プレミスト千葉公園　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプレミスト千葉公園です！

［物件概要］

売主：大和ハウス工業　京成電鉄
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：66.08㎡～87.95㎡
総戸数：150戸
規模：地上7階地下1階建て
交通：JR快速線「千葉」駅徒歩9分　京成千葉線「京成千葉」駅徒歩14分
所在地：千葉県千葉市中央区弁天三丁目
竣工予定：2025年1月
引き渡し予定：2025年2月

駐車場：91台　機械式：88台　平置き：3台（内、車いす利用者用：1台）
駐輪場：229台　二段式：208台　平置き：21台
バイク置場：5台　

地図はこちらです↓

画像出典：プレミスト千葉公園公式HP

千葉駅の北口から千葉公園方面へ徒歩9分、千葉公園隣接であった護國神社の跡地となります。護国神社は若葉区へ移転済みです。

池周りやアリーナ周りなどのザ・千葉公園側ではないものの西側を除いて千葉公園に面しており千葉公園を共用施設感覚で利用できてしまうような好立地です。神社跡地はちょっと…という方を除けば千葉駅北口派の方の多くが「いい立地ですね～！！」となるであろうくらい地元ウケも良いでしょう。千葉公園だけでなく図書館もあり、それらを結ぶプロムナード構想(できるにしても時間はかかります)もあります。

千葉公園はアリーナが完成、来春にはアリーナ前の広場(カフェなどが入る建物も整備予定)もできる予定であるなど入居時点では今よりも魅力あるものへと進化しています。

もちろん千葉駅のわちゃわちゃ側に住みたい方には合ってこないのですが千葉駅北口派と千葉駅東口派はまったくもって価値観が異なる(私は千葉駅東口派のため千葉セントラルタワーに住んでいた)ため今度出てくる三越跡地や供給中のエクセレントザタワーなどとの競合はほとんどないでしょう。あるとして稲毛駅最寄りのヒルズグランデ稲毛でしょうか。

また、千葉県内ではプラウド新浦安パークマリーナ(マイカー派におすすめ)、パークホームズ南船橋(マイカ－を持たない方におすすめ)、幕張ベイパークライズゲートタワー(マイカー派におすすめ)など買いの新築マンションが続いて出てきていますがそれらと比較する人もかなりの少数派となるでしょう。

今作は総武快速線×下総台地(ハザードマップで色が付かない)、そして千葉駅の北口ということでターゲット層は絞られるもののそこにハマる人たちにとっては欲しいとなる方が多数派になる出物です。そのため近郊・郊外物件にしてはスタートダッシュをする販売方式(供給戸数)になると思われます。

ただ、都心と千葉駅との距離や街づくり(一体開発)というわけでないためどちらも都心勤務で～となると「船橋までかなぁ～なんとか頑張って便利な津田沼までにしたい」という方も多いでしょうから地元の方にウケるような価格帯にしてくれているため価格という面では中広域検討者にとっても買いやすさがあるでしょう。都心までの距離を呑めればですが。(私は週3回ほどの出社＆馬喰町勤務であったためそこまで遠くは感じませんでした)

さて…ここまではストロングポイントをお伝えしてきたわけですが個人的にこのマンションの最大のウィークポイントとなるであろうと感じたのが学区です。

通学校は…なんと…轟ルートです。(ヒルズグランデ稲毛と同じくズッコケ事案)

もちろん轟町小学校と轟町中学校が悪いだなんてことはまったくもってありません。ただ、弁天小学校のほうが近いですからね…轟町小学校と轟町中学校へは徒歩17分～徒歩18分(大人の足で)ですから、道のりが悪くないとはいえ子育てファミリーからすれば「弁天小でないならやめる」という方も少なくはないでしょう。行政の決めたこととはいえ惜しいですよね。(三越跡地が弁天小学校になる？その玉突き？)

日常の買い物に関しては駅からの通り道にアコレがありますが北口で駅から徒歩10分弱がゆえに便利というほどではありません。作草部のヤオコーが徒歩11分、駅ビルや駅前のそごうが徒歩10分～徒歩15分ほどです。ただ、エリア柄車を持たれる方も多いでしょうし、利便よりも住環境の優先順位が高い方に好まれる物件のため買い物事情はあまりネックになってこないでしょう。

建設地は接道は西側のみ、南と東の全面と北の一部が千葉公園に面しています。

住戸は南東向き、東向き、西向きのコの字配棟です。この立地だからこその眺望となるのは南東向きと東向きですが東向きに関しては千葉公園側のほうがグランドレベルが約4m高いため2階住戸だと少々埋もれることになりますし、3階や4階あたりだと広場側からの視線はかなり気になってきます。

また、東向きは慰霊碑が見えるというのも気持ち的には少々とっきにくそうです。それもあって同じパークビューでも方位含めて南東向きのほうが条件は良いのですが東向きの価格をがっつり抑えているため売れる売れないで言えば東向きのほうが売れるかも？しれないですね。

西向きは住宅街を望むことになるため3階あたりから、4階になれば完全に抜けてきます。基本的にはこの立地らしさを感じられる南東向きと東向きがおすすめではあるのですが「この立地には住みたいけど虫が苦手で…」という方には合ってきますね。

外観デザインは一番目立つ南棟の南西角住戸をダイレクトウィンドウに、その妻側は庇や縦のコンクリートラインをせり出させることで頭頂部の軒裏木目がより目立ってきますし、バルコニーラインもせり出させているなど立体感があります。一方で西棟と東棟はごつごつさせず伸びやかな印象の中でバルコニー手摺をガラスとデザイン性あるルーバーを組み合わせるなどどこから見ても目立ってしまうなりに単価帯以上のこだわりを感じることができました。バルコニー隣戸境もスラブtoスラブの隔て板にしてくれています。

エントランスアプローチとなる南西側と西側はしっかりとセットバック、植栽豊かで高低差を活かした階段(スロープもあります)＆ライティングがかっこいいですし北側のサブエントランスには車寄せも設けてくれています。

エントランスホールは一層ではありますが(プレミスト王子神谷のように二層吹き抜けだとより嬉しかったですが単価盛れる南西角を削るのは採算合わなかったでしょうか)エントランスアプローチからクランクインで建物内へ入ると大きさの違う角鉢のグリーンがありさらに大窓からは自然と外側のグリーンを感じられるなどこの立地らしい動線にしてくれています。

エントランスホール内にはけして広くはないですがラウンジ、メールコーナーを挟んでキッズルームとテレワークルーム(個室あり)があります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：プレミスト千葉公園公式HP

［南棟］

S1タイプ　3LDK　80.09㎡

画像出典：プレミスト千葉公園公式HP

3階　7500万円台　坪単価309万円
6階　7700万円台　坪単価317万円

S3タイプ　3LDK　70.16㎡
3階　6200万円台　坪単価292万円
6階　6400万円台　坪単価301万円

S4タイプ　3LDK　66.16㎡
3階　5600万円台　坪単価279万円
6階　5800万円台　坪単価289万円

S7タイプ　3LDK　73.21㎡
3階　6600万円台　坪単価298万円
5階　6700万円台　坪単価302万円

［東棟］

E4タイプ　3LDK　67.06㎡

画像出典：プレミスト千葉公園公式HP

5階　4900万円台　坪単価241万円
8階　5500万円台　坪単価271万円

E10タイプ　4LDK　80.40㎡
2階　5500万円台　坪単価226万円
4階　6000万円台　坪単価246万円

［西棟］

W5タイプ　3LDK　72.45㎡

画像出典：プレミスト千葉公園公式HP

2階　5400万円台　坪単価246万円
7階　6000万円台　坪単価273万円

平均坪単価は約280万円です。

千葉公園隣接とはいえ駅距離をしっかりと反映してくれていますし、地元需要が主となる千葉駅物件だからこその現実路線と言える単価帯でしょう。

80㎡超え住戸は少ししかありませんがボリュームゾーンでも70㎡前後はあるため激しく専有面積調整(買いやすい価格に抑えるために60㎡前半の3LDKなどばかりにする)をしているわけではないですし、一部住戸を除いて共用廊下側の洋室も柱を外に出すなど表記上の面積以上に広く感じやすいでしょう。

柱を外に出してはいるものの横に逃がしているパターンのため共用廊下にゆとりがあるというわけではありませんが横に逃がしてその先の住戸ラインをへこませているため全戸玄関に窓が設置されています。

グランドレベルの関係で東棟は2階から住戸となります。(1階はピット)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、住戸玄関部分含むテブラキー、リビング＆リビング横洋室床暖房(ゼッチマンションです)、近年では珍しくなったバルコニースロップシンク＆防水コンセントなどエリア内比較としてはとても充実したものとなっています。

構造は直床・二重天井、基本天井高はボリュームゾーンで2440mmと低いほうではあるのですがサッシ高が2100mmと高いですし、角住戸を除けば横部分の下がり天井がないため空間の広さは感じやすいものとなっています。地下住戸(表記上は1階)は基本天井高2600mm、サッシ高2200mmとなります。

周辺相場を確認しましょう！

・クレアホームズ千葉松波　2017年築　松波1　千葉駅徒歩7分　新築時の坪単価約200万円　現在の坪単価約230万円

・エクセレントシティ千葉弁天一丁目　2023年築　弁天1　千葉駅徒歩4分　新築時の坪単価約295万円　直近売り出し事例なし

上記相場からプレミスト千葉公園が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

E4タイプ　3LDK　67.06㎡　5階　4900万円台　→　4500万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地北側で平置き3台、残りは昇降横行式の機械式で設置率約60％です。車寄せとしっかりとしたサブエントランスがあるのは嬉しいですが駐車場事情が優れているというわけではありません。月額15000円前後を予定しています。

駐輪場は屋内のため便利ですが設置率は約150％と1世帯2台が約束されていないのは少々気になりますね。

管理費は㎡単価月額163円ほどを予定、外廊下ですがディスポーザーもありますし当然エレベーターも2基(13人乗り・分速90m)ありますので割高感はないでしょう。ごみ置場は西棟の1階ですがすべての棟が廊下で繋がっておりコの字配棟ですが西棟と東棟の渡り廊下動線であるなどどの部屋を購入してもめちゃ遠いというものにはなりません。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・クレアホームズ千葉松波　総戸数79戸　管理費㎡単価月額約186円

・エクセレントシティ千葉弁天一丁目　総戸数91戸　管理費㎡単価月額約221円

建設地

【住むレーション】

［総武快速線］

千葉　7:51発
稲毛　7:55着
津田沼　8:02着
船橋　8:06着
市川　8:13着
新小岩　8:18着
錦糸町　8:24着
馬喰町　8:28着
新日本橋　8:30着
東京　8:32着
新橋　8:37着
品川　8:42着

［総武緩行線］

千葉　7:32発
西千葉　7:35着
稲毛　7:37着
新検見川　7:40着
幕張　7:43着
幕張本郷　7:45着
津田沼　7:49着
東船橋　7:52着
船橋　7:55着
西船橋　7:58着
下総中山　8:01着
本八幡　8:03着
市川　8:06着
小岩　8:10着
新小岩　8:13着
平井　8:16着
亀戸　8:19着
錦糸町　8:22着
両国　8:25着
浅草橋　8:27着
秋葉原　8:30着
御茶ノ水　8:32着
水道橋　8:35着
飯田橋　8:37着
市ヶ谷　8:39着
四ツ谷　8:41着
信濃町　8:43着
千駄ヶ谷　8:45着
代々木　8:47着
新宿　8:49着

［成田エクスプレス］

千葉　7:42発
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　8:08着
成田空港（成田第1ターミナル）　8:11着

千葉　8:14発
東京　8:52着
品川　9:00着

［千葉都市モノレール］

千葉公園　7:51発
千葉　7:53着
市役所前　7:57着
千葉みなと　7:59着

［千葉みなとから京葉線］

千葉みなと　8:06発
稲毛海岸　8:10着
検見川浜　8:12着
海浜幕張　8:15着

穴川ICまで3キロほどと千葉駅徒歩圏内物件の中では近いほうとなります。

【総評】

近隣の中古マンションでは替えが効かないような新築マンションですから新築らしい価格とはいえ気に入ったなら買わない理由はない(中古のほうがいいですね～にならない)でしょう。

千葉公園の再整備、千葉駅前の開発もJR東日本千葉支社跡地にホールができる予定があるなど続いていきます。千葉駅の利便性に寄り添えるただの住宅街立地ではない特別な立地です。

ただ、中広域検討の子育てファミリーにとっては都心までの距離を呑めたとしても学校までの距離が気になってくるでしょうか。中広域検討者ほど選択肢は多いためあえて学校までの距離がある物件を選ぶ必要性が低いですからね。シングル・ディンクスであれば三越跡地狙いという方も多いでしょうから地元の子育てファミリー層とシニア層のウケが一番良さそうという印象の物件です。

今後は西千葉駅前の東大西千葉キャンパス跡地で野村不動産による開発計画(優先交渉権・そのまま進めばプラウドシティ西千葉？)もありますが世に出るまではもう少し時間がかかりそうです。

動画もご覧ください！

■プレミスト千葉公園　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション