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今回ご紹介するのはブランズシティ千葉ニュータウン中央です！

［物件概要］

売主：東急不動産　日鉄興和不動産
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：70.58㎡～83.82㎡
総戸数：401戸
規模：14階建て
交通：北総鉄道北総線・京成成田スカイアクセス線「千葉ニュータウン中央」駅徒歩6分
所在地：千葉県印西市中央南二丁目
竣工予定：2026年1月上旬
引き渡し予定：2026年3月下旬

駐車場：403台(自走式駐車場:403台(うち来客用2台))
自転車置場：812台(うち来客用10台)
バイク置場：8台

地図はこちらです↓

画像出典：ブランズシティ千葉ニュータウン中央公式HP

東急不動産65％、日鉄興和不動産35％のJV、長谷工案件ではないため売主直販で管理会社も主幹事系列の東急コミュニティーですが施工は千葉ニュータウン中央エリアお馴染みの長谷工コーポレーションです。

北総鉄道のアクセス特急停車駅『千葉ニュータウン中央』南口から徒歩6分、途中信号はありますが平坦で広々とした歩道を経由するニュータウンらしいとても歩きすい道のりです。表記上の徒歩6分よりも体感としては短く感じる方も多いことでしょう。無電柱化されており空が近く歩いていて気持ちが良いのですよね。

イオンモールは駅北側とはなりますが駅からほんの少し回り道するだけでベルクフォルテへ立ち寄れますし、エリア柄車を持たれる方がほとんどですから駐車場事情の良い商業施設へ買い出しに出かけられる方も多いでしょう。

その日常の買い物はベルクフォルテが徒歩1分(あなたのベルク～暮らしにベルク～Just for your life♪)、イオンモールとヤオコーが徒歩9分、車であればコストコも5分(約2キロ)、カインズやジョイフル本田などの大規模ホームセンターもサクッと行き来することができます。車をフルに使いこなして郊外らしい生活ができる一方で目の前にもスーパーマーケットがあり駅も近いですから平日のストレスもなく暮らせる住環境です。

北西側で空地となっているトライアル跡地(2021年3月28日閉店)に関しては土地所有者の県が住宅にしない計画ではあるのですがどうなるかは未定です。

買い物事情はとても良いのですが中広域検討者にとってウィークポイントになってくるのは小中学校までの距離でしょう。

通学校は小倉台小学校で徒歩14分、木刈中学校で徒歩18分です。もちろんニュータウンですから歩きやすい道のりですしご地元の方からすれば『このくらい歩いて当然』ではあると思うのですが選択肢の多い中広域検討者からすると懸念材料とはなるでしょう。

ただ、ニュータウンらしく公園は充実していますし、南口の北総花の丘公園横に行政の複合施設コスモスパレット印西が2025年4月に開館予定なのも楽しみですね！

海外企業のデータセンターも多く建設されている印西市、世界のKOBAYASHIもとい世界のINZAIとも呼ばれていますね。

その理由の一つが成田空港アクセスだけでなく『地盤の強さ』です。

公式HPでも同県同価格帯のライバルとなるベイサイドエリアと比べて標高の高さをアピールしています。言葉はよろしくないですが現実問題として『海側は住む場所じゃない』と考えられている方も少なくない(ご相談会でも海側NGの方はとても多いです)ですからそのような価値観をお持ちの方にも合ってきます。逆に考えるとそのような価値観の方が多いからこそ海側に割安感が生まれるわけで双方にメリットがあるとも言えますね。

建設地は南北に長い土地形状で北・東・南が接道しています。従前は三澤建設が所有していた土地で真名井の湯という天然温泉がありましたが2023年1月15日に閉店となりました。(閉店時点ではすでに東急と日鉄が土地を仕入れ済み)

主開口部は北東(できるだけ東に寄せています)、南東、南西のコの字配棟です。

今作の立地としてのウィークポイントとしては千葉ニュータウン中央物件としては特別駅に近いわけではないなかで南方位で眺望が抜けてくる部屋が限られてくることです。

南東側は11階/13階建てのザ・レジデンス千葉ニュータウン中央がありがっつりと被ってきます。ただ、接道がしっかりとした幅があるだけでなくザ・レジデンス千葉ニュータウン中央の自走式立体駐車場を挟んで住戸棟のため日当たりとしては抜群です。

南西側は少し離れたところに14階建てのガーデンゲート千葉ニュータウン中央がありその周りは戸建のため南東向きと異なり視界はひらけてきます。ただ、南西側は接道しておらず、ウエディング会場のアンソレイエと郵便局のブロックに背の高い建物が建設される可能性もあるため将来不安を理由にマンション内比較として単価が抑えられています。

現状としてはアンソレイエ運営会社がマンションを建設する可能性を示しており、それが今作の重要事項説明に入っています。もしも計画通り進んだ場合は南西向きはバルコニー手摺から10m弱しか離れないこととなり、いわゆる壁ドン状態となってしまいます。(あくまで計画のためマンションにならない可能性もあります)

北東側(東北東)は背の低い建物のベルクフォルテ、その先も月極と時間貸しの自走式立体駐車場となるためグッと抜けてきます。ただ、ベルクフォルテの北側に15階建てのヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央ザ・フロントがあるため南寄りを選んだほうが視界に入ってきにくいでしょう。

住戸棟同士をぎゅっと絞ったコの字とすることで北寄りにゆとりを持たせることができておりその北寄りには設置率100％の自走式立体駐車場、そしてその自走式立体駐車場との間にはシンボルツリーと車寄せも設けることができています。

その車寄せはもう少し庇が伸びているとより使い勝手が良さそうだった印象は受けるものの自走式立体駐車場への出入口に近いですからとても便利ですね。

そして！エントランスホールがかっこいいですね～！！

窓面豊かで奥行きのある(3部屋分相当)二層吹き抜けのエントランスホールはグリーンシャンデリアと柱部分の燭台など高級感だけでなく癒しもある空間となっています。

風除室を少しせり出させて大庇を伸ばし重厚感ある柱部分まで段をつけて軒裏木目調としているのが…花器型の館銘板のライティング…はぁ。。。美しい(笑)

風除室と自走式立体駐車場との間にライトアップされた植栽があるのも良い雰囲気ですね。自走式立体駐車場の外周部も植栽で囲ってくれています。

とくに夜は接道側からも目立つため帰宅時のオーナー満足がかなり高いものとなるでしょうし中古市場においても選ばれる大きなポイントとなってくることでしょう。

ベルクフォルテ側にサブエントランスを設け、その道中も緑豊かなものとしてくれているのも嬉しいところです。

正面はバルコニーガラス手摺を主としてルーバーとの切り替えラインに空へと突き抜けるマリオンを流す程度ではありますが隔て板はスラブtoスラブですから単価帯からすれば十分なものと言えるでしょう。共用廊下がスカスカ格子なのは惜しいですが外からはあまり見えません。

共用施設は1階と2階に集約しており個室ブース(5ブース)もあるワークラウンジとスタディラウンジ、フィットネスルーム、2つのゲストルーム、キッチン完備で貸切利用も可能なマルチラウンジ(集会室)、そして男女別(入れ替えなし)のサウナが設けられています。

サウナに関してはサウナ師匠の秋山大輔氏が監修しておりシャワーはもちろん水風呂や半外気浴スペースもある本格的なものとなっておりお好きな方にとってはたまらないスペシャルな共用施設となるでしょう。

運用形態に関しては調整中とのことですが30分100円で最大2時間まで、同時に7名まで入室できる予定とのこと。貸切はできないため住民同士の裸のお付き合いという形になります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［W棟］

WAタイプ　3LDK　76.26㎡
3階　4490万円　坪単価194万円
6階　4890万円　坪単価212万円
9階　5490万円　坪単価238万円
12階　5590万円　坪単価242万円

WBタイプ　3LDK　71.82㎡
3階　4090万円　坪単価188万円
6階　4790万円　坪単価220万円
9階　4990万円　坪単価229万円
12階　5090万円　坪単価234万円

［S棟］

SBタイプ　3LDK　82.55㎡

画像出典：ブランズシティ千葉ニュータウン中央公式HP

1階　5490万円　坪単価219万円
3階　5590万円　坪単価223万円
6階　5790万円　坪単価231万円
9階　5990万円　坪単価239万円
12階　6090万円　坪単価243万円

SDタイプ　3LDK　83.82㎡

画像出典：ブランズシティ千葉ニュータウン中央公式HP

1階　5690万円　坪単価224万円
3階　5790万円　坪単価228万円
6階　5990万円　坪単価236万円
9階　6190万円　坪単価244万円
12階　6290万円　坪単価248万円

［E棟］

EAタイプ　3LDK　76.23㎡

画像出典：ブランズシティ千葉ニュータウン中央公式HP

3階　5190万円　坪単価225万円
6階　5290万円　坪単価229万円
9階　5490万円　坪単価238万円
12階　5590万円　坪単価242万円

EDタイプ　3LDK　71.99㎡

画像出典：ブランズシティ千葉ニュータウン中央公式HP

3階　4690万円　坪単価215万円
6階　4790万円　坪単価220万円
9階　4890万円　坪単価224万円
12階　4990万円　坪単価229万円

平均坪単価は約220万円です。

千葉ニュータウン中央としては狭いですが最低でも70㎡ですから今の時代の近郊・郊外新築マンションとしては十分と感じてくれやすい面積帯となっています。

間取りは単調な田の字ばかりですし共用廊下側の柱も食い込んではいますが収納がとても充実しています。

ウォールドアがハイタイプで格納できるのも嬉しいですね。2500mmであれば垂れ壁なし(それ以上の天井高だと2500mmを超える部分が垂れ壁)となります。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、洗濯機上部吊戸棚などがあり単価帯からすれば違和感ないですがいろいろと分譲マンションを見ている方ですと少々物足りない印象を受ける方も少なくないでしょう。トイレはキャビネット隠しなので見た目としては良いですし、ゼッチ基準でリビングだけでなくリビング横の洋室にも床暖房、低炭素認定取得住宅にもなっているなど今どき感もあります。

賃貸からのステップアップとしては十分ですし、収納力が高い中でその収納のコツをモデルルームで提案しているのも好印象でした。賃貸からのステップアップとなれば現居が狭く収納に困っている方も多い中で『ブランズシティ千葉ニュータウン中央に引っ越せばこれだけ快適に暮らせますよ』と提案してくれると参考になりますしワクワクしますよね。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2500mm～2700mm(2700mmは1階のみ)です。

周辺相場を確認しましょう！

■千葉ニュータウン中央トリアス

※バブル後の販売ですがまだ高価格時代の供給

1996年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩8分

新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約90万円

動き一例

約105㎡
新築時4400万円台
中古時2900万円台

■ローレルスクエア千葉ニュータウン中央

2003年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩5分

新築時の坪単価約105万円
現在の坪単価約105万円

■リステージ千葉ニュータウン中央

2007年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩10分

新築時の坪単価約120万円
現在の坪単価約120万円

■ブルーミングレジデンス千葉ニュータウン中央

2007年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩10分

新築時の坪単価約110万円
現在の坪単価約110万円

■センティス

2007年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩3分

新築時の坪単価約125万円
現在の坪単価約135万円

■ザ・レジデンス千葉ニュータウン中央

2010年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩5分

新築時の坪単価約125万円
現在の坪単価約135万円

■サンクタス千葉ニュータウン中央

2012年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩2分

新築時の坪単価約120万円
現在の坪単価約170万円

■ブライトビューテラス千葉ニュータウン中央

2012年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩7分

新築時の坪単価約110万円
現在の坪単価約110万円

■ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央

2015年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩5分

新築時の坪単価約125万円
現在の坪単価約145万円

■レーベン千葉ニュータウン中央ザプレミアム

2016年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩1分

新築時の坪単価約140万円
現在の坪単価約160万円

■ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央Ⅱパークヴィラ

2016年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩5分

新築時の坪単価約120万円
現在の坪単価約140万円

■ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央Ⅱフロントヴィラ

2016年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩5分

新築時の坪単価約125万円
現在の坪単価約145万円

■ガーデンゲート千葉ニュータウン中央

2015年築/2017年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩7分

新築時の坪単価約115万円
現在の坪単価約135万円

■ヴェレーナ千葉ニュータウン中央ザ・フロント

2020年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩3分

新築時の坪単価約145万円
現在の坪単価約175万円

■ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央アリーナ

2022年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩5分

新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約175万円

～千葉ニュータウン中央駅の分譲マンション相場～

※駅徒歩10分以内
※リノベ物件を除く

新築：坪単価約220万円
～築10年：坪単価約155万円
築11年～築20年：坪単価約130万円
築21年～築30年：坪単価約100万円

上記相場からブランズシティ千葉ニュータウン中央が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

SBタイプ　3LDK　82.55㎡　3階　5590万円　→　3680万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は自走式立体駐車場で1世帯1台は確保できます。

屋根のありなしや階数で料金は異なりますが月額6000円前後です。

住戸棟との行き来で一部屋根がないところがあるのは惜しいですが重量も2500kgまでOKであるなどアルファードなど大きめの車も止められるため車種選びの幅が広がります。(自走式立体駐車場のマンションでも重量制限が厳しいところもあります)

ただ、全長5000mmまでのため新型クラウンセダンやLSなどのロングセダンは止められません。

千葉ニュータウン中央エリアにおいて『自走式駐車場』は満足度に大きく直結してくるポイントですから機械式駐車場混在の築浅分譲マンションからの買い替え検討者も少なくはないでしょう。

駐輪場は住戸棟中心部の屋外で1世帯2台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約255円、ディスポーザーありの外廊下、共用施設も充実しているため単体で見れば違和感ないのですが周辺と比べると高いですね…

周辺分譲マンションは駐車場代込で㎡170円弱なんてのもあるあるのエリアですので…

分譲マンションにおいてこういった発言は適切でないことは承知の上なのですが『サウナを使わない方がサウナを使う方の維持費を負担している』感がものすごく出ちゃいますよね…

繰り返しになりますが分譲マンションは支え合いです。1階に住んでいようがエレベーターの維持費を負担します。

ただ、サウナというのは趣味の世界とも言えるわけでそれに対して大きな維持費がかかるとなれば使わない方からすると他を選びたくなってしまうのではないでしょうか。

もちろん共用施設というのはマンションそのものの価値を高めてくれることは確かです。実際に共用施設が充実した大規模マンションは高値で取引されているデータがしっかりとあります。

とはいえ千葉ニュータウン中央においては大規模マンションだらけの街ですからサウナにこだわらなければもっと価格と維持費がお安い選択肢がたくさんあります。

となればやはり『サウナ好き』でないと二の足を踏んでしまいやすいのかなぁ～とはなってしまいますね。(安価なサウナ利用料だけでは維持できない)

エレベーターは2基×3の計6基(分速90m)、3ヵ所に分かれているため大規模板状マンションですがエレベーターが果てしなく遠い部屋はありません。ごみ置場は1ヵ所ですが詰め込んだコの字配棟のためこちらも総戸数の割には遠すぎると感じる部屋はありません。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ガーデンゲート千葉ニュータウン中央　総戸数184戸　管理費㎡単価月額約184円

■ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央Ⅱ　総戸数206戸　管理費㎡単価月額約163円　※駐車場代込(駐車場は無償)

■ヴェレーナ千葉ニュータウン中央ザ・フロント　総戸数234戸　管理費㎡単価月額約167円　※駐車場代込(駐車場は無償)

■ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央アリーナ　総戸数176戸　管理費㎡単価月額約162円

【住むレーション】

［北総鉄道］

千葉ニュータウン中央　7:29発
新鎌ヶ谷　7:36着
東松戸　7:40着
京成高砂　7:48着
青砥　7:51着
押上　7:59着
本所吾妻橋　8:01着
浅草　8:03着
蔵前　8:05着
浅草橋　8:07着
東日本橋　8:09着
人形町　8:11着
日本橋　8:13着
宝町　8:15着
東銀座　8:17着
新橋　8:19着
大門　8:21着
三田　8:24着
泉岳寺　8:26着

千葉ニュータウン中央　7:34発
印旛日本医大　7:39着
成田湯川　7:47着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　7:56着
成田空港（成田第1ターミナル）　7:58着

ラッシュ時間帯の着席は難しいですがアクセス特急へ乗車してしまえば都心まで1時間かかりません。駅から近い物件ですからドアtoドアでぎりぎり1時間で収まるかちょいと超える程度という方も少なくないでしょう。

ただ、以前よりかはお安くなったとはいえ高額運賃である点は注意が必要です。

成田空港へ近いことはもちろん時間はかかりますが羽田空港へもダイレクトアクセスが可能です。

カーアクセスに関しては街の中を走る分にはとてもとても便利なのですが高速道路の出入口がとても遠いためアクティブに遠出したい方は他の街を選んだほうが良いでしょう。北千葉道路が外環自動車道へ繋がってくれれば現状よりはだいぶ便利になるのですが…だいぶ時間がかかりそうですね…(外環自動車道のランプは準備できているのですが…)

高速道路アクセスの悪さは千葉ニュータウン中央エリアの大きなウィークポイントです。

【総評】

いや～好きです(笑)

長らく私のブログや動画、SNSなどをご覧くださっている方であれば『ですよね』と苦笑いしてくれることでしょう。私はこういった大量供給時代のような大規模マンションが超絶好きなのです。

数多くある千葉ニュータウン中央駅最寄りの大規模マンションとしてはレアなメジャーデべのブランド冠ですし、スペシャルなエントランスホールや共用施設など『新築だけがウリじゃない』感がとても強くテンション高まりました。

メインエントランスアプローチ、サブエントランスアプローチ、エントランスホール内など全体的に緑豊かで癒しも感じることができます。

ここ最近は近郊・郊外の新築マンションでテンション上がることが減ってしまっている中でこういった大量供給時代を思い出させてくれる造りこみはたまらないですね。

街並みが好きという個人的な好みもありますがそこにメジャーブランドのカッコよくて癒される大規模マンション…ごちそうさまでございます！！

もちろん室内の設備仕様がもう一声あると嬉しかったところですが今の時代の坪単価220万円ほどの新築マンションにこれ以上求めてしまうのは酷でしょう。

ただ…価格に関しては…シンプルに高いですね…

もちろん新築マンションとしては違和感ないのですが周辺相場と比べると…うぐぐ…ですよね。

平均坪単価190万円くらいであれば多くの方が心躍る価格だと思うのですが千葉ニュータウン中央において平均坪単価約220万円は…重たいですね。

そのため『周辺相場よりもんげー高かろうと新築じゃなきゃダメなんです！！』『サウナがあることに価値を感じているんです！！』という思いがないと選びにくいでしょう。

ご地元の買い替え層からしても『価格が高い』だけではなく『部屋が狭い』になってしまうため買い替えに踏み込めるほどの材料は少ないという印象です。(千葉ニュータウン物件としてはとても狭いため買い替え層からするとっつきにくいのですが都内などと比較検討している一次取得者層や買い替え組としては広く感じる)

それでも高い価格を出すという選択をされた方にとっては満足度で回収できるような建物の豪華さであることも確かでしょう。

最大のウィークポイントは『周辺相場と比べた際の価格の高さ』であるためリセールバリューの優先順位がかなり低い人であれば好印象になりやすい新築マンションという印象を受けました！(将来の相場はわかりませんが今作のリセールバリューが高いのであれば周辺中古マンションを今買ったほうがさらにリセールバリューが高いということになる)

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