが標準装備。キッチン後ろにカウンターも付いてきます。二重床・二重天井です。

敷地内駐車場は1台空きがあり物件調査時点では先着順で確保できる状況でした。

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