オーベル千葉エアーズ　価格と間取り　千葉駅徒歩圏内の東千葉駅近物件

今回ご紹介するのはオーベル千葉エアーズです！

［物件概要］先着順販売住戸

売主：大成有楽不動産
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：3868万円～4398万円
専有面積：66.12㎡～71.82㎡
総戸数：78戸
規模：14階建て
交通：JR総武線「千葉」駅徒歩11分　JR総武本線「東千葉」駅徒歩3分
所在地：千葉県千葉市中央区要町
竣工予定：2023年10月中旬
引き渡し予定：2023年12月下旬

駐車場：36台(平置2台、機械式34台)（他にカーシェアリング専用区画1台）［月額11900円～18900円］
自転車置場：143台（前輪ラック式2台、平置19台、二段式42台、二段ラック下部スライド式80台）［月額100円～500円］
バイク置場：3台［月額2000円］

管理費（月額）10100円～11000円
修繕積立金（月額）5960円～6470円

地図はこちらです↓

画像出典：オーベル千葉エアーズ公式HP

総武線の東千葉駅から徒歩3分、院内通りと千葉駅前へ続く大通りが交差する椿森陸橋の角地(陸橋の下側が建設地)です。従前は万葉軒(駅弁)の本社ビルがありました。

東千葉駅はホームの長さの関係で快速線が停車しないため都心方面へは千葉駅で乗り換えとなりますし日中の運行本数は毎時3本であるなど使い勝手はよくないのですが今作は千葉駅徒歩11分ですから歩くか自転車で千葉駅まで出てしまう方も多いでしょう。

ただ、千葉駅徒歩圏内なのは良いのですが栄町(いわゆる風俗街)が近いのは子育てファミリーにとっては気になってくるでしょうか。椿森側ではないためハザードマップで色がしっかりとついてきます。

スーパーマーケットはオーケーが徒歩11分、あとは千葉駅周辺であれば選択肢豊富ですが徒歩でだと少々距離を感じてしまいそうです。ドラッグストアとしてはドラッグコスモスが徒歩3分と近いです。ドン・キホーテは徒歩9分です。

通学校は院内小学校で徒歩5分、椿森中学校で徒歩11分です。隣に公園デビューにはちょうど良い広さの要町公園がありますし、体育館も完成した千葉公園へ徒歩8分という近さなのも良いですね。

建設地は大通りに挟まれるためうるさい環境ではあるのですが全戸南向き設定となっています。向かいが葭川のため低層階でも離隔はとれますし、中層階以上であれば美術館方面まで抜けてきます。正面だけでなく全方位抜けるため大通りの交差する角地らしく囲まれ感がありません。音ネックをのめる方(窓を開けて生活しない方)であれば好印象となるでしょう。

外観デザインは正面はバルコニーガラス手摺を主としてアルミ手摺をリズミカルに取り入れて明るい印象です。背中側も目立つためスカスカ格子ではなくしっかりとアルミ手摺としてはこちらは逆にガラス手摺をアクセントとしてリズミカルに取り入れるなど大通りの角地なりに気を使ってくれています。

エントランスホールは戸数なりにこじんまりとしています。正面の大窓から植栽を望めるのは良いのですがもう少し共用部の豊かさがあると嬉しかったという印象を受けました。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※中住戸は同面積でも2LDKと3LDKが混在しています

Aタイプ　3LDK　71.82㎡

画像出典：オーベル千葉エアーズ公式HP

5階　4398万円　坪単価202万円

Bタイプ　3LDK　66.12㎡

画像出典：オーベル千葉エアーズ公式HP

4階　3868万円　坪単価193万円

Cタイプ　3LDK　66.12㎡

画像出典：オーベル千葉エアーズ公式HP

6階　3978万円　坪単価198万円

Dタイプ　2LDK　66.12㎡

画像出典：オーベル千葉エアーズ公式HP

9階　4098万円　坪単価204万円

平均専有面積は約68㎡、平均坪単価は約200万円です。

間取りに関しては田の字が主で共用廊下側も柱が食い込んでいたりと特別なこだわりは感じられませんでした。ただ、角住戸はリビング内に約1畳のホームライブラリーがある点は使い勝手良さそうですね。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機は付いていますが浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式であるなどスペック面は単価からして致し方ないものの低めです。構造は直床(床スラブ厚200mm～210mm)・二重天井、基本天井高は2500mmです。下がり天井は少なめです。(内蔵梁工法)

交通量が多い道に面していたり線路に近いことへの対策としてリビング側も共用廊下側も妻側も二重窓にしています。

周辺相場を確認しましょう！

・デュオヒルズ千葉椿森　2010年築　椿森2　東千葉駅徒歩8分　新築時の坪単価約140万円　現在の坪単価約130万円

動き一例　新築時3000万円台　→　中古時2600万円台

・ウィザースレジデンス千葉椿森　2020年築　椿森5　東千葉駅徒歩2分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約170万円

動き一例　新築時3800万円台　→　中古時3600万円台

上記相場からオーベル千葉エアーズが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Cタイプ　3LDK　66.12㎡　6階　3978万円　→　3160万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地内北側に機械式が主で設置率約46％です。けして設置率が高いわけではないですが記事作成時点(2023年4月)では確保可能とのことでした。屋外で作業中も雨には濡れてしまいますがミドルルーフ以上なのは良いですね！

～駐車場サイズ～

平置き　2台　全長5000mm×全幅2500mm×高さ2300mm　月額18900円
機械式地上4段　10台　全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×重量2000kg最低地上高120mm　月額12900円
機械式地上3段　8台　全長5050mm×全幅1850mm×全高1750mm×重量2000kg最低地上高120mm　月額11900円
機械式地上2段　8台　全長5050mm×全幅1850mm×全高1750mm×重量2000kg最低地上高120mm　月額12900円
機械式地上1段　8台　全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×重量2200kg最低地上高120mm　月額14900円

別途カーシェアが1台導入されます。(平置き)

駐輪場は屋内で設置率約183％です。

管理費は㎡単価月額約153円、ディスポーザーはないものの抑え目です。エレベーターは1基(分速90m)です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・デュオヒルズ千葉椿森　総戸数54戸　管理費㎡単価月額約168円

・ウィザースレジデンス千葉椿森　総戸数128戸　管理費㎡単価月額約149円

建設地

【住むレーション】

［総武線］

東千葉　7:49発
千葉　7:51着

千葉　7:56発
稲毛　8:00着
津田沼　8:08着
船橋　8:12着
市川　8:19着
新小岩　8:24着
錦糸町　8:30着
馬喰町　8:34着
新日本橋　8:36着
東京　8:39着

あんずお肉の工場直売所まで車で4分ほどです！！

あんずお肉の工場直売所東千葉店で買い出し！ pic.twitter.com/Dix1PLRUTV

— マンションマニア (@mansionmania) March 15, 2023

【総評】

リセールバリューと住環境よりも毎月の支払いを優先される方に合ってくる新築マンションとなります。

お世辞にも住環境押しという立地ではないですがそれゆえ価格は抑えられていますし、千葉駅の中でもとっつきやすい側ではないものの千葉駅徒歩11分と東千葉駅に頼らない生活ができます。

もっと好立地が～となればこれからの出物としてはプレミスト千葉公園があるわけですが価格(毎月の支払い)は大きく変わってきてしまうでしょう。逆にプレミスト千葉公園へ手が届くなら(＋1000万円～)プレミスト千葉公園を選ばない理由はほぼないでしょう。

千葉駅周辺は新築マンション供給ラッシュではあるもののパークホームズ千葉が完売したため毎月の支払い優先という考えの方にフィットするのがオーベル千葉エアーズのみとなったためこれまでよりか売れ行きが良くなりそうですね。(ざっくりですが現在は総戸数の50%ほどが販売済み。竣工後も販売するスケジュールで動いていると思います。)

これからさらなる発展をしていく千葉駅に寄り添えますし、今作は全戸南向きというストロングポイントがある点は買いやすいですね！

動画もご覧ください！

■オーベル千葉エアーズ　建設地周辺レポート