パークホームズ溝の口 ミッドイースト 　価格と間取り　全住戸キッチンにセカンド冷凍庫スペース

今回ご紹介するのはパークホームズ溝の口ミッドイーストです！

［物件概要］第一期販売戸数45戸

売主：三井不動産レジデンシャル　総合地所
施工：長谷工コーポレーション
価格：5490万円～9480万円
専有面積：63.33㎡～77.89㎡
総戸数：197戸
規模：7階建て
交通：東急田園都市線・東急大井町線「溝の口」駅徒歩15分　南武線「武蔵溝ノ口」駅徒歩15分
所在地：神奈川県川崎市高津区坂戸1
竣工予定：2025年1月下旬
引き渡し予定：2025年3月中旬

駐車場：平面79台
駐輪場：287台（サイクルポート60区画120台、平面111台、2段式下段28台、2段式上段28台）
バイク置場：4台

管理費：月額11400円～14020円
修繕積立金：月額6460円～7940円

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ溝の口ミッドイースト公式HP

東急田園都市線と東急大井町線、JR南武線が交差する溝の口駅(武蔵溝ノ口駅)から東方向へ徒歩15分、なかなかな高単価ながらも竣工前に完売したグランドメゾン溝の口の杜からさらに東方向へ3分ほど歩くことになるため駅距離は遠く感じやすいのですが敷地北側にマルエツ(ダイソーも入っています)があるのは便利ですね。

用途地域は工業地域ですが住宅も増えていますし、東側は第一種住居地域となるなど工業感はそこまで強くありませんしマルエツの駐車場出入りは反対側となるため交通量も多くはありません。

高津駅までも1キロほどですから帰宅時は高津駅から歩いてしまっても楽でしょう。

駅からの道のりはポレポレ通り経由となるためイトーヨーカドー(徒歩9分)、マルイ(徒歩12分)などでマルエツで売っていないものだけを購入しての帰宅も容易です。何か買い忘れてもサクッとマルエツへ行けますし、溝の口ですからマルエツ以外の選択肢も多くあるなど駅徒歩15分ながらも日常の買い物利便性は高めです。敷地内にマルエツのカート置き場が設けられるためネットショッピングに頼らずして重い物の買い出しも容易です。

通学校も坂戸小学校で徒歩2分、高津中学校で徒歩7分と近いです。

エリア柄致し方ないですがハザードマップでは色がついています。

建設地は東西に長い土地形状で東と北の二面接道、元々は富士通系の建物がありました。

配棟計画としては南向きのサウスレジデンス、西向きのウエストレジデンス、東向きのイーストゲートレジデンスとセンターレジデンスでE型配棟となっています。

南側には戸建てやマンション、プラスチック工場があり列により前の建物までの離隔や抜け感に差があります。ただ、一番将来不安が強いプラスチック工場側は平置き駐車場としているため『工業地域だけども目の前の建物が変わりにくい』という点は買いやすそうです。

敷地内の平置き駐車場を向くことになる西向きは向かいのクリオ溝の口(分譲マンション)まで30m超あるため離隔は取れていますし、クリオの背中側を見ることになるためこんにちはではありません。それでもクリオの共用廊下が外廊下のためそこは気になってきそうですね。

中央の東向きはイーストゲートレジデンスの背中側を見るため抜け感はないですが確定眺望、イーストゲートレジデンスの東向きは用途地域が住居系に切り替わる戸建てを見るため上層階だとグッと抜け感のある眺望となります。

高さ制限20mで7階建てのため直床(天井は二重)になってしまってはいるのですがそれゆえ空地率は約54％と高くなるため敷地西側に設置率約40％の平置き駐車場(電気自動車対応5区画)を設けることができています。この平置き駐車場は駅寄りの西側にあるのですがこれを東側にもっていってしまうと西向きの離隔が苦しくなるため『メインエントランスよりも駐車場のほうが駅に近い』という配置になっています。(仮に平置き駐車場が東側だった場合徒歩14分表記になったかは微妙な距離感)

メインアプローチはその平置き駐車場を超えてすぐで中庭から続く植栽と景石の横を通り建物内へと入っていく総戸数200戸弱らしいものとなっていますし、北側の接道がしっかりとしており間口が豊かなため車寄せも設けることができています。

さらに風除室の先にはエントランスホールと一体となったリラクゼーションラウンジとライブラリーラウンジ(カウンターデスクと円形デスク)がありそちらの窓面も豊かのため中庭と東側の植栽を自然と眺めることになるためそちらからも緑を感じることができます。

北側をセットバックさせて遊歩道的なのがあったほうがより『三井に住んでいます』感が強くなったでしょうけども中庭とメインアプローチの植栽を一体化させて中からも外からも多くの緑を感じさせてくれるランドスケープはとても素敵ですね。

オンライン会議などにも使えるプライベートワークブースが5室あるなど総戸数200戸弱という規模感を活かせている共用施設となります。

外観デザインとしては共用廊下側もガラス手摺を主として基壇部をレンガ調タイル、角住戸の側面を完全ハイタイプのガラス手摺にするなど一番目にする機会が多い背中側を凝ったものとしてくれています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

［ウエストゲートレジデンス（西向き）］

W69Ct　2LDK　69.76㎡　管理費（月額）12560円　修繕積立金（月額）7120円
1階　6240万円　坪単価295万円

W69C　2LDK　69.76㎡　管理費（月額）12560円　修繕積立金（月額）7120円
2階　6490万円　坪単価307万円
3階　6590万円　坪単価312万円
4階　6690万円　坪単価317万円

［サウスレジデンス（南向き）］

S70Ag　2LDK　70.38㎡　管理費（月額）12670円　修繕積立金（月額）7180円
1階　5890万円　坪単価276万円

S70A　2LDK　70.38㎡　管理費（月額）12670円　修繕積立金（月額）7180円

画像出典：パークホームズ溝の口ミッドイースト公式HP

S70Cag　3LDK　70.80㎡　管理費（月額）12740円　修繕積立金（月額）7220円
1階　6660万円　坪単価311万円

S70Ca　3LDK　70.80㎡　管理費（月額）12740円　修繕積立金（月額）7220円

画像出典：パークホームズ溝の口ミッドイースト公式HP

S70C’ag　3LDK　70.80㎡　管理費（月額）12740円　修繕積立金（月額）7220円
1階　6690万円　坪単価312万円

S70C’a　3LDK　70.80㎡　管理費（月額）12740円　修繕積立金（月額）7220円
2階　6780万円　坪単価316万円
3階　6890万円　坪単価321万円
4階　6990万円　坪単価326万円

S70Cbg　3LDK　70.80㎡　管理費（月額）12740円　修繕積立金（月額）7220円
1階　6690万円　坪単価312万円

S70Cb　3LDK　70.80㎡　管理費（月額）12740円　修繕積立金（月額）7220円
2階　6780万円　坪単価316万円
3階　6890万円　坪単価321万円
4階　6990万円　坪単価326万円
5階　7140万円　坪単価333万円
6階　7290万円　坪単価340万円
7階　7490万円　坪単価349万円

S72A　3LDK　72.57㎡　管理費（月額）13060円　修繕積立金（月額）7400円
5階　6700万円　坪単価305万円
6階　6790万円　坪単価309万円
7階　6990万円　坪単価318万円

S73B　3LDK　73.16㎡　管理費（月額）13170円　修繕積立金（月額）7460円
5階　7440万円　坪単価336万円
6階　7580万円　坪単価342万円
7階　7790万円　坪単価352万円

S74A　3LDK　74.59㎡　管理費（月額）13430円　修繕積立金（月額）7610円

画像出典：パークホームズ溝の口ミッドイースト公式HP

［イーストゲートレジデンス（東向き）］

E63Ag　2LDK　63.33㎡　管理費（月額）11400円　修繕積立金（月額）6460円

画像出典：パークホームズ溝の口ミッドイースト公式HP

E71Ag　3LDK　71.39㎡　管理費（月額）12850円　修繕積立金（月額）7280円
1階　6790万円　坪単価314万円

E76A　4LDK　76.23㎡　管理費（月額）13720円　修繕積立金（月額）7780円

画像出典：パークホームズ溝の口ミッドイースト公式HP

E76Br　3LDK　76.92㎡　管理費（月額）13850円　修繕積立金（月額）7850円

画像出典：パークホームズ溝の口ミッドイースト公式HP

E77Ar　3LDK　77.89㎡　管理費（月額）14020円　修繕積立金（月額）7940円
6階　9260万円　坪単価393万円

［センターレジデンス（東向き）］

C63A　2LDK　63.56㎡　管理費（月額）11440円　修繕積立金（月額）6480円

画像出典：パークホームズ溝の口ミッドイースト公式HP

C71Ar　3LDK　71.12㎡　管理費（月額）12800円　修繕積立金（月額）7250円
7階　8270万円　坪単価384万円

平均坪単価は約330万円です。

間取りに関しては角住戸含めてシンプルな田の字が主となっていますが極端な専有面積調整をしておらず70㎡前後がボリュームゾーンとなります。もちろん平均専有面積約80㎡の溝の口ガーデンプレミアやザ・タワー&パークス田園都市溝の口と比べてしまえば狭いですが今の時代の坪単価で80㎡をボリュームゾーンにしてしまうと手が届きにくい価格になってしまうため致し方ないでしょう。

セカンド冷蔵庫置場は面白い発想ではあるのですが食器棚スペースを削っただけというのは…近年は炊飯器と電子レンジ以外の家電をお持ちの方も多い時代ですからセカンド冷蔵庫のために食器棚スペースが削られてしまうのはどうなのでしょうか。もちろんセカンド冷蔵庫や大きめの冷蔵庫(搬入できる範囲)が不要であれば余ったスペースに奥行きのある食器棚を追加すれば良いわけですが。70㎡前後で面白いことをしようとするとその弊害も大きいので難しいところですね。

設備仕様としてはディスポーザーと食洗機はついていますがトイレ手洗いカウンターはないですし給湯器はリース…高単価帯の住戸からするとより物足りなさを感じることでしょう。とくにグランドメゾン溝の口の杜を見学してしまった方からすれば…かなり苦しくは感じるでしょう。

周辺相場を確認しましょう！

・溝の口ガーデンプレミア　2004年築　坂戸3　溝の口駅徒歩15分　新築時の坪単価約180万円　直近売り出し事例なし

・ザ・タワー&パークス田園都市溝の口　2006年築　溝の口駅徒歩13分　久本3　新築時の坪単価約205万円　現在の坪単価約265万円

動き一例　約90㎡　新築時5300万円台　中古時6900万円台

・クリオ溝の口　2014年築　溝の口駅徒歩13分　坂戸1　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約270万円

動き一例　約67㎡　新築時4100万円台　中古時5400万円台

・グランドメゾン溝の口の杜　2023年築　溝の口駅徒歩12分　久本3　新築時の坪単価約365万円　建設中

上記相場からパークホームズ溝の口ミッドイーストが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

S70Ca　3LDK　70.80㎡　3階　6840万円　→　6000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐輪場はセンターレジデンスとイーストゲートレジデンスの間の屋外でサイクルポート60区画、残りが平面とラック式で167台です。総戸数197戸からサイクルポート60台を引くと残り137戸あるわけですがそれに対して167台しかないのは少ないですね…溝の口駅から徒歩15分となればメインターゲットは子育てファミリーのはずですしフラットな街並みのため自転車利用も便利なのですが…ハローサイクルのステーションができるものの住民専用ではないですからもう少し設置率が高いと嬉しかったですね。

管理費は㎡単価月額約180円と平置き駐車場を活かせた水準となっておりリーズナブルです。(給湯器リース代が3014円かかってはきますが…)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・溝の口ガーデンプレミア　総戸数163戸　管理費㎡単価月額約120円

・ザ・タワー&パークス田園都市溝の口　総戸数648戸　管理費㎡単価月額約195円

・クリオ溝の口　総戸数45戸　管理費㎡単価月額約195円

・グランドメゾン溝の口の杜　総戸数123戸　管理費㎡単価月額約265円

【住むレーション】

［東急田園都市線(半蔵門線直通)］

溝の口　8:01発
二子玉川　8:05着
用賀　8:08着
桜新町　8:11着
駒沢大学　8:14着
三軒茶屋　8:17着
池尻大橋　8:20着
渋谷　8:24着
表参道　8:26着
青山一丁目　8:29着
永田町　8:32着
半蔵門　8:34着
九段下　8:37着
神保町　8:39着
大手町　8:42着

溝の口　8:03発
鷺沼　8:07着
たまプラーザ　8:09着
あざみ野　8:11着
青葉台　8:16着
長津田　8:19着
つくし野　8:22着
すずかけ台　8:24着
南町田グランベリーパーク　8:26着
つきみ野　8:28着
中央林間　8:31着

［東急大井町線］

溝の口　8:00発
二子玉川　8:02着
自由が丘　8:09着
大岡山　8:12着
旗の台　8:15着
大井町　8:23着

［JR南武線］

武蔵溝ノ口　8:02発
津田山　8:04着
久地　8:06着
宿河原　8:08着
登戸　8:11着
中野島　8:14着
稲田堤　8:16着
矢野口　8:19着
稲城長沼　8:21着
南多摩　8:23着
府中本町　8:27着
分倍河原　8:29着
西府　8:31着
谷保　8:34着
矢川　8:36着
西国立　8:38着
立川　8:41着

武蔵溝ノ口　8:00発
武蔵新城　8:03着
武蔵中原　8:05着
武蔵小杉　8:09着
向河原　8:10着
平間　8:13着
鹿島田　8:15着
矢向　8:17着
尻手　8:19着
川崎　8:22着

【総評】

駅からは離れますが日常の買い物が便利で学校も近い、駐車場は平置き、南向きがボリュームゾーンで東向きも抜け感ある眺望、そして総戸数200戸弱の規模感ということで駅距離を呑める方にとっては条件の良い出物でしょう。

ただ、中広域検討者からすると駅距離の割に立派な価格に感じるでしょうし、専有部スペックの特別感もないなど少々とっつきにくそうではあります。『溝の口×新築希望で予算7000万円前後』という検討者がメインターゲットとなれば総戸数200戸弱を売り切るにはそれなりの時間を要する印象は受けました。

グランドメゾン溝の口の杜に関しては『予算届くなら周辺中古へシフトせず新築を買うべき！』となりましたがパークホームズ溝の口ミッドイーストは『周辺中古と比較すべき！』となるためキャラクターが異なってきます。(グランドメゾン溝の口の杜は新築らしい高単価だが周辺中古よりも勝るポイントばかり。パークホームズ溝の口ミッドイーストは条件が悪いということはないが同等の周辺中古がもっとお安い価格で購入できる。)

価格をさておいて『グランドメゾン溝の口の杜とパークホームズ溝の口ミッドイーストどちらが条件良いですか』となればそれはどうしてもグランドメゾン溝の口の杜となってしまうでしょうけどもそのグランドメゾン溝の口の杜よりも1割ほどお安い価格となれば納得感は高いでしょう。

あとは新築であることを優先するのか部屋の広さを優先するのかでも評価が分かれるでしょう。

・パークホームズ溝の口ミッドイースト(新築)　70㎡前後＝7000万円前後
・ザ・タワー&パークス田園都市溝の口(築17年)　80㎡前後＝6450万円前後

中古のザ・タワー&パークス田園都市溝の口の80㎡を購入して室内をしっかりとリフォームするのと新築のパークホームズ溝の口ミッドイーストの70㎡を購入してそのまま住むのとでちょうど同じくらいの価格になります。(リフォーム代を現金で払う場合はローンの金額にずれが生じますが考え方として)

どちらも規模感がありエリア内では条件良いマンションですから自分たちの優先したいこと(新築なのか中古なのか、部屋の広さは70㎡なのか80㎡なのか等)で選ぶと間違いないでしょう。

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