エクセレントシティ千葉弁天一丁目　価格と間取り　千葉駅の落ち着いた側×駅近

今回ご紹介するのはエクセレントシティ千葉弁天一丁目です！

［物件概要］第2期予告

売主：新日本建設
設計：新日本建設一級建築士事務所
施工：新日本建設
価格：未定
専有面積：44.36㎡～70.47㎡
総戸数：91戸
規模：14階建て
交通：JR各線「千葉」駅徒歩4分
所在地：千葉県千葉市中央区弁天1丁目
竣工予定：2023年7月下旬

駐車場：22台（地上4段横行昇降式：10台、平置駐車場（屋内）6台、平置駐車場（屋外）5台、カーシェア用：1台）月額15000円～20000円
バイク置場：2台　月額2000円
自転車置場：132台（2段式：121台、3人乗用：11台）月額100円～300円

管理費（月額）10400円～15600円
修繕積立金（月額）4000円～6400円

地図はこちらです↓

画像出典：エクセレントシティ千葉弁天一丁目公式HP

千葉駅へ徒歩4分と駅近ですが北口物件のため千葉駅のわちゃわちゃは感じにくい落ち着いた立地となります。とはいえ線路からは1ブロック挟んだだけですし駅から近いがゆえに北口の住宅街らしさがあるかと言えばそうではありません。千葉駅駅近物件としては落ち着いた住環境だけども北口物件としてはわちゃわちゃしているというのが正しい表現となるでしょう。

北口物件らしい落ち着いた住環境を求める方であればやはり護國神社跡地(若葉区へ移転済み)のプレミスト千葉公園(予想)が気になることでしょう。プレミストは駅から10分近く歩きますが千葉公園内にマンションができるようなスペシャル立地ですから今から待っている方も多いのではないでしょうか。スペシャルな立地がゆえに安くは売りださないでしょうけども北口らしい立地を好むならプレミストを待つ、駅近優先なら今作を買うという選択で良いかとは思います。

もちろん千葉駅近くで千葉駅らしいわちゃわちゃ感を肌で感じまくりたいという方は三越跡地のブリリアタワー千葉(予想)を待つべきですね。

グラディス千葉駅前だと同じわちゃわちゃなら(西口より北口のほうが落ち着いています)ブリリアタワー千葉(予想)を待ちたいかな…となってしまいがちですが今作は北口側ですから売れるスピードは早いと思います。言わずもがなですが北口が好きな方は北口に住みたいですからね。

一概には言えないですが

東口指名買い！　←　多い　(千葉駅のわちゃわちゃ大好き派)
西口指名買い！　←　少ない　(JR千葉支社跡地に期待！！)
北口指名買い！　←　多い　(千葉駅のわちゃわちゃに寄り添いつつ自宅は落ち着いた場所派)

というように東口と北口はファンが多く、新築供給と検討タイミングの中で選んでいきますので指名買いの少ない西口物件よりかは売れるスピードが早い傾向にあります。(グラディスのほうが早く販売しているため完売ではなく販売期間)

今作を検討される方の迷いは東口物件でも西口物件でもなくやはりのやはりスペシャル立地のプレミストですよね…

マンション供給ラッシュの街だからこその贅沢な悩みとなります。(北口側では5年ぶりの供給ですが後発もあるなど千葉駅全体で見れば新築マンションの供給は多い)

エクセレントシティ千葉弁天一丁目、北口のロータリーを抜けて駅前通りを一直線というとてもわかりやすい道のりです。平坦な道で電線も地中化されており歩道もそれなりに広く歩きやすいのも良いですね。東口のように駅前から商業施設が続く楽しい道のりではないですがエキナカも充実していますし千葉駅のエキナカはどの改札口へも繋がっているため北口ユーザーもエキナカを存分に楽しむことができます。エキソトとなれば東口のほうが便利ですが駅徒歩4分ですから十分日常使いできますから日常の買い物＋αも徒歩圏内で楽しむことができます。

北口といえばリニューアルも進んだ千葉公園も近いのは子育てファミリーや公園好きにとっては大きな魅力でしょう。通学校が弁天小学校で徒歩5分というのもとっつきやすいことでしょう。中学校は新宿小学校で徒歩20分となります。

建設地は正方形の土地形状で北西・北東角の1LDK1列を除いて南西向き設定です。バルコニー側が接道していないですし線路との間にもう1ブロックありそちらにも建物があるため眺望押しのマンションではありません。ただ、敷地内でセットバックするため低層階でも壁ドンにはならないです。

外観デザインは正面部分のガラス手摺の色を使い分けて最上階の軒裏を木目調に、側面は白系を中心としつつグレー系で縦ラインを強調、エントランスアプローチは短めですが植栽と両サイドの袖壁がおしゃれであるなどエクセレントブランドの安定感がある印象です。バルコニー隣戸境はスラブtoスラブの隔て板とするなどしっかりとコストをかけてくれています。

風除室(顔認証対応)を抜けてすぐにエレベーターとなってはしまいますがエレベーターホールの壁を伸ばすことで風除室からエレベーターホールが見えないよう配慮してくれていますし、奥にはラウンジもあるなど共用施設の充実を求めない方であれば十分と感じるのではないでしょうか。

気になることとしてはファミリータイプメインの14階建て、総戸数91戸でエレベーター1基であることでしょうか。2基にしてしまうとゆとりあるものとなってしまうためつくり手も悩む部分ですので違和感はないのですが駅近を選ぶ価値観の方だと朝目の前で逃してしまうと戻ってくるまでの時間が少々苦に感じるかもしれません。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　1LDK　44.36㎡

画像出典：エクセレントシティ千葉弁天一丁目公式HP

3階　3598万円　坪単価268万円

Bタイプ　3LDK　70.47㎡

画像出典：エクセレントシティ千葉弁天一丁目公式HP

4階　5798万円　坪単価272万円

Cタイプ　1LDK+S　55.91㎡

画像出典：エクセレントシティ千葉弁天一丁目公式HP

8階　4998万円　坪単価295万円

D3タイプ　3LDK　64.26㎡

画像出典：エクセレントシティ千葉弁天一丁目公式HP

5階　5698万円　坪単価293万円

Eタイプ　3LDK　68.58㎡

画像出典：エクセレントシティ千葉弁天一丁目公式HP

3階　5898万円　坪単価284万円

平均坪単価は約295万円です。

田の字が主で共用廊下側の柱は食い込み、リビング側は連窓サッシでないなど間取りの特別感はありません。

設備仕様としてはディスポーザーはありません。食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、すべての水が浄水になるエクセレントウォータープラス、可動式ルーバー面格子など悪くはありませんが浴室ブラケットライトなど単価帯からすると気になる部分もでてはきます。リビング横の洋室ウォールドアが完全ハイタイプで折りたためるため一体的に使えるのは良いですね。構造は二重床・二重天井、音対策として線路側の窓は二重としています。

周辺相場を確認しましょう！

・ファミール千葉弁天　1996年築　弁天1　千葉駅徒歩4分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約180万円

・クレアホームズ千葉パークフィールズ　2015年築　弁天1　千葉駅徒歩4分　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約230万円

・クレアホームズ千葉松波　2017年築　松波1　千葉駅徒歩7分　新築時の坪単価約200万円　現在の坪単価約220万円

・エクセレントシティ千葉弁天　2017年築　弁天1　千葉駅徒歩4分　新築時の坪単価約205万円　現在の坪単価約235万円

上記相場からエクセレントシティ千葉弁天一丁目の将来価値を予想すると

D3タイプ　3LDK　64.26㎡　5階　5698万円(新築時)　→　4500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式と平置き(一部建物下)混在で設置率約24%です。カーシェアが1台導入されます。

駐輪場は建物下で設置率約145％です。

管理費は㎡単価月額約221円、エレベーター2基であれば嬉しかったですが割高には感じにくいでしょう。