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今回ご紹介するのはグレーシアみなまきみらいです！

［物件概要］

売主：相鉄不動産
施工：川村工営
価格：未定
専有面積：60.95㎡～83.04㎡
総戸数：105戸（A棟：46戸、B棟：59戸）
規模：7階、地下1階建て
交通：相鉄いずみ野線「南万騎が原」駅徒歩1分
所在地：神奈川県横浜市旭区柏町
竣工予定：A棟2018年9月下旬、B棟2019年2月中旬

駐車場：A棟：22台 （平置式1台(車いす使用者）、機械式21台）・B棟：19台 （平置式1台(車いす使用者）、機械式18台）月額／14000円～17000円
駐輪場：A棟：46台（平置式：2台、スライド式：5台、2段ラック式：39台）・B棟：59台（スライド式：35台、2段ラック式：24台）月額／100円～400円
バイク置場：A棟：3台（バイク1台、ミニバイク2台）・B棟：4台（バイク1台、ミニバイク3台）月額／1500円～2000円

地図はこちらです↓

画像出典：グレーシアみなまきみらい公式HP

グレーシアみなまきみらい二回目の記事化となります。

前回の記事では「坪単価240万円以内なら割高感はない」とお伝えいたしましたが実際のところ坪単価は230万円ほどとなりましたからよりおすすめしやすくなりました。二俣川駅前に完成したグレーシアタワー二俣川が坪単価275万円ほどでしたから妥当な価格と言えるでしょう。(グレーシアタワー二俣川は内廊下であったり豪華なエントランスであったり同じ土俵で語るのはどうかという問題はありますが相場的にということで)

南万騎が原駅前は相鉄が開発して相鉄系列のお店や賃貸住宅、高齢者向け住宅が立ち並びますから将来的にも安心感があると言えます。というのも電鉄はあくまで鉄道があってなんぼの商売です。もちろん最近ではJR東日本のように鉄道が副業化しつつあるのではないかと思えるくらいエキナカビジネスに力を入れていますがそれも鉄道があってこそです。

そうなると南万騎が原駅周辺が将来的に過疎化してしまい困るのは相鉄です。住宅が足りない時代ではないですから住む場所はいくらでもあります。だからこそ相鉄ファンをつくり、相鉄の街で快適に過ごしてもらうという取り組みが将来的にもほぼ約束されているわけです。

相鉄線の知名度は東京、埼玉、千葉ではあまり高くありませんが将来的に東急東横線、JR線と繋がり都心へ直通することとなった際には知名度も向上していくことでしょう。そういった意味では二俣川駅のグレーシアタワー二俣川はかなり強みがありますね。相鉄線の中でも中心的な駅ですから将来的に停車する電車も多そうです。

南万騎が原駅はいずみ野線ですから鉄道アクセスという部分ではどうしても二俣川駅でワンクッション必要となりがちです。それでもいずみ野線らしく緑豊かで落ち着いた街並みとなっていますから静かに暮らしたい方には合っている街と言えるでしょう。

駅前にコンビニがないのは残念ですがそうてつローゼンが朝6時から深夜1時半まで営業していますから日常の買い物に困ることはほとんどないでしょう。

グレーシアみなまきみらい　マンションギャラリー

価格と間取りの一部を共有いたします！

［ステーションコート(A棟)］

A-WAタイプ　西向き　75.60㎡
4階　5018万円　坪単価219万円
5階　5068万円　坪単価221万円
6階　5118万円　坪単価223万円

ASCgタイプ　南向き　71.30㎡

画像出典：グレーシアみなまきみらい公式HP

1階　4298万円　坪単価199万円

A-SDタイプ　南向き　74.17㎡
2階　4698万円　坪単価209万円
4階　4978万円　坪単価221万円
7階　5298万円　坪単価236万円

A-SFタイプ　南向き　75.90㎡
2階　5198万円　坪単価226万円
3階　5398万円　坪単価235万円

［サウスコート(B棟)］

B-WCタイプ　西向き　75.40㎡
2階　4648万円　坪単価203万円
3階　4848万円　坪単価212万円
4階　4898万円　坪単価214万円
7階　5178万円　坪単価227万円

B-SCタイプ　南向き　75.60㎡
2階　4988万円　坪単価218万円
4階　5118万円　坪単価223万円
7階　5368万円　坪単価234万円

1階住戸の大型トランクルームはなかなかお目にかかれないものですね。

南向きと西向きで価格差が少ないのは西向きのほうが確定眺望となるからです。西方向には線路（歩道より下に位置しています）、相鉄が開発する駅周辺の土地となりますからよほどのことがない限り眺望の抜け感に期待ができます。

一方南向きに関してはステーションコートの場合は目の前にサウスコートが、サウスコートの場合は現状抜け感ありですがグレーシアみなまきみらいと同じ用途地域のため同じような高さの建物ができてしまう可能性があります。目の前が道路のため日当たりは将来的にもそれほど心配ないかと思いますがより確定眺望に近いものを望むのであれば西向きを選んだほうが無難でしょう。

A棟とB棟で竣工時期が異なりますが管理組合は同一で共用施設などの相互利用が可能となります。共用施設はA棟にスタディサロン、B棟にパーティールーム兼キッズスペースがあります。

設備面ではディスポーザーを完備しています。直床、天高2400mmと厳しい面もありますが梁が少ないため圧迫感は感じにくいでしょう。リビング横のウォールドアがハイタイプとなっているためリビングを広く確保することができます。ただし天井高2400mmで直床ですから階高は厳しいマンションとなります。

相鉄のマンションですからすべての水が浄水となる良水工房も完備しています。またそうてつローゼンでの買い物に利用できる買い物カートを完備していますから重たいお米などを購入する際には重宝しそうです。

ラクセスキー対応マンションでありながらも専有部の玄関はラクセスキー非対応なのは残念でした。

周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう！

・プライズパーク南万騎が原　2008年築　南万騎が原駅徒歩2分　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約200万円

・グレーシアガーデン南万騎が原　2007年築　南万騎が原駅徒歩7分　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約120万円

上記相場からグレーシアみなまきみらいの将来価値を予想すると

B-SCタイプ　南向き　75.60㎡　4階　5118万円(新築時)　→　4580万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

［いずみ野線］

南万騎が原　8:01発
横浜　8:29着

南万騎が原　8:01発
二俣川　8:04着　8:05発(特急に乗り換え)
横浜　8:19着

基本的には横浜や川崎勤務の方がターゲットとなるわけですが都心直通PJが実現すれば都心方面へのアクセスは格段に向上します。

直通PJは2019年度下期にJR線と、2022年度下期に東横線と相互運転を開始する予定となっています。

【総評】

デメリットとしては小学校と中学校が近くはないことと、駐車場があきらかに足りないことです。

小学校までは徒歩13分ほど、中学校までは徒歩16分ほどとなりますからファミリー世代には気になるところでしょうか。

駐車場に関しては今現在の契約者ベースでも抽選になることは間違いなく、モデルルームがある場所も月極駐車場としてご紹介するとはいうものの周辺の民間駐車場を合わせても厳しい状況とのことです。

想定よりも車保有者が多いとのことで駐車場必須の方には申し込みをおすすめしにくい状況とのことでした。もちろん管理組合としては常に埋まっていたほうが良いわけで悪いことではないのですが。

お隣の緑園都市駅ほどの賑わいはありませんが相鉄の駅周辺で相鉄が開発していくわけで将来的にも良質な住環境が保たれやすいエリアと言えるでしょう。

建築費高騰の中で専有面積にゆとりがないマンションが多い中でグレーシアみなまきみらいは駅前でありながらも平均専有面積74㎡超とゆとりがあります。駅前ですから将来的に売却、賃貸も容易ではありますが永住目線で見ても魅力的です。

比較検討してほしい新築マンションはイニシア港北ニュータウン、アールブラン横浜仲町台、シティテラス横濱仲町台弐番館となります。

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