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今回ご紹介するのはパークタワー柏の葉キャンパスです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：熊谷組
予定価格：3000万円台～28000万円台 ※100万円単位
予定最多販売価格帯：10400万円台　※100万円単位
専有面積：24.68㎡～114.73㎡
総戸数：629戸（一般販売対象戸数589戸）他に店舗1戸
規模：43階建て
交通：つくばエクスプレス「柏の葉キャンパス」駅徒歩1分
所在地：千葉県柏市柏都市計画事業柏北部中央地区一体型特定土地区画整理事業地区内149街区1画地、12画地および13画地（地番）
竣工予定：2027年7月上旬
引き渡し予定：2028年1月下旬

駐車場：平面251台（敷地内平面式1台、敷地内自走式250台）
駐輪場：896台
バイク置場：14台

地図はこちらです↓

画像出典：パークタワー柏の葉キャンパス公式HP

2001年の柏ゴルフ倶楽部閉業後、2005年につくばエクスプレスが開業、2006年にららぼーと開業、2008年にパークシティ柏の葉キャンパス一番街が竣工、その後もスマートシティとして三井の手により開発が進んできた柏の葉キャンパス、ついに東口駅前の一等地に柏の葉最高層のタワーマンション、柏の葉初のパークタワーブランドが誕生することになります。

柏の葉キャンパスは商業施設や住宅だけでなくホテル、病院、大学、公園などを設けることで多世代が楽しく健康に暮らせるミクストユースの街づくりが進んできました。(ムクドリちゃんにとっても快適な街となっていますが…苦笑)

『私たちは日本でこういった街づくりをしています』と世界へ向けてアピールしていくという意味合いもあるため民間企業の誘致に伴い賃貸棟を設けるなど三井の本気を感じることができますね。

日常の買い物はららぼーと(東急ストア等)が徒歩2分、おっ母さんが徒歩9分、生鮮市場TOPが徒歩15分、エリア柄車をお持ちの方が多いですから16号線を走りロピアやモラージュ柏へ出かける方も多いでしょう。

16号線が近いことで夜間は少しやんちゃな顔を見る機会もあるでしょうけどもロードサイド店が充実しており『最先端の柏』と『昔ながらの柏』のどちらも楽しめるのが柏の葉キャンパスの良いところなのですよね！

私のようにブランニューな街が好きな車乗りでロードサイド店を楽しみたいという属性であればものすごくハマると思います。

余談ですが私自身もゲートタワーというマンションを新築時にガチ検討していたことがあります。(結果タイミングの問題もあり県内の他の街で購入)

T-SITE辺りは散歩していても気持ちが良いですし、少し足を延ばせば柏の葉公園もあるなどジョギングも楽しみやすいでしょう。

一つの街としてこれでもかと魅力がある柏の葉キャンパスですがウィークポイントもあります。

通学校の柏の葉小学校と柏の葉中学校まで徒歩15分ほどかかってしまいます。

学校自体は人気なのですが公立校までの距離を気にする子育てファミリーには合いません。(近年は夏休み以外も暑い時期があったりで心配も大きいですよね…)

建設地は駅前ロータリー沿いの第三者所有地を除くと三井の土地となっておりその敷地内西寄りに今作と駐車場が建設されます。

東寄りにはもう1棟高層建築物(分譲タワマンなのか賃貸タワマンなのかシニア向けタワマンなのかなど用途は未定)ができることになり、今作よりも南に寄るため東向きだけでなく南東角住戸も眺望と採光面で大きな影響を受けることになります。

そのため今作に関しては西向きと南向きのほうが条件良いということになり、条件が劣る東向きは今期の供給はありません。

南向きであっても西寄りのほうが一番街との被りが薄くなるため選べる内は西寄りを選んだほうが良いでしょう。

西向きは斜め方向にゲートタワーが見えてくるものの15階くらいになれば正面方向が十分抜けてきますし、北向きも10階くらいになれば駐車場棟を超えてきます。

いずれにしても第一期では階数も向きも条件良いところしか販売されません。

北寄りの駐車場棟はオフィス棟と後発高層住宅と共用になります。(駐車場のみ管理も共同)

今作だけでも十分なセットバックによる広場ができますが後発棟ができることでさらに広がりますから駅徒歩1分にしてはだいぶゆとりを感じられる足元となることでしょう。

ワイドな空間の風除室を超えた先のエントランスホールには上から水が流れ落ちてくる水景があり(中間免震ではあるのですが中央を吹き抜けとして水景部分の天井を高くしている)、それが風除室の正面に設けられるため建物を出入りする度に心躍ることでしょう。

エレベーターホールを水景の左右(向かって左が高層用、右が低層用)に設けているため水景を中心にクロスしたデザインになっているのがこれまたカッコいいですね。

さらにホール横のラウンジには本物の植栽を設けることで柏の葉らしさを演出しているのも素敵ですよね～。(その分周辺物件より維持費は重たいです)

木調のコンシェルジュカウンターや天然石ベンチなど全体的に見ても『柏の葉で一億円出せる人を唸らせる高級感』があります。

共用施設は3階にゲストルーム、フィットネスルーム、ワークスイート、ランドリールーム、ラウンジ(キッズルーム)、40階の南西角に貸切可能なスカイラウンジが設けられます。

外観デザインはダイレクトウィンドウとコーナーサッシをクロスさせ左右非対称にして頭頂部にティアラを設けることで下から見上げても遠くから見ても存在感あるものとなっています。

中間免震のため足元から住戸階まで自然と高さが生まれるのですがそれを活かした風除室上の照らされるリーフ型の装飾もインパクトありますね。

北側の車寄せもサブエントランスを奥まらせることで庇が大きくとれているため雰囲気が良いですし、車寄せと駐車場棟の動線が良いため同乗者の乗り降りなどでも重宝することでしょう。

ただ、バルコニー隣戸境の隔て板がショートタイプなのは惜しいところです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

予定販売価格帯：3000万円台～28000万円台
最多価格帯：10400万円台

※28階以上はエレベーターホール付近にトランクルームあり(下記面積には含まず)

［スーペリア］

S60Cタイプ　2LDK　60.12㎡

画像出典：パークタワー柏の葉キャンパス公式HP

15階　7700万円台　坪単価423万円
25階　8000万円台　坪単価439万円
28階　8200万円台　坪単価450万円

S70Bタイプ　3LDK　70.62㎡

画像出典：パークタワー柏の葉キャンパス公式HP

15階　9000万円台　坪単価421万円
25階　9300万円台　坪単価435万円
28階　9500万円台　坪単価444万円

W72Eタイプ　3LDK　72.85㎡

画像出典：パークタワー柏の葉キャンパス公式HP

15階　8500万円台　坪単価385万円
25階　9200万円台　坪単価417万円
28階　9300万円台　坪単価422万円

S76Fタイプ　3LDK　76.09㎡

画像出典：パークタワー柏の葉キャンパス公式HP

15階　9700万円台　坪単価421万円
25階　10100万円台　坪単価438万円
28階　10300万円台　坪単価447万円

W80Iタイプ　3LDK　80.75㎡

画像出典：パークタワー柏の葉キャンパス公式HP

15階　9900万円台　坪単価405万円
25階　10700万円台　坪単価438万円
28階　10900万円台　坪単価446万円

S93B　4LDK　93.06㎡

画像出典：パークタワー柏の葉キャンパス公式HP

15階　12100万円台　坪単価429万円
25階　12900万円台　坪単価458万円
28階　13800万円台　坪単価490万円

［プレミアムフロア］

P-S100Lt　3LDK　100.99㎡

画像出典：パークタワー柏の葉キャンパス公式HP

41階　21100万円台　坪単価690万円

P-E101Ntタイプ　3LDK　101.56㎡

画像出典：パークタワー柏の葉キャンパス公式HP

41階　19300万円台　坪単価628万円

P-S101Ot　3LDK　101.63㎡

画像出典：パークタワー柏の葉キャンパス公式HP

41階　21300万円　坪単価692万円

P-S102Pt　3LDK　102.57㎡

画像出典：パークタワー柏の葉キャンパス公式HP

41階　21500万円　坪単価692万円

P-S105Rt　3LDK　105.22㎡

画像出典：パークタワー柏の葉キャンパス公式HP

41階　22600万円　坪単価710万円

P-S114Stタイプ　3LDK　114.73㎡

画像出典：パークタワー柏の葉キャンパス公式HP

41階　24800万円台　坪単価714万円

平均坪単価はプレミアムを除くと約450万円です。

第一期では11階以上の販売のため10階以下がお安く販売されるのであれば平均値も下がりますが売れ行き次第では上階と変わらないもしくは上値で販売される可能性もあるでしょう。

23階と24階に関しては三井が所有するため販売対象外となっています。(賃貸で出てくる？)

予定価格が出ていない最上階は要望があれば販売する予定とのことです。

1Rと1LDKは次期以降の販売予定となります。

40階までのスーペリアは外廊下、3LDKの中住戸は田の字が主ですがスパンがありリビングの窓面も3枚窓を基本としているため開口部豊かです。角住戸のコーナー部はダイレクトウィンドウとバルコニーありが混在しています。

2LDK(S60Ct)は窓面が小さく苦しさを感じますね。せっかく2LDKにしてはゆとりある面積ながら窓面の今一つ感、さらに盛大なる柱の食い込み＆通路長すぎ問題からして『選べる内は避けるべきプラン』と言っても違和感ないでしょう。(現状の予定価格では3LDKとの坪単価差もなし)

41階から43階のプレミアムフロアは内廊下(吹き抜けに採光窓あり)、中住戸はスパンがあり全部屋バルコニーに面しているのは良いのですが2億円前後支払う割にはリビングの窓面が物足りないですね…これは2LDKにしたくなる3LDKです。(特別変更工事可)

おすすめ順としては

①S93B
②W80I
③S76F

となります。(あくまで私なりのおすすめです)

中住戸を選ぶ際の注意点は柱の食い込みです。

表記されている専有面積は柱の食い込み部分もカウントされている(どのマンションでもそうです)ためS70BとS76Fを比べた際に『S76Fを選ばない理由がない』と言い切れるくらいの差があります。

坪単価も変わらないため支払額優先でなければS76Fを選ぶことをおすすめいたします！

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機(1Rと一部1LDKを除く)、浴室ダウンライト、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ＆スティックリモコン、ゼッチ基準、可動式ルーバー面格子、一部二重窓(線路横のため音対策)、玄関前カメラ付きインターホンなど悪くないですね。

ただ、細かい部分ですが洋室ドア受けがキノコであったり玄関電子錠がなかったりするのは惜しいという印象を受けました。(オプションでドアキャッチャーと玄関電子錠の対応ができるかもしれないとのことでした)

16階以上から同時給排になるためできる限り16階以上を選ぶことをおすすめいたします。(16階以上も壁ポコはあり)

基本天井高は2600mm、サッシ高は2150mm、二重床・二重天井で中間免震構造であるなど構造面も素晴らしいですね。

プレミアムになるとリビング天カセ、廊下・水回り・リビング床タイル、浴室グレードアップ、基本天井高約2700mm(41階は2600mm)、サッシ高約2250mm(41階は2150mm) などスペックが高くなります。

柏の葉キャンパスで2億円支払える方となればほとんどの方がお化粧前提でしょうからしっかりと特別変更工事対応となっています。一部住戸連結も可能です！(その際は総戸数が変わります)

周辺相場を確認しましょう！

画像出典：パークシティ柏の葉キャンパス公式HP

■パークシティ柏の葉キャンパス一番街

2009年築　柏の葉キャンパス駅徒歩1分

新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約245万円

■パークシティ柏の葉キャンパス二番街

2012年築　柏の葉キャンパス駅徒歩5分

新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約255万円

■パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワーイースト

2016年築　柏の葉キャンパス駅徒歩3分

新築時の坪単価約205万円
現在の坪単価約285万円

■パークシティ柏の葉キャンパスブライトサイト

2017年築　柏の葉キャンパス駅徒歩4分

新築時の坪単価約200万円
現在の坪単価約285万円

■パークシティ柏の葉キャンパスサウスフロント

2018年築　柏の葉キャンパス駅徒歩4分

新築時の坪単価約200万円
現在の坪単価約295万円

■パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー

2021年築　柏の葉キャンパス駅徒歩4分

新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約330万円

上記相場からパークタワー柏の葉キャンパスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

W72Eタイプ　3LDK　72.85㎡　25階　9200万円台　→　7600万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は自走式立体駐車場で設置率約40％、柏の葉キャンパス物件としては物足りない台数ではありますが駅徒歩1分で自走式立体駐車場というのは普通にすごいことですよね。

もちろん柏の葉キャンパスでは一番街含めて駅に近いマンションの多くが自走式駐車場を採用しているため柏の葉エリアにおいては珍しいことではないものの関東圏全体で見ればそう多くはありません。(とくに近年の新築マンションでは珍しい)

屋上階になると8階のため契約する区画によってはだいぶぐるぐる回ることになりますがエレベーターはしっかりと2基(分速60m)完備しています。

ただ、自走式立体駐車場と住戸棟の間に屋根がないため雨の日は傘をさす必要があるのは惜しいですね。

月額15000円(屋上)～月額26000円(1階)の料金設定となる予定です。

駐車場の一部は隣にできる後発棟と共有になります。

※モデルルーム訪問時点では全長などのサイズは未定でした

駐輪場は専用のウォークスルーエレベーター2基(分速60m)ありで住戸棟屋内2階部分、設置率約142％です。別途自走式立体駐車場の1階部分に市営駐輪場が設けられます。

管理費はスーペリアが㎡単価月額約417円、今の時代の新築タワーマンションとはいえ周辺の既存マンションと比べるとなかなか重たいですね…

ただ、各階ごみ置場はありますし当然ながら24時間有人管理(防災センターあり)でコンシェルジュサービスもありますから満足度で回収しやすいことでしょう。(サービスが手薄なのに管理費が高いマンションよりかは遥かに良い)

プレミアムは内廊下になることもあり管理費㎡単価月額約422円となります。(それしか変わらないなら全フロア内廊下でお願いしたかったような…苦笑)

今作のエレベーター交通整理は25階までの低層用が3基(分速240m)、25階からの高層用が3基(分速240m)です。

総戸数と階数で見れば4基×4基が理想形ではあるのですが3基×3基の代わりに速度はかなり早いですね。

別途非常用が1基(分速180m)設けられます。

～支払額一例～

W72Eタイプ　3LDK　72.85㎡　25階　9200万円台(9299万円で計算)

※35年フルローン　金利1％(現在はもっと低い金利で借りれますが2028年の金利動向が不透明なため少し上振れしている仮定)

住宅ローン：約26.3万円
管理費：30,380円
修繕積立金：12,750円
インターネット：770円

月額計：30.7万円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■パークシティ柏の葉キャンパス一番街　総戸数977戸　管理費㎡単価月額約199円

■パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワーイースト　総戸数349戸　管理費㎡単価月額約284円

■パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー　総戸数364戸　管理費㎡単価月額約182円

【住むレーション】

［つくばエクスプレス］

柏の葉キャンパス　7:26発
流山おおたかの森　7:29着
南流山　7:33着
三郷中央　7:36着
八潮　7:40着
六町　7:43着
北千住　7:49着
南千住　7:52着
浅草　7:55着
新御徒町　7:57着
秋葉原　8:00着

柏の葉キャンパス　7:32発
守谷　7:37着
みらい平　7:42着
みどりの　7:45着
万博記念公園　7:48着
研究学園　7:51着
つくば　7:54着

［空港リムジンバス］

柏の葉キャンパス駅西口　4:47発
流山おおたかの森駅西口　5:05発
羽田空港第2ターミナル　6:02着
羽田空港第1ターミナル　6:07着
羽田空港第3ターミナル　6:14着

つくばエクスプレスは踏切がなくホームドアも完備、他社線との直通もないためダイヤ乱れが少なく最高速度130キロでありながらもロングレールで乗り心地も良い(線路沿いでも音ネック軽減)など魅力ある路線ではあるのですが、だからこそ沿線住民が増えておりラッシュ時の混雑はかなり激しくなっています。

現在の6両編成から8両編成へ増車する計画が進行中ですが実現は2030年代に入ってからとなります。(今作の入居開始から見ればそう遠くない未来ではありますが入居時点では間に合わない)

将来は東京駅延伸、そこから湾岸方面への地下鉄へ直通する計画もあるなど時間はかかるにしても今後の伸びしろにも期待ができる路線となります。

柏ICまで2キロ弱とすごく近いため車での遠出も大変便利です。

余談ではございますがマンションカウンター炎の宅建士『クッキングにいだ』氏も住み替えを検討中とのことです。

流山おおたかの森愛を貫くのか、柏の葉キャンパスへ引っ越すのか注目しております！！

【総評】

三井の街づくり力は本当にすごいですよね…

マンションウォッチを開始してから柏の葉キャンパスの開発がスタートしたため一番街の時から追っていますがどんどん進化しています。

住んでいるだけで美しくなれるような街、その一つが柏の葉キャンパスですね。(懐かしい)

開発途中にはリーマンショックや東日本大震災もあったため売れ行きが厳しい時代もありましたが今では人気の街となった柏の葉キャンパス、安くは売ってくれませんね。

その価格に関しては驚きました。お高いですよね。

でも、『柏の葉キャンパス内でも好立地』となれば安く売る必要もないわけで『分かる人、高いお金を支払ってでも住みたい人に買ってもらえれば良い』という考えなのでしょう。

マイホーム選びにおいてお得感を求める方はお呼びでないと。

三井がコントロールできる街づくりだからこそ価格もコントロールしやすいですからね。(幕張ベイパークのようにJVではない)

それでも周辺にお住まいの方にとっても予算許すなら住み替えたいという方が多いことでしょう。(含み益ある方ばかりなのでとくに4LDKはお高くとも人気出そう)

中広域検討者にとっても『パークタワー柏の葉キャンパスに住みたい(マンションドラ1指名)』となりやすい要素が整っているため周辺中古マンションよりお高くとも選ばれやすいことでしょう。

柏の葉の魅力を知らない方からすれば『柏で億ション？！バカじゃないの』となるでしょうけど『東京でも買えるけどもあえて柏の葉キャンパスを選んだ』という方がすでに多く住むくらい魅力がある街ということです。

柏の葉を気に入った方が購入して後悔するようなマンションではないですよね。

お高い価格を支払うことで生活品質の向上が約束されているわけですから。

今作を購入できるとなれば東京の比較的便利な場所でも購入できてしまうくらいの収入があるわけですが、それでもパークタワー柏の葉キャンパスを選ぶとなれば『柏の葉愛』が相当程度強い。

となると住民層の不一致も起きにくく暮らしやすさも担保されやすいことでしょう。

ただ、この価格で勝負するのであれば駐車場設置率をしっかりと高めるべきだったのではないでしょうか。(1LDK等のシングル向け住戸があるにしても少ない印象)

一概には言えませんが『柏の葉で一億円出せるのにマイカーなし』は少数派だと思いますけども…

都内の好立地マンションで車を諦めてマイホームに全振りという方はよく見かけますが…いくら好立地のスペシャル系マンションとはいえ柏市で一億円出せるなら車も持っている方ばかりのような…(フタを開けてみないと何ともですが足りないと思います…)

価値観は様々ですが車を諦めて買うほどかというと私はそうは思いません。

もちろん車はいらないという方は話が別です。車を諦めてまで買うことはおすすめしにくいという意味です。

新築タワマンが欲しいがために無理をして買う物件ではなく、パークタワー柏の葉キャンパスを選ぶことで総合的な生活満足度を高められる方が選ぶべき物件だと思います。(これまでの棟もそうですが柏の葉キャンパスは物件価格の割に年収高い方が多く選ばれている印象を受けます)

柏の葉は鉄道利便性も高いブランニューな整った街に住みつつザ・郊外型の車社会生活を楽しめるのがスペシャルなわけで、車を持つことで期待を超える満足度を得られると考えています。

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