今回ご紹介するのはプレシス大宮土呂です!

[物件概要]

売主:一建設
施工:イチケン
価格:3280万円〜3920万円
専有面積:55.12㎡~64.50㎡
総戸数:70戸
規模:6階建て
交通:JR宇都宮線・湘南新宿ライン「土呂」駅徒歩3分
所在地:埼玉県さいたま市北区土呂町1丁目
竣工予定:2019年2月上旬

管理費(月額)8760円〜10260円
修繕積立金(月額)5510円~6450円

駐輪場:113台(月額:200円~400円)
駐車場:25台(平置き9台 立体駐車場12台、専用平置式駐車場4台)(月額:9000円~11000円)
バイク置場:10台(月額:1000円)

地図はこちらです↓

画像出典:プレシス大宮土呂公式HP

大宮駅から北に1駅の土呂駅が新築マンション激戦区になっています。

今回ご紹介するプレシス大宮土呂の他にもサンクレイドル土呂、レーベン大宮土呂PJと合計3棟、戸数にすると150戸を超えます。

土呂と言えばステラタウンが有名です。ステラタウン周辺はさいたま市北部拠点宮原土地区画整理事業として綺麗に整備された街並となっています。

ステラタウンの記事はこちら→ステラタウン周辺のおすすめ中古マンション! ~土呂駅・加茂宮駅~

ステラタウン周辺では良質な中古マンションが70㎡、3000万円ほどで購入できるなどおすすめしやすいエリアとなります。ただしステラタウン周辺は土呂駅からは少し離れます。今回供給が重なる3棟はすべて土呂駅の近くですから改めて相場観なども共有いたします。

土呂駅の東側から北側にかけて産業道路が通っていますが3棟とも産業道路は超えません。(そもそも産業道路を超えたマンションは厳しいでしょう・・・。供給もそれほどありません。)

ただしプレシス大宮土呂は産業道路と線路近接ですから音などは気になるところです。

サッシはT-3を採用していますから窓さえ開けなければ音は緩和されますが窓を開けたまま生活するにはかなり厳しい立地ではあります。それでもエントランスを出ればすぐに駅が見えるくらいの駅近立地となっており駅と現地の間には信号もありません。

土呂駅のホームから建設地が見えます

設備面ではディスポーザーはありませんがトイレ手洗いカウンター、洗面台三面鏡框付、浴室ダウンライト、浴室ワイドミラー、ハンズフリーシステム(専有部玄関もハンズフリー対応)、バルコニー隣戸境はコンクリート(隔て板のみのお部屋もあり)、二重床・二重天井など設備仕様はけして悪くありません。この辺りの配慮はプレシスブランドの強みですね。

とくにハンズフリーキーに関しては既存マンションで新規に取り入れるには腰が重く(もちろんできないことはないですが)、既存マンションとの差別化にはもってこいの設備です。ハンズフリーキーシステムの中でもピンからキリまであるわけですがプレシス大宮土呂に関してはエントランス、エレベーター(ハンズフリーキーがないと動かないセキュリティ)、専有部玄関、宅配ロッカー、ゴミ置き場すべてが対応となっています。物件によってはエントランスだけがハンズフリーキーで専有部玄関は鍵を取り出す必要があるなど謎設定のところもありますから注意が必要です。

ただ間取りが・・・

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 南西向き 3LDK 63.42㎡
3階 3740万円 坪単価194万円

Dタイプ 南西向き 2LDK+S 64.5㎡
3階 3810万円 坪単価195万円

Hタイプ 南東向き 2LDK+S 64.22㎡
2階 3590万円 坪単価184万円

Kgタイプ 北東向き 3LDK 55.12㎡

画像出典:プレシス大宮土呂公式HP 画像はKタイプのものです Kgタイプは専用庭と専用駐車場が付きます

1階 3280万円 坪単価196万円

55㎡の3LDK・・・ここまできましたか。。。悲しい。

周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう!

・オーベル大宮土呂プライムタワー 2000年築 土呂駅徒歩1分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約125万円

・ザ・バーデン大宮土呂 2001年築 土呂駅徒歩3分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約125万円

・ローヤルシティ大宮土呂第3 2002年築 土呂駅徒歩1分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約130万円

・ラ・アトレ大宮土呂 2008年築 土呂駅徒歩1分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約180万円

・ルネサンス大宮土呂 2015年築 土呂駅徒歩2分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約180万円

上記相場からプレシス大宮土呂の将来価値を予想すると

Dタイプ 南西向き 2LDK+S 64.5㎡ 3階 3810万円(新築時) → 2900万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[上野東京ライン]

土呂 8:14発
上野 8:49着
東京 8:56着
新橋 8:59着
品川 9:06着

[湘南新宿ライン]

土呂 8:04発
池袋 8:43着
新宿 8:49着
渋谷 8:55着

【総評】

「数年前とは建築費が違いますからマンション価格が上昇しています」という説明は郊外になるほど厳しくなるわけですがそれは土呂エリアも同じです。どうしても戸建との競合もありますし、そもそも予算感的に4000万円を超えたら動かないエリアとなります。

そのため専有面積を削るのは致し方ない部分ではあるのですが55㎡の3LDKは衝撃ですね。マンション好きとして悲しくなるばかりです。

スパンがないため廊下も長くなっていますし、リビング・ダイニング・キッチンが11.5帖とは・・・。

競合のレーベン大宮土呂PJは61㎡の3LDK~、サンクレイドル土呂は63㎡の3LDK~。どこも厳しいですね。

今は新築マンションの価格が高い時代だからこそ中長期的に住むことを前提として購入しなければならない時代です。(都心エリアや近郊・郊外の人気マンションを除いて)

だからこそ住んで満足度が高いものを選んでほしいと思っています。もちろん55㎡の3LDKが合う方もいるでしょうけども、築浅中古マンションにシフトすれば70㎡の3LDKが同じ価格で購入できるわけですから一度中古マンションを見学してみることをおすすめいたします。それでも「どうしても新築!!」となればその方にとっては満足度の高いものとなることでしょう。

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