ソライエ新鎌ケ谷　価格と間取り　北総鉄道と新京成の線路に挟まれた東武鉄道のマンション

今回ご紹介するのはソライエ新鎌ケ谷です！

［物件概要］

売主：東武鉄道
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：4298万円～5398万円
専有面積：62.38㎡～75.00㎡
総戸数：136戸
規模：14階建て
交通：東武アーバンパークライン・成田スカイアクセス線・北総線・新京成線「新鎌ヶ谷」駅徒歩3分(2023年12月整備完成予定の北側市道を通るルート)
所在地：千葉県鎌ケ谷市新鎌ケ谷二丁目
竣工予定：2023年11月下旬

駐車場：67台　月額8000円～12000円)、来客用1台
自転車置場：272台　年額1200円～4800円
バイク置場：4台　月額3000円

管理費（月額）11300円～13500円
修繕積立金（月額）6240円～7500円

地図はこちらです↓

画像出典：ソライエ新鎌ケ谷公式HP

東武アーバンパークライン、北総線、新京成線が交差する新鎌ヶ谷駅から徒歩3分、すべての路線が地上駅(北総と新京成は高架、東武は少し潜っている)であり今作は線路に囲まれた立地である点は音問題としてはウィークポイントになるのですが北側にアクロスモール(アール元気)、南側にイオンがあるなどとても足回りの良い立地です。

北総線のアクセス特急停車駅のため平日の朝ラッシュ時間帯でも日本橋まで40分弱ですから駅距離と合わせて通勤時間帯の許容範囲と考えられる方も多いのではないでしょうか。一部のスカイライナーが停車するようになったため成田空港からの帰宅時や遅い時間の出勤時などの利便性が高まりました。

一方で車での移動を重視したい方にはかなり厳しい街です。市内で生まれ育って～であれば慣れているでしょうけども市外で道が整ったところで車を運転してきた方からするとかなりのレベルで気になってしまうであろう道の悪さ(渋滞も激しい＆高速道路へのアクセスが悪い)です。カーライフ優先の方はここから先読まずに検討候補から外してしまって問題ないでしょう。(今から北千葉道路の外環方面開通を待つには時間がかかりすぎます)

駅から少し離れると良い意味で田舎感ありますが駅周りには商業施設、市役所、総合病院、公園など駅を中心として利便性高い街ですから田舎感を感じつつも徒歩で日常のことを済ますことができる駅前に住むメリットは大きいことでしょう。(ただ駅に近いだけでなく駅周りで多くのことを済ませられる)

海抜の高いエリアですからハザードマップなどを気にされる方にも合ってきますね。

通学校は五本松小学校と鎌ケ谷中学校で徒歩15分弱と少々距離があります。

近くに自衛隊の下総航空基地があるため航空機の音問題はありますがそもそも線路に囲まれた立地ですから今作を検討できる方は「音を気にしない(優先順位が低い)」ことが条件になってくるためあまり気にしなくて良いかと思います。(音問題が気になる方は検討できない物件)

現地は背中(北)に北総鉄道の線路、正面(南)に新京成線の線路(カーブしていきます)、東側に主要道路の県道と言葉選ばずに言えばうるさい環境ですが土地形状は東西に長い成型であるため駅前の便利な立地でありながらも全戸南東向き、さらに線路や県道に挟まれているため採光と眺望の抜け感も得られて守られやすいというのはかなりのストロングポイントとなってきます。

外観デザインは角住戸のダイレクトウィンドウ、下から上まで伸びるマリオンが頭頂部でL字を描き水平ラインをリズミカルにするなど単調ではなくかっこいいですしバルコニー隣戸境はスラブtoスラブの隔て板にすることでチープな印象にならないよう引き締めてくれています。

県道側から続くエントランスアプローチ、北西側のオーナーズエントランスアプローチ(駅へはこちらが近い)はどちらも植栽豊かに、さらに県道側のエントランスホール横にはソファとテーブルを設えたファミリーラウンジ、駅に近いオーナーズエントランスを入ってすぐのところに個室ブースもあるプライベートラウンジを設けてくれています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　75.00㎡

画像出典：ソライエ新鎌ケ谷公式HP

3階　5378万円　坪単価237万円
4階　5398万円　坪単価237万円

Ggタイプ　3LDK　70.78㎡
1階　4898万円　坪単価228万円

Gタイプ　3LDK　70.78㎡

画像出典：ソライエ新鎌ケ谷公式HP

3階　5018万円　坪単価234万円
9階　5078万円　坪単価237万円
14階　5398万円　坪単価252万円

Hタイプ　2LDK　62.38㎡

画像出典：ソライエ新鎌ケ谷公式HP

4階　4298万円　坪単価227万円
13階　4598万円　坪単価243万円

Iタイプ　3LDK　68.73㎡

画像出典：ソライエ新鎌ケ谷公式HP

3階　4918万円　坪単価236万円

平均坪単価は約230万円です。

間取りは田の字が主で共用廊下側のアウトフレームもしていないなどシンプルですが下がり天井の出にくい工法(壁内蔵梁工法)としてくれていますしサッシが連窓で高さ2200mmとなっているため空間を広く感じやすいものとなっています。(直床のためサッシのスタートラインが異なるとはいえサッシ高2200mmは立派です！！)

2LDKは特別単価を盛られているわけでもないですし浴室1418サイズであるなど単身組がゆとりもって暮らすには贅沢でありながら現実的な支払い額になるのは良いですね。新鎌ヶ谷を知らないシングル層にもぜひ検討いただきたいです。

3LDKは5000万円前後にはなるためエリア柄重たくは感じてしまうことでしょう。(周辺中古が坪単価150万円ちょっとの世界のため地元の方からすると見慣れない価格帯)

とはいえ今の時代の5000万円で購入できる新築マンションとしては総合的に見ても条件良いことはたしかでしょう。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機は付いていますがトイレは古めかしいタンク式(4LDKはトイレ手洗いカウンターあり)、浴室ブラケットライト、構造は直床・二重天井など気になる部分はありますがディスポーザーが付いているのは嬉しいですね。基本天井高は2500mm～です。

周辺相場を確認しましょう！

・モア・ステージ新鎌ヶ谷　1998年築　北初富駅徒歩2分　新築時の坪単価約155万円　現在の坪単価約90万円

一例…新築時5500万円台　→　中古時2500万円台

・ルネ新鎌ヶ谷アクシオ　2005年築　新鎌ヶ谷駅徒歩8分　新築時の坪単価約115万円　現在の坪単価約145万円

・フェルモ新鎌ヶ谷　2010年築　新鎌ヶ谷駅徒歩5分　新築時の坪単価約155万円　現在の坪単価約165万円

・ヴェレーナ新鎌ヶ谷　2017年築　北初富駅徒歩2分　新築時の坪単価約155万円　現在の坪単価約145万円

上記相場からソライエ新鎌ケ谷が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Gタイプ　3LDK　70.78㎡　3階　5018万円　→　4420万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地内北側の屋外機械式が主となっています。設置率は約49％、全区画RV車対応なのと出入口にチェーンゲートがあるのは良いですね。

駐輪場は敷地南側の屋外でオートゲートあり、設置率約200％です。

エレベーター(非接触対応)は県道側のグランドエントランスと駅側のオーナーズエントランス近くに1基づつ、合計2基ですから総戸数からすると違和感ありません。

管理費㎡単価月額約180円、外廊下ですがディスポーザーありのエレベーター2基ですから頑張っていますね。さらに！！第三者管理です！！素晴らしい！！

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ルネ新鎌ヶ谷アクシオ　総戸数118戸　管理費㎡単価月額約162円

・フェルモ新鎌ヶ谷　総戸数96戸　管理費㎡単価月額約170円

建設地

【住むレーション】

［北総鉄道］

新鎌ヶ谷　7:36発
東松戸　7:40着
京成高砂　7:48着
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