今回ご紹介するのはウィザースレジデンス千葉椿森です!

[物件概要]第1期7次予告

売主:新昭和
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:2300万円台~4100万円台※100万円単位
専有面積:43.65㎡~74.42㎡
総戸数:128戸
規模:7階建て

交通:
JR総武本線・成田線「東千葉」駅徒歩2分(サブエントランスより計測)
JR総武本線・成田線、内房線、外房線、総武線快速、中央・総武線各駅停車、千葉都市モノレール「千葉」駅徒歩13分
千葉都市モノレール「千葉公園」駅徒歩6分
京成千葉線「京成千葉」駅徒歩15分

所在地:千葉県千葉市中央区椿森5丁目
竣工:2020年2月下旬

管理費(月額)6500円~11100円
修繕積立金(月額)3930円~6700円

駐車場:53台 機械式単純昇降タイプ18台、機械式横行昇降タイプ35台、身障者用1台(平置)月額:6900円~9900円
自転車置場:256台 年額:2400円
バイク置場:7台 月額:1500円

地図はこちらです↓

画像出典:ウィザースレジデンス千葉椿森公式HP

千葉駅周辺では千葉中央寄りのエリアでの供給が盛んですが今回は住宅街となる椿森となります。

わちゃわちゃ感のある千葉駅を最寄りとしつつもそこからさらに賑わいのある道中を好むなら千葉中央エリア、わちゃわちゃ感ある千葉駅を最寄りとしつつも住まいは住宅街に構えたいなら椿森と性格は大きく異なります。

そのため今回は「千葉駅徒歩圏内がいい!でも住まいは静かな住宅街がいい!」という方向けの新築マンションとなります。

千葉駅からは徒歩13分表記、利用口は千葉公園口のため駅ビルへ行き来しやすい千葉駅の中央改札を利用することができます。物件手前に大通りがあり、そこの信号待ちが長いためひっかかると13分ちょいはかかります。

建設地周辺は公園、財務局、戸建てなどなど落ち着いた住環境です。線路や大通りもそこそこ近いとはいえ奥まっているのでそれほど音は気になりませんでした。グラウンドレベルがマンションのほうが高いためいわゆる高台立地というものウリとなります。

東千葉駅へは徒歩2分ということで駅近マンションと言っても嘘ではないのですが東千葉駅はホームの長さの関係で快速電車が止まりません。そのため日中では毎時2本などかなりローカル感が出てしまいます。もちろん雨の日などは時間を合わせて利用すれば歩く距離が短くなりかなり便利ではあるのですがメイン使いとしては弱い駅となります。千葉駅は駅ビルリニューアルで待ち時間も楽しめるようになっていますから帰宅時の時間調整は楽しいものとなるのはいいですね。

千葉都市モノレールの千葉公園駅へは徒歩6分、こちらは千葉駅で乗り換えて利用する方よりも京葉線ユーザーにありがたい存在になるでしょう。千葉みなとまでサクッと出れますから海浜幕張勤務等の方でも検討しやすい立地となります。

また、メインエントランス前に千葉内陸バスの財務局停留所があり千葉駅へ乗車時間8分前後(経由違いの3系統)で行き来できます。毎時3本ほどあるためこちらも時間を合わせれば雨の日でも快適です。

外観デザインはシンプルなものですし、エントランスホールもラウンジがあるとはいえ一層と特別な豪華さはないのですがグラウンドレベルが高い中での住宅街に建つ7階建て(20m規制エリア)ですから目立つ存在となります。(エリア内で一番高い位置にあるわけではないが傾斜地)

一部住戸を除けば日当たり、眺望面での魅力も大きくなります。

メインエントランスとサブエントランスがありますから利用する交通手段によって使い分けることができます。(サブエントランスは階段あり)

エレベーターは同じ箇所に2基あり、1基あたり54.5戸(1階住戸除いて計算)となるためエレベーター待ちはかなり少なくなるでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[パークレジデンス 西向き]

Aタイプ 3LDK 66.70㎡
2階 3498万円 坪単価173万円
4階 3688万円 坪単価182万円

Eタイプ 1LDK 43.65㎡

画像出典:ウィザースレジデンス千葉椿森公式HP

1階 1998万円 坪単価151万円

[サウスレジデンス 南向き]

Hタイプ 3LDK 69.30㎡
2階 3628万円 坪単価173万円

Iタイプ 3LDK 70.45㎡
4階 3818万円 坪単価179万円

Irタイプ 4LDK 80.89㎡

画像出典:ウィザースレジデンス千葉椿森公式HP

7階 5298万円 坪単価216万円

Jタイプ 3LDK 72.59㎡

画像出典:ウィザースレジデンス千葉椿森公式HP

6階 4038万円 坪単価183万円

Lタイプ 3LDK 72.59㎡
5階 4058万円 坪単価184万円

Mタイプ 3LDK 74.42㎡

画像出典:ウィザースレジデンス千葉椿森公式HP

7階 4198万円 坪単価186万円

[ブライトレジデンス 東向き]

Qタイプ 3LDK 70.81㎡
6階 3888万円 坪単価181万円

Sタイプ 3LDK 71.40㎡
4階 3838万円 坪単価177万円

Tタイプ 3LDK 71.40㎡
4階 3898万円 坪単価180万円

Uタイプ 3LDK 71.40㎡
2階 3798万円 坪単価175万円

平均坪単価は約180万円です。

間取りはよくある長谷工の田の字型ですが70㎡超えが主となっているのは今の時代としてはゆとりがあります。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機、キッチン収納ソフトクローズは付いていますが浴室がブラケットライト、浴室扉タオルバーなし、引き戸下レールなど単価的に致し方ないですがコストカットも多めです。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2400mmと低めです。(20m規制で7階建てのため)

周辺相場を確認しましょう!

ファミール千葉公園 1998年築 椿森1 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約105万円

藤和シティホームズ千葉公園 1998年築 椿森3 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約90万円

デュオヒルズ千葉椿森 2010年築 椿森2 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約120万円

上記相場からウィザースレジデンス千葉椿森の将来価値を予想すると

Iタイプ 3LDK 70.45㎡ 4階 3818万円(新築時) → 2500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地 メインエントランス付近

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②
建設地周辺動画③(千葉公園駅から建設地まで)
建設地周辺動画④(建設地から東千葉駅まで)
建設地周辺動画⑤(東千葉駅から千葉駅まで)
建設地周辺動画⑥(千葉みなと駅乗り換え)
建設地周辺動画⑦(千葉都市モノレール 千葉みなと駅から千葉公園駅まで)

管理費は㎡単価約149円と抑えめです。

【住むレーション】

[総武本線]

東千葉 7:49発
千葉 7:51着

千葉 7:56発
稲毛 8:00着
津田沼 8:08着
船橋 8:12着
市川 8:19着
新小岩 8:24着
錦糸町 8:30着
馬喰町 8:34着
新日本橋 8:36着
東京 8:38着

[成田エクスプレス]

千葉 8:22発
東京 9:03着
品川 9:12着

千葉 8:22着
東京 9:03着
渋谷 9:25着
新宿 9:32着

[千葉都市モノレール]

千葉公園 7:45発
千葉 7:48着
市役所前 7:51着
千葉みなと 7:53着

[京葉線]

千葉みなと 7:56発
稲毛海岸 8:00着
検見川浜 8:02着
海浜幕張 8:05着

日常の買い物施設は千葉駅周辺だけでなく物件側徒歩1キロ圏内にも点在しているため住宅街立地の割には便利となります。

通学校は院内小学校で徒歩6分、椿森中学校で徒歩5分ですから子育てファミリーには魅力が大きいでしょう。

【総評】

ここだけに限った話ではないですが周辺相場に比べると高いですね。

とはいえ椿森エリアでは約8年ぶりの新築マンションですから新築派からしたら待っていましたと言ったところでしょう。

千葉駅周辺の開発だけでなく千葉公園でもドームを建設するなど駅ビル開業に終わらず進化していくエリアに近接していながらも静かな住宅街に住めるということでエリア内では新築同士の競合はありません。稲毛エリアも検討に入るようであれば稲毛駅徒歩9分のファインレジデンス稲毛ガーデンヴィラ(建設地周辺動画に飛びます)(2020年4月販売開始予定)と比較しても面白いでしょう。あちらも住宅街立地となります。

ウィザースレジデンス千葉椿森で気になったのは駐車場の設置率です。身障者用を除いて機械式でありながらも設置率が約41%とかなり低めとなっています。周辺に月極が山ほどあるというわけではないなかで販売後半戦のネックになってきそうです。

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