ヒルズグランデ稲毛　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはヒルズグランデ稲毛です！

［パークフロント　物件概要］

売主：日鉄興和不動産　三菱地所レジデンス　大林新星和不動産　三信住建
施工：新日本建設
価格：未定
専有面積：46.98㎡～81.72㎡
総戸数：196戸
規模：7階建て
交通：JR総武快速線・総武緩行線「稲毛」駅徒歩9分
所在地：千葉県千葉市稲毛区小仲台5丁目
竣工予定：2024年1月下旬

駐車場：122台（機械式120台、平置1台、身障者用1台）他、カーシェア用1台
自転車置場：356台　二段ラック式（上段ラック143台、下段スライドラック213台）
ミニバイク置場：4台

［ブライトアリーナ　物件概要］

売主：日鉄興和不動産　三菱地所レジデンス　大林新星和不動産　三信住建
施工：新日本建設
価格：未定
専有面積：49.14㎡～90.16㎡
総戸数：191戸
規模：7階建て
交通：JR総武快速線・総武緩行線「稲毛」駅徒歩12分
所在地：千葉県千葉市稲毛区小仲台5丁目
竣工予定：2024年7月下旬

駐車場：120台（機械式120台）他、カーシェア用1台
自転車置場：311台　二段ラック式（上段ラック120台、下段スライドラック191台）
ミニバイク置場：5台

地図はこちらです↓

画像出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP

稲毛駅から徒歩9分～12分、駅から近いというほどではないですが県立千葉女子高校や公民館、図書館のある小仲台5丁目の落ち着いた文教系の住環境立地となります。

稲毛駅と同じくらいのグランドレベルのため坂はないですし稲毛の中でも高台立地のためハザードマップ等の災害面でも強いとされるエリアです。

稲毛の中でも住環境を優先したい方に合ってくる立地です。(稲毛駅ではもっともっと利便性高い物件も多いが住環境推しの方にとって今作の立地はよだれものであることはたしか)

近隣ではザ・ガーデンズ稲毛などもっとお安い新築マンションがありますし整った街並みで今後の成長も楽しみな幕張ベイパークもあるわけですがヒルズグランデ稲毛を検討する方のほとんどが「京葉線側の低地はちょっと…」という価値観でしょうからバッティングはしてこないでしょう。

ただ…今回惜しいのは学区ですね。あくまで現状ルールですがすぐ近くの小中台小学校ではなく1キロ強離れた園生小学校のため徒歩20分弱かかります。どちらがいいという話ではなく、シンプルに「小中台小学校でないなら検討しない」という方が一定数いることはたしかでしょう。

中学校は小中台中学校で同じく徒歩20分弱です。公園関係は目の前の仲よし公園、徒歩10分ほどの穴川中央公園など選択肢豊富です。パークサイドですが公園横に交番があるためあえて仲よし公園で真夜中のどんちゃん騒ぎをしようとする人は少ないはずです。

日常の買い物は高架下のペリエ(北野エース)、駅前のイオン、同じく駅前のワイズマートなど駅前へ出ればあるものの物件近くにないのはウィークポイントとなってくるでしょう。

もちろん稲毛ですから車を持つ方も多いのは言わずもがなでベイエリアへ車で買い物というのはあるあるですし穴川インター側のロードサイド店(ジョイフル本田、ファミレス等)、あんずお肉の工場直売所などカーライフも楽しみやすい立地です。車をお持ちでない方だと「ん～…」となってしまう買い物事情でも車をお持ちの方だと物件近くに日常の買い物施設がないことは気になってはこないほど少し足を延ばすと世界が広がるエリアです。

建設地は駅前ロータリーから続く道を一直線、建設地は一歩中へ入ったパークフロントとさらに奥まるブライトアリーナの2棟構成になっています。間に学校のグラウンド(千葉県所有)があるため離れはしますが西側の緑豊かなプロムナードで結ばれる(私道であり回廊というわけではありません)ため一体感はありますし共用施設の相互利用も可能となります。元々は千葉大学の寮などがありました。

駅に近いパークフロントが総戸数196戸でヒの字配棟、南向きと西向きは半々くらい。駅から離れるブライトアリーナは東西に長い敷地形状のため総戸数191戸中128戸が南向き、残りは背中側で東向きと西向きになります。

マンション内で条件が劣るのはブライトアリーナの背中側となるでしょう。南向きの背中となるだけでなく外向きの部屋も前建が少々きつい(高さ20m制限エリアなので自分の部屋よりすごい上に建物がくることはない)ですし中向きの部屋も機械式駐車場ビューとなるなどこちらは価格勝負できそうです。

南向き以外を買うのであればパークフロントの西向き(仲よし公園に被る列だと尚良し)、南向きであれば駅の近さとグラウンドの開放感どちらを優先するかで選ぶと良いのではないでしょうか。パークフロントの前面棟は公民館が気になってくるなど開放感としてはブライトアリーナのほうが勝っています。

外観デザインはどちらもレンガ調の落ち着いた色合いとなっておりパークサイドアベニューの入口からも目立つパークフロントの南西角部分はダイレクトウィンドウのコーナーサッシ、庇と隣戸境のコンクリートをせり出させた重厚感あるものとしてくれています。そこから北方向へかけて基壇部は同じくレンガ調の壁がせり出していくのがかっこいいですよね～。できれば4階から上も隔て板くらいはスラブtoスラブにしてほしかったですけども…

パークサイドアベニューを通りだどり着く先にはブライトアリーナの南西角がくるわけですがこちらもダイレクトウィンドウとした重厚感あるものとしてくれています。エントランスアプローチ、仲よし公園から望むパークフロントの基壇部、グラウンド越しに望むブライトアリーナの南側、見える部分にこだわってくれているためどちらを購入しても見た目のカッコよさには毎度惚れ惚れできることでしょう。

どちらの棟もエントランスアプローチは植栽豊かにして風除室までも楽しませてくれる動線に、エントランスホールも二層吹き抜けとなっています。パークフロントはエレベーターホール手前で自然と中庭を望めるのも良いですね。

共用施設はパークフロント1階にソファとテーブルが配置されたコモンサロン、テーブルも配置される住民専用のファインガーデン(中庭)、多目的利用可能なグッディスタジオ、コワーキングスペースとしても利用可能な中庭を望むガーデンラウンジ、ブライトアリーナ1階にはローソファが配置されるチルラウンジ、キッチン完備でパーティー利用も可能なゲストルームなど合計で387戸らしく充実したものとなっています。

千葉女子高の隣でも同売主による分譲マンションが建設されることが確定しておりそちらとも共用施設の相互利用(中庭を除く)が可能です。

売主シェア率は日鉄40、地所レジ30、新星和25、三信住建5です。(土地仕入れは三信住建・管理は日鉄系)

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［パークフロント］

画像出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP

［A棟　西向き］

A74Aタイプ　3LDK　74.01㎡

画像出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP

A64Bタイプ　3LDK　64.96㎡
1階　4400万円台　坪単価223万円(A64Bgタイプ)
2階　4400万円台　坪単価223万円
3階　4500万円台　坪単価229万円
4階　4500万円台　坪単価229万円
5階　4600万円台　坪単価234万円
6階　4600万円台　坪単価234万円
7階　4700万円台　坪単価239万円

A80A2rタイプ　4LDK　80.04㎡
5階　6200万円台　坪単価256万円

A55Aタイプ　1LDK＋S　55.68㎡
2階　3700万円台　坪単価219万円
4階　3800万円台　坪単価225万円
6階　3900万円台　坪単価231万円

［B棟　南向き(フロントビュー)］

B68Aタイプ　3LDK　68.44㎡　

画像出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP

B71Aタイプ　3LDK　71.92㎡

画像出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP

B78Aタイプ　4LDK　78.27㎡

画像出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP

B81Arタイプ　4LDK　81.72㎡

画像出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP

［C棟　南向き(ガーデンビュー)］

C48B1タイプ　2LDK　46.98㎡
2階　3100万円台　坪単価218万円
4階　3300万円台　坪単価232万円
6階　3400万円台　坪単価239万円

C68A2タイプ　3LDK　68.44㎡
1階　4600万円台　坪単価222万円(C68A2gタイプ)
2階　4700万円台　坪単価227万円
3階　4800万円台　坪単価231万円
4階　5000万円台　坪単価241万円
5階　5100万円台　坪単価246万円
6階　5200万円台　坪単価251万円
7階　5300万円台　坪単価256万円

［ブライトアリーナ　物件概要］

画像出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP

［A棟　南向き］

A65Bタイプ　3LDK　65.27㎡
2階　4700万円台　坪単価238万円
5階　4800万円台　坪単価243万円

［B棟　南向き］

B76A1タイプ　3LDK　76.05㎡
4階　5500万円台　坪単価239万円

［C棟　西向き］

C88Aタイプ　4LDK　88.34㎡

画像出典：ヒルズグランデ稲毛公式HP

［D棟　東向き］

予定価格表記載住戸なし

［E棟　東向き］

E72A1タイプ　3LDK　72.54㎡
2階　4300万円～4699万円　坪単価196万円～坪単価214万円

E79Aタイプ　4LDK　79.55㎡
2階　5000万円～5299万円　坪単価207万円～坪単価220万円

E87Arタイプ　4LDK　87.91㎡
4階　6000万円～6299万円　坪単価225万円～坪単価236万円

平均坪単価は約240万円です。

間取りに関しては今の時代らしく70㎡切りが多い(パークシティの平均専有面積は85㎡超)ですしナロースパンもあったりしますが共用廊下側の柱も外に出しているタイプが多い(対象外は12タイプで他はダブルアウトフレーム)のは良いですね。また、リビング横の洋室ウォールドアも完全ハイタイプで折りたためるものとなっているためリビングを違和感なく広く使うことも可能です。

2LDKはグロスが抑えられるもののスパンが厳しく、2LDKで十分という方でも65㎡くらいの3LDKを選びウォールドアを開放して2LDKとして使ったほうが満足度がグッと高くなることでしょう。もちろんお財布事情が許せばですが。

住戸選びは迷うところですが私なりの印象としては

・パークフロントA棟なら小仲台住宅とのこんにちはとなる住戸は避けたい
・パークフロントA棟なら電柱を避けたい
・パークフロントA棟なら緑のカーテンビューとなる中層階が好印象

・パークフロントB棟なら目の前の建物を超える5階以上を選びたい

・パークフロントC棟なら上層階でも眺望が抜けないため自己日影に気をつけつつ低層階にするとコストパフォーマンス良さそう

・ブライトアリーナのA棟・B棟の上層階へいくならパークフロントA棟の上層階のほうが抜け感あって良さそう

・ブライトアリーナのC・D・E棟はマンション内で条件劣るため予算が伸びるならあえて選ばないほうが良いけども予算パツパツなら致し方なし

でした。

私が狙うのであれば何の迷いもなくパークフロントA棟のA74Aタイプ、5階～7階にします。その理由としては西側の窓から目の前の木々を楽しめるのと南の窓から抜け感ある眺望を楽しめるからです。それでいて平均坪単価と比べてそこまで重たくない坪単価270万円前後という良心的な価格設定だからです。さらに、予定では駐車場抽選優先権が付く部屋となります。

どの棟のどのタイプにするかは好みを最重視するべきですが第一期など選べる内はバルコニー隣戸境がコンクリートの部屋にしたほうが良いでしょう。バルコニー隣戸境が高さ約2mの隔て板の部屋に比べてバルコニー隣戸境がタイル貼りの重厚感あるせり出しコンクリート＆下部隔て板のほうがバルコニーのプライバシー性も高く見た目もザ・分譲マンションらしいものとなるため選ばない理由がないくらいです。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、インターネットサービスはNURO光Connect、可動式ルーバー面格子など単価帯からすると違和感ないものとなっています。引き戸は上レールでソフトクローズあり、キッチン収納もソフトクローズあり(洗面台はなし)、トイレはカウンターなしですがスタイリッシュなタンク式であるなど細かい部分もしっかりとしたものになっていました。

浴室は少々注意が必要です。ブラケットライトなのは見た目の問題のためまだしも3LDKでも1416サイズもあります。洗い場が狭くなってしまうため選べる内はできれば1418サイズを狙いたいところです。

基本天井高は2400mm・2450mmと低めですが下がり天井は少ない(間取りにもよりますが全体的に見ると少ない)ですし、サッシ高は一般的なものですが窓が横に長いのがいいですね～。部屋も広く感じますし採光もしっかりと室内へ取り込めそうです。

周辺相場を確認しましょう！

・アイ・プレイス　2000年築　稲毛駅徒歩4分　小仲台1　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約170万円

・パークシティ稲毛の杜　2005年築　稲毛駅徒歩9分　小仲台5　新築時の坪単価約140万円　現在の坪単価約155万円

・D’グランセ稲毛　2007年築　稲毛駅徒歩9分　小仲台5　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約150万円

・ブリリア稲毛　2009年築　稲毛駅徒歩9分　小仲台3　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約180万円

・プラウドタワー稲毛　2009年築　稲毛駅徒歩2分　小仲台2　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約235万円

・パークホームズ稲毛小仲台　2014年築　稲毛駅徒歩12分　小仲台5　新築時の坪単価約155万円　現在の坪単価約185万円

・ウェリス稲毛　2015年築　稲毛駅徒歩4分　稲毛東4　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約200万円

・グローリオレジデンス稲毛　2019年築　稲毛駅徒歩3分　小仲台1　新築時の坪単価約245万円　直近売出し事例なし

上記相場からヒルズグランデ稲毛の将来価値を予想すると

A64Bタイプ　3LDK　64.96㎡　5階　4600万円台(新築時)　→　3860万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場設置率はどちらの棟も約62％、屋外機械式のため作業中も住戸との行き来も雨に濡れてしまいます。

～機械式駐車場サイズ～

全長5000mm・5050mm・5300mm×全幅1850mm・1950mm×全高2100mm×重量2000kg・2300kg

オールハイルーフ対応なのは良いですね！月額1万円前後を予定しています。

ウェリス稲毛が設置率70％超でまったくもって足りていませんので62％ほどでは心配ですね。周辺月極の空きも少ないです。ただ、部屋によっては新築時の抽選優先権を付ける予定とのことでマストの場合はそちらの部屋を購入すれば自分が住んでいる間は駐車場を確保できます。

テスラのカーシェアが導入されます。

駐輪場も屋外で設置率約172％です。

管理費はパークフロントが㎡単価月額約223円、ブライトアリーナが㎡単価月額約230円、ディスポーザーありで共用部も充実していますのでコストパフォーマンスが良い水準でしょう。

横に長い大規模マンションのため購入する部屋によってはエントランスやエレベーター、ごみ置場が遠い問題が発生してしまうため部屋選びは日常動線もしっかりと見ておきたいマンションです。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・アイ・プレイス　総戸数634戸　管理費㎡単価月額約180円

・パークシティ稲毛の杜　総戸数357戸　管理費㎡単価月額約85円

・D’グランセ稲毛　総戸数153戸　管理費㎡単価月額約200円

・ブリリア稲毛　総戸数164戸　管理費㎡単価月額約227円

・プラウドタワー稲毛　総戸数354戸　管理費㎡単価月額約245円

・パークホームズ稲毛小仲台　総戸数331戸　管理費㎡単価月額約200円

・ウェリス稲毛　総戸数929戸　管理費㎡単価月額約176円

建設地

【住むレーション】

［総武快速線］

稲毛　7:55発
津田沼　8:02着
船橋　8:06着
市川　8:13着
新小岩　8:18着
錦糸町　8:24着
馬喰町　8:28着
新日本橋　8:30着
東京　8:32着
新橋　8:37着
品川　8:42着

［総武緩行線］

稲毛　7:53発
新検見川　7:56着
幕張　7:58着
幕張本郷　8:01着
津田沼　8:05着
東船橋　8:08着
船橋　8:10着
西船橋　8:14着
下総中山　8:16着
本八幡　8:19着
市川　8:22着
小岩　8:25着
新小岩　8:29着
平井　8:32着
亀戸　8:35着
錦糸町　8:37着
両国　8:40着
浅草橋　8:43着
秋葉原　8:45着
御茶ノ水　8:48着
水道橋　8:50着
飯田橋　8:52着
市ヶ谷　8:54着
四ツ谷　8:56着
信濃町　8:58着
千駄ヶ谷　9:00着
代々木　9:02着
新宿　9:05着

稲毛　8:05発
西千葉　8:08着
千葉　8:10着

総武快速線停車駅のため鉄道利便性が高いですがロードサイド店や幕張新都心、高速道路を利用しての遠出など車があることでより日常を楽しむことができるでしょう。東京×マイカーはなかなか難しくとも千葉×マイカーは住宅費が抑えられることで叶えやすいのが千葉で買う大きなメリットの一つでしょう。

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【総評】

とにかく立地がいいですね。

駅から離れすぎず住環境良好、そして5000万円前後という現実的な価格設定(築浅中古より＋2割ほどのため相場的にも違和感なし)、さらにかっこいい建物や共用部など箱もしっかりとしています。

街の成長という面でもJT跡地の開発が楽しみです。幕張新都心の新駅が開業することで次にイオンがお金をかけるのは稲毛かもしれません。ようやく動き出しますでしょうか。(現在の噂としては商業施設×マンションなどの複合開発)

ただ、駐車場事情は残念でしたね。学区の部分はどうにもならないわけで致し方ないにしても千葉市物件で規模感もあって駅前というわけではないのですから自走式立体駐車場が正解だったような…稲毛物件は機械式駐車場であることは多いのですが当時とは販売価格も大きく異なるわけですから。

仮に海浜幕張の幕張ベイパークがオール屋外昇降横行式の機械式駐車場だったらどうだったでしょうか。あんなに人気出ていないはずです。私も今のようなテンションでおすすめすることはまずなかったでしょう。千葉物件は駐車場事情に気を遣ってほしいところです。

とはいえ「東京のマンション価格が高すぎて千葉で検討する」という方は駐車場事情を千葉県民ほど気にしないことがほとんどですから今回はそちら狙いなのかと思います。(最近の南船橋三井物件もこのパターンですね。ただあちらは駅前です。)

それでも稲毛で車を持たないということであればウェリス稲毛との比較検討もおすすめしたいです。線路に近いネックはありますが駅から近いですし眺望面はヒルズグランデ稲毛よりも勝る住戸が多いです。そしてヒルズグランデ稲毛よりも2割ほどお安いです。さらに維持費も抑え目です。新築じゃなきゃダメなんですということでなければウェリス稲毛のほうがお得な買い物となるでしょう。

一方で車を持つのであればヒルズグランデ稲毛の新築時駐車場抽選優先権が付く部屋はおすすめしやすいです。もちろん機械式である点は変わらないものの稲毛駅周辺で敷地内駐車場が確保できる分譲マンションの多くが築年数がけっこう経過しています。先ほどウェリス稲毛をおすすめできたのはヒルズグランデ稲毛と比べた際に新しさという面で大きな差がないからです。新築マンションで駐車場が確保できるとなれば機械式である点はのんででもGOしていいのではないかと思ってしまいます。もちろん昇降横行式の屋外機械式が無理なら少々古くてもアイ・プレイスなどのほうが合ってはくるでしょう。

いや～こんな話してもしょうがないのですがヒルズグランデ稲毛が

・自走式立体駐車場設置率100％(せめて70％～)
・小中台小学校学区

であったならばどうだったでしょうか。

間違いなく…爆発的に売れていたと思います。私も絶叫レベルでおすすめできました。

この記事を読んでくださっている稲毛検討の方の多くが頷いてくれているのではないでしょうか。

地元の方に超超超(もっと言いたい！！)評価される立地なのに地元の方に評価されない駐車場事情はとてもとても残念でした。

ただ、今の時代の建築費で自走式立体駐車場にして部屋数を削ってしまうと地元の方が買いたいと思える価格で販売することが難しく、それならば駐車場事情で地元の方に嫌われようが中広域検討者に響く価格設定にしたほうが事業としては正解ということなのでしょうね。高さ制限も以前より厳しい(それゆえ近隣中古より建物の背が低い)ため上へ伸ばしにくいですから余計に。

5000万円前後という価格は広域検討者にとっては目に優しく、今後新築マンションの価格がすぐに下がることは考えにくいですから価格縛りの広域検討者にも徐々に浸透していくことでしょう。(ある程度時間をかけて販売する)

駐車場事情と学区問題を気にされない方にはとても買いやすい新築マンションですので立地買いされることおすすめいたします！

動画もご覧ください！

■ヒルズグランデ稲毛　建設地周辺レポート

■ヒルズグランデ稲毛　モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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