今回ご紹介するのはヴェレーナグラン浦和仲町です!

[物件概要] ※記事作成時点での販売概要(予定)

売主:大和地所レジデンス
施工:東京美装興業
価格:4900万円台〜5800万円
専有面積:62.63㎡~71.08㎡
総戸数:30戸
規模:地上11階
交通:JR京浜東北線・湘南新宿ライン・上野東京ライン(高崎線・宇都宮線)「浦和」駅 徒歩13分
所在地:埼玉県さいたま市浦和区仲町三丁目
竣工:平成30年1月下旬

駐車場:敷地内10台[平置式1台、機械式9台(月額使用料:未定)]
自転車置場:敷地内56台[サイクルポート2区画含む(月額使用料:未定)]
ミニバイク置場:4台(月額使用料:未定)

地図はこちらです↓

画像出典:ヴェレーナグラン浦和仲町公式HP

画像出典:ヴェレーナグラン浦和仲町公式HP

「グラン」ブランドだけあり一般的なヴェレーナ物件よりも標準仕様が豪華になっています。例えばキッチン、洗面室の天板は天然御影石、共用部もエントランスホールを折り上げ天井として高級感を演出、間取りも全戸ワイドスパンで1フロア3戸のみとしています。すべての間取りにオープンエアバルコニーを採用しているためスロップシンクも完備しています。グレード感については申し分ないマンションと言えます。

立地条件としては駅近ではありませんがなかまち商店街、うらもん商店街が通り道ですから買い物至便です。また現地へ行っていただければわかりますがとても静かなエリアとなっています。浦和駅から見て国道17号線の手前、一歩奥まった立地ということは評価ポイントです!

価格と間取りの一部を共有いたします!

AODタイプ 65.51㎡ 南向き 3階 5198万円 坪単価261万円

画像出典:ヴェレーナグラン浦和仲町公式HP

DODタイプ 70.87㎡ 南向き 8階 5868万円 坪単価273万円

平均坪単価は270万円程度となりそうです。ザ・パークハウス浦和岸町よりはお安いですがプラウド浦和高砂マークスと大きな価格差がありません。野村さんの一人勝ちかなぁ~と思えてしまいます。プラウド浦和高砂マークスが価格を抑えてきているためヴェレーナグラン浦和仲町の価格が目に優しく見えないという・・・野村マジックには参りますね。苦笑

しかしながらヴェレーナグラン浦和仲町は常盤中学校が通学校のため学区優先の方からすると「マークスと同じ価格ならヴェレーナでしょ!」という方も多いはずです!

周辺の築浅中古マンション相場を確認してみましょう!

オーベル浦和仲町 浦和駅徒歩10分 2013年築 坪単価200万円~坪単価220万円

スムーズに完売したオーベル浦和仲町に関しては新築時よりも値上がりしています。

新築時 3500万円台 → 中古時 4100万円台
新築時 4800万円台 → 中古時 5200万円台

【総評】

ヴェレーナグラン浦和仲町の近くで供給されたプラウド浦和仲町マークスとオーベル浦和レジデンスは新築時の販売価格が坪単価230万円を切っていました。そこから考えるとおおよそ20%程度上昇していますから過去事例との価格差としては一般的です。それでもエンドユーザーがどこまでついてこれるか・・・。

浦和エリアの難しいところは中古相場が思いのほか上がっていないことです。現在販売中のお部屋を見てみるとヴェレーナグラン浦和仲町の隣に位置するオーベル浦和レジデンス(2015年築)が坪単価240万円程度、アドレスは変わりますがライオンズ浦和岸町(2009年築)が坪単価215万円程度、駅前のエイペックスタワーでさえ坪単価260万円程度で購入できてしまいます。逆にいえば中古がお得なエリアであるとも言えます。

とはいえ新築マンションの満足度が高いことはたしかで、中古市場が安定していることはけしてデメリットではありません。それは相場が読みやすく「新築プレミアム」がどれくらいかがわかりやすいからです。相場から考えてヴェレーナグラン浦和仲町の新築プレミアムは物件価格の1割程度であることがわかります。5500万円のお部屋であれば550万円程度です。これが新築という満足度に払うお金です。550万円と聞くとすごい金額に聞こえますが仮に35年住むとすれば一月当たり13000円程度ですからその負担で新築という価値を手にできるならば安いものだと感じる方も多いはずです。

それを高いと感じるならば中古マンションという選択肢もありでしょう。浦和駅徒歩圏であれば不動産市況が大きく沈んだとしても埼玉県内では底堅いエリアであることはたしかです。

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