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今回ご紹介するのはソルフィエスタ ヴェルデです！
［物件概要］第1期1次販売戸数13戸
事業主：スギモト都市開発 エムズイースト レジデンス
売主：スギモト都市開発
設計：寺澤雄治アート設計工房
施工：田中建設
価格：4538万円～5078万円
専有面積：65.01㎡～73.49㎡
総戸数：36戸
規模：10階建て
交通：JR相模線「南橋本」駅徒歩2分
所在地：神奈川県相模原市中央区南橋本二丁目
竣工予定：2024年5月下旬
引き渡し予定：2024年6月下旬
駐車場：11台(機械9台・平置2台) 月額11000～16000円
ミニバイク置場：2台 月額2000円
駐輪場：72台(ラック式) 月額150～200円
管理費(月額)11700円～13200円
修繕積立金(月額)6530円～7380円
地図はこちらです↓
画像出典：ソルフィエスタ ヴェルデ公式HP
JR相模線の南橋本駅西口から信号なしのフラットアプローチで徒歩2分、東口と異なりしっかりとしたロータリーがない側ですが建設地の少し手前までは歩道が整備されておりわかりやすい道のりです。
JR相模線は片側毎時3本前後と運行本数が少ないため他社線へ乗り換えて毎日のように通勤となればなかなか厳しいのですがJR横浜線と京王線が利用でき将来はリニアも開通する橋本駅へ徒歩27分、JR横浜線の相模原駅へ徒歩28分、自転車であれば10分弱という距離感です。
駅前立地ではありますが角上魚類とファーマーズマルシェヴェルジェへ徒歩7分、コーナン相模原小山モール(ライフ)へ徒歩10分と駅前で日常の買い物を済ますことができません。ただ、自転車であればアリオ橋本へ6分ほどとこちらも自転車があれば便利ですね。また、エリア柄ほとんどの方が車を持たれるでしょうから駅前にスーパーマーケットがないことはそこまでウィークポイントになってこないでしょう。(そもそも車を持たない方であれば橋本駅近くに住んだほうが便利)
通学校は小山小学校で徒歩13分、小山中学校で徒歩15分と少々遠いです。
建設地は南西側のみ接道しており主開口部も南西となります。従前はコインパーキングがありました。
建設地の用途地域は商業ですが主開口部側の接道向かいからは住居系エリア(第二種住居地域)となるため背の低い戸建が主となります。そのため低層階でも日当たり良好ですし中層階以上になれば山々を望める県央らしい眺望となります。背中側のマンションが今作の影響で日当たりと眺望が大きく変わってしまったわけですが今作はその心配もほとんどないというのも安心ですね。
建物内の案内会も開催されているため実際の室内から眺望や日当たり、電車の音(T-2サッシで対策)を確認することができます。
風除室を奥まらせることでエントランスアプローチをできるだけ長くとってくれていますし、外観デザインもせり出しマリオン×ガラス手摺、妻側の窓を大きめにとるなど重厚感があります。バルコニー隣戸境の隔て板もしっかりとスラブtoスラブです。
妻側窓は大きいだけでなくせり出させた部分にも窓を設けているのが個人的な萌えポイントでした。D2タイプの洋室1を見ていただきたいのですが『ここに窓を設けてくれるんだぁ～！！』とテンション高まってしまいました！(反対側の角住戸も同じような形で窓があります)
ただ、背中側にマンションもありますので共用廊下もガラス手摺にしてくれるとより嬉しかったところではあります。
価格と間取りの一部を共有いたします！
B1タイプ 3LDK 73.49㎡
画像出典：ソルフィエスタ ヴェルデ公式HP
C1タイプ 2LDK+S 72.26㎡
画像出典：ソルフィエスタ ヴェルデ公式HP
D2タイプ 3LDK 68.93㎡
画像出典：ソルフィエスタ ヴェルデ公式HP
平均坪単価は約225万円です。
1フロア4戸のため角住戸比率が高くなっています。
平均専有面積は約70㎡、今の時代としては専有面積調整が激しいわけではないですし柱をしっかりと外に出してくれています。さらに梁が出にくい工法のため室内も広く感じやすいですし、サッシ高も2050mm(最上階は2200mm)と一般的な板状マンションよりも高いものとなっています。
設備仕様としてはディスポーザーなし、トイレは古めかしいタンク式など単価なりではありますが食洗機はありますしオプションですが玄関も電気錠にすることができます。
構造は二重床(床スラブ厚250mm)・二重天井、基本天井高は2420mm(最上階は2500mm)です。キッチンのシンク上も同じ天井高となっています。戸境壁が約260mmというのも素晴らしいですね。
周辺相場を確認しましょう！
■グランイーグルウイング橋本
2001年築 南橋本駅徒歩2分
新築時の坪単価約130万円
現在の坪単価約125万円
■サンクレイドル橋本
2003年築 南橋本駅徒歩11分
新築時の坪単価約105万円
現在の坪単価約110万円
上記相場からソルフィエスタ ヴェルデが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
B1タイプ 3LDK 73.49㎡ 5階 4898万円 → 3660万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は機械9台、平置2台で設置率約30％と駅前とはいえエリア柄としては少なめです。
駐輪場は1世帯2台分です。出入口をオートドアとしてくれているのはこの単価帯としては嬉しいところです。
管理費は㎡単価月額約180円、ディスポーザーなしですし外廊下ではありますが総戸数からすれば抑えられているほうです。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■グランイーグルウイング橋本 総戸数140戸 管理費㎡単価月額約150円
■サンクレイドル橋本 総戸数228戸 管理費㎡単価月額約120円
【住むレーション】
［相模線］
南橋本 8:01発
橋本 8:04着
南橋本 7:46発
上溝 7:50着
番田 7:53着
原当麻 7:59着
下溝 8:03着
相武台下 8:07着
入谷 8:13着
海老名 8:19着
厚木 8:22着
社家 8:25着
門沢橋 8:28着
倉見 8:30着
宮山 8:33着
寒川 8:36着
香川 8:39着
北茅ヶ崎 8:42着
茅ヶ崎 8:44着
圏央道の相模原愛川ICまで約7キロという距離感です。中央自動車道までは八王子バイパスを通ることになりますが少々距離があります。
【総評】
駅から少し離れた大通り沿いにお店が多く、かつ運行本数の少ない相模線単駅となれば駅前に住むことに対してのメリットが大きいわけではないものの新築比較としては『南橋本駅物件らしい価格』となっているため割高感はないですね。
もちろん中古マンションとの比較をしてしまうとそれなりに差はありますがそれは多くの近郊・郊外新築マンションでそうなってしまう時代ですから致し方ないでしょう。
今作に関しては外観デザインや間取り、そして構造面など目に見えない部分もこだわってくれているため価格だけでなく商品力でも勝負してくれているのが嬉しいところです。
余談ですが私自身かなり久しぶりの物件調査でした。ブログを開始してからは初の記事化となる駅であり、前回訪問は記憶が正しければですがザ・ハシモトタワーのモデル訪問時に南橋本のレクセルかサーパスも現地だけ合わせて見たのが最後だと思いますので15年以上前です。SNSもやっていなかった時代のため記憶しか頼りがないのですが久しぶりの物件調査となるくらい出物もなかったということなのですよね。
当時は角上魚類するなかったはずです。『近くにライフができる』と謳っていたのがたしか相模原小山モールのライフだったかと。昔からある相模原スポーツガーデンはいつの間にかなくなって物流施設になっていた(開業は数か月後？)ことも時代の流れを感じた次第です。
橋本駅はちょくちょく行くのですが中央自動車道から八王子バイパスへ出るルートのため南橋本を通らずでした。
かなり先の話ではあるもののリニア開通が近づくにつれて『これまで分譲マンションの供給が少なかった橋本近隣駅』での新築マンション建設も増えていきそうですよね！
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