パークホームズ浦和仲町プレイス　価格と間取り　歪な土地形状を活かしたランドスケープ

今回ご紹介するのはパークホームズ浦和仲町プレイスです！

［物件概要］第1期

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：不二建設
価格：5988万円～10098万円
専有面積：56.10㎡～79.44㎡
総戸数：55戸（一般販売対象戸数52戸）
規模：12階建て
交通：京浜東北線「浦和」駅徒歩10分　※アトレ北口改札（7：00～24：15）徒歩9分
所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町2丁目
竣工予定：2025年4月下旬
引き渡し予定：2025年5月下旬

駐車場：機械式8台 平面3台(一般販売対象外住戸取得台数1台、身障者用1台含む)
駐輪場：87台(一般販売対象外住戸取得台数4台、来客用2台含む)

管理費：月額18290円～25900円
修繕積立金：月額9030円～12790円

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ浦和仲町プレイス公式HP

浦和駅西口から徒歩9分、坂下通り沿いに位置しています。記憶に新しいパークホームズ浦和仲町二丁目のすぐ北側となります。

裏門通りを経由できる点は良いのですが建設地手前で裏門通りから一歩中へ入る必要があります。いろいろな浦和物件を見てきている私なりの印象ですがその最後の道が少々淋しい感じになるのが気になりました。ただ、だからこそ駅徒歩9分の商業地域の割には静かな住環境とも言えますのでそこは好みではあります。

日常の買い物としては駅からの通り道にあるイトーヨーカドーが徒歩6分、伊勢丹とアトレ(ザ・ガーデン自由が丘・成城石井)が徒歩8分、新六間道路沿いのいなげやが徒歩7分と浦和駅徒歩9分らしく便利です。

通学校は仲町小学校で徒歩17分、常盤中学校で徒歩34分と距離はかなりのものですが『距離があっても通わせたいので呑む』という方も多いことでしょう。坂下通りの北寄りということもあり常盤公園が徒歩4分というのも大きな魅力となります。

建設地は…めちゃ歪な土地形状です。西側の土地も取得できていれば…とはなってしまいますが南側だけでなく坂下通りとなる西側も面しており東西の長さは取れているため南向き中心（全55戸中33戸）です。

その南方向にはパークホームズ浦和仲町二丁目があるものの東向きのため壁のようにはならない(妻側を望む)ですからドミノ地帯にしては悪くない南向きと言えるでしょう。

西向きは向かいにマンションとビルがありそれを超えない階はいわゆるこんにちは感があるものの坂下通りを挟むため苦しいというほどではありません。ただ、上階を選んでしまったほうが現状では明らかに気持ちが良いですね(もちろんそれに対する価格差は大きいです)。

エントランスアプローチは南東側、裏門通りから一歩中へ入ったところは少し淋しい印象があるもののそれを好む方の期待に応えるような植栽＆景石が美しい7m超のアプローチは帰宅するオーナーをホッとさせてくれる(夜はライティングされる)ことでしょう。

木調(木のヘリ)の足元部分から明るい外壁に切り替わり逆L字のマリオン部分の頭頂部軒裏で再度木調デザインとなる(妻側バルコニーへ回り込んでいるのもかっこいい…)など浦和らしさもありつつおしゃれですね。

西側が凹んでいるため南向きと西向きの間に妻壁ができてしまうのですがその部分は格子デザインとして味付けがなされていますし、歩車分離もしっかりとしている(歩行者・自転車・車それぞれが異なる出入口)など土地形状の歪さをプラスに変えるランドスケープとなっています。

エントランスホールは戸数なりにこじんまりとしていますが大窓から坪庭を望める良い雰囲気の空間となっていますし、隣戸境の隔て板をスラブtoスラブとするなど見た目へのこだわりが強いものとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　72.44㎡
管理費(月額)23620円　修繕積立金(月額)11660円

画像出典：パークホームズ浦和仲町プレイス公式HP

Bタイプ　3LDK　68.07㎡
管理費(月額)18290円　修繕積立金(月額)9030円
4階　7878万円　坪単価382万円
5階　7958万円　坪単価386万円
10階　8258万円　坪単価401万円
11階　8398万円　坪単価407万円

Cタイプ　4LDK　79.44㎡
管理費(月額)25900円　修繕積立金(月額)12790円

画像出典：パークホームズ浦和仲町プレイス公式HP

Eタイプ　2LDK　56.10㎡
管理費(月額)18290円　修繕積立金(月額)9030円

画像出典：パークホームズ浦和仲町プレイス公式HP

平均坪単価は約390万円です。

間取りは単調な田の字が主で共用廊下側の柱も食い込んでいるなどスペシャル感はありません。希少な4LDKはありますが80㎡を切っている狭い4LDKであることは時代を感じますよね…ただ、リビング横の洋室ウォールドアを開放できるため2LDKを1LDK、3LDKを2LDKというようにリビングを広く使えるのは嬉しいところです。

妻側の窓はお気持ち程度ではあるものの角住戸比率は80％(総戸数55中44戸)と高めです。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機、食器棚、リビング＆主寝室床暖房(ゼッチマンション)、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレなど単価なりに充実しています。

ディスポーザーがマストの方には残念でしたがディスポーザーなしを気にされない方にとっては標準のままでも満足しやすいレベルに仕上げてきています。

総戸数130戸のパークホームズ浦和仲町(2013年11月築)、総戸数70戸のパークホームズ浦和仲町二丁目(2023年8月築)、総戸数65戸のパークホームズ浦和仲町三丁目(2021年6月築)でさえもディスポーザーは付いていません。それだけ『スペック面を気にされない方が多い(住まいに求めているものがスペック面ではなく学区である等)』『スペック面を抑えても売れる』ことが確かなわけですから今作もディスポーザーなしであることに違和感はないでしょう。

周辺相場を確認しましょう！

■ミサワホームズ浦和

2003年築　浦和駅徒歩8分

新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約300万円

■シティハウス浦和仲町

2017年築　浦和駅徒歩9分

新築時の坪単価約295万円
現在の坪単価約340万円

■プレミスト浦和仲町

2022年築　浦和駅徒歩9分

新築時の坪単価約315万円
現在の坪単価約350万円

■ガーデンハウス浦和仲町

2022年築　浦和駅徒歩8分

新築時の坪単価約310万円
現在の坪単価約360万円

上記相場からパークホームズ浦和仲町プレイスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Bタイプ　3LDK　68.07㎡　10階　8258万円　→　7350万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平置が屋外、機械式が建物下で設置率約20％と少なめです。便利な浦和とはいえ都内に比べればマイカー派も多い中で少ないですよね…機械式はターンテーブル利用となるなど設置率と合わせて西側の土地を取得できなかったことが駐車場事情にも影響してしまっています。

駐輪場は屋内で1世帯1.5台分ほどです。2台確保が約束されていない点は注意が必要です。

管理費は㎡単価月額約326円、ディスポーザーなしの外廊下となればもう少しお安いと嬉しかった印象です。(総戸数52戸でディスポーザーありのプレミスト浦和仲町が㎡単価月額約330円)

ただ、今どきの第三者管理となっているのは良いですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ミサワホームズ浦和　総戸数61戸　管理費㎡単価月額約158円

■シティハウス浦和仲町　総戸数40戸　管理費㎡単価月額約217円

■プレミスト浦和仲町　総戸数52戸　管理費㎡単価月額約330円

■ガーデンハウス浦和仲町　総戸数42戸　管理費㎡単価月額約237円

■ブリリア浦和高砂　総戸数32戸　管理費㎡単価月額約348円

【住むレーション】

［京浜東北線］

浦和　8:04発
南浦和　8:07着
蕨　8:11着
西川口　8:14着
川口　8:17着
赤羽　8:20着
東十条　8:23着
王子　8:26着
上中里　8:28着
田端　8:31着
西日暮里　8:33着
日暮里　8:35着
鶯谷　8:37着
上野　8:39着
御徒町　8:41着
秋葉原　8:43着
神田　8:45着
東京　8:48着
有楽町　8:50着
新橋　8:52着
浜松町　8:55着
田町　8:57着
高輪ゲートウェイ　8:59着

［上野東京ライン］

浦和　8:00発
赤羽　8:09着
尾久　8:15着
上野　8:22着
東京　8:29着
新橋　8:33着
品川　8:39着

浦和　8:06発
さいたま新都心　8:10着
大宮　8:13着

［湘南新宿ライン］

浦和　8:04発
赤羽　8:14着
池袋　8:26着
新宿　8:32着
渋谷　8:38着
恵比寿　8:41着
大崎　8:45着

［空港リムジンバス］

ロイヤルパインズホテル浦和　5:05発
浦和駅西口6番のりば　5:15発
武蔵浦和駅西口４番のりば　5:35発
羽田空港第2ターミナル　6:30着
羽田空港第1ターミナル　6:35着
羽田空港第3ターミナル　6:45着

横移動の利便性を優先されるのであれば定期借地権であることを呑んでブリリア南浦和のほうが合ってきますが縦移動に関しては速達電車も利用できる浦和のほうが便利ですね。(京浜東北線は南浦和以南のほうが本数多いです)

首都高と外環へは5キロ弱です。

【総評】

価格に関してはブリリア浦和高砂と同じく新築マンションとしては違和感ない(割高感ない)設定と言えるでしょう。

プレミアムフロア(プラン)などがない中で億超え住戸もあることは少々気になりますが希少な4LDKですから致し方ないでしょうか。

裏門通りから一歩中へ入る静けさを活かした素敵なエントランスアプローチ＆エントランスホール、こだわりある外観デザインなど商品力も高いですね。

この辺りは新築マンションの供給が多く、もう間もなく完売しそうなブリリア浦和高砂、先日発表されたウエリス浦和高砂など比較検討ができますし、大きな抽選もなく購入できるなど『周辺中古マンションよりは高いけども気持ちよく新築マンションが購入しやすい』エリアとなっていますね。

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