今回ご紹介するのはプラウドシティ日吉 レジデンスⅢです!

[物件概要]

売主:野村不動産 関電不動産開発 パナソニックホームズ
施工:三井住友建設
価格:5939万円~8999万円(69.60㎡~90.70㎡)
専有面積:69.60㎡~91.24㎡ ※トランクルーム面積0.35㎡~1.44㎡含む
総戸数:539戸 (総計画戸数約1318戸予定)
規模:20階建て
交通:東急電鉄東横線・目黒線 「日吉」駅徒歩9分
所在地:神奈川県横浜市港北区箕輪町二丁目
入居予定:2022年3月下旬

駐車場:216台(機械式212台、平置式3台、小型平置1台)他カーシェアリング2台あり 月額:15500円~20000円
駐輪場:802台(大型(二段スライド式)251台、二段スライド式445台、スライド式105台、平置1台)他シェアサイクル(スライド式)7台あり 月額:200円~1000円
バイク置場:12台 月額:3000円

管理費:月額17500円~22800円
修繕積立金:月額9320円~12140円

地図はこちらです↓

画像出典:プラウドシティ日吉公式HP

レジデンスⅠとレジデンスⅡの入居が開始されたプラウドシティ日吉、いよいよラストピースとなるレジデンスⅢの販売開始です。

総戸数は1318戸、レジデンスⅠが362戸、レジデンスⅡが417戸、レジデンスⅢが539戸という内訳でプラウドシティ日吉の中でも最大規模となります。(プラウドブランドとしてはプラウド船橋に続く総戸数)

レジデンスⅢは一番駅から遠い(エントランスまでの距離としてはレジデンスⅠと大きく変わりませんが単純な直線距離としては最南端)ものの眺望の抜け感に期待できる住戸も多く、同じく眺望の抜け感に期待できる住戸が多かったレジデンスⅠを買い逃した方にも魅力が大きいでしょう。レジデンスⅡでも眺望抜ける住戸はありましたが割合としては少なかったですからね。その代わりレジデンスⅡは駅と敷地内の商業施設に近いという魅力があります。

レジデンスⅢは最南端にサブエントランスがあるためアピタへ行き来しやすいのも魅力の一つです。

棟ごとの違いは動画でも語っておりますのでご覧いただければ幸いです。

販売状況としては1318戸中900戸ほどが契約済みとなっています。(レジデンスⅢの第一期含む)

レジデンスⅠは全戸完売、レジデンスⅡは417戸中2戸を棟内モデルルームとして残しているため415戸契約済みとなっています。

レジデンスⅢは当初の予定から2戸減らしているのですがその理由はエントランスホールを二層吹き抜けにするためです。2戸減らすだけ1億2千万円ほどの売り上げ減ではあるのですがレジデンスⅠとレジデンスⅡが売れ行き好調ですし、ここで2戸減らして共用部を豪華にしたほうが満足度はもちろん売れ行きもよりスピード増すでしょうからwinwinと言えるでしょう。(仮に減った売り上げを他住戸へ乗っけたとしても1戸20万円ほどですから納得できますよね)

当初からお伝えしている通りけしてお安い(平均的な年収層がサクッと手の届く総額ではないという意味)わけではないのですが価格以上のスペックの高さは他と比べれば比べるほど気が付いてしまうものですから出戻り組みも多いはずです。

免震(板状でこれは少ない)、基本天井高は2400mmではありますがフルハイサッシ(三井住友建設のスラット3工法で梁も出にくい)、ミライフルなどなど。そして高さ制限緩和を受けて通常20m制限のところを60mとするなど小学校等との一体開発だからこその規模感で「周辺で同じようなマンションが供給されることはない(遠い未来はわかりませんがすぐにできることはまずない)」というスペックの高さと希少性が評価されています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[サウスコート]

A1タイプ 4LDK 90.5㎡

画像出典:プラウドシティ日吉公式HP

4階 7969万円 坪単価291万円
6階 8119万円 坪単価296万円
10階 8219万円 坪単価300万円
13階 8529万円 坪単価311万円
14階 8549万円 坪単価312万円
18階 8879万円 坪単価324万円
19階 8999万円 坪単価328万円

B1タイプ 3LDK 71.46㎡

画像出典:プラウドシティ日吉公式HP

3階 6569万円 坪単価303万円
12階 6799万円 坪単価314万円
13階 6819万円 坪単価315万円
19階 7049万円 坪単価326万円

B2タイプ 3LDK 71.46㎡
3階 6659万円 坪単価308万円
12階 6799万円 坪単価314万円
18階 6999万円 坪単価323万円
19階 7049万円 坪単価326万円

C1タイプ 3LDK 76.07㎡

画像出典:プラウドシティ日吉公式HP

3階 6939万円 坪単価301万円
9階 7089万円 坪単価308万円
10階 7099万円 坪単価308万円
14階 7149万円 坪単価310万円
18階 7339万円 坪単価318万円

C3タイプ 3LDK 76.01㎡

画像出典:プラウドシティ日吉公式HP

3階 6859万円 坪単価298万円
9階 7069万円 坪単価307万円
14階 7129万円 坪単価310万円
16階 7229万円 坪単価314万円
17階 7269万円 坪単価316万円

E1sタイプ 3LDK+S 84.79㎡

画像出典:プラウドシティ日吉公式HP

3階 7699万円 坪単価300万円
5階 7849万円 坪単価306万円

O1rタイプ 4LDK 88.23㎡
20階 9989万円 坪単価374万円

[イーストコート]

F1タイプ 3LDK 74.06㎡

画像出典:プラウドシティ日吉公式HP

7階 6449万円 坪単価287万円
10階 6519万円 坪単価291万円
17階 6719万円 坪単価299万円
19階 6819万円 坪単価304万円

G1タイプ 3LDK 77.31㎡

画像出典:プラウドシティ日吉公式HP

7階 6689万円 坪単価286万円
12階 6879万円 坪単価294万円
19階 7109万円 坪単価304万円

D3タイプ 2LDK+S 69.60㎡
7階 6149万円 坪単価292万円
14階 6299万円 坪単価299万円
16階 6379万円 坪単価303万円

I1タイプ 4LDK 82.44㎡

画像出典:プラウドシティ日吉公式HP

5階 7109万円 坪単価285万円
10階 7209万円 坪単価289万円
12階 7269万円 坪単価291万円
15階 7419万円 坪単価297万円
16階 7459万円 坪単価299万円
19階 7579万円 坪単価303万円

[プラザコート]

H2タイプ 3LDK 73.88㎡

画像出典:プラウドシティ日吉公式HP

4階 5789万円 坪単価259万円
6階 5939万円 坪単価265万円
12階 6109万円 坪単価273万円
19階 6309万円 坪単価282万円

J1タイプ 3LDK 74.66㎡

画像出典:プラウドシティ日吉公式HP

4階 6149万円 坪単価272万円
6階 6299万円 坪単価278万円
7階 6319万円 坪単価279万円
8階 6339万円 坪単価280万円

K1sタイプ 4LDK 90.12㎡

画像出典:プラウドシティ日吉公式HP

2階 7299万円 坪単価267万円

平均坪単価は約300万円です。

リビングの窓がもう一面、もしくは0.5面長いと良かったですね。これまでの棟のほうが窓面豊かな間取りが多かったです。

レジデンスⅠとレジデンスⅡよりも広い部屋が多いため今まで以上に都内からの流入も多そうですね。

中住戸でもしっかりと奥まらせた玄関部分、そこにトランクルームと分譲マンションのお手本というレベルです。もしも今の時代に設計されていたのであればトランクルーム部分が各戸宅配ボックスだったかエレベーターホールに各階宅配ボックスが設置された可能性大ですが初期設計(全体として)の段階ではまだまだ各戸宅配ボックス・各階宅配ボックスを採用する物件が少なかったですから致し方ないですね。

これはほとんどの板状大規模マンションでそうなのですが住戸によってはごみ捨てはめんどいですね。タワマンみたく玄関出て数十秒後に各階ごみ置き場があるというわけではありませんからその辺りの動線含めて住戸を選ぶと良いでしょう。(晴海フラッグみたく板マンでも各階ごみ置き場ありのところもあります)

エレベーターは2ヵ所に分かれて計6基、1基あたり約90戸ですから多くはないですがこんなものでしょう。

ディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、浴室扉タオルダブルバー、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子、玄関ドア含むハンズフリーなどなどレジデンスⅠ、レジデンスⅡと同じくスペック高となっています。

レジデンスⅠとレジデンスⅡはオール電化、レジデンスⅢはガス(エネファーム)となります。エネファームで発電した電力の余剰は関電に売却することができます。オール電化にこだわる方でなければデメリットにはならないでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・パークスクエア綱島 2008年築 綱島駅徒歩9分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約240万円

・プラウド日吉 2016年築 日吉駅徒歩14分 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約260万円

・プラウド綱島SST 2018年築 綱島駅徒歩11分 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約280万円

・プラウド日吉クロス 2019年築 日吉駅徒歩16分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約265万円

レジデンスⅠはすでに中古も動いており新築時より+5%ほどです。

10年後に売却しても新築価格×90%以上はかなりのかなり固いわけで「新築が欲しい!!」「でも大きく値下がるのは嫌だ!!」という方にも合ってきます。

上記相場からプラウドシティ日吉 レジデンスⅢの将来価値を予想すると

A1タイプ 4LDK 90.5㎡ 10階 8219万円(新築時) → 7700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式で設置率約40%、今の時代にしては多めです。レジデンスⅠは当初の設置率が高すぎたため計画変更で同じく40%ほどに減らしていますがそれでもこの40%というのはしっかりとしたものとなっています。(詰込み感ある機械式なので余りすぎは管理組合的によろしくないですが希望する方からすれば確保できない心配が少なく、なんなら2台目も取れる可能性があるというのは魅力に感じるでしょう。ただし稼働率設定は知っておくべきでしょう。レジデンスⅠとレジデンスⅡは駐車場空きありだが管理上の設定よりは稼働しているとのこと。)

管理費は㎡単価月額約251円、最近販売開始されるプラウドは管理費が鬼高いことが多いのですがプラウドシティ日吉は抑えめですね。とくにレジデンスⅢは戸数も多いため他街区よりもお安く設定されています。(レジデンスⅠは管理費㎡単価月額約286円、レジデンスⅡは管理費㎡単価月額約267円)

コンシェルジュサービスはないですが24時間有人管理です。

基本天井高2400mmですがフルハイサッシのため広く感じます!

【住むレーション】

[東横線(みなとみらい線・副都心線直通)]

日吉 8:00発
菊名 8:05着
横浜 8:12着
みなとみらい 8:15着
馬車道 8:18着
日本大通り 8:19着
元町・中華街 8:22着

日吉 8:03発
武蔵小杉 8:06着
自由が丘 8:13着
中目黒 8:22着
渋谷 8:26着
新宿三丁目 8:32着
池袋 8:40着

[目黒線(三田線・南北線直通)]

日吉 7:53発(始発)
武蔵小杉 7:56着
多摩川 8:00着
田園調布 8:03着
大岡山 8:06着
武蔵小山 8:11着
目黒 8:15着
白金台 8:18着
白金高輪 8:21着
三田 8:24着
芝公園 8:26着
御成門 8:27着
内幸町 8:29着
日比谷 8:31着
大手町 8:33着

日吉 7:58発(始発)
武蔵小杉 8:01着
多摩川 8:05着
田園調布 8:08着
大岡山 8:11着
武蔵小山 8:16着
目黒 8:20着
白金台 8:24着
白金高輪 8:26着
麻布十番 8:29着
六本木一丁目 8:32着
溜池山王 8:34着
永田町 8:36着
四ツ谷 8:39着
市ヶ谷 8:41着
飯田橋 8:43着

[グリーンライン]

日吉 8:02発(始発)
日吉本町 8:03着
高田 8:05着
東山田 8:08着
北山田 8:10着
センター北 8:12着
センター南 8:14着

新線開通は楽しみですよね~。日吉にお住まいの方だと始発が少なくなることが想定できる点は残念に思うかもですが新しい風が吹くことはたしかなわけで、新横浜へダイレクトなど新線開通のメリットはかなり大きいものとなるでしょう。

日常の買い物施設としては2020年4月に敷地内のソコラがオープン。ソコラは地域密着型の施設で9店舗、コンビニやクリーニング店と小さめですがオーガニック系のスーパーマーケットが入ります。大きめのスーパーマーケットはアピタがあります。

通学小学校はピカピカの箕輪⼩学校でお隣です。

【総評】

レジデンスⅠの販売開始前の記事(2018年)でこのように書きました。

いいマンション、いい街になりそう~。いや~いいですね。素晴らしいです。記事を書いていて楽しい(笑)

街の完成が近づくにつれて上記の言葉を「そうだよね~」と思ってくれる方が増えているはずです。一体開発というのは完成してから評価が高まるものです。まだ未完成ではありますからレジデンスⅢが完成するとさらに評価が高まることでしょう。

プラウドシティ日吉に限らず大規模開発だと完成前(販売は完成の数年前から開始されることが多い)の「雑音」が多いものです。

私のブログ内容がすべて正解ではないでしょう。もちろん自信をもって書いていますが将来のことをビシッと当てられるわけではありませんし、感じ方は人それぞれです。記事を参考にしていただき、それでも不安が大きければ個別相談にて後悔のない住まい選びをしていただくのが私のブログの使い方のおすすめです。

ただ、記事にするマンションが完成した後の姿を想像する力はしっかりと持ち合わせていると自負しています。そして雑音を書いていないということも自信があります。

雑音をまったく気にするなという話ではないのですが雑音に惑わされて本来買えば幸せになれただろう出物を見逃すのはもったいないですよね~という話です。

新線開通だって知らない方が多いですし、それだけ街や鉄道はできてみないと評価されにくいわけです。

動画もご覧ください!

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