今回ご紹介するのはライフレビュー川崎久地グランヒルです！
［物件概要］
売主：リビングライフ
設計：キューオーエルクリエイション一級建築士事務所
施工：南海辰村建設
価格：4303万円～5940万円
専有面積：65.30㎡～85.58㎡
総戸数：108戸
規模：地下1階･地上3階建て
交通：JR南武線「久地」駅徒歩12分 JR南武線「宿河原」駅徒歩14分 東急田園都市線「二子玉川」駅バス17分「長尾」バス停より徒歩3分
所在地：川崎市多摩区長尾6丁目
竣工予定：2021年2月下旬
管理費：9500円～14300円（月額）
修繕積立金：5900円～9000円（月額）
駐車場：平置き28台（27台+身障者1台、EVコンセント付き※月額15000円）※別途荷捌き用1台、地上3段横行昇降式機械駐車場51台（1段目16台、2段目16台、3段目19台※月額9000～13000円）
自転車置場：216台（屋根付・1段ラック式180台、屋根付・2段下部スライドラック式36台※月額250～300円）
ミニバイク置場：12台（屋根付・平置※月額1000円）
バイク置場：7台（屋根付・平置※月額2000円）
地図はこちらです↓
画像出典：ライフレビュー川崎久地グランヒル公式HP
南武線の久地駅から徒歩12分、道のりの多くは府中街道となりますが一部歩道が狭かったりしますし、物件近くには階段がある(ルートによる)などけして恵まれた徒歩12分ではありません。ただ、高台立地の先端となりますから3階建てながらも抜け感ある眺望を得られる住戸が多くなっています。
もともとは三菱系の社宅があった土地です。(歴史を辿れば長尾浅間山)
第一種低層住居専用地域で総戸数108戸(市内で一低層×総戸数100戸以上はとても珍しい)ですから総戸数以上に土地の広さを感じることができます。また、多摩川に近く住環境を取りつつも氾濫想定区域の外という点はハザードを気にする方には魅力に感じることでしょう。(土砂災害という面では少し不安に感じるであろう土地形状ですが従前のまんまというわけではなくその対策はなされています。)
外観デザインに関しては顔となる棟のバルコニーと庇をあえてでこぼこさせることで単調なものとはしていないですし、エントランスホールは折り上げ天井＆間接照明、外周部は植栽豊かなものとするなど分譲マンションらしさはしっかりと出せている印象です。
共用施設としては多用途に利用できるフリースペース、キッズルーム、ミニキッチン完備のカフェスペースがあります。キッズルームに関しては海の黒板、芝生の丘、クライミングウォールなどが設置されており手の込んだものとなっています。道路向かいにて建設中のライフレビュー川崎久地プライムヒルにできるアスレチック＆テラスも利用できる予定ですから子育て世代には魅力が大きいですね。
シェアサイクル、アイカサ(1日70円で傘を借りれる)も導入、自前の自転車にも利用できる電動空気入れも設置されます。電動空気入れは当然住民で管理していくことにはなるものの敷地内にあると便利ですよね～。108戸シェアとなれば維持費も大きなものではないですし、積極的に採用してほしいと思う設備です。(とくに今回の立地は自転車利用者も多いですから喜ばれるものでしょう)
価格と間取りの一部を共有いたします！
B’タイプ 3LDK 70.32㎡
画像出典：ライフレビュー川崎久地グランヒル公式HP
203（1階） 4596万円 坪単価216万円
B1’タイプ 3LDK 70.32㎡
画像出典：ライフレビュー川崎久地グランヒル公式HP
103（B1階） 3980万円 坪単価187万円
Cタイプ 3LDK 69.1㎡
画像出典：ライフレビュー川崎久地グランヒル公式HP
204（1階） 4515万円 坪単価216万円
C’タイプ 3LDK 69.1㎡
315（2階） 4595万円 坪単価219万円
C1’タイプ 3LDK 69.1㎡
画像出典：ライフレビュー川崎久地グランヒル公式HP
105（B1階） 4455万円 坪単価213万円
D’タイプ 3LDK 71.45㎡
画像出典：ライフレビュー川崎久地グランヒル公式HP
207（1階） 4671万円 坪単価216万円
Hタイプ 3LDK 72.62㎡
画像出典：ライフレビュー川崎久地グランヒル公式HP
218（1階） 4903万円 坪単価223万円
Iタイプ 3LDK 72.43㎡
319（2階） 4531万円 坪単価206万円
Jタイプ 2LDK 61.5㎡
220（1階） 3653万円 坪単価196万円
Mタイプ 3LDK 70.21㎡
画像出典：ライフレビュー川崎久地グランヒル公式HP
424（3階） 4769万円 坪単価224万円
Rタイプ 4LDK 85.58㎡
画像出典：ライフレビュー川崎久地グランヒル公式HP
432（3階） 5940万円 坪単価229万円
平均坪単価は約215万円です。
間取りに関しては田の字以外にもクランクイン、ワイドスパン、スカイデッキ付きなど選ぶ楽しみがあります。
この立地で北向き住戸？となるかもですが眺望取れる向きのため割り切れる方には良いでしょうか。(もちろん北向きが好まれるエリアではないです)
設備仕様としてはディスポーザーはないですが食洗機は付いています。浴室はダウンライトですしトイレ手洗い器も付いています。構造は二重床・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
・ライオンズマンション久地第二 1996年築 高津区下作延6 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約135万円
・多摩川久地パーク・ホームズ 1996年築 多摩区堰2 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約140万円
・プランヴェール向ヶ丘東 2000年築 多摩区宿河原6 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約120万円
・ラヴィドール久地サニーテラス 2003年築 高津区下作延6 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約130万円
・メロディーハイム高津ラフレ 2003年築 高津区久地3 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約145万円
・ジェイパーク多摩川アクエア 2004年築 多摩区堰1 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約140万円
・セボンコリネール エストウール 2004年築 高津区久地4 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約140万円
・セボンコリネール ウエストエール 2005年築 高津区久地4 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約145万円
・イニシア多摩宿河原 2007年築 多摩区宿河原6 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約130万円
・溝の口ガーデンアクアス 2007年築 高津区久地3 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約155万円
上記相場からライフレビュー川崎久地グランヒルの将来価値を予想すると
D’タイプ 3LDK 71.45㎡ 207（1階） 4671万円(新築時) → 3140万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
駐車場は平置きと機械式の混合で設置率約73％、先着順で平置きも空きありです。平置き2台に1つEVコンセント(住戸鍵連動で使った分だけ支払い)、全台ハイルーフ可は今の時代に合っていて良いですね。駐輪場は設置率200％です。
管理費は㎡単価月額約145円と抑えめです。
ふじやま遺跡公園から建設地を望む
【住むレーション】
［南武線］
久地 8:01発
宿河原 8:03着
登戸 8:06着
久地 8:00発
津田山 8:02着
武蔵溝ノ口 8:04着
武蔵新城 8:07着
武蔵中原 8:10着
武蔵小杉 8:13着
向河原 8:15着
平間 8:17着
鹿島田 8:19着
矢向 8:22着
尻手 8:23着
川崎 8:26着
［路線バス・コミュニティバス］
長尾 7:30発
～中略～
向ヶ丘遊園駅南口 7:42着
長芝橋 7:35発
～中略～
久地駅前 7:39着
～中略～
溝の口駅 8:01着
長尾会館前 7:32発
久地駅 7:37着
久地駅は改札が一ヵ所で物件とは反対側かつ踏切があるため徒歩分数以上に駅までの時間を感じやすいでしょう。
府中街道に出るとすぐにバス停があり向ヶ丘遊園駅や久地駅、溝の口駅へアクセスできます。(久地駅方面は徒歩と同じく踏切があるのがネック)
東名高速道路は近いものの出入口が近いわけではありません。
日常の買い物は駅前のトップパルケ、西側にフードハウス大野屋長尾店はありますが便利とは言えないですね。
通学校は長尾小学校で徒歩5分、稲田中学校で徒歩18分です。
物件近くのふじやま遺跡公園へ行くと街の雰囲気がよくわかりますので見学の際は立ち寄ることをおすすめいたします。
【総評】
一種低層の規模感あるマンションということで希少性ありますし、分譲マンションらしさがあるなど条件悪いということはないのですがこの立地だと価格面でのインパクトがないとこの戸数を捌くのは容易でないでしょうね～。
「希少性はあるし住環境も得られて子育てに良いのはわかるんだけど価格がね…」というのは私も検討されている方の多くも同じ意見なのではないでしょうか。
それでも周辺で何も起こらないというわけではなく、少し距離はありますが向ヶ丘遊園跡地の開発が予定されています。
向ヶ丘遊園は2002年に閉園後2011年に藤子・F・不二雄ミュージアムが開館した以外はほぼ放置状態でしたが2023年度の竣工を目指して「自然体験エリア」「商業施設エリア」「温浴施設エリア」の開発が進められます。
もちろんプラウド向ヶ丘遊園(予想)のほうが恩恵は受けやすいですがそもそも価格帯が異なるでしょうし、ライフレビュー川崎久地グランヒルも恩恵受けられる(不動産価値がどうなるかよりも日常使いとして)ことはたしかです。
隣駅の津田山駅近くでは大和ハウス工業によるプレミスト川崎津田山(予想)が建設中です。そちらも価格帯異なると思われますが楽しみですね！久地駅も津田山駅みたく駅舎を新しくして南口からもメイン改札に抜けられるようにしてくれると嬉しいのですが。
動画もご覧ください！
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