今回ご紹介するのはルネ市原八幡宿です!

[物件概要]

売主:総合地所
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
予定価格:2400万円台~5900万円台
専有面積:60.41㎡~100.63㎡
総戸数:219戸
規模:14階建て
交通:JR内房線「八幡宿」駅徒歩8分
所在地:千葉県市原市八幡海岸通(やわたかいがんどおり)
竣工予定:2022年9月下旬

管理費:月額10600円~17700円
修繕積立金:月額5740円~9560円

インターネット使用料:月額990円
給湯器リース料:月額2200円

駐車場:219台(平置き114台、機械式104台、身障者用1台)
駐輪場:440台(2段ラック式426台、平置き専用邸内自転車置場12台、レンタサイクル2台)
バイク置場:12台

地図はこちらです↓

画像出典:ルネ市原八幡宿公式HP

JR内房線の八幡宿駅から徒歩8分、2009年築のザ・ガーデンアイルよりも少し駅寄りとなります。もともとはトイザらス(その後は住宅系施設)があった場所です。

駅前にもマンションがあるエリアではありますが駅前物件の中に大規模マンションはありませんから徒歩10分圏内で大規模マンションとなる点は差別化できているでしょう。

「八幡宿でマンション?」と思われる方も多いかもしれませんが電車&車通勤というスタイル(旦那様は電車、奥様は車など)の方も多く、そのような方からすると駅徒歩圏内のマンションという選択肢も出てきます。

八幡宿駅から東京駅までは1時間を切ってきますし、千葉や船橋、海浜幕張などへ勤める方にも便利です。

ザ・ガーデンアイルと同じく敷地内駐車場設置率は100%ですから車も持てます。ただ、公式HPを見て最初に「え~…」と感じたのが駐車場の約半分が機械式なのです。隣にトライアルがありますからちょっとした買い物でも必ず車を出す必要はないもののこの立地ならオール自走式にするべきだったかと。ザ・ガーデンアイルが自走式なだけに余計にそう感じてしまいます。ただ、販売方法に愛があり、先着順で平置きか機械式かを選択可能です。この売り方は素晴らしいですね。

外観デザインに関しては最近の総合地所×長谷工物件らしく凝ったものとなっています。(キラリスナに似ています!!)

側面は基壇部のレンガ調タイルから最上階で白に変わり最上階部分の庇をせり出させることで単調なものとはなっていないですし、エントランスアプローチを長く取り植栽も豊かなものとしてくれています。

エントランスホールはレンガ調デザインで二層吹き抜けに、共用施設としてテレワーク等もできるカフェラウンジ、貸し切り可能なパーティルームとゲストルーム、ランドリールームがあるなど戸数なりに充実した共用部となっています。

八幡宿駅最寄りとしては最高層(総戸数はザ・ガーデンアイルのほうが多い)だけあり一目見てかっこいいマンションと思わせてくれるものになっているのは嬉しいですね。一部住戸を除けばバルコニー隣戸境もしっかりと下から上までの隔て板となっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

G2タイプ 2LDK 60.54㎡

画像出典:ルネ市原八幡宿公式HP

3階 2598万円 坪単価141万円

H1~3タイプ 3LDK 68.93㎡
6階 2938万円 坪単価140万円
7階 2968万円 坪単価142万円
10階 3048万円 坪単価146万円

Iタイプ 3LDK 68.93㎡

画像出典:ルネ市原八幡宿公式HP

1階 2808万円 坪単価134万円

Jタイプ 3LDK 70.06㎡
5階 2978万円 坪単価140万円

Kタイプ 3LDK 70.06㎡

画像出典:ルネ市原八幡宿公式HP

3階 3148万円 坪単価148万円

平均坪単価は約140万円です。

南東向きのブリーズコートと南西向きのエアリーコートの2棟構成となります。

南東側は戸建て(築4年程度)を挟んで1995年築、8階建ての市原八幡パーク・ホームズ(旧三井不動産分譲、現在の坪単価約60万円)がありますからパーク・ホームズを超えた階にすると抜け感もでてきます。ただ、パーク・ホームズの背中側は駐車場ですし離隔もありますから低層階でも採光面には期待できます。

南西側は現状背の低いトライアルですから低層階でもザ・ガーデンアイルまでは抜けてきます。一番端の住戸はリバービューともなりますし、端でなくても八幡運河寄りの列だと斜め方向に見えてきますね。

運河沿いは遊歩道となっておりそちら側にも出入口があるため散歩なども容易です。

間取りは田の字が主ですが100㎡超え(5000万円台予定)のルーフバルコニー付き住戸などもあります。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。マンションとしての差別化としてあると嬉しかったのですが。食洗機は付いていますがトイレ手洗いカウンターはありません。浴室は埋め込み型&ダウンライトでブラケットでないのは意外でした。コンセントがUSBダイレクト対応、洗面三面鏡のダウンライトが光色切替LEDであったりと細かい配慮は見受けられました。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mm~2500mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・ザ・ガーデンアイル 2009年築 八幡海岸通 八幡宿駅徒歩10分 新築時の坪単価約95万円 現在の坪単価約85万円

上記相場からルネ市原八幡宿の将来価値を予想すると

Hタイプ 3LDK 68.93㎡ 6階 2938万円(新築時) → 1980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は背中側にあり設置率100%、平置きと機械式が半々くらいです。サブエントランス側に車寄せはありますし、洗車スペース+メンテナンスボックスのカーライフ・ステーションがあります。オートバックス市原店の優遇サービスも受けられるとのことです。機械式駐車場の利用料は抑えめですが当然維持費は平置きに比べれば大きなものとなります。

駐輪場は屋外ラック式で設置率200%、ブリーズコートの1階住戸はテラス部分に2台の専用スペースが設けられます。別途レンタサイクル2台設置予定です。

管理費は㎡単価月額約176円、ディスポーザーはないものの管理・清掃スタッフ週7日勤務(予定)ということを考慮すると目に優しいですね。

~周辺物件維持費参考~

・ザ・ガーデンアイル 管理費㎡単価月額約181円(こちらもディスポーザーはありません)

建設地

【住むレーション】

[内房線(総武快速線・京葉線直通)]

八幡宿 8:11発
五井 8:14着
姉ヶ崎 8:20着
長浦 8:25着
袖ヶ浦 8:29着
木更津 8:36着
君津 8:43着

八幡宿 7:30発
浜野 7:32着
蘇我 7:37着
本千葉 7:41着
千葉 7:44着
稲毛 7:50着
津田沼 7:57着
船橋 8:02着
市川 8:08着
新小岩 8:14着
錦糸町 8:20着
馬喰町 8:24着
新日本橋 8:26着
東京 8:28着

八幡宿 7:13発
浜野 7:15着
蘇我 7:20着
新木場 7:50着
八丁堀 7:57着
東京 7:59着

内房線から総武快速線、京葉線へ直通する電車もあります。京葉線の通勤快速は有名ですよね(笑)←2004年10月のダイヤ改正までは新木場駅も通過でした

日常の買い物としてはお隣にトライアル、ベイシア市原八幡店へ徒歩10分(自転車や車ならすぐです)、少し足を延ばしてユニモちはら台やアリオ市原という選択肢もあります。

通学校は八幡小学校で徒歩14分、八幡中学校で徒歩21分です。八幡運動公園など周辺には公園も豊富です。

粟又の滝(養老渓谷)へ行くスケジュールを組んでいたのですが台風が近づいており断念。ゴルフやアウトドア好きの方からすると楽しみも大きい街でしょう。鉄道好きとしては小湊鉄道も!!(豪雨の影響で運休区間多くこちらも今回は断念)

【総評】

千葉ニュータウン物件のように「地縁ない方もどうぞー!!」という感じではなく周辺で探されていたり、地縁があったり、エリア内で駅まで距離のある戸建て等に住まう方の買い替えが主となるでしょう。

駅距離ある戸建てからの買い替えとなれば駅に近くなるため千葉駅などへ電車移動も容易になりますし、現状スーパーマーケットも隣にありますから買い物も歩いて行くことができるようになります。子供や旦那様を駅まで車で送り迎えも当たり前のエリアですが駅に近いマンションに住めばそれも不要になります。

24時間ごみ捨て可能になるなどマンションらしい利便性も得られます。特別な戸建てでなければ断熱性という面も大きく変わるでしょう。

周辺で働くお若い方はチャンスですね!資産形成という感じまでにはならないまでもそもそもグレード高い賃貸マンションも少なく、生活満足度を高めるにはドンピシャでしょう。

京葉工業地域で働くお若い方にぜひ見学いただきたい出物です!!

免震などの特別な構造ではないですがマンションですから当然杭は深く打ちますし、防災用品の確保や6日分の飲料水を確保するスマート・ウォーター・タンク(貯水した雨水×WELLUP)も搭載されます。どの部屋も壁面は家具転倒防止下地、廊下手前の収納は耐震ラッチであるなど安全面への配慮もしっかりとしたものとなっています。なお、運河は目の前ですがハザードマップで色はつきません。

市原市もコンパクトシティ化を進めており、そのひとつが八幡運動公園を中心としたものですから将来的にはより利便性も高まりそうです。(行政施設が移転新設予定)

シンプルに「地縁ある場所で久しぶりに大規模マンションの供給があったので検討」という方ばかりでしょう。リセールバリューに関しては周辺相場からして苦しいことが想定されますが中長期的に住まう方が多いでしょうからそこは枝葉の部分と感じるのではないでしょうか。だからこそ平置き駐車場だと嬉しかったなぁ~とは思ってしまいましたが。

地縁のある方で新築分譲マンションに住むことに対してメリットを感じたのであれば買いでしょう。(周辺相場との差が苦しいため必ず中長期的に住めるかどうかをお話合うことおすすめいたします。満足度の高さはかなりのものになると感じました。)

動画もご覧ください!

■ルネ市原八幡宿(キャナルゲートシティ) 建設地周辺レポート

■ルネ市原八幡宿(キャナルゲートシティ) モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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