プラウド世田谷砧　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウド世田谷砧です！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：木内建設
価格：未定
専有面積：58.30㎡～110.23㎡
総戸数：43戸
規模：6階建て
交通：小田急小田原線「祖師ヶ谷大蔵」駅徒歩8分　小田急小田急線 「成城学園前」駅 徒歩17分
所在地：東京都世田谷区砧五丁目
竣工：2020年2月下旬

駐車場：10台（うち機械式9台・身障者優先平置1台）
駐輪場：87台（スライド式27台・特殊スライド式10台・平置式4台・2段式44台・レンタサイクル2台）
ミニバイク置場：2台

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド世田谷砧公式HP

祖師谷大蔵駅から徒歩8分かつ線路から離れるという好立地となります。祖師谷大蔵駅周辺は一低層が広がりますからマンション建設用地となれば線路近く、もしくは駅から近く線路から離れたとしても総戸数20戸前後などのザ・小規模しか建てられない土地が多い中で今回は総戸数43戸とエリア内ではそれなりの規模感となることも注目ポイントとなります。

駅からの道のりはフラットかつ少し回り道すればウルトラマン商店街を経由できますから買い物利便性も高くなります。

建設地は東西に広い敷地のため南向き住戸を多く設けることができています。ただし、目の前が駐車場と区民農園(私有地を区に貸し出している)のため将来的には目の前に同規模のマンションが建設される可能性もあることはデメリットとなります。とはいえ用途地域的に壁ドンにはできませんから真っ暗になることは考えにくいでしょう。

もう1点のデメリットとしては駐車場が少ないことです。駅徒歩8分とはいえ世田谷で設置率約23％では足りないのではないでしょうか。

プラウド世田谷砧のすぐ近くにはライトテラス世田谷砧という分譲仕様の賃貸マンションがあり、もともとはブランズとして分譲する予定が賃貸に変更となったためディスポーザー、床暖房も付いています。現状では南方向に見える建物がライトテラス世田谷砧となりますから眺望面では気分が良いものとなります。(一般論として古いアパートや古い戸建てビューよりもいいですよね)

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［北西・北東向き］

Oタイプ　3LDK　70.11㎡　管理費(月額)22400円　修繕積立金(月額)9250円

画像出典：プラウド世田谷砧公式HP

［南西角］

Aタイプ　3LDK　76.37㎡　管理費(月額)24400円　修繕積立金(月額)10080円

画像出典：プラウド世田谷砧公式HP

Jrタイプ　4LDK　101.24㎡　管理費(月額)32400円　修繕積立金(月額)13360円

画像出典：プラウド世田谷砧公式HP

Lrタイプ　4LDK　110.23㎡　管理費(月額)35300円　修繕積立金(月額)14540円

画像出典：プラウド世田谷砧公式HP

［南向き］

Bタイプ　3LDK　71.83㎡　管理費(月額)23000円　修繕積立金(月額)9480円
1階　7500万円台　坪単価345万円
2階　7400万円台　坪単価340万円
3階　7600万円台　坪単価349万円
4階　7900万円台　坪単価363万円

Cタイプ　3LDK　71.51㎡　管理費(月額)22900円　修繕積立金(月額)9440円
1階　7600万円台　坪単価351万円
2階　7500万円台　坪単価346万円
3階　7700万円台　坪単価356万円
4階　8000万円台　坪単価369万円
5階　8300万円台　坪単価383万円

Dタイプ　2LDK　58.30㎡　管理費(月額)18700円　修繕積立金(月額)7690円

画像出典：プラウド世田谷砧公式HP

Eタイプ　3LDK　75.36㎡　管理費(月額)24100円　修繕積立金(月額)9940円

画像出典：プラウド世田谷砧公式HP

Fタイプ　3LDK　70.81㎡　管理費(月額)22700円　修繕積立金(月額)9340円

画像出典：プラウド世田谷砧公式HP

［南東角］

G1タイプ　3LDK　75.61㎡　管理費(月額)24200円　修繕積立金(月額)9980円
1階　7700万円台　坪単価336万円

Gタイプ　4LDK　90.34㎡　管理費(月額)28900円　修繕積立金(月額)11920円

画像出典：プラウド世田谷砧公式HP

Krタイプ　4LDK　100.74㎡　管理費(月額)32200円　修繕積立金(月額)13290円

画像出典：プラウド世田谷砧公式HP

Nrタイプ　4LDK　100.00㎡　管理費(月額)32000円　修繕積立金(月額)13190円
6階　12500万円台　坪単価413万円

［東向き・北東角］

Hタイプ　3LDK　70.59㎡　管理費(月額)22600円　修繕積立金(月額)9310円

画像出典：プラウド世田谷砧公式HP

予定価格ではありますが坪単価365万円ほどになりそうです。

単価としてはそこそこですが玄関前にアルコーブ(ポーチ)を設けたり、外観やランドスケープにこだわりがあったりと単価なりには仕上げてきています。

外観に関してはエントランス前に斜めの庇(天井が木目調！！)を、駐車場出入口にはシャッターゲートを設けることで邸宅感を出しています。北東の住戸を独立させてサイコロ形状として窓に大型ピクチャーウインドウを用いているのがかっこいいですね～。ここを一般的なバルコニーにしてしまうと普通のマンション感が出てしまうのですがあえての大型ピクチャーウインドウという選択は素晴らしいです。

サイコロ形状の住戸はOタイプとなります。他の住戸に比べて下がり天井は多いもののお風呂に窓があったり両面バルコニーであったりと南向きでないことさえ妥協できれば単価設定も弱めですから狙い目と言えます。

隣戸境がコンクリートとなっており上部に隙間がないことはもちろんバルコニーから少しせり出しているためプライベート感があり、外から見たときの高級感もあります。

小田急線沿いの世田谷区アドレスかつ駅近で100㎡超は希少性がありますから一番おすすめしやすいのは100㎡超のプレミアム住戸です。小田急線沿いの世田谷区アドレス物件の相場を見ていて面白いなぁ～と思うのは100㎡超えのお部屋の需要が高く、専有面積が広すぎても坪単価が落ちにくいことです。数多くのエリアでは100㎡超になると表面上の価格がふくれてしまうため坪単価としては70㎡などに比べて低くなることが多いのですが100㎡以上でもしっかりと動くのです。

祖師谷大蔵エリアでは有名なパークコート砧ウエスト・イーストにも100㎡超えがありますが16年選手(見た目がかっこよすぎて築16年には見えないです)でありながらも坪単価300万円弱で動いていますからね～。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、ローシルエットトイレ・トイレ手洗いカウンター、床下コンセント、可動式ルーバー面格子、リビング横の洋室との引き戸はハイタイプ、構造は二重床・二重天井と単価なりのものとなっています。

基本天井高は2460mmと高くはありませんが下がり天井が少ないため圧迫感はありませんでした。

最上階は内廊下となっています。

注目ポイントは玄関部分です！

室内の廊下天井を折り上げていることに加えて玄関横の洋室を奥まらせ、さらには靴箱を背の低いものとすることで入ってすぐに空間の広がりを感じることができます。コスモスイニシアではお馴染みですが野村不動産でも採用してくるとは・・・これは嬉しいですね！！(一般的な靴箱スタイルも選べます)

周辺相場を確認しましょう！

・コートハウス世田谷砧　1997年築　砧5　新築時の坪単価約280万円　直近売り出し事例なし

・小田急ユアロード世田谷砧　1999年築　砧3　新築時の坪単価約255万円　現在の坪単価約235万円

・D´グランセ砧　2003年築　砧6　新築時の坪単価約220万円　現在の坪単価約205万円(エアリーコート)

・D´グランセ世田谷砧　2005年築　砧5　新築時の坪単価約225万円　現在の坪単価約225万円

・コスモレジア世田谷砧　2005年築　砧8　新築時の坪単価約250万円　現在の坪単価約250万円

・パークハウス砧レジデンス　2010年築　砧3　新築時の坪単価約275万円　現在の坪単価約260万円

・ブランズ砧　2010年築　砧6　新築時の坪単価約305万円　現在の坪単価約295万円

・レジェイド世田谷砧　2016年築　砧3　新築時の坪単価約290万円　現在の坪単価約290万円

上記相場からプラウド世田谷砧の将来価値を予想すると

Bタイプ　3LDK　71.83㎡　3階　7600万円台　→　5900万円（築10年時）

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場設置率が少なく月額20000円ほどと利用料金が抑えめなこともあり管理費は㎡320円ほどとそこそこお高くなっています。総戸数18戸のブランズ砧でさえ㎡300円をぎりぎり切っていたと記憶している(新築時)のでなかなか重い水準ですね。ブランズ砧は駐車場設置率が50％を超えていましたから総戸数の割には管理費が抑えめとなっています。

建設地

建設地周辺動画①(建設地)
建設地周辺動画②(建設地から祖師ヶ谷大蔵駅まで　※1:40のところで曲がる場所を間違えたようで1分ほどロス)

【住むレーション】

［小田急線］

祖師ヶ谷大蔵　8:21発
千歳船橋　8:23着
経堂　8:25着
豪徳寺　8:28着
梅ヶ丘　8:30着
世田谷代田　8:32着
下北沢　8:33着
東北沢　8:35着
代々木上原　8:38着
代々木八幡　8:40着
参宮橋　8:42着
南新宿　8:44着
新宿　8:46着

成城学園前　8:30発
経堂　8:33着
下北沢　8:37着
代々木上原　8:39着
新宿　8:45着

［小田急線→千代田線］

祖師ヶ谷大蔵　8:15発
千歳船橋　8:17着
経堂　8:19着
豪徳寺　8:24着
梅ヶ丘　8:26着
世田谷代田　8:28着
下北沢　8:29着
東北沢　8:31着
代々木上原　8:34着
代々木公園　8:37着
明治神宮前　8:39着
表参道　8:41着
乃木坂　8:44着
赤坂　8:46着
国会議事堂前　8:48着
霞ヶ関　8:50着
日比谷　8:52着
二重橋前　8:54着
大手町　8:56着

小田急線は複々線の完成によりスピードアップ＆混雑率低下と魅力が増しましたよね。急行が停車しないため成城学園前に比べれば運行本数は少なめ(日中、成城学園前15本、祖師谷大蔵10本)ですがラッシュ時間帯でも新宿まで25分と都心までのアクセスは良好です。

通学校は砧小学校(約1000m)、ウエリス世田谷砧の通学校となる山野小学校と比べると校舎は古いですが中学校は成城エリアも通学校となっている砧中学校となります。

【総評】

プレミアム住戸は希少性がありますね。

100㎡を探している方でも予算2億、3億となれば都心寄りで選択肢はあるものの1億円～1億5千万円の予算になると駅近×世田谷アドレス×築浅(新築)ではなかなか出物がないんですよね。祖師ヶ谷大蔵駅徒歩8分で1億超えとなればなかなかな表面価格ですがすくい切れていなかった需要があるでしょうから売れるのではないでしょうか。

プレミアム住戸を6部屋も設ける勇気は野村不動産すごいなぁ～とは思いますが私は素晴らしい決断であったと思います。

プレミアム住戸は機械式(平置きは1台のみ)が主となりますが敷地内駐車場を確実にgetできる優先権(売却時などは管理組合に返還)がある点も魅力が大きいですね。プレミアム住戸6戸に優先権が付くとなればより一般住戸購入者が敷地内で確保することが難しくなるわけで、もう1列部屋を削ってでも設置率を上げるべきだったのではないかと思うものの、ただでさえ小規模ですから他のお部屋にのせなければならない金額が大きく難しかったのでしょうね。。。

坪単価365万円ということでマンション高値市況の時代を感じる単価とはなっていますね。リーマン前のマンション高値市況の際には砧7丁目でシェルゼ砧が坪単価345万円で販売、約11年経過した今では坪単価250万円まで落ちていますからリセールバリューという面ではそこまで期待しないほうがよいかもしれません。

シェルゼ砧は祖師ヶ谷大蔵駅徒歩13分と駅距離が違いますから同じ水準にはならないでしょうけども駅徒歩5分かつ住宅街のブランズ砧でさえ坪単価295万円くらいです。

ただ、シェルゼ砧もブランズ砧もその他のマンションも真南向き住戸を多く設けることが土地形状的に難しいエリアの中でほとんどが真南向き住戸ということはプラウド世田谷砧の強みですよね。南向きを好む方が多いエリアですから周辺相場より高くとも動くポテンシャルは十二分にある物件だと感じました。世田谷エリアで探されている方が好む条件でマンションを造りこむあたりはさすが野村不動産のマーケティング力は強いなぁ～と感じます。

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～2019年8月16日追記～

販売戸数：5戸
販売価格：7558万円～8598万円
間取り：3LDK
専有面積：71.83㎡～76.37㎡

管理費：月額23000円～24400円
修繕積立金：月額9480円～10080円

駐車場：10台（うち機械式9台・身障者優先平置1台）月額:20500円～25000円
駐輪場：86台（スライド式17台、大型用スライド式20台、2段式44台、平置5台、他レンタサイクル用(平置)1台あり）月額:150円～1200円
ミニバイク置き場：2台　月額:2500円

［南西角］

Aタイプ　3LDK　76.37㎡

画像出典：プラウド世田谷砧公式HP

［南向き］

Eタイプ　3LDK　75.36㎡

画像出典：プラウド世田谷砧公式HP

［南東角］

G1タイプ　3LDK　75.61㎡
1階　7698万円　坪単価336万円

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