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今回ご紹介するのはK HOUSE 横浜仲町台です！
［物件概要］第一期先着順8戸
売主：ケイアイスター不動産
設計：アート総合企画一級建築士事務所
施工：新三平建設
価格：8980万円～14380万円
専有面積：75.33㎡～100.58㎡
総戸数：28戸
規模：5階建て
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン「仲町台」駅徒歩9分
所在地：神奈川県横浜市都筑区茅ケ崎南二丁目
竣工予定：2027年1月下旬
引き渡し予定：2027年2月下旬
駐車場：10台（機械式9台：月額14000円～16000円）平置式1台（身障者用：月額18000円）
自転車置場：56台（スライドラック式）（月額200円）
管理費：月額14200円～19000円
修繕積立金：月額9790円～13080円
地図はこちらです↓
画像出典：K HOUSE 横浜仲町台公式HP
お久しぶりのケイアイスター不動産による分譲マンションとなります！！(戸建では知名度ある会社)
旧ブランド(今後は使わない？)のヴィラーヌ時代はヴィラーヌ国分寺アーバンオアシス、ヴィラーヌ鷺沼、ヴィラーヌ川口ブライトヴィスタ、ヴィラーヌ熊谷ル・ソレステなどの供給がありましたが川口と熊谷以来の11年ぶりくらいの新作となります。
ブルーラインの仲町台駅から西方向へ徒歩9分、ドラマのロケ地などでもよく使われる学園歩道橋を経由するため雰囲気の良い道のりです。
落ち着いた住環境ではあるのですが中原街道からは1ブロック離れるものの背中側にブルーラインの高架がある(地下鉄ですが地上区間)ため音ネックは少し抱えることにはなります。
日常の買い物はミカン公園の少し先にあるまいばすけっとが徒歩5分、仲町台駅側の文化堂、業務スーパー、東急ストア、まいばすけっとが徒歩7分～10分ほどと徒歩10分圏内であれば選択肢が充実しています。セン北とセン南も身近ですから日常の買い物＋αも近場で楽しむことができますね。
通学校は茅ケ崎小学校と茅ヶ崎中学校で徒歩15分と距離はありますが茅ケ崎公園が至近であるなど公園関係は言わずもがな選択肢ありありのエリアですからとくに子育てファミリーからすれば魅力が大きすぎることでしょう。
建設地は線路の南側で北と南が接道した正方形の整った土地形状です。従前はクリエートメディックの本社ビルがありました。(川崎区殿町へ移転済み)
主開口部はボリュームゾーンが南向きで西向きの設定もあります。
南側は接道向かいに4階建てのマンション、西側は接道していませんが向かいの5階建てマンションの平置き駐車場のためどちらも視界抜けは限定的ですが日当たりは確保できます。
西向きは斜めにブルーラインの線路があるため階数によっては電車ビューが面白いものの音ネックは少なくないでしょう。
メインアプローチは北側で植栽＆景石に加えてゲートデザインとすることでとても雰囲気が良いですし、クランクinとなるホールとラウンジは縦に長いため総戸数以上の奥行きも感じられるでしょう。
ゲート部分の軒裏とバルコニー部分の軒裏、さらに隔て部分も木調としつつラインはダークグレーとすることでぬくもりを感じつつも締まった印象になる外観デザインもカッコいいですね！
価格と間取りの一部を共有いたします！
A 4LDK 85.05㎡
画像出典：K HOUSE 横浜仲町台公式HP
C 4LDK 95.77㎡
画像出典：K HOUSE 横浜仲町台公式HP
F 4LDK 100.58㎡
画像出典：K HOUSE 横浜仲町台公式HP
平均坪単価は約440万円です。
一番狭い部屋でも75㎡台、平均専有面積は約85㎡、さらに100㎡超も多くあるという良い意味で時代の流れに反したプランニングとなっています。
居室の配置はシンプルではありますがアイランドキッチンのプランもあるなど広さを活かしたプランニングとなっていますね。
ただ、気になったのが洗面室です。
せっかく100㎡前後というゆとりがあるのであれば洗面台をもう少し大きいものにしたほうがより差別化ができて検討者からも好印象となると思うのですよね…
ダブルボウルにするかは別としてもそもそもの横幅が100㎡前後の洗面台としてはかなりこじんまりしているのですよね…
設備仕様としてはディスポーザーがないです。その他は食洗機、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、バルコニースロップシンク、玄関ドア電池錠、ゼッチ基準、構造は二重床(ボイドでスラブ厚220mm～270mm)・二重天井など単価帯からすれば悪くはないですね。
周辺相場を確認しましょう！
■ルシオン仲町台
2003年築 仲町台駅徒歩10分
新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約190万円
動き一例
約84㎡
新築時4200万円台
中古時4800万円台
■グランドメゾン仲町台
2010年築 仲町台駅徒歩7分
新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約290万円
動き一例
約82㎡
新築時5400万円台
中古時6900万円台
■シティテラス横浜仲町台壱番館
2012年築 仲町台駅徒歩8分
新築時の坪単価約215万円
現在の坪単価約315万円
■アールブラン横浜仲町台
2019年築 仲町台駅徒歩6分
新築時の坪単価約260万円
直近売り出し事例なし
上記相場からK HOUSE 横浜仲町台が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
C 4LDK 95.77㎡ 4階 13580万円 → 10530万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は合計で10台、身障者優先の屋外平置き1台と残り9台は屋外機械式です。
エリア柄マイカー派も多いですし、1億円出せるという属性からすれば足りないかと思われます。
駐輪場も屋外でこちらは1世帯2台は確保できます。
管理費は㎡単価月額約189円と総戸数からすれば抑え目です。部屋が広いだけありこの単価帯は嬉しいですね。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ルシオン仲町台 総戸数28戸 管理費㎡単価月額126円
■グランドメゾン仲町台 総戸数92戸 管理費㎡単価月額215円
■シティテラス横浜仲町台壱番館 総戸数245戸 管理費㎡単価月額157円
■アールブラン横浜仲町台 総戸数130戸 管理費㎡単価月額249円 ※駐車場代込
【住むレーション】
［ブルーライン］
仲町台 7:31発
センター南 7:33着
センター北 7:35着
中川 7:38着
あざみ野 7:41着
仲町台 7:33発
新羽 7:36着
北新横浜 7:38着
新横浜 7:40着
岸根公園 7:43着
片倉町 7:45着
三ッ沢上町 7:47着
三ッ沢下町 7:49着
横浜 7:52着
高島町 7:54着
桜木町 7:56着
関内 7:58着
［あざみ野駅から田園都市線］
あざみ野 7:46発
たまプラーザ 7:47着
鷺沼 7:50着
溝の口 7:56着
二子玉川 8:01着
用賀 8:04着
桜新町 8:07着
駒沢大学 8:10着
三軒茶屋 8:12着
池尻大橋 8:15着
渋谷 8:19着
都筑ICと港北ICまで3キロ前後と遠出も便利ですし、エリア柄マイカーがあるととにかく楽しいでしょう。
【総評】
ケイアイスター不動産が今後どのような分譲マンションを供給してくれるのか楽しみになる作品ですね！！
ただ、この価格帯なら専有部をもっとこだわってほしかったなぁ～という印象を受けました。
これだと『広いからお値段が高いです！』になってしまうのですよね…
建築費が高くなる時代、近郊・郊外においては専有面積をいじめるいわゆる『専有面積調整』が当たり前になっている中で平均専有面積約85㎡という『港北ニュータウンらしさ』を実現してくれていることは素晴らしいのですが、周辺相場と比べて坪単価が大きく跳ねている以上は『広いからお値段が高いです！』に加えて『商品力もスペシャルです！！』も実現してほしかったところではあります。
これが駅徒歩5分くらいならまた話は変わるのですが億ションで徒歩9分は二の足を踏んでしまう方が多いのではないでしょうか。(一概には言えないものの駅近であればそれだけでマンションらしいエッセンスがあるため多少の割高感も吞みやすいですが徒歩10分クラスになると価格の安さも求めたくなりがち)
頑張りは感じられるもののこのグロスで勝負するのであればもう一声…頑張ってほしかったところではあります。(例えばディスポーザー、水回りのスペシャル感、内廊下等)
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