今回ご紹介するのはローレルタワールネ浜松町です!

[物件概要]

売主:近鉄不動産 総合地所
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:25.05㎡〜140.55㎡
総戸数:227戸
規模:23階地下1階建て

交通:
JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩10分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅徒歩12分
ゆりかもめ「日の出」駅徒歩1分
都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩14分
JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩14分
都営三田線・浅草線「三田」駅徒歩13分

所在地:東京都港区海岸2丁目
竣工予定:2019年12月末日

駐車場:60台(敷地内機械式)
自転車置場:330台(2段ラック式・レンタサイクル8台含む)
バイク置場:3台

地図はこちらです↓

画像出典:ローレルタワールネ浜松町公式HP

前回モデルルーム訪問記事を公開したローレルタワールネ浜松町ですが再度モデルルームへ訪問しましたので最新情報を共有いたします。

まずゆりかもめを挟んだ場所で解体工事がおこなわれていますがそれが何になるのか気になりますよね。ベイサイドステージ東京からローレルタワールネ浜松町の半分くらいまでの敷地を大和ハウス工業が取得、「日の出ベイサイドPJ」として現在は既存ビル(西本興産日の出ビル)の解体作業中で年末に完了する予定です。

大和ハウス工業取得ビルの解体工事現場

位置関係としてはざっくりとですがこちらです↓

赤枠・・・日の出ベイサイドPJ
青枠・・・ローレルタワールネ浜松町

では日の出ベイサイドPJは何ができるのか?

現状確実に言えることは住居系は建設できないということです。こちらは商港区となっているのです。ただし商港区でなくなる可能性も0ではありませんから現状では絶対的に住居系は建設できないと言えますが将来的にはわかりません。

商港区ですから物流系の施設だとは思うのですが・・・。有明の物流施設(ユニクロ)と同じようなものを建設するのではないかなぁ~とは思います。もしくはホテルの可能性もありますね。

いずれにしても海眺望がより厳しくなったことはたしかで、ローレルタワールネ浜松町の一番の魅力が「海眺望」だと感じていた方は部屋選びが難しくなりますね。

とはいえもともと海眺望だけがウリのマンションではなく、浜松町と田町の再開発の恩恵を受けやすい立地、そして非日常に特化したコンセプトがありますから売れ行きに影響があるかといえば僅かかと思います。そもそも確定眺望の立地ではないですから。それでも広告的に海感を出し過ぎていたせいか初期の検討者からすれば「なんじゃらほい」と思われても仕方ないことではあります。

予定価格と間取りを共有いたします!

[北・西角]

P-55B 2LDK 52.13㎡
10階 6100万円台 坪単価386万円
15階 6600万円台 坪単価418万円

[北・東角]

P-80A 3LDK 76.56㎡
8階 10200万円台 坪単価440万円
15階 10900万円台 坪単価470万円

[東方向]

P-55E 2LDK 53.68㎡

画像出典:ローレルタワールネ浜松町公式HP

8階 7100万円台 坪単価437万円
15階 7600万円台 坪単価468万円

P-60B 2LDK 57.86㎡
8階 7600万円台 坪単価434万円
15階 8100万円台 坪単価462万円

P55A 1LDK 51.09㎡
15階 6900万円台 坪単価446万円

[南・東角]

S-60B 2LDK 58.64㎡
2階 6200万円台 坪単価349万円

[西向き]

P65A 2LDK 62.32㎡
6階 6900万円台 坪単価366万円
15階 8100万円台 坪単価429万円

[エグゼクティブ]21階~23階 各フロアにオートロック扉が追加されるなど仕様が異なります

E-120A 東方向 3LDK 120.09㎡
21階 18000万円台 坪単価495万円

E-140B 西・北・東角 2LDK 140.55㎡

画像出典:ローレルタワールネ浜松町公式HP

21階 22000万円台 坪単価517万円

維持費一例・・・P55Bタイプ 52.13㎡ 管理費(月額)20900円 修繕積立金(月額)5480円

インターネット:1320円(月額)

駐車場:60台 41000円(全高1550)・46000円(全高2000)(月額)
駐輪場:312台 300円~500円(月額)
バイク置き場:3台 10000円(月額)

※価格、維持費ともにすべて予定のものです

狙い目としてはラウンジフロアの6階住戸です。

低層階ということもあり価格も抑えられていますし、他の階と同じく各階ごみ置き場もあります。

管理費は㎡あたり400円ほどです。

周辺のマンション相場を確認しましょう!

・クレストフォルム田町ベイサイドコート 1999年築 日の出駅徒歩5分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約235万円

・クレストフォルム田町ベイフロントスクエア 2000年築 日の出駅徒歩4分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約220万円

ベイサイドステージ東京 2001年築 日の出駅徒歩2分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約250万円

グローバルフロントタワー 2015年築 日の出駅徒歩8分 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約405万円

・ルフォンリブレ浜松町キャナルマークス 2016年築 日の出駅徒歩2分 新築時の坪単価約335万円 直近事例なし

上記相場からローレルタワールネ浜松町の将来価値を予想すると

P65A 2LDK 62.32㎡ 6階 6900万円台(新築時) → 4800万円(築20年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

上記はあくまで今の相場での予想ですから大きく上振れする可能性は十分あります。それは言わずもがなですが浜松町界隈の再開発です。世界貿易センタービルディング、竹芝地区、芝浦一丁目計画などなど。これがどれだけミナトフロントタワーの位置する海岸地区まで影響してくるかですね。今後進化していく浜松町界隈の影響を受けるならば6000万円で購入して10年、20年後に同じくらいの価格を維持している可能性も十分あります。

正直なところ現状ではちょいと高いとしか言いようがありませんが数多くの新築マンションを見学している中でこれだけ将来化けるエリアに近接していることは珍しいですから面白いことはたしかです。

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