今回ご紹介するのはドレッセ横浜十日市場です!

[物件概要]第一期二次 販売戸数6戸

売主:東京急行電鉄 東急不動産 エヌ・ティ・ティ都市開発
施工:長谷工コーポレーション
価格:3848万円~5998万円
専有面積:62.46㎡~87.98㎡(予定)
総戸数:311戸
規模:地上14階建て・地上9階建て・地上11階建て
交通:JR横浜線「十日市場」駅徒歩7分  東急田園都市線「青葉台」駅バス約15分「十日市場市営住宅入口」バス停徒歩4分
所在地:神奈川県横浜市緑区十日市場町
竣工予定:2019年7月下旬予定

管理費(月額)13400円~18900円
修繕積立金(月額)5300円~7500円

駐車場:157台(機械式111台、平置40台(車椅子優先駐車場3台含む)、専用平置6台)、他に電気自動車充電用(来客用兼用)1台、カーシェア用平置駐車場1台、来客用(居住者用荷捌き兼用)1台(駐車場月額:17000円~23000円)

バイク置場:9台(月額:4000円)
ミニバイク置場:4台(月額:2500円)
駐輪場:468台(2段式372台、シングルラック式37台、スライド式48台、平置11台)、他にサイクルシェア用平置7台(月額:100円~500円)

地図はこちらです↓

画像出典:ドレッセ横浜十日市場公式HP

公式HPで公開されているアニメーションが2018年3月時点で再生回数50万回!!

エピソード3まであるのですが個人的にはエピソード1の「2人の新しい暮らし」が一番ハマりました。

新婚さんのお話なのですが・・・これ声優さんの市来光弘さんと井ノ上奈々さんもリアル夫婦なんです。マジ泣けてきますわ。

エピソード2では赤羽根健治さんと上坂すみれさんが・・・これは・・・アイマス(笑)
青学の下田選手もびっくり?!!

声優さんパワーだけに頼らず中身もしっかりと構成されている点は素晴らしいですね。エピソード1からエピソード3までぜひご覧ください!マンションギャラリーではアニメーションは見れませんのでご注意ください。

それでは物件レポートへ!

横浜線の十日市場駅から信号なしの徒歩7分、もともとマンションが点在する十日市場ヒルタウンの駅寄りに建設中のドレッセ横浜十日市場は環境未来都市事業ですから横浜市も絡んだプロジェクトとなります。

簡単に言ってしまうと高齢化が進む街に新しい風を吹き込みましょうというものです。

ですから現状では街を歩けばご年配の方を多く見かけます。しかしそこに新しい風を吹き込むために横浜市が音頭をとってデベロッパーを選定(公募)、そして街づくりの得意な東急系、高齢者住宅との一体開発なども得意分野のNTT都市開発と手を組み十日市場を盛り上げるべく事業が進んでいます。(高齢者住宅は東急系となります)

そのためマンション(所有権)だけでなく高齢者住宅(50年間の定期借地)、戸建(50年間の定期借地)、ミニスーパー、カフェ、保育園、学童施設なども開発されます。マンション自体の総戸数は311戸。いわゆる大規模マンションと呼べる規模感があります。

画像出典:ドレッセ横浜十日市場公式HP

まず最初に妥協するべき点から。

間取りが面白くありません。よくある田の字ばかりですし、角部屋でさえワイドスパンでないため室内廊下がものすごく長くなってしまいます。もちろん田の字は使いやすいのですが間取りにこだわりたいという方にはちょいと厳しいマンションです。最上階の一部が天井高最大3mであったりメニュープランは充実しているほうですから選ぶ楽しみはあります。メニュープランだとちらほら面白い間取りもありました。

次に室内グレード感としてはごくごく普通です。よく見かける長谷工のお部屋です。ただし二重床・二重天井であったりクローゼットの奥行があったりと売主の意見も少しは入ったものとなっています。

最後に駐車場です。機械式が主となりますし出入り口にシャッターゲートやチェーンゲートもありません。設置率は約50%ですが第一期の契約者ベースでは大抽選会にはならなさそうとのことです。どうしても駐車場を確保したい場合は優先権付のお部屋もありました。未来環境都市を謳うのであれば平置きか自走式にしてほしかったなぁ~とは思います。もちろん機械式が環境に悪いということはありませんがせっかくの長期優良住宅ですしそこは愛を見せてほしかったところではあります。

細かい部分を除くと上記3点が気になったことです。

ドレッセ横浜十日市場の面白いところは周囲にも開放された中庭を設けています。つまりはセキュリティエリアは建物や駐車場部分のみで中庭は誰でも入れます。地域開放型の大規模マンションとなります。中庭を設ける一方で建物内のエントランスホールなどは広くて開放感があるものではなく小規模マンションなどでよく見かける落ち着いた雰囲気のコリドーとしています。

つまり大規模マンションでありながらも建物内は静かに、遊ぶときは中庭もしくはHANA-REという独立した共用棟へと良い意味で気持ちの切り替えができるわけです。大規模マンションだと豪華なエントランスホールやラウンジがありそこは賑わうのだけどもそれではあくまでマンション内のコミュニティに留まりやすい。閉鎖型のコミュニティではなく地域全体でコミュニティを形成していくことを目的としているわけです。

画像出典:ドレッセ横浜十日市場公式HP

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[サニーテラス(南向き)]

S-Hタイプ 3LDK 73.40㎡
7階 4628万円 坪単価208万円

S-Iタイプ 3LDK 72.46㎡
1階 3848万円 坪単価175万円

[リビングテラス(東向き)]

L-Aタイプ 4LDK 84.96㎡
8階 5458万円 坪単価212万円

L-Cタイプ 2LDK 62.48㎡
9階 3918万円 坪単価207万円

維持費一例・・・S-Hタイプ 73.40㎡

管理費15800円 修繕積立金6300円

※月額
※ネット代など別途あり

管理費ですが十分すぎるくらいの植栽計画、複数の共用施設、24時間有人管理であることを考えればけして割高感はありません。

周辺の中古マンション相場を確認しましょう!

・ライオンズステーションプラザ十日市場 2004年築 十日市場駅徒歩3分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約150万円

一例・・・ 3800万円台(新築時) → 3200万円台(2016年) 約71㎡

・クレッセント十日市場 2004年築 十日市場駅徒歩4分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約170万円

一例・・・ 3400万円台(新築時) → 3300万円台(2017年) 約65㎡

周辺の新築マンション相場を確認しましょう!

・ソルフィエスタ横濱十日市場 2016年10月竣工済み 十日市場駅徒歩2分 坪単価約225万円

上記相場からドレッセ横浜十日市場の将来価値を予想すると

L-Cタイプ 2LDK 62.48㎡ 9階 3918万円(新築時) → 3400万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

設備面ではディスポーザーが標準装備。長谷工コーポレーション施工ではありますが二重床・二重天井です。長期優良住宅を取得しており劣化等級3、耐震等級2を確保しています。

共用施設はゲストルームが2部屋、HANA-REにフリースペースを設けています。

【住むレーション】

[横浜線]

十日市場 8:01発
中山 8:04着
新横浜 8:13着
菊名 8:16着
東神奈川 8:22着

十日市場 8:04発
横浜 8:30着

十日市場 8:06発
長津田 8:09着
町田 8:16着

[長津田から東急田園都市線]

長津田 8:14発
渋谷 8:56着

[バス]

十日市場駅前 8:00発
青葉台駅前 8:09着

バスの運行本数が充実しているため万が一横浜線が運行停止になっても田園都市線の駅まで向かうことができます。

画像出典:ドレッセ横浜十日市場公式HP

【総評】

街を買うという意味でもおすすめしやすいマンションとなります。

価格も現実的ですからお若いファミリー層の方にも手が出しやすいことでしょう。敷地内に入るミニスーパーはもちろん周辺には買い物施設が充実していますし、小学校と中学校に囲まれた立地条件です。新治市民の森はもちろん敷地内の中庭、周辺に点在する公園など緑豊かな環境です。

今現在は第一期が終了して約80戸が供給されています。広告開始から約半年ですから一月に13戸ほど。単純計算ですがちょうど竣工する来年の7月くらいには完売する勢いはあります。ただ大規模マンションのため現物ができてからのほうが売りやすいということもあってかハイスピード販売を目指している雰囲気は感じとれませんでした。そのため竣工前完売はしないかもしれないですね。

横浜市アドレス、駅から近い大規模新築マンション、大手ブランド、良質な住環境、横浜市が絡んでいる大規模複合開発などなど良い条件が揃いつつも坪単価は200万円ちょっと。もともと十日市場エリアが気に入っている方はもちろん青葉区や都筑区の新築マンション価格にびっくりした後にドレッセ横浜十日市場を見るとそこから先の振り替え先がない(市内を出ればありますが)ためいろいろな物件を見てきた人ほどハマりそうだと感じました。

ドレッセ横浜十日市場に関しては周辺の他マンションをたくさん見学したほうが結論が出やすいことでしょう。横浜市内の駅近新築マンションにこだわるのであればドレッセ横浜十日市場でダメだと同価格帯で振り替え先がほぼないですからね。。。

緑区のドレッセ横浜十日市場が平均坪単価約205万円、それよりかは少し単価は上がりますが金沢区のザ・パークハウスオイコス金沢文庫、旭区のグレーシアみなまきみらいとは比較検討していただきたいですね。

都筑区(港北ニュータウン)、戸塚区(戸塚駅周辺)は坪単価250万円以上という世界ですがもちろん予算が届くなら比較されることをおすすめいたします。都筑区では待望のプラウドも販売予定です。

建設地

駅からマンションまでは若干の上り坂となります。駅周辺と違い現地付近はハザードエリアとは無縁となるため上り坂であることをプラスに考えられれば妥協点かと思います。上り坂と言っても緩やかではあります。

北側の土地はまだ横浜市が所有しており何ができるかは未定とのことでした。

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