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今回ご紹介するのはパークシティ柏の葉キャンパス サウスフロントです！
［物件概要］先着順販売概要
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：長谷工コーポレーション
価格：4317万円 4924万円 4930万円
専有面積：70.00㎡～75.18㎡
総戸数：176戸
規模：サウスレジデンス20階建て ユニバーサルレジデンス10階建て
交通：つくばエクスプレス「柏の葉キャンパス」駅徒歩4分
所在地：千葉県柏市柏都市計画事業柏北部中央地区一体型特定土地区画整理事業区域内163街区1画地(保留地)（地番）
竣工：2018年12月竣工済
管理費：月額13790円～14810円
修繕積立金：月額8050円～8650円
駐車場：機械式117台 敷地内平面1台 月額6500円～12000円
駐輪場：240台 月額100円・200円・1000円(サイクルポート)
バイク置場：2台 月額2000円
地図はこちらです↓
画像出典：パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント公式HP
前回までの記事
パークシティ柏の葉キャンパス サウスフロント 柏の葉163街区の建築概要(2017.06.24)
パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント 予定価格と間取り モデルルーム訪問(2017.10.25)
パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント 2018年3月時点の販売状況(2018.04.06)
これまでの柏の葉キャンパス三井物件としては少々苦戦中ではありますが残りは約20戸となっています。
これから販売に「力」を入れて年内の完売を目指すものと思われます。
一番街やゲートタワーと違い信号を渡る必要がありますが完成してみて感じたのはさすが三井。背中側もかっこよく仕上げているため駅の改札を出て右右から直線となった瞬間にサウスフロントのかっこいい背中が目に飛び込んで徒歩4分の間、我が家のかっこよさを味わうことができるのです。このあたりは景観重点地区内であることはもちろん三井の街に建つ三井のマンションらしさが出ています。
サウスフロントのウリとしてはその名の通り南向き住戸が多く、かつ最前列のためよほどのことがなければ目の前に背の高い建物が建つことがないことです。過去の柏の葉キャンパス三井物件を見ても一番街を除けば抜け感抜群の南向きというのはなかったわけですがその一番街も目の前の土地(目の前は自走式駐車場のため建物まではそこそこ距離はありますが)にタワーマンションが建設されますから抜け感抜群の南向きというのは希少性があるのです。
サウスフロントの東向き棟に関してはユニバーサルレジデンスとしてバリアフリーに力を入れた住宅となっています。目の前にタワーマンションが建ちますから南棟よりは条件は劣りますが今はそこまで需要がなくとも将来的に親を柏の葉キャンパスへ呼び寄せて・・・なんてときには選ばれやすくなるかもしれないですね。
線路向かい2ブロック先にはシニア向け分譲マンションデュオセーヌ柏の葉キャンパスがありますがあちらは管理費をしっかり取りサービス付きとしていますからサウスフロントのユニバーサルレジデンスとはコンセプトが被りません。そもそもユニバーサルレジデンスは仕様がよりバリアフリーになっているだけでお若い方が購入して長く住むというパターンでも問題ありません。ただ、東向きは後発タワーと被ってしまうためサウスフロントのウリである眺望・採光にはあまり期待ができません。
価格と間取りの一部を共有いたします！
※消費税の関係で数千円単位でズレがあります
［サウスレジデンス 南向き］
Dタイプ 3LDK 70.56㎡ 管理費(月額)13900円 修繕積立金(月額)8110円
画像出典：パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント公式HP
F1タイプ 3LDK 74.85㎡ 管理費(月額)14750円 修繕積立金(月額)8610円
14階 4878万円 坪単価215万円
17階 4939万円 坪単価218万円
F2タイプ 3LDK 74.94㎡ 管理費(月額)14760円 修繕積立金(月額)8620円
画像出典：パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント公式HP
Gタイプ 3LDK 75.18㎡ 管理費(月額)14810円 修繕積立金(月額)8650円
画像出典：パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント公式HP
19階 5026万円 坪単価221万円
［ユニバーサルレジデンス 東向き］
Cタイプ 3LDK 70.00㎡ 管理費(月額)13790円 修繕積立金(月額)8050円
画像出典：パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント公式HP
4階 4255万円 坪単価200万円
9階 4317万円 坪単価203万円
Eタイプ 3LDK 74.5㎡ 管理費(月額)14680円 修繕積立金(月額)8570円
画像出典：パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント公式HP
5階 4066万円 坪単価180万円
6階 4076万円 坪単価180万円
平均坪単価は約200万円です。
当然ながらユニバーサルレジデンスとサウスレジデンスでは単価差をがっつり付けています。サウスレジデンスでも低層階であればもう少しお安かったのですが現状では柏の葉キャンパスとしては重たい5000万円近くになっています。
設備仕様に関してはディスポーザーは付いていますが食洗機はありません。浴室扉のタオル掛けがダブルであったり共用部と専有部への玄関(こちらはオプション)にハンズフリーシステムを導入するなど細かい配慮も見受けられますがトイレは古めかしいタンク式であったり可動式ルーバー面格子がなかったりと抜いているところもそこそこあります。ただ、少しではありますが各戸玄関を奥まらせているため共用廊下にはゆとりがあります。(ユニバーサルレジデンスは共用廊下の幅自体が広い)
構造はユニバーサルレジデンスが直床(その代わり玄関はほぼフラット)・二重天井、サウスレジデンスは二重床・二重天井です。
外観に関しては先に述べたように背中側もタイルの色味などを変えてデザイン性を出していますし、表面もガラスパネルや縦格子、横ルーバーを組み合わせて表情豊かにしています。棟内モデルルーム住戸を3部屋見せていただきましたがバルコニー手摺が縦格子のお部屋が眺望の抜けを感じやすく魅力に感じました。中層階以上ならプライバシー性どうこうはほぼ関係ないくらい抜けてきますからあえて縦格子のお部屋にしたほうが眺望面での魅力が多くおすすめしやすいです。つくばエクスプレスの線路がカーブしており鉄道好きにはたまらないアングルとなっていました(笑)
風除室とエントランスホール(ラウンジ)は合わせても1.5部屋分ほどとけして広くはないのですがラウンジから先はあえて外(屋根はあります)に出させて植栽豊かなコリドーを通らせる導線としています。1階だけでなく各階エレベーターホールを独立させておりサウスレジデンスは合計2基、1基あたり69戸とゆとりがあります。各階のエレベーターホールを独立させない新築マンションも増えていますからこのあたりはさすがだなぁ～と。
ただしユニバーサルレジデンスはコリドーを通らない導線ですしエレベーターホールも独立していないなど眺望・採光面以外の妥協点も多いためバリアフリーにこだわらず予算が上がるならサウスレジデンスがおすすめしやすいことはたしかです。
周辺相場を確認しましょう！
・ヴィスタガーデン柏の葉キャンパス 2006年築 若柴 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約125万円
・クレアホームズ柏の葉 2008年築 若柴 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約135万円
・パークシティ柏の葉キャンパス一番街 2009年築 若柴 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約170万円
・パークシティ柏の葉キャンパス二番街 2012年築 若柴 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約170万円
・パークシティ柏の葉キャンパスザ・ゲートタワー 2016年築 若柴 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約205万円
・パークシティ柏の葉キャンパスブライトサイト 2017年築 若柴 新築時の坪単価約200万円 直近売り出し事例なし
・エクセレントシティ柏の葉キャンパス 2017年築 若柴 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約150万円
上記相場からパークシティ柏の葉キャンパス サウスフロントの将来価値を予想すると
F2タイプ 3LDK 74.94㎡ 13階 4924万円(新築時) → 3600万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
後発のタワーマンションも建物部分を南に寄せるだけでなく駅寄りをポケットパーク(公開空地)とする予定のため完成すると一体感が出てより街並みが綺麗になりそうです。
柏の葉キャンパス162街区の建設地に完成予想図が張り出されていました～！！
ゲートタワー以来のタワーマンション、楽しみです！！ pic.twitter.com/SYipwHxMLx
— マンションマニア (@mansionmania) September 13, 2019
タワーマンションのあとはおそらくですが二番街の西側にある132街区がマンションとして開発されるかと思います。マンションや戸建てなど住宅だけでなくオフィスを建設して就業人口も増やしていく計画的な街づくりとなっており、現在は辻仲病院北側に6階建て(階高約5m)の柏の葉141オフィス計画が進んでいます。
就業人口が増えればゲートタワーのウエスト棟(賃貸)も埋まりやすくなることでしょう。そもそも当初は空室だらけであることを覚悟して賃貸棟を建設することで企業誘致しやすくしていますからそれだけ三井が柏の葉にかける思いは本気ということです。儲けだけを考えればあの立地なら分譲にしたほうがサクッと利益を出せるわけですから。
パークシティ柏の葉キャンパス サウスフロント
【住むレーション】
［つくばエクスプレス］
柏の葉キャンパス 8:00発
流山おおたかの森 8:02着
南流山 8:06着
三郷中央 8:09着
八潮 8:12着
北千住 8:20着
南千住 8:24着
浅草 8:27着
新御徒町 8:29着
秋葉原 8:32着
柏の葉キャンパス 8:11着
守谷 8:16着
みらい平 8:21着
みどりの 8:25着
万博記念公園 8:28着
研究学園 8:31着
つくば 8:34着
建物内モデルルーム訪問前に三井ガーデンホテル内のコメ・スタに久しぶりに立ち寄ろう～と思ったのですが当日はホテル全体がALLBLACKS関係者で貸切となっていました(笑)
先日はつくばエクスプレスでも貸切電車が運行されたりと柏の葉キャンパス周辺はALLBLACKS応援ムードです！
結局モーニングはお馴染みの改札前にあるマクドナルドで！
キャンプ中のALLBLACKS!! pic.twitter.com/YROK84GaBi
— マンションマニア (@mansionmania) September 13, 2019
車移動に関しても柏ICが近いため便利です。16号線は混雑しますが出入り口までの距離は短いですからそこまでストレスなく高速inできます。常磐道も三郷IC付近で外環方面への列ができるときがありますが真ん中の車線を走っていれば渋滞回避がしやすいです。真ん中の車線もそのまま外環へ抜けることを知らないドライバーが左車線に寄ることが多いため高速inしたら外環へ抜けるならすぐに真ん中の車線、首都高へ抜けるならすぐに一番右の車線を走ることをおすすめします。
機械式駐車場ですが先着順にて確保できるとのことです。
一番街、ゲートタワー、ブライトサイトが平置きや立体自走式でしたから車移動メインの方には少々つらいところではありますね。車移動メインの方で機械式駐車場を嫌うなら中古か後発のタワマン(予定では自走式立体駐車場)を狙うのもありでしょう。
【総評】
一番街からゲートタワーにかけての過去物件に比べると仕様面などで劣る部分も見受けられますが完成してみると背中側のデザイン性に特徴があり柏の葉キャンパスの三井物件らしさが出ており安心しました。
表面上の価格は膨らんでしまうものの主に75㎡前後(サウスレジデンス)という近郊・郊外ならではの専有面積を確保しつつ日当たりと眺望も抜群となれば過去物件よりも劣る部分だけではなく魅力もある(過去物件はここまで南が抜けににくい)わけで住んでからの満足度には期待しやすいでしょう。
リビオ柏の葉キャンパスは売りづらくなるのを嫌って専有面積をがっつり削ってきましたがこの建築費高騰の中でもしっかりとした専有面積を確保してきた勇気(表面価格が膨らむため売りづらい)は大きく評価すべき点でしょう。三井の街の三井物件だからこそできたことですよね。
街全体としてはステージ2に入っており2030年まで大きな開発を進めていく予定となっています。(ステージ3以降は未定)
私自身一番街のときから見ていますがそこから約10年、当時からすれば信じられないくらい進化していますから2030年の柏の葉キャンパスを想像するだけでワクワクゾクゾクしますね！
街としての比較であれば幕張ベイパークがおすすめです。あちらは開発して間もない(ベイタウンなど既存の開発済みエリアもありますが)ですから柏の葉キャンパスの一番街のときみたく「これ本当に開発されていくのか・・・」という状態から住むことができ、それゆえエリア内でも条件良い棟を新築時に購入することができます。
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