シティタワー千住大橋　価格と間取り　立派な新築タワマンとしては手が届きやすい価格帯

今回ご紹介するのはシティタワー千住大橋です！

［物件概要］第一期販売戸数88戸

売主：住友不動産
設計：長谷工・大成建設共同企業体
施工：長谷工コーポレーション
価格：6200万円～11800万円　
専有面積：54.99㎡～75.68㎡(全体としては100㎡超えもあります)
総戸数：462戸
規模：42階建て

交通：
京成電鉄本線「千住大橋」駅徒歩5分
JR常磐線「南千住」駅徒歩17分
つくばエクスプレス「南千住」駅徒歩17分
東京メトロ日比谷線「南千住」駅徒歩18分
東京メトロ千代田線「北千住」駅徒歩18分
東京メトロ日比谷線「北千住」駅徒歩18分
JR常磐線「北千住」駅徒歩20分

所在地：東京都足立区千住橋戸町
竣工予定：2025年5月中旬
引き渡し予定：2025年9月下旬

管理費（月額）29355円～39905円　
修繕積立金（月額）7270円～10020円

駐車場：232台（月額）16000円～25000円　
自転車置場：912台（月額）200円～3500円　
バイク置場：24台（月額）6000円　

地図はこちらです↓

画像出典：シティタワー千住大橋公式HP

京成本線の千住大橋駅から徒歩5分、元々は工業エリア(ニッピ東京工場跡地・新本社ビルは今も街の中にあります)であったポンテグランデTOKYO内のリバーサイドに位置しています。

ポンテグランデTOKYOの開発としては中盤を超えた辺りで商業施設としては2014年にポンテポルタ千住が開業、住宅としては2012年にオーベルグランディオ千住大橋(251戸)、2014年にオーベルグランディオ千住大橋エアーズ(280戸)、2015年にAQUA VISTA(アクアヴィスタ・308戸)が竣工、そしてお久しぶりの住宅となる今作462戸が2025年に竣工する予定となっています。

今作の西側の土地(G街区)は学校の仮校舎として活用されてきましたが将来は住宅になる予定があるなどここから時間をかけて成長していきます。

新しい街のため道が広く電線も地中化されているなどとてもきれいな街並みです。北千住のような刺激を求める方には合ってこないですがどちらかと言えばニュータウン系がお好きな方からすれば暮らすイメージが湧きやすいことでしょう。

日常の買い物はポンテポルタのライフ、千住大橋駅のアコレ、自転車であれば南千住の角上魚類もすぐですし足立市場(一般開放日あり)も徒歩6分という近さです。エリア柄マイカー派も多く、首都高の複数の出入口が3キロほとど近いですから車での遠出も便利な立地です。

通学校は新校舎の千寿小学校で徒歩10分、第一中学校で徒歩8分、公園はポンテポルタ横の千住大橋さくら公園がすぐ近くです。

ハザードマップで色はがっつりつくエリアではありますがスーパー堤防になっています。スーパー堤防ではあるものの川側へ下りていけば千住隅田川テラスとして散歩やランニングなど水辺を楽しむことができます。

建設地は新しい街らしく整った土地形状で北側がメイン接道、南側に隅田川という完全リバーサイド立地となります。

リバーサイドのマンション自体は23区内においても少なくはないのですが南側に川があり、それが東西に流れているというのは希少性があります。基本的に23区の川は南北に流れているため南方向ドンピシャリバービューというのは少ないのですよね。近隣でいくとイニシア千住曙町のようになくはないのですがリバーサイドといっても斜め方向を向くと見える～であったり西向きもしくは背中側みたくなりがちです。(アミューズパーク足立があった場所もマンションになるでしょうか？)

住戸は南東、南西、北西、北東のドーナツ型設定でリバービューは南東向きと南西向きになります。南東向きの低層階はアクアヴィスタと被ってきますが第一期で被る階の販売はありません。南西向きはアクロシティのタワー棟(高さ約100m)がありますが距離はありますし気になるようであればそちらより背が高い部屋(今回販売住戸でいくと30階台後半)を購入すればより気にならなくなるでしょう。

第一期は条件の良い南方位×22階以上からの販売となります。

アクロシティはザ・バブル期のマンションとしても有名ですね。当時と今とでは住宅ローン金利が違いすぎるため同列に語ることはナンセンスですがそのバブル期以上にマンション価格が高いというのはものすごいインフレの波を感じる時代ですよね。(インフレが悪いことだという意味ではありません)

・アクロシティ　1990年築　南千住駅・三ノ輪駅徒歩15分ほど

※築年数と駅徒歩分数は棟による

動き一例

約81㎡　新築時8100万円台　中古時4300万円台
約99㎡　新築時9300万円台　中古時5200万円台

シティタワー千住大橋、タワーマンションですから当然ではあるのですが足元の空地にゆとりがあります。西側はポンテポルタとさくら公園へと続くポンテポルタ緑道が延長整備されるため今以上にゆとりある道となります。ただゆとりあるだけでなく歩道上空地も南北の貫通通路周りも緑豊かな空間としていますし、庇が大きく伸びた豪華な車寄せを設けるなど高級感も高いものとなっています。

外観デザインも角部分をバルコニーとして全体的に明るい透明ガラスを主とするなどすみふのギラギラ感を抑えた街に溶け込むデザインとしています。それでも車寄せと合わせて天井高約8.5m×ガラスウォールのエントランスホールはすみふらしさあるものとなっておりタワマン好きにもしっかりと評価される玄関口としています。

共用廊下は冷暖房完備の内廊下ですし前室あり(作業員の方が下へ運ぶ際は廊下へ出る必要あり)の各階ごみ置場、制震構造などタワマンスペックも整っています。

共用施設は2階にキッズルーム、フィットネスルーム、テレワークラウンジ(個室ブースもあり)、3階にゲストルーム2部屋、23階の南東角にスカイラウンジがあります。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Cタイプ　3LDK　67.44㎡

画像出典：シティタワー千住大橋公式HP

Gタイプ　2LDK　54.99㎡

画像出典：シティタワー千住大橋公式HP

Dタイプ　3LDK　75.55㎡

画像出典：シティタワー千住大橋公式HP

Eタイプ　3LDK　67.45㎡

画像出典：シティタワー千住大橋公式HP

Fタイプ　3LDK　67.48㎡

画像出典：シティタワー千住大橋公式HP

Hタイプ　3LDK　75.68㎡

画像出典：シティタワー千住大橋公式HP

平均坪単価は約390万円です。

眺望としては南西向きでもアクロシティのタワー棟以外は被ってこない(そちらもだいぶ距離がある)のですが南東方向のほうがスカイツリービューとなるためそちらに単価を盛っています。

22階～31階と32階～39階の価格は同じです。31階と32階で何か大きく変わるわけではない(南西方向のタワマンをより抜けてきやすくなる程度)です。32階と39階の同じ価格比べならそりゃ同じ価格となれば39階を選びたくなるわけですがそこは抽選を嫌う方にとっては逆に下を選べば買いやすくなるため考え方次第でしょう。

最上階には100㎡超えもありますが全体としてはグロスを抑えるべく中住戸は70㎡切り、角住戸でようやく75㎡という広さです。中住戸はワイドスパンではありますが一部屋が行灯部屋になります。角住戸は全面バルコニーでそのバルコニーに柱を出しているため角住戸ながらも下がり天井が少ない(カーテンボックス付近まで下がらない)ものとなっています。基本天井高も2600mmと高めです。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、リビング・リビング横洋室床暖房、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、機械吸気(壁ポコなし)、玄関前カメラ付きインターホンなど単価なりに充実しています。

周辺相場を確認しましょう！

・オーベルグランディオ千住大橋　2012年築　千住大橋駅徒歩3分　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約235万円

・オーベルグランディオ千住大橋エアーズ　2014年築　千住大橋駅徒歩4分　新築時の坪単価約175万円　現在の坪単価約255万円

・シティハウス千住大橋ステーションコート　2014年築　千住大橋駅徒歩1分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約265万円

・アクアヴィスタ　2015年築　千住大橋駅徒歩3分　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約230万円

上記相場からシティタワー千住大橋が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Eタイプ　3LDK　67.45㎡　31階　7700万円　→　6700万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場はタワーパーキングと昇降横行式が混在で設置率約50％、タワーパーキングはサブエントランス近くの待合室にて出庫操作可能です。ただ、タワーパーキングの手前や昇降横行の機械式付近は屋外となるためこの辺りはザ・タワマンらしさが薄いという印象を受けました。

～パレットサイズ～

タワーパーキング　全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm～2100mm×重量2500kg×最低地上高110mm

昇降横行式　全長5300mm×全幅は1950mm×全高2100mm×重量2300kg×最低地上高130mm

駐輪場も1階の屋外で設置率約197％です。

管理費は㎡単価月額約530円、今の時代のタワーマンションとしてはよく見かけるような水準ではありますが周辺相場からするとかなり重たく見えますね。この辺りは他の新築タワマンと比較検討しているのかしていないのかで見え方が変わってくるでしょう。

24時間有人管理、コンシェルジュサービスありです。

エレベーターは低層用(～23階・分速150m)が2基、高層用(23階～・分速180m)が3基、別途全階停止の非常用(分速150m)が1基です。低層用は若干少なく見えますがタワーパーキングが2部屋分食い込んでいるため部屋数が少ないフロアとなります。ただ、どちらかと言えば高層用のほうがゆとりはあるでしょう。

あくまで現段階での計画ですが修繕積立金も3倍ちょっとまでは上がっていく(新築当初からフラットはほぼないため違和感はないです)ため住宅ローン＋月額約7万円(駐車場代除く)に耐えられる資金計画が必要になってきます。

～コンシェルジュサービス概要(予定)～

サービス時間：8時～12時、16時～20時（休憩時間含む）
休業日：日・木曜日、夏季休暇3日間、年末年始5日間

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・オーベルグランディオ千住大橋　総戸数251戸　管理費㎡単価月額約137円

・オーベルグランディオ千住大橋エアーズ　総戸数280戸　管理費㎡単価月額約149円

・アクアヴィスタ　総戸数308戸　管理費㎡単価月額約140円

建設地

【住むレーション】

［京成本線］

千住大橋　8:00発
町屋　8:02着
新三河島　8:04着
日暮里　8:06着
京成上野　8:11着

千住大橋　8:14発
京成関屋　8:16着
堀切菖蒲園　8:18着
お花茶屋　8:20着
青砥　8:22着

快速も停車しますがボリュームゾーンとしては各駅停車です。

［青砥からスカイライナー］

青砥駅　8:32発
新鎌ヶ谷　8:45着
空港第2ビル　9:05着
成田空港　9:07着

［日暮里から山手線or京浜東北線］

日暮里　8:08発
鶯谷　8:10着
上野　8:12着
御徒町　8:14着
秋葉原　8:16着
神田　8:18着
東京　8:21着

乗り換えが面倒となれば自転車で南千住へ出る方もいますでしょうか。自転車であれば10分かかりません。(もちろん南千住メイン利用であれば南千住物件を選んだほうが便利～とはなってしまいますが)

【総評】

千住大橋自体はマイナー感あれど商業施設はありますし乗り換えは必要ですが都心への移動時間としては短めになるような立地ですから便利ですね。それでいて隅田川を感じられる落ち着いた住環境です。ただ、それは板状マンションでも替えが効きますしそちらのほうがグッとお安いですから「タワマンにこだわるのか」で大きく評価が分かれることでしょう。

「千住大橋に住みたい！！」というだけであれば周辺の分譲マンションのほうが毎月の支払いをグッと抑えられる(本体価格以上にランニングコストが大きく影響)ためそのような価値観の方にはヒットしてこないのですが「立派な新築タワマンを価格抑えて購入したい！！」という中広域検討者にはヒットしてくることでしょう。

もちろん第一期となれば地元需要も多いわけですがそれ以降の販売でこれだけの戸数となれば中広域検討者に評価される必要があるわけで立派なタワマンにしては、さらに言えば住友不動産にしては現実路線の価格設定としてきています。

ですから千住大橋オンリー検討というよりかは色々なマンションを見てきて価格で疲れてきたけども目だけは肥えてしまったという方の終着物件としての評価が高くなるという印象を受けました。それゆえタワマンスペックにこだわらない方からの評価は低いと思います。

動画もご覧ください！

■シティタワー千住大橋　建設地周辺レポート・イニシア千住曙町　2023年6月時点の相場

チャンネル登録もよろしくお願いいたします！！

関連記事

シティタワー綾瀬　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

南千住の相場観　～現実的な単価だが利便性高め～(外部サイトスムログへ飛びます)

シティタワー千住大橋の物件詳細・資料請求はコチラ

Tweet

新築マンションの資料請求はこちら！

不動産の売買ならマンションカウンター

お刺身おじさん×マンションマニア 攻めの投資相談