エアーズガーデン新浦安　価格と間取り　現地モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはエアーズガーデン新浦安です！

［物件概要］※価格と専有面積は記事作成時点での情報

売主：新日本建設　平和不動産
施工：長谷工・新日本共同企業体
価格：4200万円台～5500万円台
専有面積：64.78m²～80.13m²
総戸数：222戸（パークレジデンス：112戸、スカイレジデンス：110戸）
規模：地上14階建て（スカイレジデンス）地上9階建て（パークレジデンス）
交通：
JR京葉線・武蔵野線「舞浜」駅徒歩19分「新浦安」駅徒歩24分
「新浦安」駅（「新浦安駅北口」バス停）から東京ベイシティバス「舞浜」駅行約8分
「弁天保育園入口」バス停下車徒歩4分
東京メトロ東西線「浦安」駅（「浦安駅入口」バス停）から東京ベイシティバス「舞浜」駅行約15分、「弁天第二」バス停下車徒歩9分

所在地：千葉県浦安市弁天一丁目２３－１(住居表示)
竣工：平成28年2月22日（Ⅰ工区）(竣工済)平成28年7月14日（Ⅱ工区）(竣工済)

駐車場：平置式222台（EV自動車対応スペース3台、専用駐車場14台、身障者用駐車場1台含む）（月額使用料：500円）その他来客用駐車場12台
駐輪場：2段式666台（月額使用料：50円～100円）その他来客用自転車置場17台、レンタサイクル用3台
バイク置場：8台（月額使用料：300円）
ミニバイク置場：37台（月額使用料：200円）

地図はこちらです↓

画像出典：エアーズガーデン新浦安公式HP

同マンションを最初に記事化したのは2014年11月、その後2015年2月にモデルルーム訪問記事を公開して今回は【現地モデルルーム】訪問記事となります。2016年7月にスカイレジデンスが竣工して完全竣工となったわけですが、正直なところ販売は苦戦気味のようです。正式な残り戸数を知ることはできませんでしたがおおよそ60戸～70戸程度は残っています。同マンションに限った話ではありませんが近郊、郊外の新築マンション市況の雲行きは怪しくなってきていますね。エアーズガーデン新浦安で苦戦気味となると今後供給される物件はどうなってしまうのか不安で仕方ありません。

とはいえネガティブに考えすぎてもよくありませんから「今が買い時」の方は今ある中から選ぶ必要があるわけで、引き続きできるだけ多くの物件を見学して記事化していければと思います。

エアーズガーデン新浦安の現地モデルルームを見学して感じたことをまとめます。

【敷地にゆとりがある】

バルコニー面が平置き駐車場になっており、どこのお部屋を選んだとしても圧迫感がありません。平置き駐車場の先も戸建群が広がるため青い空を感じることができます。

【平置き駐車場は便利】

同マンションは総戸数に対して100％の設置率で平置き駐車場が完備されています。見学途中も車で出入りする住民さんが多くいましたが便利さはもちろん、純粋に運転者からしたら優越感があるはずです。私が車好きということもあるかもしれませんが、シンボルツリーのある車寄せからチェーンゲートを下げて自身の敷地へ入っていく、もしくは出ていくシーンは運転者からするとたまらなく嬉しいことだと思いますよ！

【セキュリティがしっかりしている】

エントランスがオートロックなことはもちろんですが、エレベーター、階段の入り口にもセキュリティがかかっています。つまり、エントランス内に入ったとしても鍵がないと階段すら使うことができないということです。タワーマンションではよくあるセキュリティですが板状マンションでは少ないのが現状です。

【音と排ガスは致し方ない】

過去の記事でも書きましたが首都高速湾岸線と湾岸道路が共用廊下側にありますから音と排気ガスについては妥協ポイントです。しかしながらリビング側(バルコニー側)のお部屋は共用廊下側とは比べ物にならないくらい静かでした。

【設備が充実している】

ディスポーザー、食洗機、床暖房、複層ガラス・二重サッシ、可動式ルーバー面格子と設備面は充実しています。

【共用施設が便利】

ディズニーリゾートの花火が見えるスカイテラス、その他ゲストルーム、キッチンスタジオ、キッズルームがあり、ネットで共用施設の予約をすることができる「ファンナビ」というシステムを導入しています。

【駅までは自転車かバスがメイン】

舞浜駅～現地～新浦安駅と歩いてみましたが毎日は少々辛いはずです。舞浜駅であれば大通りをほとんど通らずに行き来できるためストレスは少ないものの約20分かかりますから自転車、バスを利用することになるでしょう。実際に入居している方の割合としては自転車とバスが約70％、徒歩が約30％というアンケート結果があると話してくれました。徒歩の方も雨の日などはバスを利用しているものと思われます。最寄りの2つのバス停からは日中でも毎時5本は運行されているためバス利用に慣れてしまえばさほど困ることはないでしょう。

画像出典：エアーズガーデン新浦安公式HP

【販売は少々苦戦気味】

竣工してから約半年が経過して総戸数222戸に対して残り60戸～70戸となるとお世辞にも販売状況が進んでいるとは言えません。私が思うには【新築マンション市況全体の問題】【駅距離の割に価格が高い】【車を所有していない人が魅力に感じにくい】ということが原因と考えます。

駅距離の割に価格が高いという面では、通常は駅距離があってバス便となれば工場が多いエリアだったりと環境が悪くなることが多く、土地代は格安で物件価格も抑えられるというメリットがあります。しかしながらエアーズガーデン新浦安の用途地域は第一種低層住居専用地域、第一種住居地域で周辺も高級住宅街となっています。つまり土地代も高いエリアなわけです。駅から離れた高級住宅街に建つマンションですから価格メリットがでません。そのため検討者は「この駅距離でこの価格なの？」となってしまうわけです。

もともと同エリアに住む方々からすれば同エリアの魅力を知っていますからエアーズガーデン新浦安の販売価格を高いとは思わなくとも、地縁のない検討者からすると「舞浜駅からバス便立地」という印象で見学しますから「高い！！」となってしまうわけです。広告ではリゾート感を前面に出すばかりで高級住宅街という印象が伝わってきません。デべロッパーもリゾート感を語るよりも周辺の土地の魅力を語って「高級住宅街に位置するマンション」という認識を住宅検討者にさせない限りはなかなか動かないのではないでしょうか。リゾート感で引き寄せられる若者が簡単に買える価格ではないのですから・・・。

駅距離があるマンションが売れなくなっているのは駅近志向の方が増えているから。しかし駅近ではないからこそ得られるものがあります。例えば【価格が安い】【住環境が良い】などです。エアーズガーデン新浦安に関しては住環境がよくなり空が近いというメリットがあります。「駅近がすべて！！！」と周りが見えなくなっている相談者様のお話を聞くと実はそのご家族には駅近マンションは向いていないということもあります。株を買うわけではないのですから冷静に「何のために買うのか？」を考えていただければと思います。

価格と間取りの一部を共有いたします。

Tタイプ　64.78㎡　南向き　3階　4278万円　坪単価218万円　管理費・修繕積立金など月額17800円

画像出典：エアーズガーデン新浦安公式HP

Oタイプ　72.05㎡　南向き　3階　4598万円　坪単価211万円　管理費・修繕積立金など月額19600円

画像出典：エアーズガーデン新浦安公式HP

周辺相場を確認しましょう！

・ライオンズガーデン新浦安　2000年築　新浦安駅徒歩19分　坪単価165万円程度

あくまで今の相場のままと仮定して計算すると

Tタイプ　64.78㎡　南向き　3階　4278万円　→15年後　3200万円

で売却できる計算になります。

4278万円をフルローンで組んでいた場合でも15年後の残債は2600万円程度ですから残債割れの心配は少ないでしょう。

※相場の変動は考慮していません

【総評】

なんでもっと売れないんだろう？と疑問に思うくらい魅力のあるマンションです。しかしながら同マンションについての私への購入相談を見ていると【支払い懸念】を理由に購入を断念する方がほとんどです。マンションも気に入ったし街も気に入った・・・けど払えない。。。先ほどもお話したとおり車持ちの方がメインターゲットとなっています。となれば車なしで考えたときに6000万円程度のマンションを買える層でなければ4500万円程度の同マンションを購入することができないわけです。

車の維持費は毎月数万円かかります。ローンで購入していればローン支払い、車検代、ガソリン、税金などすべて含めて月割りすれば毎月5万円程度はするでしょう。5万円を住宅ローンに換算すると1500万円以上(フラット35の金利、35年返済)となります。となれば同マンションを買える方の収入は車なしで6000万円のマンションを買える方と同等でなければならないという理屈が通ります。貯蓄にもよりますが6000万円のマンションとなれば世帯年収で1000万円程度はほしいところです。

しかしながら同マンションの相談者様の層を見ると比較的若い層が多く世帯年収はもっと現実的な数字です。あくまで私への相談者様だけでの統計ではありますが、車必須の場所でマンション価格に4500万円、お部屋によっては5000万円以上出せるとなるとごく一部の層しかいなくなります。今回のエアーズガーデン新浦安の販売状況を見て「バス便立地で5000万円近いマンションは若年層をターゲットにしてはいけない」と感じました。例えばプラウド新浦安のように若年層ではなく富裕層を狙わなければバス便立地の高価格帯マンションは売りにくいということではないでしょうか。

エアーズガーデン新浦安については【良いマンションだけども買える人が少ない】と評価します。

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