プレシスヴィアラ千葉登戸　価格と間取り　千葉駅徒歩6分のオールコンパクト

今回ご紹介するのはプレシスヴィアラ千葉登戸です！

［物件概要］

売主：一建設
設計：プラスデコ一級建築士事務所
施工：三共建設
価格：2490万円～3990万円
専有面積：30.00㎡・43.35㎡
総戸数：55戸
規模：12階建て

交通：
JR各線・千葉都市モノレール「千葉」駅徒歩6分
京成千葉線「京成千葉」駅徒歩6分
京成千葉線「新千葉」駅徒歩6分
千葉都市モノレール「市役所前」駅徒歩6分
京成千葉線・千原線「千葉中央」駅徒歩10分
JR京葉線・千葉都市モノレール「千葉みなと」駅徒歩14分

所在地：千葉県千葉市中央区登戸一丁目
竣工予定：2023年11月下旬

駐輪場：80台　月額100円～400円
駐車場：1台（福祉対応駐車場）月額23000円
バイク置場：6台 　月額2000円

管理費（月額）11620円・16430円
修繕積立金（月額）2400円・3470円

地図はこちらです↓

画像出典：プレシスヴィアラ千葉登戸公式HP

千葉駅から徒歩6分、東口から出てそごうの横(中も通れます)を通る楽しいルートでも西口を出て真っ直ぐ南下するルートでも徒歩距離に大きな差はありません。朝は西口へ、帰宅時はそごう側で買い物を楽しんで～と2つのルートを容易に使い分けることができるのは良いですね。また、登戸2丁目交差点を渡った側のため千葉駅近くの物件の割には京葉線の千葉みなと駅も近くなります。

日常の買い物は駅ビル(エキナカに総菜、エキソトに総菜だけでなく生鮮食品)、そごうのデパ地下が近いですね。千葉駅ですから日常の買い物＋αも楽しむことができます。

建設地は東側のみ接道しており東側にはオフィスビル、南・西・北側にも建物があり少々囲まれ感はあります。それでも土地形状が整っているため全戸南向きとできています。低層階は抜け感ないですがセットバックはしていますので壁ドンというほどではありません。それでも目の前の建物を抜ける階と抜けない階では開放感に大きな差があるため階数による価格差はとても大きなものとなっています。

西側にモノレールが走っていますが懸垂式ですから音問題はほとんど気にならないでしょう。

外観デザインは濃い系の色に対して明るめのガラス手摺とするなどチープな印象はないですがシンプルではありますね。それでも接道沿いに背の高い建物が少ないため竣工すると存在感はでてくるでしょう。

エントランスアプローチはかなり短めですが風除室を引っ込めることで隠れ家に入っていくような動線としているのは裏千葉らしい粋を感じます。エントランスホールはパソコンでの軽作業もできるようデスクとチェアが設置させるラウンジと一体になっており風除室入ってすぐにエレベーターとはならずあえてラウンジ横を歩かせる動線は素敵ですね。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　1LDK　30㎡

画像出典：プレシスヴィアラ千葉登戸公式HP

Bタイプ　1LDK　30㎡

画像出典：プレシスヴィアラ千葉登戸公式HP

Cタイプ　1LDK　30㎡

画像出典：プレシスヴィアラ千葉登戸公式HP

Dタイプ　1LDK　30㎡

画像出典：プレシスヴィアラ千葉登戸公式HP

Eタイプ　2LDK　43.35㎡

画像出典：プレシスヴィアラ千葉登戸公式HP

平均坪単価は約305万円です。

プレシスブランドのコンセプトとして3LDKであっても専有面積を抑えることが多いのですが今作はヴィアラブランドのためシングル層向けの専有面積となっています。そんな中でも30㎡で1LDKにしてしまう辺りはプレシスらしい狭さではあるもののリビング横の洋室ウォールドアは全開放することができるため1Rとしても使える効率良い間取りとなっています。水回りも分けてくれています。

先に述べたように階数による価格差が大きいため眺望が抜ける階だとエクセレントザタワーが射程圏内に入ってきてしまいます。

■エクセレントザタワー

I1タイプ　1LDK　32.44㎡
6階　2800万円台　坪単価285万円
9階　2900万円台　坪単価295万円
14階　3000万円台　坪単価305万円

エクセレントザタワーのほうがマンションの規模感が桁違いですしプレシスヴィアラ千葉登戸は外廊下であるのに対してエクセレントザタワーは内廊下で各階ごみ置場あり、共用施設も多くなるのにプレシスヴィアラ千葉登戸より管理費がお安いなど登戸にこだわりないならエクセレントザタワーのほうが条件良いです。

ただ、エクセレントザタワーの1LDKは中央公園を挟むため前の建物まで距離はありますが北向きとなります。そのため南向きにこだわるかどうかですね。南向きにこだわらないならエクセレントザタワーのほうが良いでしょう。

上記からしてプレシスヴィアラ千葉登戸は低層階から売れていきそうな感じはありますね。2200万円～2500万円という価格帯はエクセレントザタワーにはないですし、この価格帯だと数百万円が誤差ではなくなってきがちですからお若い方の1戸目などにもかなりとっつきやすい価格帯です。

設備仕様としては浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、共用部ハンズフリーキー(エレベーターセキュリティもあり)、構造は二重床・二重天井など特別な豪華さはありませんが一般的な周辺賃貸マンションよりかは上にいるでしょう。

周辺分譲マンション相場を確認しましょう！

・エクセレント千葉登戸　2019年築　千葉駅徒歩10分　新築時の坪単価約260万円　現在の坪単価約190万円　(1LDKのみで計算)

周辺分譲賃貸マンション相場を確認しましょう！

・エクセレント千葉登戸　2019年築　千葉駅徒歩10分　㎡単価月額約2830円

・パークホームズ千葉　2022年築　千葉中央駅徒歩2分　㎡単価月額約3100円

プレシスヴィアラ千葉登戸の利回り　Cタイプ　1LDK　30㎡　5階　2840万円　→　想定賃料月額93000円　利回り約3.9%　※賃料は少し厳しめには見ています

上記相場からプレシスヴィアラ千葉登戸の将来価値を予想すると

Cタイプ　1LDK　30㎡　5階　2840万円(新築時)　→　2300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先1台のみで屋外平置きです。

駐輪場は建物1階部分の屋内と屋外混在で設置率約145％です。

管理費は㎡単価月額約380円、小規模オールコンパクトなので致し方ないですがエクセレントザタワーのほうがサービスも共用施設も充実していて㎡単価月額約339円のためそちらと比べてしまうとコストパフォーマンスは良くないですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・パークホームズ千葉　総戸数253戸　管理費㎡単価月額約196円　外廊下　ディスポーザーなし

・エクセレントザタワー　総戸数397戸　管理費㎡単価月額約339円　内廊下　各階ごみ置場あり　ディスポーザーあり

建設地

【住むレーション】

［総武快速線］

千葉　7:51発
稲毛　7:55着
津田沼　8:02着
船橋　8:06着
市川　8:13着
新小岩　8:18着
錦糸町　8:24着
馬喰町　8:28着
新日本橋　8:30着
東京　8:32着
新橋　8:37着
品川　8:42着

［成田エクスプレス］

千葉　7:42発
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　8:08着
成田空港（成田第1ターミナル）　8:11着

千葉　8:14発
東京　8:52着
品川　9:00着

［京葉線］

千葉みなと　7:56発
稲毛海岸　8:00着
検見川浜　8:02着
海浜幕張　8:05着
新習志野　8:13着
南船橋　8:15着
二俣新町　8:19着
市川塩浜　8:23着
新浦安　8:26着
舞浜　8:32着
葛西臨海公園　8:35着
新木場　8:43着
潮見　8:45着
越中島　8:48着
八丁堀　8:50着
東京　8:52着

そごう千葉のデパ地下で半額シースーGET！！ pic.twitter.com/nK8Hya1ggd

— マンションマニア (@mansionmania) January 18, 2023

【総評】

駅からほど近いですし近隣商業地域ではありますが繁華街立地ではなく住環境としても静かめ、全戸南向きで部屋にもよりますが日当たりも抜群ですから「エクセレントザタワー側があまり好きになれない」「タワーマンションや大規模マンションが苦手」というシングル層にはとっつきやすい出物でしょう。

逆にエクセレントザタワーが嫌でないならエクセレントザタワーに行かない理由がないというくらいの差は出てしまっています。維持管理という面でもオールコンパクトの中のコンパクトを買うよりかは広い部屋がある中のコンパクトのほうが安心ですからね。(管理費も修繕積立金も㎡数による割り勘のため広い部屋に支えてもらうほうがコストパフォーマンスが良い)

今後近隣ではメイツ千葉THE MIDの供給も開始されますが一番狭くて49㎡台ですから当然本体価格も高くなります。エクセレントザタワーはNGだけど予算は3000万円ほどという方であれば選択肢も多くないですから賃料がお安いエリアだけどもマイホームを手にしたいとなればプレシスヴィアラ千葉登戸が合ってくるでしょう。

長く住む目線であれば眺望が抜ける部屋を選んだほうが良いのは言わずもがなですが価格差も大きいため20代前半などお若い方であれば2290万円の部屋はけっこうありだと思います。

毎月の支払いイメージ　30㎡　3階　2290万円　維持費込みで約72000円

周辺賃貸マンションで72000円で探してもエリア柄見つかりはしますがさすがに分譲スペックで30㎡は難しいですから買っただけの価値を見出しやすいでしょう。一方で3000万円近い部屋になると賃貸でも選択肢が広がるため長く住むという目線で買う必要が出てくるでしょう。

動画もご覧ください！

■プレシスヴィアラ千葉登戸　建設地周辺レポート

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