グラディス千葉駅前　価格と間取り　三越跡地が気になるものの希少な千葉駅徒歩2分

今回ご紹介するのはグラディス千葉駅前です！

［物件概要］最終期

売主：マリモ
設計：奥村組東日本支社一級建築士事務所
施工：奥村組東日本支社
価格：5470万円～5560万円
専有面積：66.70㎡(全体としては58.59㎡～113.85㎡)
総戸数：87戸
規模：15階建て
交通：JR各線「千葉」駅徒歩2分　京成千葉線「新千葉」駅徒歩5分
所在地：千葉県千葉市中央区新千葉二丁目
竣工予定：2023年1月末日

駐車場：6台（月額）25000円～32000円
バイク置場：8台（月額）2000円
駐輪場：167台（月額）200円・300円

管理費（月額）15100円
修繕積立金（月額）6100円

地図はこちらです↓

画像出典：グラディス千葉駅前公式HP

駅前の整備が完了した千葉駅西口から徒歩2分、駅前から商業施設が続いていく東口では難しい駅の近さですから駅距離を優先される方には魅力に映る立地です。ただ、やはり千葉駅と言えば三越跡地のブリリアタワー千葉(予想)が控えていますから予算が伸びる方は待つという選択をしたくなってしまいがちではあるでしょう。

建設地はホテルや病院に囲まれてはいますが主開口部側の西側(西向きです)は開発エリアではなくなるため背の低い建物が多く駅前立地にしては抜け感も得やすいものとなっています。

背中側のエントランスアプローチは配棟計画を活かして長いものとしており袖壁と植栽、奥まらせた風除室に対して袖壁と天井部をせり出させるなど囲まれ感ある立地ながらも出入りを楽しませてくれる動線です。

風除室とエントランスホールは一層ですがその先のオーナーズホールは二層吹き抜けで窓も下から上まで伸びて外の植栽を望めるなど贅沢な空間となっています。

正面部分も基壇部は濃い色のコンクリートとしてそこから上にかけて明るいガラス手摺に、最上階の住戸プランが変わる(91.45㎡～113.85㎡台)ことを活かして頭頂部の水平ラインを変えるなどどこから見てもかっこいい外観デザインです。バルコニー隣戸境の隔て板もスラブtoスラブです。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※物件調査は2022年のため一部販売済み住戸含む

Aタイプ　3LDK　71.3㎡
3階　5650万円　坪単価262万円
6階　5770万円　坪単価267万円

C1タイプ　3LDK　70.15㎡
4階　4990万円　坪単価235万円
7階　5810万円　坪単価273万円

C2タイプ　3LDK　70.15㎡

画像出典：グラディス千葉駅前公式HP

6階　5440万円　坪単価256万円
8階　5830万円　坪単価274万円

D1タイプ　3LDK　66.7㎡

画像出典：グラディス千葉駅前公式HP

5階　5450万円　坪単価270万円

D2タイプ　3LDK　66.7㎡

画像出典：グラディス千葉駅前公式HP

6階　5470万円　坪単価271万円

Eタイプ　3LDK　73.6㎡
4階　6330万円　坪単価284万円
5階　6360万円　坪単価285万円

平均坪単価は約270万円です。

最上階を除いたボリュームゾーンは田の字が主で共用廊下側の柱も食い込んでいるなど特別感はありません。ただ、リビング側が連窓サッシになっているのが良いですね。

住戸は3階から、1階は店舗(募集中)、2階は千葉市の防災倉庫と居住者の駐輪場となります。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。それ以外は食洗機、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、全室照明器具とカーテン標準装備、バルコニーコンセントなど単価なりに充実しています。構造は直床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう！

・オーベル千葉ステイト　2002年築　千葉駅徒歩4分　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約165万円

・クレアホームズ千葉センタープレイス　2015年築　千葉駅徒歩3分　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約210万円

上記相場からグラディス千葉駅前の将来価値を予想すると

C1タイプ　3LDK　70.15㎡　7階　5810万円(新築時)　→　4800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はすべて平置きですが6台しかありません。設置率としては約6％です。また、6台中2台は全長4200mmまでなのも注意が必要です。

駐輪場は2階の屋内で設置率約191％です。

管理費は㎡単価月額約226円、ディスポーザーはないですがエレベーター2基のため納得度は高くなりそうです。駅前で時間を買うという方が多いであろう中でエレベーターをゆとりある2基にしてくれているのは素晴らしいですね。間違いなく入居後の満足度向上に繋がってきます。購入者を不安にさせないエレベーター設置率は大きく評価すべき点でしょう。(駐輪場用のエレベーターは別にあります)

ごみ置場の位置はもう少し工夫が欲しかったですね。屋外のため臭い問題は気になりにくいですが少々不便です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・オーベル千葉ステイト　総戸数67戸　管理費㎡単価月額約183円

・クレアホームズ千葉センタープレイス　総戸数70戸　管理費㎡単価月額約195円

【住むレーション】

［総武快速線］

千葉　7:51発
稲毛　7:55着
津田沼　8:02着
船橋　8:06着
市川　8:13着
新小岩　8:18着
錦糸町　8:24着
馬喰町　8:28着
新日本橋　8:30着
東京　8:32着
新橋　8:37着
品川　8:42着

［成田エクスプレス］

千葉　7:42発
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　8:08着
成田空港（成田第1ターミナル）　8:11着

千葉　8:14発
東京　8:52着
品川　9:00着

［千葉都市モノレール］

千葉　8:00発
市役所前　8:02着
千葉みなと　8:04着

［千葉みなと駅から京葉線］

千葉みなと　8:07発
稲毛海岸　8:11着
検見川浜　8:13着
海浜幕張　8:16着

日常の買い物に関しては西口駅前はコンビニ程度ですがエキナカ、駅ビル、そごうなど駅周辺で充実しています。

通学校は登戸小学校で徒歩5分、緑町中学校で徒歩23分です。

建設地

【総評】

供給中のライバル物件としては主としてエクセレントザタワーとエクセレントシティ千葉弁天一丁目となるわけですが選び方としては

・北口にこだわる
→　エクセレントシティ千葉弁天一丁目

・北口や東口にこだわりはないけど駅近にはこだわる
→　グラディス千葉駅前

・北口にも駅近にもこだわらない
→　エクセレントザタワー

上記でよろしいのではないでしょうか。

もちろんエクセレントザタワーはタワマンスペックですからタワマンにこだわる方にグラディス千葉駅前は合ってこないのですがタワマンにこだわる方はそもそも検討の土俵にものってこないでしょう。

そして…やはり…三越跡地のブリリアタワー千葉(予想)は気になりますよね。グラディス千葉駅前を検討中の方もエクセレントザタワーは駅距離で弾いてしまっていてもブリリアタワー千葉(予想)は気になっている方が多いのではないでしょうか。

予算がもっと伸びて入居時期も待てるならブリリアタワー千葉(予想)は待ちたい存在ですよね。

西口にこだわる方は少ないですし新築マンション供給ラッシュの千葉駅前がゆえに埋もれてしまう感はありますが単体でみればグラディス千葉駅前も条件良いですから駅近にこだわり早く入居したいのであれば決めてしまうべきと考えます。ただ、グラディス千葉駅前へ入居した後ブリリアタワー千葉(予想)の案内が開始された際に「待てば良かった…」とならないかどうかだけは良く考えるべきではあるでしょう。

動画もご覧ください！

■グラディス千葉駅前　建設地周辺レポート