今回ご紹介するのはエクセレントザタワーです!

[物件概要]

売主:新日本建設 中央日本土地建物 あなぶきホームライフ 長谷工コーポレーション 東方地所
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:32.44㎡~101.54㎡
総戸数:397戸(内事業協力者住戸6戸含む)
規模:31階建て

交通:
JR各線「千葉」駅徒歩9分
千葉都市モノレール「葭川公園」駅徒歩2分
京成千葉線・千原線「千葉中央」駅徒歩5分

所在地:千葉県千葉市中央区中央二丁目
竣工予定:2023年12月中旬

駐車場:132台(地上3段横行昇降式:7台、タワーパーキング:124台、身障者用駐車場:1台)
バイク置場:13台
自転車置場:769台(2段式:290台、スライド式:426台、平置き:53台)

地図はこちらです↓

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

2016年11月30日に閉店した千葉パルコ跡地開発となります。

私自身、近くの千葉セントラルタワーを購入して住んでいたことがあるためとてもなじみ深い街です。

2016年11月に駅舎が新しくなった千葉駅から歩道の整備された千葉駅前大通りを経由して徒歩9分、千葉駅周辺のわちゃわちゃした道を通らずに行き来することができます。

もちろん千葉駅周辺のわちゃわちゃ感もこの立地に住まう上での魅力となりますから千葉駅から千葉中央駅まで続く高架下や高架横、ナンパ通りを経由して帰宅するのも楽しいことでしょう。駅前にデパートもありますし、飲食店、塾、クリニック(私は千葉駅構内のクリニックモールを利用していました。ネット予約できるため出かける前や帰宅時の訪問もとても便利です。)、区役所などの行政施設などなど基本的なものは千葉駅周辺に揃っていますから東京へ出なくとも多くのことを住まいの近くで完結できてしまいます。

目の前の中央公園ではイベントが開催されることも多く、サクッと参加できるのも良いですね~!(その代わりイベント開催時は賑やかです)

生鮮食品の買い物に関してもペリエ、そごうデパ地下、千葉セントラルタワー前の業務スーパー、きぼーるのグルメシティ、千葉中央の京成リブレなど現在でも選択肢はありますが今回は商業との一体開発で1階と2階が店舗になるのですがそちらにもスーパーマーケットを誘致する計画(床は新日本建設がオーナー)とのことですから利便性がより高まるかもしれません。パルコ時代は地下に西友が入っており、私も利用していました。閉店後はペリエもしくは千葉セントラルタワー前の業務スーパーを利用することが多かったです。ただ、飲食店が豊富ですし、総菜などの選択肢も多いため自炊派の私でさえも自炊が減ってはしまいました。(笑)

千葉駅周辺では今後も再開発が続いていきますからまだまだ成長を楽しむことができます。(千葉支社跡地は市民会館の移転先候補地となりましたね~駅直結のホールとなりそうですが住宅棟もつくってほしい~下駄にホール、上は住戸棟みたいな。)

エクセレントザタワーの土地形状は十字型ではありますが四面接道となっています。(パルコ時代は南東側が接道に面しているなど土地形状が綺麗だったのですがそこの地主さんは事業に参加しなかったようですね。現在は時間貸し駐車場になっています)

住宅棟のエントランスホールは西側に設けられシャトルエレベーター(2基)で3階へ、接道側のエントランスホールはかなりこじんまりとしているのですが3階は広い(いろいろ見慣れていると普通かもですが)ラウンジが広がります。そこから住戸棟のエレベーター(低層用~18階2基 分速105m・高層用19階~2基 分速150m)へ乗り換えて4階以上の住戸フロアへ繋がる動線となります。

住戸フロアは千葉では希少な内廊下となっており、各階ごみ置場(ごみ回収時には非常用を利用)もあるため千葉セントラルタワーに引けを取りません。

共用施設は3階にフィットネスルーム、キッズルーム、パーティールーム、ライブラリーが集約されており、大窓からは中央公園を望める北側に位置しています。4階にはゲストルームが二部屋あり、そちらも中央公園を望める位置となっています。屋上にはスカイテラスがあり東京湾方面の眺望を楽しむことができます。

店舗とは直結していないため一部屋根なし動線となりますがエントランスホールのすぐ横に店舗出入口があるためサクッと行き来可能です。

北西角にあった四谷学院跡地(千葉駅北口へ移転済み)に関しては下駄に店舗(飲食店)を予定、上は賃貸マンションとなります。別敷地ではありますが一体的な開発のため同一デザインとなります。

千葉セントラルタワーが高さ約151mなのに対してエクセレントザタワーは高さ約107mですから背の高さでは劣るものの下駄の迫力がありますし、角度を付けたバルコニーガラス手摺のライン、頭頂部の照明計画などランドマーク的存在となることは間違いないでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西北角]

A1タイプ 3LDK 70.05㎡

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

6階 4500万円台 坪単価212万円
9階 4800万円台 坪単価226万円
14階 5000万円台 坪単価236万円
18階 5800万円台 坪単価273万円
21階 6200万円台 坪単価292万円
25階 6500万円台 坪単価306万円
28階 6700万円台 坪単価316万円

Kタイプ 4LDK 101.53㎡

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

31階 10900万円台 坪単価354万円

[西向き]

Bタイプ 3LDK 65.35㎡

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

6階 3800万円台 坪単価192万円
9階 4000万円台 坪単価202万円
14階 4200万円台 坪単価212万円
18階 5200万円台 坪単価263万円
21階 5500万円台 坪単価278万円
25階 5800万円台 坪単価293万円
28階 5900万円台 坪単価298万円

Cタイプ 2LDK 53.38㎡

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

6階 3500万円台 坪単価216万円
9階 3600万円台 坪単価222万円
14階 3900万円台 坪単価241万円
18階 4100万円台 坪単価253万円
21階 4500万円台 坪単価278万円
25階 4700万円台 坪単価291万円
28階 4800万円台 坪単価297万円

Dタイプ 2LDK+S 65.20㎡

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

6階 4200万円台 坪単価212万円
9階 4300万円台 坪単価218万円
14階 4700万円台 坪単価238万円
18階 5000万円台 坪単価253万円
21階 5500万円台 坪単価278万円
25階 5700万円台 坪単価289万円
28階 5900万円台 坪単価299万円

Eタイプ 2LDK 55.63㎡

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

6階 3100万円台 坪単価184万円
9階 3300万円台 坪単価196万円
14階 4000万円台 坪単価237万円
21階 4600万円台 坪単価273万円
25階 4900万円台 坪単価291万円
28階 5100万円台 坪単価303万円

Lタイプ 3LDK 84.46㎡

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

31階 8600万円台 坪単価336万円

Mタイプ 3LDK 83.59㎡

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

31階 8500万円台 坪単価336万円

Nタイプ 3LDK 83.82㎡

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

31階 8600万円台 坪単価339万円

[南西角]

Fタイプ 3LDK 72.27㎡

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

6階 4800万円台 坪単価219万円
9階 5000万円台 坪単価228万円
14階 5600万円台 坪単価256万円
18階 6000万円台 坪単価274万円
21階 6300万円台 坪単価288万円
25階 6800万円台 坪単価311万円
28階 7000万円台 坪単価320万円

Oタイプ 4LDK 101.54㎡

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

31階 11000万円台 坪単価358万円

[南向き]

Gタイプ 3LDK 71.93㎡

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

6階 4900万円台 坪単価225万円
9階 5100万円台 坪単価234万円
14階 5400万円台 坪単価248万円
18階 5700万円台 坪単価262万円
21階 5900万円台 坪単価271万円
25階 6200万円台 坪単価284万円
28階 6300万円台 坪単価289万円

[南東角]

Hタイプ 3LDK 73.52㎡

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

6階 5000万円台 坪単価224万円
9階 5200万円台 坪単価233万円
14階 5500万円台 坪単価247万円
18階 6100万円台 坪単価274万円
21階 6400万円台 坪単価287万円
25階 6600万円台 坪単価296万円
28階 6800万円台 坪単価305万円

O´タイプ 4LDK 101.54㎡
31階 10500万円台 坪単価341万円

[東向き]

E´タイプ 2LDK 55.63㎡
6階 3600万円台 坪単価213万円
9階 3700万円台 坪単価219万円
14階 4100万円台 坪単価243万円
18階 4300万円台 坪単価255万円
21階 4500万円台 坪単価267万円
25階 4700万円台 坪単価279万円
28階 4800万円台 坪単価285万円

D´タイプ 1LDK+S(~13階) 2LDK+S(14階~) 65.20㎡
6階 4000万円台 坪単価202万円
9階 4100万円台 坪単価207万円
14階 4800万円台 坪単価243万円
18階 5000万円台 坪単価253万円
21階 5300万円台 坪単価268万円
25階 5500万円台 坪単価278万円
28階 5600万円台 坪単価283万円

C´タイプ 1LDK+S 53.38㎡
6階 3000万円台 坪単価185万円
9階 3200万円台 坪単価198万円
14階 3900万円台 坪単価241万円
18階 4100万円台 坪単価253万円
21階 4300万円台 坪単価266万円
25階 4500万円台 坪単価278万円
28階 4600万円台 坪単価284万円

B´タイプ 3LDK 65.35㎡
6階 3900万円台 坪単価197万円
9階 4600万円台 坪単価232万円
14階 4800万円台 坪単価242万円
18階 5000万円台 坪単価252万円
21階 5300万円台 坪単価268万円
25階 5500万円台 坪単価278万円
28階 5600万円台 坪単価283万円

N´タイプ 3LDK 83.82㎡
31階 8100万円台 坪単価319万円

M´タイプ 3LDK 83.59㎡
31階 8100万円台 坪単価320万円

L´タイプ 3LDK 84.46㎡
31階 8200万円台 坪単価321万円

[北東角]

A2タイプ 3LDK 70.05㎡

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

6階 4500万円台 坪単価212万円
9階 4900万円台 坪単価231万円
14階 5500万円台 坪単価259万円
18階 5600万円台 坪単価264万円
21階 6000万円台 坪単価283万円
25階 6100万円台 坪単価287万円
28階 6300万円台 坪単価297万円

Pタイプ 4LDK 100.84㎡

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

31階 10300万円台 坪単価337万円

[北向き]

I1タイプ 1LDK 32.44㎡

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

6階 2800万円台 坪単価285万円
9階 2900万円台 坪単価295万円
14階 3000万円台 坪単価305万円

I2タイプ 1LDK 32.44㎡
6階 2800万円台 坪単価285万円
9階 2900万円台 坪単価295万円
14階 3000万円台 坪単価305万円
18階 3100万円台 坪単価315万円

Jタイプ 3LDK 65.93㎡

画像出典:エクセレント ザ タワー公式HP

21階 5400万円台 坪単価270万円
25階 5600万円台 坪単価280万円
28階 5700万円台 坪単価285万円

平均坪単価は約270万円です。

一部を除いて4階から29階まで同列同間取りが続いていきます。

間取り形状に関してはスクエア型の建物を活かして中住戸でもワイドスパン多めとなっているのは良いですね。角住戸に関してはダイレクトウィンドウでない点をどう評価するかでしょう。千葉セントラルタワーはもちろん、千葉市のタワマンとしては幕張ベイパークのクロス・スカイ・ミッド、総武線沿いのタワマンとしては津田沼ザタワーなど角住戸といえばダイレクトウィンドウというのが多くなっています。バルコニーが広いことはプラスですが角部分に柱がきたり、そもそも角部分にリビングがこなかったりとタワマンらしくない角住戸となっています。

さらに角住戸でさえもプレミアムを除けば70㎡台前半ということで千葉の割に広さを確保できません。平均坪単価約270万円で80㎡~90㎡を多く用意しても売りにくいという判断だったのか広さを求めるとなればプレミアムへいくしかありません。逆に、角住戸でも買いやすい価格(単価ではなくグロス)ということを評価する方にとっては角を狙いやすくなったので良かったですね。とはいえこれではプレミアムは大激戦間違いなしですからもう少し広い部屋が多いと嬉しかったのですが…

南向きは少ないのですが立地からして東京湾方面の西向きがウリとなりますからそこは大きなウィークポイントだとは思いません。

北向きは中央公園ビューですから西向きとさほど変わらぬ単価設定です。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、すべての水が浄水となるエクセレントウォーターなど悪くはありません。洗面台ソフトクローズなし、浴室がブラケットライト、玄関前カメラ付きインターホンがないなど気になる部分もありましたが内廊下で各階ごみ置場あり、後付けできないディスポーザーが付いていますから気になる方はお金をかければ満足するものに仕上げることはできるでしょう。とくに第一期に関しては全階オプション対応となっているためグロス抑えめの部屋を購入して部屋の中はプレミアム仕様に~ということも可能です。

プレミアムになるとキッチン・洗面天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、リビング天カセなどグレードアップします。

1LDKはキッチンなどが小さくなるもののディスポーザー、食洗機、三ツ口コンロなどしっかりと分譲マンション仕様です。ただ、向きが北向き(中央公園)とはいえ低層階の2LDKと大きな価格差がないですから選べる内は2LDKがおすすめとなります。

構造は二重床・二重天井、サッシ高は2100mmと特別高くはない(一般的な板状マンションよりかは10cmほど高い)のですが基本天井高が2650mm(プレミアムは2800mm)なのは良いですね。制振を採用しています。

1階と3階のオートロックは顔認証を採用しています。(個人的はポケットに鍵を入れたまま解錠できるラクセスキーでも良いとは思ってしまいますが)

顔認証という面白い取り組みをしている割に玄関前カメラ付きインターホンなしというのがちぐはぐしているような…ただ、プレミアムには玄関前カメラ付きインターホンが付いてきます。

周辺相場を確認しましょう!

・千葉セントラルタワー 2009年築 中央3 千葉駅徒歩10分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約190万円

・クレアホームズ千葉パークフィールズ 2014年築 弁天1 千葉駅徒歩4分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約210万円

・クレアホームズ千葉松波 2017年築 松波1 千葉駅徒歩7分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約205万円

・エクセレントシティ千葉グランクラス 2017年築 新宿2 千葉駅徒歩7分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約200万円

・クレアホームズ千葉ザフロント 2017年築 新千葉2 千葉駅徒歩5分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約215万円

・エクセレントシティ千葉弁天 2017年築 弁天1 千葉駅徒歩4分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約225万円

・クレアホームズ千葉センタークロス 2019年築 中央1 千葉駅徒歩8分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約205万円

・デュオヒルズ千葉中央 2021年築 中央3 千葉駅徒歩12分 新築時の坪単価約210万円 直近売り出し事例なし

・パークホームズ千葉 2022年築 本千葉町 千葉駅徒歩11分 新築時の坪単価約205万円 新築販売中

・エクセレントシティ千葉ステーションフロント 2022年築 新宿2 新築時の坪単価約240万円 新築販売中

上記相場からエクセレントザタワーの将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 65.35㎡ 21階 5500万円台(新築時) → 4500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料としては千葉セントラルタワーと同じであれば㎡3000円ほどですから部屋によっては利回り約6%、悪くても4%ほどと高水準です。

駐車場は屋外機械式(タワーパーキング62台シェア×2・横行昇降式7台シェア)で設置率約33%、立派な車寄せがあるのは良いものの完全屋外で住戸との行き来も雨に濡れてしまいます。また、ノーマルルーフ区画が多いため車種も限定されてきます。

・横行昇降式 全長5050mm×全幅1850mm
・タワーパーキング 全長5300mm×全幅2050mm

身障者優先駐車場付近にEV充電スペースを設置する方向で話し合いが進んでいるとのことです。

駐輪場は3階で専用エレベーターが2基(ウォークスルーで便利)、屋内ですしエントランスラウンジ階のため便利です。設置率約193%です。

維持費は㎡単価月額300円弱を予定しています。お安くはないですが内廊下で各階ごみ置場があるなど納得度は高いでしょう。ただ、24時間有人管理でないのは意外でした。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・千葉セントラルタワー ㎡単価月額約271円 24時間有人管理 コンシェルジュサービスあり 内廊下 各階ごみ置場あり

・津田沼ザタワー ㎡単価月額約272円 24時間有人管理 コンシェルジュサービスあり 外廊下 各階ごみ置場あり

・幕張ベイパークミッドスクエアタワー ㎡単価月額約219円 24時間有人管理 コンシェルジュサービスあり 外廊下 各階ごみ置場あり

建設地

【住むレーション】

[総武快速線]

千葉 7:51発
稲毛 7:56着
津田沼 8:04着
船橋 8:09着
市川 8:15着
新小岩 8:21着
錦糸町 8:27着
馬喰町 8:31着
新日本橋 8:33着
東京 8:36着
新橋 8:40着
品川 8:46着

千葉 7:55発
都賀 7:59着
四街道 8:03着
物井 8:08着
佐倉 8:12着
酒々井 8:24着
成田 8:31着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 8:46着
成田空港(成田第1ターミナル) 8:49着

千葉 7:57発
本千葉 7:59着
蘇我 8:03着
浜野 8:07着
八幡宿 8:10着
五井 8:14着
姉ヶ崎 8:20着
長浦 8:25着
袖ヶ浦 8:29着
木更津 8:36着
君津 8:43着

[特急しおさい]

千葉 7:20発
錦糸町 7:50着
東京 8:00着

[成田エクスプレス]

千葉 8:23発
東京 9:03着
品川 9:12着
武蔵小杉 9:21着
横浜 9:34着
戸塚 9:46着
大船 9:52着

[千葉都市モノレール]

葭川公園 7:52発
栄町 7:54着
千葉 7:57着
市役所前 7:59着
千葉みなと 8:01着

[千葉みなと駅から京葉線]

千葉みなと 8:07発
稲毛海岸 8:11着
検見川浜 8:13着
海浜幕張 8:16着

千葉都市モノレールの葭川公園駅が目の前ですから千葉みなと経由で京葉線沿いへも行き来しやすくなっています。職場が総武快速線沿いの千葉区間、京葉線の海浜幕張等である方にとってはとても利便性高い立地です。とはいえ私自身も馬喰町まで通勤していましたし、千葉駅から都心へ通勤される方も多いものです。それでも千葉に地縁がないのに千葉駅で購入する都心共働き~というのは少数派であるのも事実でしょう。どちらかが千葉駅周辺勤務(医療関係者や自営業者なども多い)で千葉から離れられないから片方は都心勤務~のほうがあるあるでしょう。

千葉駅からはバスに乗るほどの距離ではないものの乗りたくなってしまうくらい鬼の運行本数(時間帯によっては1時間100本弱)&バス停目の前(とくに千葉駅からの帰宅時側)となっています。雨の日なんかは千葉駅からバスに乗車してしまえば傘ささなくても良いくらいの動線となっています。

千葉駅周辺の交通利便性という面でのデメリットとしては車移動です…県庁所在地でありながらも高速道路の出入口もやや距離がありますし…穴川もありますが都心方面となれば海浜幕張駅近くの湾岸習志野まで出なくてはならないパターンも多く、もし車移動での遠出を最優先されるのであれば同じ新築タワマンであれば幕張ベイパークミッドスクエアタワーのほうが合ってきます。ただ、幕張ベイパークは京葉線と武蔵野線ですから通勤先にもよるものの客観的には総武快速線のほうが利便性高いですから鉄道利便性では千葉駅のほうが上でしょう。

通学校は本町小学校で徒歩12分、葛城中学校で徒歩23分です。

【総評】

海浜幕張と異なり都内検討者が広さ求めて千葉へ~という世界ではなく、千葉に地縁ある方向けであることは百も承知ですが、東京23区の新築マンション価格が高騰している中で予算ぎりぎりで中途半端なものを買うよりかは大きな駅の近くにできる新築タワーマンションという選択肢も候補にされてみても面白いのではないでしょうか。

都心から距離はあるものの総武快速線ですから時間距離としてはそう遠くなく、横須賀線直通ですからダイレクトアクセスできる駅も多くなっています。

建物スペック自体も都心のタワマンほどではないものの千葉のタワマンとしてはしっかりしたものとなっており箱の満足度も得やすいことでしょう。

後発に三越跡地(ブリリアタワー千葉??)が控えているものの平均としてはあちらのほうが高くなるでしょうし、入居時期も数年変わってきますからエクセレントザタワーに住みたいと感じたのであれば買っておいたほうが後悔ないでしょう。

低層階はお安いものの千葉セントラルタワーなど市内の中古タワマンの動きを見れば一目瞭然なのですが条件悪い部屋はそれなりであり中古では動きにくいものです。これが都心部や駅直結なのであれば話はまったくもって別でどんなに壁ドンであろうと良いのですが今回のような立地であれば高くとも上層階を購入したほうが満足度高いだけでなく売りやすいことでしょう。

千葉県内で非駅直結のタワマンを買う人は「高いお金を出してでも条件良い部屋」という考えであることが多いですからね。新築のときはそうでもないですけど、あえて中古で買おうとした際には条件悪い住戸を買おうとなるほどの立地の良さがありませんので。中古で検討する人ほど目が厳しくなるものです。

投資で~ということであれば低層階の安い部屋は美味しいですが自分で住むならちょっと高くても上へいくことをおすすめいたします。

これは毛色は異なりますが幕張ベイパークもそうでしたよね。1棟目も2棟目もある程度条件良い部屋のほうが中古でしっかりと動いています。グロスで選びやすいのは新築だからであって、中古であればグロスよりも満足度で選びがちになることを忘れてはなりません。(グロスで選ぶなら新築の条件悪い部屋もしくはタワマンにこだわらず板状…となりがち)

千葉のタワマン買うなら将来の売却時に価格で遊びやすい条件良い部屋がおすすめ!!というのは今回も同じです。もちろん満足度という面でもです。

とはいえ…割り切れる方にはめちゃお得ですけどね!!また、毎月10万円程度の支払いで素敵な新築タワーマンションの2LDKに住みたいという方にとっては早々同じチャンスは巡ってこないでしょう。20代前半などお若い方にもチャレンジできる2LDKがあります。先に述べたように上を買うことをおすすめしたい立地であることはたしかです。ただ、それは予算が伸びる方への話であって予算が伸びない方にとって今回の低層階はかなりのかなりのかなりのかなりのかなりのチャンスです。(ふざけてないです)

若年層や予算は伸びないけど素敵な新築タワーマンションに住みたいという実需層にこのメッセージが伝わることを願います。(投資家が黙っていないものの抽選ですから戦えます)

動画もご覧ください!

■エクセレント ザ タワー モデルルーム見学後のファーストインプレッション・建設地周辺レポート

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