今回ご紹介するのはヴェレーナ葛飾立石です！
［物件概要］先着順
売主：大和地所レジデンス 三信住建
設計：プラスデコ
施工：森組
価格：5198万円～6698万円
専有面積：63.44㎡～75.61㎡
総戸数：68戸
規模：14階建て
交通：京成押上線「京成立石」駅徒歩13分 京成押上線「四ツ木」駅徒歩13分 京成本線「お花茶屋」駅徒歩16分
所在地：東京都葛飾区立石二丁目
竣工予定：2025年8月上旬
引き渡し予定：2025年9月中旬
駐車場：18台［機械式15台、平置式3台（身障者用1台、荷捌き駐車場1台含む）］（月額13000円～20000円）
自転車置場：136台［上段ラック式60台、下段スライド式76台］（月額100円～300円）
インターネットサービス基本利用料（月額）1650円
町内会費（月額）200円
管理費（月額）14400円～17160円
修繕積立金（月額）6980円～8320円
地図はこちらです↓
画像出典：ヴェレーナ葛飾立石公式HP
京成押上線の四ツ木駅もしくは京成立石駅から徒歩13分、6号線に面してはいるものの主開口部側が面しているわけではないためそこまで気になってこないでしょう。シンプルに駅距離は気になりがちですがフラットな街並みのため自転車を利用される方も多いエリアですし駅から見た際に6号線手前のため時間も読みやすいです。
以前ご紹介したサングランデ立石の隣でそのサングランデの背中側にあった華屋与兵衛もマンションへと生まれ変わりました。
京成立石駅前では両口側とも大規模な再開発が進んでいくことになり信じられないくらい大化けします。ある程度近いエリアとしては小岩も駅周りが大化けするわけですが京成立石に関しては高架化事業もセットとなっているため駅含めた再開発というのがさらに期待が高まるポイントでしょう。
再開発の住宅においてはタワーマンションが2棟予定されており北口側が約700戸で参画事業者は東京建物、旭化成不動産レジデンス、首都圏不燃建築公社、南口側が約450戸で参画事業者は野村不動産と阪急阪神不動産となっています。スケジュールに関しては順調にいくと2031年度に全体竣工となります。今から10年後くらいの京成立石駅はとんでもないくらい様変わりすることになります。
上記の駅前再開発で駅徒歩10分超のマンションまで資産性が高まるかは微妙かもしれませんが今以上に便利になり(現状の立石駅前が好きな方を除く ※新店舗移転も少なくないです)街の安全性が向上、そして街のイメージとしても中広域検討者がとっつきやすくなってくるでしょうから少なくともプラス材料であることはたしかでしょう。
今作は駅距離はありますが平和橋通りのイトーヨーカドーが徒歩2分、その他にも自転車であればオーケー、ベルクス、業務スーパー、サミットストアなどもすぐですから日常の買い物が便利です。通学校は梅田小学校で徒歩9分、6号線を超えますが曳舟川親水公園へは徒歩3分です。葛飾警察署が近いのは一つの安心材料とも言えるでしょう。
エリア柄致し方ないですがハザードマップではがっつりと色はつきます。
建設地は南東と北西の二面接道で主開口部は全戸南東向き設定となります。
その南東側の接道は生活道路程度の幅(両面通行ではあります)ではあるのですが建設地が準工業地域で建ぺい率60%容積率400%であるのに対して向かいの土地からは同じく準工業地域ですが建ぺい率60%容積率200%かつ高度地区が厳しくなるため上層階であれば眺望と採光は守られやすいものとなっています。現状では背の低い工場と戸建てのため中層階でも眺望がひらけてきます。
外観デザインは逆梁アウトフレーム工法とすることで自然と重厚感が出て柱も強調されるわけですがその柱部分をヨーロピアン調にしており、それに対してヴェレーナグランのような濃いめの色味も交えることで『今どきのお城』のような建物になっているのがめちゃかっこいいですね。
ただでさえ逆梁好きな私からすればその逆梁ゆえの単調感をなくしてデザインで遊んでくれている(作り手が楽しみながらデザインを描けているのが容易に想像できる)のがとてもとても好印象でした。建築費高騰の影響もあってかヴェレーナっぽくないヴェレーナマンションもちらほらと出てきてはいるのですが今作はザ・ヴェレーナどころか新しいヴェレーナを見せてくれているようでもう外観だけで欲しくなってしまいました(笑)
ハイサッシのため室内にいても開放感ありますが窓が大きいと外から見たときに高級感が増すのですよね。今作は出窓のようにバルコニーラインまで窓面がくるタイプもありますし妻側ダイレクトウィンドウのせり出しなどなど…とにかくかっこいいです。
エントランスホールも窓面豊かで横に長く夜に帰宅する際はかなり映えることでしょう。植栽だけでなく水物もあるとは…素敵すぎます。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Fタイプ 3LDK 63.44㎡
画像出典：ヴェレーナ葛飾立石公式HP
5階 5198万円 坪単価270万円
Jタイプ 3LDK 70.1㎡
画像出典：ヴェレーナ葛飾立石公式HP
Kタイプ 3LDK 70.1㎡
画像出典：ヴェレーナ葛飾立石公式HP
Oタイプ 3LDK 75.61㎡
画像出典：ヴェレーナ葛飾立石公式HP
RLタイプ 3LDK 72.1㎡
画像出典：ヴェレーナ葛飾立石公式HP
平均坪単価は約275万円です。
外観だけでなく間取りもヴェレーナ色が強い面白みあるものとなっています。
妻側のダイレクトウィンドウは豊かですし、スキップフロアやロフト付き住戸などの特殊住戸も駅距離が影響してか商品力の割には現実的な単価帯となっています。
設備仕様としてはディスポーザーはないですがキッチン天板御影石、食洗機、ミストサウナ、浴室ダウンライトと単価帯からすれば頑張っています。トイレ手洗い器は一部住戸についています。構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
■エム・ブランド立石
2008年築 京成立石駅徒歩12分
新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約170万円
■サングランデ立石
2021年築 京成立石駅徒歩13分
新築時の坪単価約235万円
現在の坪単価約235万円
上記相場からヴェレーナ葛飾立石が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Kタイプ 3LDK 70.1㎡ 7階 5728万円 → 4680万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は敷地北側の屋外で設置率約26％、機械式15台と平置2台(内1台は身障者優先)です。
駐輪場も屋外で設置率200％です。
管理費は㎡単価月額約227円、ディスポーザーなしで外廊下、特別な共用施設はないですが総戸数からすれば水物もありますし頑張っているほうでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■エム・ブランド立石 総戸数35戸 管理費㎡単価月額約263円
■サングランデ立石 総戸数75戸 管理費㎡単価月額約164円
【住むレーション】
［京成押上線(都営浅草線・京急線直通)］
京成立石 8:02発
四ツ木 8:04着 ← こちらから乗車したほうが若干早いです
八広 8:05着
京成曳舟 8:09着
押上 8:12着
本所吾妻橋 8:14着
浅草 8:16着
蔵前 8:18着
浅草橋 8:20着
東日本橋 8:21着
人形町 8:23着
日本橋 8:25着
宝町 8:27着
東銀座 8:29着
新橋 8:31着
大門 8:34着
三田 8:36着
泉岳寺 8:39着
品川 8:41着
京成立石 7:59発
青砥 8:02着 乗換 8:06発
京成高砂 8:08着
東松戸 8:16着
新鎌ヶ谷 8:26着
千葉ニュータウン中央 8:33着
印旛日本医大 8:39着
成田湯川 8:46着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル） 8:53着
成田空港（成田第1ターミナル） 8:59着
電車に乗ってしまえば都心部への時間距離も短いのが良いですね。駅距離あれどドアtoドア60分におさまる方が多いことでしょう。羽田空港と成田空港どちらもダイレクトアクセスが可能です。
6号線が近く首都高の出入口への行き来も容易ですので車でアクティブに動きたい方にも合ってくる立地です。
【総評】
いや～まず個人的に大好き系です(笑)
わたくし、かっこいいマンションが好きなのです！！
今後も分譲マンションの供給が続くであろう街ではありますがヴェレーナ色が強いだけでなく今時デザイン、そして特徴ある間取りばかりということで『他との違い』は今後もストロングポイントとなってきますから多くのオーナーが『ここを買って良かった』となりやすい新築マンションと言えるでしょう。
価格に関しては駅徒歩13分であることを冷静に考えると少々高いですね…でも『駅から遠いから価格で勝負！』ではなく『駅から遠いけど価格ではなく商品力で勝負』という点を評価する方にとっては納得度の高い価格になると思います。(今作の商品力を魅力に感じないのであれば周辺中古マンションを購入したほうが良い)
大化けしていく街を家族の成長と共に楽しめるというのも再開発エリアの魅力の一つとも言えるでしょう。
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