グランドメゾン溝の口の杜　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはグランドメゾン溝の口の杜です！

［物件概要］

売主：積水ハウス
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：58.11㎡～87.33㎡
総戸数：123戸
規模：6階建て

交通：
東急田園都市線「溝の口」駅徒歩12分
南武線「武蔵溝ノ口」駅徒歩11分
東急田園都市線「高津」駅徒歩10分

所在地：神奈川県川崎市高津区久本3丁目
竣工予定：2023年11月

地図はこちらです↓

画像出典：グランドメゾン溝の口の杜公式HP

田園都市線と南武線の溝の口(武蔵溝ノ口)駅から徒歩11分～12分、駅近というわけではないのですが駅付近のわちゃわちゃからはしっかりと離れますし、それでいてイトーヨーカドーが通り道にありそこから徒歩6分、イトーヨーカドーと隣接する形で経年優化され緑豊かなパークシティ溝の口もあるなど駅距離と住環境のバランスが取れる立地となります。用途地域も東側から工業系となりますが建設地は住居系です。

イトーヨーカドーの北側を通るルート、パークシティ溝の口の南側を通るルートと大きく分けて2つのルートがありますがどちらもフラットで歩道が整備されており駅前にはデッキもあるなど歩きやすい道のりです。

駅近派を除けば溝の口がお好きな方からの評価はかなり高いことでしょう。間違いなく地元ウケも良い立地です。もちろんパークシティ溝の口のほうが好立地ではあるのですが1980年代前半のマンションですから築年数差は大きく、私もこれまで多くの溝の口物件を見学していますが駅東側のわちゃわちゃを抜けた先の駅から離れすぎない住宅街でこれだけの規模感あるマンションとは出会えないかもしれない(今回の社宅跡地くらいしかなかった)と思っていたので計画を知った時には嬉しかった(溝の口で素敵なマンションを紹介できること)です。

通学校は久本小学校で徒歩6分、高津中学校で徒歩4分と公立校も近い距離に位置しています。

元々NECの社宅があっただけあり土地形状は真南住戸を多く設定できる正方形と整っているのもかなりのストロングポイントとなります。

接道は南と東、どちらも車は通りますが東側の歩道はもともと広く南東側には提供公園ができますし、南側も現在の歩道に対して建物ラインをセットバックして植栽豊かにするため音問題というのはそこまで気にならないでしょう。線路からもグッと離れています。せっかく素敵なグランドメゾンに対して電線がごちゃごちゃしているのは景観と眺望という面では惜しいところでしょうか。

配棟計画はすべての廊下が繋がる(2階以上は2つに分かれます)コの字配棟となっており南側から見て前列が南向き、後列が東向き1棟と東向き西向きのサンドイッチ1棟です。背中側2棟の間には約400㎡超(めちゃ広いというわけではないですが戸数からすればしっかりとした広さです)の緑豊かな中庭があり、東側のメインエントランスや西側のサブエントランスから自宅玄関までの間も楽しませてくれる動線となっています。南向き棟の1階共用廊下はガラス張りとなっておりおしゃれなリゾートホテルに来たかのような雰囲気となりそうです。

近郊・郊外の規模感ある板状マンションとしては珍しく内廊下(エアコン設置)を採用しています。

外観デザインは白を基調としつつ一部の列をガラス手摺や縦と水平のラインを黒系とするなど単調なものとはなっていないですし隣戸境はしっかりとコンクリートとしています。エントランス周りはグランドメゾンらしい石積みと植栽とすることで元々綺麗な歩道と合わさり素敵なアプローチとなります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※100万円単位
※モデルルームオープン当初の訪問のためざっくり予定価格
※間取りは社内資料(未完成)のため参考

［A棟　東向き］

Aタイプ　1LDK＋S　58.11㎡
1階　6200万円台　坪単価352万円（Atタイプ）
3階　6300万円台　坪単価358万円
5階　6300万円台　坪単価358万円（2LDK）

Drタイプ　3LDK　70.70㎡
1階　7500万円台　坪単価350万円（2LDK＋S）
3階　7700万円台　坪単価360万円
5階　7700万円台　坪単価360万円

C2タイプ　3LDK　70.28㎡
1階　7600万円台　坪単価357万円（2LDK＋S）
3階　7500万円台　坪単価352万円

E1タイプ　3LDK　71.16㎡
4階　8800万円台　坪単価408万円

Mtタイプ　4LDK　84.55㎡
1階　9100万円台　坪単価355万円

［B棟　南向き］

Oタイプ　4LDK　85.75㎡
3階　9300万円台　坪単価358万円(2LDK＋2S)
5階　9500万円台　坪単価366万円

G1タイプ　3LDK　71.75㎡
1階　7700万円台　坪単価354万円(G1tタイプ・2LDK＋S)
3階　7800万円台　坪単価359万円(2LDK＋S)
5階　8000万円台　坪単価368万円

Hタイプ　3LDK　72.17㎡

画像出典：図面集

1階　8000万円台　坪単価366万円(Htタイプ・2LDK＋S)
3階　8100万円台　坪単価371万円
5階　8300万円台　坪単価380万円

G3rタイプ　3LDK　71.75㎡
1階　8000万円台　坪単価368万円(G3rtタイプ・2LDK＋S)
3階　7800万円台　坪単価359万円(2LDK＋S)
5階　8000万円台　坪単価368万円

［C棟　西向き］

Iタイプ　3LDK　72.57㎡

画像出典：図面集

2階　7800万円台　坪単価355万円
4階　7900万円台　坪単価359万円

Pタイプ　3LDK　87.33㎡
6階　11000万円台　坪単価416万円

［C棟　東向き］

Lタイプ　3LDK　77.53㎡
2階　8700万円台　坪単価371万円(2LDK＋S)
5階　8800万円台　坪単価375万円

H3rタイプ　3LDK　71.75㎡

画像出典：図面集

2階　7800万円台　坪単価359万円(2LDK＋S)
4階　7900万円台　坪単価364万円

Nタイプ　4LDK　85.38㎡
2階　9300万円台　坪単価360万円

平均坪単価は約370万円です。

平均専有面積は約73㎡と今の時代の新築マンションとしては悪くないですね。

内廊下ではありますが行燈部屋ができないように住戸内に吹き抜けを設けたり、一部両面バルコニー住戸もあるなどグランドメゾンらしい間取りとなっています。

背中側の棟の一部はバルコニー同士が向き合ういわゆるこんにちはとなるのですが中庭の植栽は背の高いものとしてくれているため低層階であればが向かいのバルコニーは見えにくいものとなります。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、ミストサウナ、スロップシンク、引き戸上吊り、リビング横ウォールドア完全ハイタイプ、リビング壁掛けエアコンなど単価からすれば当然ですが充実しています。浴室がブラケットライトであるなど坪単価200万円切りのマンションと変わらないレベルなのは気になるところでしたがオプションにてダウンライトへグレードup可能です。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mm、サッシ高約2000mmです。この単価で直床というのは残念ではありますがハザードマップで色がつくエリアであることからグラウンドレベルをしっかりと上げており、その影響で階高が確保できず直床となっています。1フロア減らせば～という話は置いておいて売主は安心・安全を選んだということでしょう。

天井部での給気のため壁面に電動給気シャッターや穴ぽこがないのはいいですね。最近は高単価でも電動給気シャッターはないにしても壁ぽこは普通にあったりしますので嬉しいところです。

目新しい設備仕様としては顔認証システムとなります。風除室のオートロックや宅配ロッカー、ごみ置場、共用施設だけでなく自宅玄関も顔認証にて開けることができます。子育てファミリーからすれば小さなお子様に鍵を持たせなくても良い(アプリで通知設定も可)というのも嬉しいですね。建物内へはアプリを活用して友人や両親などが予約時間に立ち合いなく入室できたり、清掃業者さんなども時間指定で自宅玄関を出入り可能にするなど幅広い使い方ができます。顔認証システムはNECのものとなっており社宅跡地だからこその繋がりもあることでしょう(相対取引でもあります。次作は武蔵小杉です。)。

ゼッチマンションオリエンテッドを取得予定となっており全戸にエネファームが設置されます。切り替え機能付き分電盤のため万が一の停電時はコンセントをエネファームへ接続することなく室内で電気を使うことも可能です。認定低炭素住宅により住宅ローン減税が手厚いのも買いやすいポイントになるでしょう。

共用廊下に各戸2つのトランクルームがあります。2つとも荷物を入れてもいいですし1つを宅配用にすることも可能です。

周辺相場を確認しましょう！

・溝の口ガーデンプレミア　2004年築　高津区坂戸3　武蔵溝ノ口駅徒歩14分　新築時の坪単価約180万円　直近売り出し事例なし

・ザ・タワー＆パークス田園都市溝の口　2006年築　高津区久本3　武蔵溝ノ口駅徒歩12分　新築時の坪単価約205万円　現在の坪単価約265万円

・ブランズ溝の口レジデンス　2015年築　高津区溝口1　溝の口駅徒歩5分　新築時の坪単価約275万円　現在の坪単価約355万円

新築時のことはわかりかねますが1980年代前半に竣工したパークシティ溝の口は室内の大規模リフォームなしでも坪単価220万円前後で動いています。

上記相場からグランドメゾン溝の口の杜の将来価値を予想すると

Iタイプ　3LDK　72.57㎡　2階　7800万円台　→　6530万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地北側に機械式48台、平置き5台(身障者優先1台含む)で設置率約43％、屋外で雨に濡れますがサブエントランスと広くはないですが庇の伸びた車寄せがあります。

駐輪場は敷地西側から北側の屋外、設置率200％です。別途来客用7台があります。

管理費は㎡単価月額約265円、共用施設はラウンジ横のワークスペース(個室4部屋)のみとシンプルですがディスポーザーあり、内廊下、豊かな植栽計画でこの単価なら納得度高いですね。

エレベーターはばらけて計3基と123戸(1階住戸除くと105戸)の6階建てにしてはとてもゆとりがあります。(両面バルコニーの関係上2階以上は共用廊下が繋がっていません)

70.28㎡の場合…管理費(月額)18600円　修繕積立金(月額)8400円　インターネット利用料(月額)1100円　町内会費(月額)150円　HEMS(月額)110円　計(月額)28360円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・溝の口ガーデンプレミア　総戸数163戸　管理費㎡単価月額約120円

・ザ・タワー＆パークス田園都市溝の口　総戸数648戸　管理費㎡単価月額約196円　ディスポーザー　24時間有人管理　コンシェルジュサービス

建設地

【住むレーション】

［田園都市線（半蔵門線直通）］

溝の口　8:01発
二子玉川　8:05着
用賀　8:09着
桜新町　8:11着
駒沢大学　8:15着
三軒茶屋　8:17着
池尻大橋　8:21着
渋谷　8:24着
表参道　8:26着
青山一丁目　8:29着
永田町　8:32着
半蔵門　8:34着
九段下　8:37着
神保町　8:39着
大手町　8:42着
三越前　8:44着

溝の口　8:03発
鷺沼　8:07着
たまプラーザ　8:09着
あざみ野　8:11着
青葉台　8:16着
長津田　8:19着
つくし野　8:21着
すずかけ台　8:23着
南町田グランベリーパーク　8:25着
つきみ野　8:27着
中央林間　8:30着

［大井町線］

溝の口　8:00発（始発）
二子玉川　8:02着
自由が丘　8:09着
大岡山　8:12着
旗の台　8:15着
大井町　8:23着

［南武線］

武蔵溝ノ口　8:02発
武蔵新城　8:05着
武蔵中原　8:08着
武蔵小杉　8:11着
向河原　8:13着
平間　8:15着
鹿島田　8:17着
矢向　8:20着
尻手　8:21着
川崎　8:24着

武蔵溝ノ口　8:02発
津田山　8:04着
久地　8:06着
宿河原　8:09着
登戸　8:12着
中野島　8:14着
稲田堤　8:16着
矢野口　8:19着
稲城長沼　8:22着
南多摩　8:24着
府中本町　8:27着
分倍河原　8:29着
西府　8:31着
谷保　8:34着
矢川　8:36着
西国立　8:38着
立川　8:40着

一番近い駅は高津で徒歩10分ですから場合によってはそちらを利用しても便利でしょう。

日常の買い物はイトーヨーカドーの他にマルエツへ徒歩6分、ドン・キホーテへ徒歩8分、駅前にはマルイもありますしポレポレ通りがすぐ近くですから選択肢豊富ですし二子玉川や武蔵小杉へ電車や自転車(自転車だと近いという距離ではないですが)での行き来も容易です。

タイトーステーション溝の口店で阿波連れいなGet！ pic.twitter.com/HAfTHCSHoB

— マンションマニア (@mansionmania) October 21, 2022

【総評】

地元評価の高い立地とはいえザ・駅前というわけではない中で平均坪単価370万円(予定)は重たいですね。

それでも「中古へシフトすべき！！」と言わせない新築マンションとなっています。立地の良さはもちろん商品力も高いです。

中古より勝る部分が新しさだけ、なんなら中古のほうがスペック高い新築マンションも多いですからね…新築にする価値が新しさだけでないところは大きく評価されることでしょう。

グランドメゾン溝の口の杜をきっかけに溝の口東側に住みたいとなった際にぜひ比較検討いただきたいのがザ・タワー＆パークス田園都市溝の口です。

線路が近かったりタワー形状であるなど性格は異なるのですが駅距離は似ていますし学区も同じです。

2006年築ではありますが当時のゆとりある分譲マンションですから平均専有面積約80㎡と部屋も広めですし、ディスポーザー、スロップシンク、トランクルームなどグランドメゾンに負けていない設備仕様となっています。

そして…地下駐車場です！！

素敵ならせん階段のあるコーチエントランス、機械式が主ですが設置率約85％のため空きもあります。

価格はグランドメゾンよりも坪単価にして100万円強お安いですから築年数なりにお安く購入できます。税制面や室内状況によってはリフォーム代もかかるなど新築に比べて弱い部分もありますがこの価格差であれば納得度は高いことでしょう。

もちろんグランドメゾン溝の口の杜も素敵なマンションですが新築なりの価格です。その価格についていけるなら中古に負けない新築なわけであえて中古へシフトしなくとも良いのですが8000万円前後と6000万円前後では手の出しやすさが大きく異なりますから「溝の口の東側に住みたくなったけど8000万円はなぁ～」という状況なのであれば比較検討してみると面白いことでしょう。

溝の口東口側検討の方へ私なりのアドバイスですが、買う買わないは「支払いに無理がないか」がすべてかと思います。

無理があると思うなら6000万円弱でも購入できるザ・タワー＆パークス田園都市溝の口へ。在庫があるうちに早く動く。

無理がないなら気持ちよく8000万円前後出してグランドメゾン溝の口の杜へ。

この選択がおすすめとなります。

～グランドメゾン溝の口の杜、マンションマニアおすすめ住戸～

・212号室、213号室　→　両面バルコニーで背中側は中庭

・609号室、610号室　→　両面バルコニーで正面も背中側(左右は背中側の棟)も抜け感ある眺望

・104号室、105号室　→　テラスありで正面が中庭

・204号室、205号室　→　両面バルコニーで正面は中庭

・218号室　→　ワイドスパンで全部屋中庭向き

自己日影や人の気配が少しあるにしても中庭が正面となる低層階はこのマンションらしさを最大限感じることができるというのが私なりの考えとなります。

動画もご覧ください！