今回ご紹介するのはプレシス柏の葉キャンパスです!

[物件概要]第1期1次販売20戸

売主:一建設
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:3298万円~4898万円
専有面積:59.68㎡~75.04㎡
総戸数:161戸
規模:11階建て
交通:つくばエクスプレス「柏の葉キャンパス」駅徒歩7分
所在地:千葉県柏市中十余二柏北部中央地区182街区9画地
竣工予定:2022年3月中旬

管理費(月額)10000円~12500円
修繕積立金(月額)5380円~6760円

駐車場:98台(平置式83台、平置式小型専用3台、専用平置11台、福祉対応平置式1台)月額900円~9900円
バイク置場:9台  月額3000円
駐輪場:322台 平置(20台)、二段式(302台)月額100円~500円

地図はこちらです↓

画像出典:プレシス柏の葉キャンパス公式HP

柏の葉キャンパス駅から徒歩7分ということで柏の葉キャンパスとしてはけして駅の近さをウリにできるものではないのですが線路挟んで西側の都市軸道路を超えた先ですから分譲マンションの供給が少ないエリアです。

ららぽーとは駅の西側にありますし、プレシス柏の葉キャンパスの裏手には私の大好きなおっ母さん食品館とウエルシアがありますから駅徒歩6分で国道16号線沿いのワザック柏の葉キャンパスよりかは日常の買い物利便性がかなり高くなります。駅からの帰り道にららぽーとの東急ストアで買い物をした後はドコモショップ前の通路からバイク置き場へ抜ければ都市軸道路へ出ることもできるため動線に無駄がないのも良いですね~!

柏の葉キャンパスは線路沿いのマンションも多い中で線路からも離れますし、大通りからも離れるということもわかりやすい魅力となります。

南側には大日本印刷の研究施設があるなど住宅街という雰囲気ではないものの都市軸道路の西側がゆえに柏の葉公園が近いなど国道16号方面へ徒歩5分超えとはまったくもって性格が異なりますから駅から少し離れるだけの価値があるでしょう。研究施設は工場ではないですから大きな音はせず(たまに水蒸気が出る程度)、研究施設がゆえに外から見えないように外周部の植栽が豊かですからバルコニーからその植栽を望めるというという美味しさがあります。(当然その植栽は大日本印刷が管理)

東西に長い土地形状のため全戸南東向きとできています。大日本印刷の建物もそれなりの背の高さではあるものの離隔は取れますから多くの住戸が採光良好です。南側が接道していますから将来的に大日本印刷の研究所が撤退しても壁ドンにはならず採光が守られやすくなっていますし、生活道路のため交通量も少ないでしょう。(現在は通行止め)

東側のエントランスアプローチはしっかりと距離を確保して景石&植栽豊かなものに、正面部分は最上部の庇を左右翼のようにすることで単調なものとしないなどプレシスブランドとしては戸数が多い(プレシス本厚木レジデンスの173戸の次)だけありしっかりと分譲マンションらしさを出してきています。

エントランスホールもスリット状の隙間が美しいものとなっていますし、ラウンジは天井部を木目調として大窓からアプローチから続く豊かな植栽を望める空間とするなど総戸数161戸なりに共用空間も充実しています。

共用廊下側の手摺も斜めのルーバーとすることで見る位置により色が変わったように見えるなど背中側が目立つがゆえに造りこんでくれています。エレベーター前のガラスパネルも大きいものとしておりデザイン面での味付けとなっています。

敷地内北側には設置率約60%で平置き駐車場を完備していますし、1階住戸にはテラス横に専用駐車場を設けるなど車を所有している方はもちろん、これから所有したい方にも合ってきます。1階住戸の専用駐車場はバルコニー外側に鍵がないため室内に誰もいないときはエントランスホールへ周る必要があります。直接住戸内と行き来できる専用駐車場もありますからそこは残念でした。

駐輪場は敷地内西側に設置率200%で完備されています。

ごみ置き場が西側にあるのはちょいとめんどいですね。エレベーターが駅寄りの東側に2基あるのですがそちらからも離れてしまいますし、住んだ後のことを考慮すると東寄りだとありがたかったでしょうか。ただ、自転車置き場側にあるため自転車を日常使いする方からすればむしろ便利ですし、エントランスホールから離すことで生活感は出にくくなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※初回調査が第一期販売時点のため販売済みの部屋も含まれます

Aタイプ 4LDK 75.04㎡

画像出典:プレシス柏の葉キャンパス公式HP

3階 4598万円 坪単価202万円
6階 4768万円 坪単価210万円
10階 4868万円 坪単価214万円

B3タイプ 3LDK 67.2㎡

画像出典:プレシス柏の葉キャンパス公式HP

2階 3898万円 坪単価191万円

B7タイプ 3LDK 67.2㎡

画像出典:プレシス柏の葉キャンパス公式HP

2階 3898万円 坪単価191万円
5階 4178万円 坪単価205万円
8階 4258万円 坪単価209万円

Cgタイプ 3LDK 70.56㎡

画像出典:プレシス柏の葉キャンパス公式HP

1階 4198万円 坪単価196万円

Cタイプ 3LDK 70.56㎡

画像出典:プレシス柏の葉キャンパス公式HP

2階 4098万円 坪単価192万円
6階 4398万円 坪単価206万円
8階 4458万円 坪単価208万円

D1gタイプ 3LDK 70.56㎡

画像出典:プレシス柏の葉キャンパス公式HP

1階 4198万円 坪単価196万円

D1タイプ 3LDK 70.56㎡

画像出典:プレシス柏の葉キャンパス公式HP

2階 4098万円 坪単価192万円
7階 4448万円 坪単価208万円

D2gタイプ 3LDK 70.56㎡

画像出典:プレシス柏の葉キャンパス公式HP

1階 4198万円 坪単価196万円

D2タイプ 3LDK 70.56㎡

画像出典:プレシス柏の葉キャンパス公式HP

2階 4098万円 坪単価192万円
6階 4398万円 坪単価206万円
11階 4588万円 坪単価215万円

E1タイプ 2LDK 59.68㎡

画像出典:プレシス柏の葉キャンパス公式HP

2階 3298万円 坪単価182万円
5階 3678万円 坪単価203万円
11階 3888万円 坪単価215万円

E2タイプ 2LDK 59.68㎡

画像出典:プレシス柏の葉キャンパス公式HP

3階 3598万円 坪単価199万円
5階 3678万円 坪単価203万円

Fタイプ 3LDK 71.68㎡

画像出典:プレシス柏の葉キャンパス公式HP

2階 4298万円 坪単価198万円
3階 4398万円 坪単価202万円
7階 4648万円 坪単価214万円

平均坪単価は約205万円です。

間取りは田の字のオンパレードですが70㎡超え住戸も多く、専有面積を削りまくった新築マンションではありません。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんし食洗機もありません。浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式などコストコントロールは大きめです。総戸数も多いわけでディスポーザーがあると嬉しかったですね。ただ、標準でオープンキッチン(長谷工コーポレーションとタカラスタンダードが共同開発したフレタスキッチン)ですからオープンキッチンを好む方にとっては嬉しいでしょう。(オープンキッチンにするのは有料のマンションが多い)

構造は直床・二重天井、基本天井高は2500mm~2600mmです。壁内蔵梁のため下がり天井は少なめで、オープンキッチンとリビング横のウォールドアハイタイプにより畳数以上に広く感じやすいでしょう。

LOW-E複層ガラスやエレベーターセキュリティ(鍵をかざさないと動かない)を採用するなど何から何まで悪い方向にコストコントロールしたというものではありません。

周辺相場を確認しましょう!

・ヴィスタガーデン柏の葉キャンパス 2006年築 若柴 駅徒歩7分 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約150万円

・クレアホームズ柏の葉 2008年築 若柴 駅徒歩6分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約145万円

・パークシティ柏の葉キャンパス一番街 2009年築 若柴 駅徒歩1分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約180万円

・パークシティ柏の葉キャンパス二番街 2012年築 若柴 駅徒歩5分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約175万円

・パークシティ柏の葉キャンパスザ・ゲートタワー 2016年築 若柴 駅徒歩3分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約205万円

・パークシティ柏の葉キャンパスブライトサイト 2017年築 若柴 駅徒歩4分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約195万円

・エクセレントシティ柏の葉キャンパス 2017年築 若柴 駅徒歩6分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約175万円

・パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント 2018年築 若柴 駅徒歩4分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約195万円

・ジオ柏の葉キャンパス 2019年 若柴 駅徒歩6分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約155万円

・リビオ柏の葉キャンパス 2020年築 若柴 駅徒歩4分 新築時の坪単価約210万円 新築販売中

・ワザック柏の葉キャンパス 2022年4月竣工予定 若柴 駅徒歩6分 新築時の坪単価約195万円 新築販売中

上記相場からプレシス柏の葉キャンパスの将来価値を予想すると

D2タイプ 3LDK 70.56㎡ 6階 4398万円(新築時) → 3600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約167円、高いわけではないものの総戸数と平置き駐車場を活かしてもう少しインパクトある単価にできればウリになったのですが。パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワーがディスポーザー&各階ごみ置き場で㎡単価月額約182円なわけで尚更。

ただ、平置き駐車場がしっかりと活きているのが長期修繕計画です。もちろんあくまで現状での予定ではあるのですが築15年を超えたあたりで㎡単価月額約226円としてからその先はフラットとなります。当初が抑えめなのは多くのマンションで同じ(それが良い悪いはさておき)なのですが最終的な着地が抑えられているのはプレシス柏の葉キャンパスの魅力となります。入居時に払う一時金も月額×55ほどと抑えめです。

建設地

【住むレーション】

[つくばエクスプレス]

柏の葉キャンパス 7:58発
守谷 8:03着
みらい平 8:09着
みどりの 8:12着
万博記念公園 8:15着
研究学園 8:19着
つくば 8:22着

柏の葉キャンパス 7:59発
流山おおたかの森 8:02着
南流山 8:06着
三郷中央 8:09着
八潮 8:12着
六町 8:16着
北千住 8:22着
南千住 8:25着
浅草 8:28着
新御徒町 8:31着
秋葉原 8:34着

通学校は柏の葉小学校、柏の葉中学校でどちらも1.3キロ前後と距離があります。

数多くある柏の葉キャンパス駅最寄りのマンションの中でも柏の葉公園に寄っています。

【総評】

ワザック柏の葉キャンパスもプレシス柏の葉キャンパスもパークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワーの販売を加速させる材料となることはたしかです。

ワザックの記事でもお伝えしましたが選べるうちはパークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワーがおすすめしやすいです。同一階数で比較すれば大きな価格差はないですし、ディスポーザー&各階ごみ置き場などタワマンらしさもあります。タワマンとしては設備仕様の物足りなさはありましたが現在供給中の周辺新築板マンと比べれば上であることはたしかです。

ただ、プレシス柏の葉キャンパスはワザック柏の葉キャンパスと違い歩いただけの価値が価格以外にも多くあります。

・柏の葉キャンパスとしては希少な南東向き住戸

・駅徒歩7分だが動線上にららぽーと、物件北側におっ母さん食品館とウエルシア

・用途地域は工場系ですが周りには千葉大キャンパスや柏の葉公園などがあり、非三井物件ながらも柏の葉キャンパス感がある

・全区画平置き駐車場(ブライトサイトも全区画平置き)

・修繕積立金が長期にわたり抑えめ

などなど。

駅前の三井物件では得られない魅力があります。

家を買うことに所有欲を求めるなら新築のサウスマークタワーや中古にシフトして三井物件を買ったほうが良いでしょう。ただ、家に対して所有欲ではなくシンプルに暮らしやすさを求める方にはプレシスは合ってきます。戸建てメインの会社となりマンションのブランド戦略は今ひとつ感ありますが真面目であることはたしかです。(全フロア検査も実施しています)

プレシス柏の葉キャンパスに関しては三井物件を選ばなかったなりの価値が明白です。繰り返しになりますが柏の葉キャンパスで所有欲を求めない方にはとてもおすすめしやすいです。

(ワザック柏の葉キャンパスにとってはプレシス柏の葉キャンパスの存在は脅威すぎますね…)

動画もご覧ください!

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