プラウドシティ方南町　予定価格と間取り　ガーデン堀ノ内住宅建て替え事業

今回ご紹介するのはプラウドシティ方南町です！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：長谷工コーポレーション
予定価格：6600 万円台～18900万円台
専有面積：53.94㎡～105.25㎡
総戸数：371戸（非分譲住戸163戸含む）
規模：14階建て
交通：東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅徒歩5分
所在地：東京都杉並区堀ノ内一丁目
竣工予定：2024年7月上旬
引き渡し予定：2024年11月下旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウドシティ方南町公式HP

東京メトロ丸ノ内線の方南町駅から方南通り(都道14号線)を西方面へ徒歩5分(イーストエントランス)、敷地の一部(アプローチ)は通りに面していますが建物全体は少し奥まったところに位置する形となります。

丸ノ内線のいわゆる分岐線ではあるのですが2019年には中野坂上から先の新宿方面への直通運転を開始、さらに2022年には現在も多く設定のある中野坂上折り返しの便に関しても3両編成から6両編成に統一されるなど利便性が大きく向上しました。また、東京23区では希少な完全始発駅でありながらも新宿まで乗車時間11分という近さも方南町駅の大きな魅力の一つとなります。

さらに今作寄りの出入口にはエレベーターがあるのも嬉しいところです。(一番近い出入口は階段ですがそんなに離れていない)

今作は杉並区初のマンション建替え円滑化法事業となります。(野村不動産×杉並区の建て替え事業としてはプラウドシティ阿佐ヶ谷に次ぐ2物件目)

従前のガーデン堀ノ内住宅(総戸数238戸・約65㎡がボリュームゾーン)は建て替えの少し前となる2017年前後で坪単価160万円前後、2013年前後で坪単価110万円前後で動いていました。その数字だけ聞くとお安く見えますが1968年築と2013年場面でも築45年ほどとだいぶ築年数は経過していました。

環七沿いの同ブランドとしてはプラウドシティ小竹向原が供給中ですがあちらは『環七の内側』であったのに対して『環七の外側』となります。ただ、出入口が環七外側にもあるためその点は特段不便には感じないかと思います。駅距離や都心までの距離、建て替え事業であること(一概には言えないですが建て替え事業や再開発事業は立地条件が良い割には価格面でのお得感が強まることも多い)や引き渡し時期などなど共通点も多く、さらに価格に関してもかなり近しいものとなるため中広域検討者であれば比較検討される方も少なくないでしょう。

日常の買い物に関しては駅との間にあるサミットストアが徒歩5分、環七沿いのまいばすが徒歩5分、同じく環七沿いの肉のハナマサが徒歩9分です。

通学校は済美小学校で徒歩7分、大宮中学校で徒歩11分です。善福寺緑地や和田堀公園が身近にあり散歩やジョギング(横に長いので長距離派でも楽しみやすい)がてら使えるのもこの立地ならではですね！

ただ、善福寺川が近いこともありハザードマップでは色が付いてしまう(環七に地下調節池はあります)ため水害面を気にされる方には向いていません。ただ、それもあってか低層階はお安いですので気にしない方にはコストパフォーマンスが良いです。(電気室は2階です)

建設地は南北に長い土地形状で中央部分が横に膨らんでいます。

その横に膨らむ部分に住戸棟を設けるため大通り沿いでないという点はストロングポイントとなります。一方で周りには建物が連なっているため多くの住戸において眺望の面白みがありません。区有道路だけでなく避難用通路を広くとっており離隔はありますので採光面はけして悪くないのですが部屋選びにおいて眺望を諦められる(眺望が抜けないだけでなく見えるものが美しい景色とは言えない)のかもしくは素敵な眺望を得るために高いお金を支払うのかで悩まれる方も多いでしょう。

住戸は6棟構成で主開口部はボリュームゾーンとしては南方位ですが北方位を除いて各方面を向く設定があります。前面棟は最大14階建て、後ろ側の棟は最大5階建て(D棟は8階建て)と背が低くなります。

エントランスアプローチは東・南・北の3ヵ所で東の出入口から方南町駅までは信号なし(エレベーター口の場合は信号有)、南出入口はサミットストアとの行き来に便利、北出入口は善福寺川に繋がるなど使い分けができます。メールコーナーの位置(敷地中央付近)などからしても基本的には行きは東の出入口から駅へ向かい帰宅時は南の出入口から～という動線になってくるでしょう。

南の出入口(ピロティ)には2階相当まで伸びた光壁、東の出入口と車寄せには大きく伸びた庇がありかっこいいですし、ラウンジの大窓から住戸棟との間にある植栽を望めるのも素敵ですね。ただ、エントランスホールが『これぞ大規模マンション！！』という感じ(プラウドシティ小竹向原のような二層吹き抜けなど)であったらならばより良かったかな？という印象は受けました。

外観デザインに関しては南出入口の光壁が目玉ではありますが全体としてもバルコニーラインはガラス手摺とコンクリートを使い分けるだけでなく凹凸も混ぜることで単調なものにはなっていません。ただ、お安い価格帯ではないですからバルコニー隣戸境はスラブtoスラブだと嬉しかったのですが…(同売主＆同施工会社のプラウドシティ小竹向原はしっかりとスラブtoスラブでした)

共用施設は1階に集中しておりキッチンとテーブルセット完備のマルチルーム、そのマルチルームと一体利用ができるコモンラウンジ、個室完備のプライベートブース、ゲストルームと大規模マンションにしてはこちらもシンプルではありますね。

大きな中庭的なものはありませんが出入口にシンボルツリーを植樹したり外周部と共用廊下に沿うように緑豊かですし、既存樹のウメの木を植樹するなど敷地内に入ってからも緑を感じることができます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：プラウドシティ方南町公式HP

［A棟］

A1タイプ　4LDK　84.88㎡
1階　11900万円台　坪単価463万円
3階　12900万円台　坪単価502万円

A2タイプ　3LDK　72.01㎡
1階　8800万円台　坪単価404万円
2階　9200万円台　坪単価422万円
4階　9500万円台　坪単価436万円

A4タイプ　3LDK　70.83㎡

画像出典：プラウドシティ方南町公式HP

A6タイプ　3LDK　71.83㎡
6階　9800万円台　坪単価451万円

［B棟］

B1タイプ　2LDK　57.20㎡
5階　7800万円台　坪単価450万円
6階　7900万円台　坪単価456万円
11階　8600万円台　坪単価497万円
13階　8900万円台　坪単価514万円

B3タイプ　3LDK　65.30㎡
2階　8500万円台　坪単価430万円

B4タイプ　3LDK　65.18㎡
1階　7900万円台　坪単価400万円
2階　8400万円台　坪単価426万円
4階　8800万円台　坪単価446万円
6階　9000万円台　坪単価456万円
9階　9300万円台　坪単価471万円
11階　9600万円台　坪単価486万円
13階　9900万円台　坪単価502万円
14階　10200万円台　坪単価517万円

B5タイプ　3LDK　71.44㎡

画像出典：プラウドシティ方南町公式HP

B6タイプ　3LDK　70.93㎡
1階　8600万円台　坪単価400万円
2階　9000万円台　坪単価419万円
13階　10900万円台　坪単価508万円

B7タイプ　3LDK　74.73㎡
1階　9200万円台　坪単価407万円
2階　9600万円台　坪単価424万円
4階　10200万円台　坪単価451万円
6階　10400万円台　坪単価460万円
11階　11500万円台　坪単価508万円

B8rタイプ　3LDK　79.28㎡
14階　15600万円台　坪単価650万円

B9タイプ　3LDK　105.25㎡

画像出典：プラウドシティ方南町公式HP

［C棟］

C1タイプ　3LDK　67.84㎡
1階　7500万円台　坪単価365万円
2階　8000万円台　坪単価389万円
4階　8500万円台　坪単価414万円
6階　9300万円台　坪単価453万円

C2タイプ　3LDK　65.45㎡
1階　7400万円台　坪単価373万円
2階　7900万円台　坪単価399万円
4階　8400万円台　坪単価424万円

C3タイプ　3LDK　67.82㎡

画像出典：プラウドシティ方南町公式HP

C4タイプ　3LDK　66.22㎡
1階　7400万円台　坪単価369万円
2階　7900万円台　坪単価394万円
4階　8400万円台　坪単価419万円
9階　9600万円台　坪単価479万円

C5タイプ　2LDK　53.94㎡

画像出典：プラウドシティ方南町公式HP

C7タイプ　3LDK　66.22㎡
1階　7500万円台　坪単価374万円
2階　8000万円台　坪単価399万円
4階　8500万円台　坪単価424万円
6階　9200万円台　坪単価459万円

C9タイプ　3LDK　65.45㎡
1階　7500万円台　坪単価378万円
2階　7900万円台　坪単価399万円
4階　8500万円台　坪単価429万円
6階　9200万円台　坪単価464万円
9階　9600万円台　坪単価484万円

C11タイプ　2LDK　59.11㎡
1階　6900万円台　坪単価385万円
2階　7300万円台　坪単価408万円
4階　7800万円台　坪単価436万円
7階　8300万円台　坪単価464万円

C12タイプ　2LDK　61.52㎡
1階　7000万円台　坪単価376万円
2階　7400万円台　坪単価397万円
4階　7900万円台　坪単価424万円
6階　8300万円台　坪単価446万円
7階　8400万円台　坪単価451万円

［D棟］

次期以降販売

［E棟］

次期以降販売

［F棟］

次期以降販売

平均坪単価は約440万円です。(100万円単位のため実際には坪単価450万円に近いとは思います)

先に述べたハザードリスクの影響に加えて眺望差も大きいため板状マンションではなかなかお目にかかれないくらい上下階や棟での単価差が激しいものとなっています。

言わずもがなですが地権者さんの多くは中層階以上の条件良い部屋を取得されています。プラウドシティ方南町に限った話ではないですがマイホームとなれば条件悪い部屋は選びたくないと考えるのは普通のことだと思います。

プラウドシティ方南町、現地調査して強く感じたのは

『高いお金を出してでも上階を狙うべき』
（上階は地権者さんが多く取得していますが販売住戸もあります）

『眺望苦しい部屋しか狙えないご予算なら周辺中古マンションを狙っても良いかも』

ということです！

※個人の感想です pic.twitter.com/lPdamQ8ctQ

— マンションマニア (@mansionmania) January 22, 2024

間取りに関しては田の字が主で共用廊下側の洋室は柱食い込み、さらにリビング横洋室ウォールドアは格納できても窓面側に壁があるなど単価の割に特別なこだわりというのは感じにくいものとなっています。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、キッチン・食器棚天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエット、可動式ルーバー面格子、クローゼット内面材合わせなどしっかりとしたものにはなっているのですが最近のプラウドにしては珍しく玄関前カメラ付きインターフォンと玄関電気錠がないのは惜しいですね。竣工が近いため建築系オプションやメニュープランは選べません。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmとやや低めです。

周辺相場を確認しましょう！

■パークホームズ中野南台ステーションテラス

2010年築　方南町駅徒歩3分

新築時の坪単価約290万円
現在の坪単価約410万円

動き一例　約63㎡
新築時5500万円台
中古時7400万円台

■パークホームズ杉並和泉ザレジデンス

2015年築　方南町駅徒歩7分

新築時の坪単価約285万円
現在の坪単価約380万円

動き一例　約74㎡
新築時5900万円台
中古時8100万円台

■シティテラス杉並方南町(ノース棟/サウス棟)

2017年築　方南町駅徒歩1～2分

新築時の坪単価約385万円
現在の坪単価約430万円

動き一例　約67㎡
新築時7600万円台
中古時8700万円台

■プラウド杉並方南町

2021年築　方南町駅徒歩7分

新築時の坪単価約365万円
現在の坪単価約420万円

動き一例　約65㎡
新築時7000万円台
中古時8100万円台

上記相場からプラウドシティ方南町が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

A4タイプ　3LDK　70.83㎡　6階　9600万円台　→　9230万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地内北側の屋外アプローチ部分を中心に昇降横行式の機械式駐車場、設置率は約30％(分譲住戸に対して)です。

一番価格が高い部屋のB9タイプのみ電気自動車対応の平置区画が確保できます。別途身障者優先の平置が1区画あります。

北と南どちらからも出入り可能でシャッターゲート完備です。

～機械式駐車場サイズ～

全長5050mm×全幅1900mm×全高1800mm/2100mm×車両重量2000kg/2200kg×最低地上高120mm×タイヤ外幅1900mm　月額25000円前後

駐輪場は屋内と屋外混在で1世帯2台は確保可能です。

管理費は㎡単価月額約231円、外廊下で共用施設はプラウドシティとしてはシンプルですがその分はしっかりと管理費に反映されており目に優しい水準です。

エレベーターは細かく分かれておりメインエントランスを経由しなくともエレベーターホールへサクッと行き来できる出入口があるため便利です。

ただ、これだけどでかい敷地でありながらもごみ置場は一カ所です。中央付近にあるもののごみ捨てだけで往復5分くらいかかってしまいそうな部屋も多いです。各階ごみ置場があるマンションにお住まいで『ごみ捨て数十秒』などを体感してしまっている方にはなかなか厳しそうではあります。

そのごみ置場は珍しい貯留機タイプ(中へごみ袋を捨てると圧縮)でごみ袋が山積みにならないため衛生的です。(袋が大きすぎると入らないかと思いますのでスーパーマーケットの買い物袋くらいがちょうど良さそうです。東京都なので袋の自由度は高いです。)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■シティテラス杉並方南町　総戸数298戸　管理費㎡単価月額約200円

■プラウド杉並方南町　総戸数87戸　管理費㎡単価月額約306円

【住むレーション】

［丸ノ内線］

方南町　7:58発（始発）
中野富士見町　8:00着
中野新橋　8:02着
中野坂上　8:05着
西新宿　8:07着
新宿　8:09着
新宿三丁目　8:11着
新宿御苑前　8:13着
四谷三丁目　8:15着
四ツ谷　8:17着
赤坂見附　8:20着
国会議事堂前　8:23着
霞ヶ関　8:25着
銀座　8:27着
東京　8:30着
大手町　8:31着

徒歩2分の「八幡通り」停留所、徒歩4分の「方南町駅」停留所、徒歩6分の「方南八幡通り」から笹塚駅、永福町駅、中野駅などと行き来することも可能です。

環七も近いですし首都高4号線の幡ヶ谷ICまで3キロほどと車での遠出も便利です。

【総評】

これはいいですね～！！価格面に関してもとても現実路線でいいです！

現在のマーケットに関してお詳しい方であれば『高い！！』にはならないでしょう。(正直なところ、言葉は厳しいですがこれで『高い！！』となってしまう方は現実をしっかりと見たほうが良いと思います…むしろ今作は今のマーケットからすればお安いほうです)

個人的にはエントランスホールのスペシャル感(どうしてもプラウドシティ小竹向原と比べてしまう悪い癖…)がほしかったとは感じましたが南出入口の光壁はとてもかっこいいですし、室内スペックに関しても充実したものになっています。

ただ、眺望が抜けない部屋に関してはただ抜けないだけでなく少し古めの建物を見ることになったりと条件が苦しく、それを嫌い条件良い部屋を狙うと価格が跳ねるということで検討者目線からすればとても悩むだろうなぁ～と。

都心距離や立地が大事なのはもちろんですがマイホームとなれば部屋から見えるものというのも無視はできない人も多いですからね。とはいえ条件苦しい部屋はしっかりと価格が抑えられているためそれを買ったからリセールバリューが著しく厳しいということは考えにくく、自分たちが我慢できる(もしくは気にしない)かどうかでしょう。

竣工時期に比べて販売が遅いため建物が立ち上がってきているのと区有道路(物件側は現在行き止まり)から眺望がほぼほぼ確認できるため内覧会で『思っていたよりきつい…』とはなりにくいのは買いやすいですね。

言わずもがなではありますが予算が伸びる方は何の迷いもなく条件良い部屋を狙うべきでしょう。これまで長年この地で暮らしてきた方も多い地権者さんが条件良い部屋ばかりを取得しているという行動はなにより信用できることですからね。

C11タイプなどの『3人でも暮らせそうな2LDK』は若年層夫婦のとりあえずの1戸目にも良さそうですね！

プラウドシティ方南町、『3人でも住めそうな2LDK』もあるので家族構成が確定していないDINKSさんの1戸目としても検討しやすいです！

C11タイプ　2LDK　59.11㎡（南東向き）
1階　6900万円台　坪385
2階　7300万円台　坪408
4階　7800万円台　坪436
7階　8300万円台　坪464 pic.twitter.com/KNLm4vzHsz

— マンションマニア (@mansionmania) January 22, 2024

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