今回ご紹介するのはヴィルレ川口です!

[物件概要]

売主:埼玉建興
施工:埼玉建興
予定価格:3200万円台~4800万円台
専有面積:65.13㎡~80.46㎡
総戸数:39戸
規模:10階建て
交通:JR京浜東北線「川口」駅徒歩11分 埼玉高速鉄道「川口元郷」駅徒歩11分
所在地:埼玉県川口市金山町13番10-(室番号)号(住居表示)
竣工:2018年6月

駐車場:20台(平置)
自転車置場:78台(全て平置スライドラック式・うち20台は3人乗り電動アシスト自転車に対応)
バイク置場:5台

地図はこちらです↓

画像出典:ヴィルレ川口公式HP

川口駅周辺で新築マンションを探していた方の理想形であると自信をもって言えます。これは売れそうなマンションです。

川口駅を最寄りとする新築マンションの価格高騰が続いています。シティハウス川口ステーションコートが坪単価約290万円、シングル向けコンパクトマンションではありますがサンクレイドル川口が坪単価約315万円、プラウドタワー川口が坪単価約295万円、先日HPがオープンしたザ・パークハウス川口本町もお安くは出てこないでしょう。東京から川を渡って川口に来ても駅近くでは坪単価300万円の世界となっているわけです。

そんな中、昨年川口駅徒歩13分、青木1丁目アドレスにて供給されたガーラレジデンス川口市役所前は坪単価215万円という価格で62戸が1年ちょっとで完売しました。

そして今回ご紹介しているヴィルレ川口は川口駅徒歩11分で坪単価約190万円・・・まぁ売れるでしょうね。

価格が目に優しいからといって立地やモノが極めて悪いということもありません。

金山町アドレスのためサウスゲートタワー川口のすぐ近くと言えばわかりやすいでしょうか。荒川寄りとなります。荒川のすぐ近くには幼稚園、小学校、中学校がまとまっているのですがスーパー堤防の上に位置していることでも有名ですね。

川口駅だけでなく埼玉高速鉄道の川口元郷駅も徒歩11分となっています。(どちらかが徒歩10分表記取れれば良かったのですが残念)

4面接道した土地に全戸南向き、角住戸率48%、平置き駐車場と良い条件が揃っています。

設備仕様としてはディスポーザーがなかったり可動式ルーバー面格子がなかったりとお世辞にもグレード高いとは言えないのですが食洗機、床暖房は付いていますし、二重床・二重天井となっていますから単価を考えれば妥当と言えそうです。ただお風呂のサイズがどのお部屋も小さめなのは気になりました。なぜに70㎡超えでも1317なのでしょうか・・・。

売主、施工ともに埼玉建興というゼネコンです。施工実績は豊富で先ほど名前が出たガーラレジデンス川口市役所前も埼玉建興ですし、エルザタワー55にも共同企業体として入っています。

ヴィルレ川口

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 73.66㎡ 管理費(月額)12000円 修繕積立金(月額)7400円
7階 4458万円 坪単価200万円
8階 4528万円 坪単価203万円
9階 4598万円 坪単価206万円
10階 4698万円 坪単価210万円

Eタイプ 4LDK 80.46㎡ 管理費(月額)13100円 修繕積立金(月額)8000円

画像出典:ヴィルレ川口公式HP

2階 4398万円 坪単価180万円
3階 4648万円 坪単価190万円
4階 4748万円 坪単価195万円
5階 4818万円 坪単価197万円
6階 4888万円 坪単価200万円

Bタイプ 3LDK 65.13㎡ 管理費(月額)10600円 修繕積立金(月額)6500円
1階 3298万円 坪単価167万円(Bgタイプ)
2階 3378万円 坪単価171万円
3階 3438万円 坪単価174万円
4階 3538万円 坪単価179万円
5階 3598万円 坪単価182万円
6階 3648万円 坪単価185万円
7階 3698万円 坪単価187万円
8階 3748万円 坪単価190万円
9階 3798万円 坪単価192万円
10階 3848万円 坪単価195万円

Cタイプ 3LDK 70.18㎡ 管理費(月額)11400円 修繕積立金(月額)7000円

画像出典:ヴィルレ川口公式HP

1階 3628万円 坪単価170万円(Cgタイプ)
2階 3738万円 坪単価176万円
3階 3838万円 坪単価180万円
4階 3938万円 坪単価185万円
5階 3988万円 坪単価187万円
6階 4038万円 坪単価190万円
7階 4088万円 坪単価192万円
8階 4138万円 坪単価194万円
9階 4188万円 坪単価197万円
10階 4258万円 坪単価200万円

Dタイプ 3LDK 74.56㎡ 管理費(月額)12200円 修繕積立金(月額)7500円
1階 3998万円 坪単価177万円(Dgタイプ)
2階 4098万円 坪単価181万円
3階 4258万円 坪単価188万円
4階 4458万円 坪単価197万円
5階 4528万円 坪単価200万円
6階 4598万円 坪単価203万円
7階 4668万円 坪単価206万円
8階 4738万円 坪単価210万円
9階 4798万円 坪単価212万円
10階 4898万円 坪単価217万円

周辺相場を確認しましょう!

・レーベンシティオ川口パノラマステージ 2009年築 川口駅徒歩11分 新築の坪単価約190万円 現在の坪単価約165万円

・イニシア川口 2013年築 川口駅徒歩8分 新築の坪単価約180万円 現在の坪単価約185万円

サウスゲートタワー川口 2014年築 川口駅徒歩9分 新築の坪単価約205万円 現在の坪単価約220万円

上記相場からヴィルレ川口の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 70.18㎡ 5階 3988万円(新築時) → 3500万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場(月額15000円)が平置きで20台ありますが駐車場収入を修繕積立金会計に入れる方式としています。15台埋まっている想定での稼働率とのことですから車離れの時代とはいえしばらくは問題なくまわるのではないでしょうか。

一般的なマンションだと駐車場収入を管理費会計に入れる設定のところが多い中で珍しいですね。管理組合発足後に駐車場収入を修繕積立金会計に入れるために動くところも多いですからこれはプラス材料でしょう。

15台稼働している場合には15000円×15=225000円となり、これを39戸で割ると約5700円、修繕積立金と合わせると70㎡で月額約12700円となり、これにより30年間修繕積立金の値上げなし、一時金なしの修繕計画となっています。

野村不動産のオハナを見学されたことがある方ならば一度説明を受けていると思います。オハナも30年間定額の修繕積立金となっています。

【住むレーション】

[京浜東北線]

川口 8:00発
東京 8:32着
新橋 8:36着
品川 8:44着

[埼玉高速鉄道→南北線]

川口元郷 8:02発
飯田橋 8:27着
永田町 8:34着
六本木一丁目 8:39着

【総評】

川口駅を日常使いできる距離感で良い条件が揃う新築マンションですから新築派の方で気に入ったのであれば迷う必要もないかと思います。リセールバリュー的にもものすごくきついということもないでしょうし、TMD(坪単価満足度)は高いことでしょう。

ただ絶対に新築という方でなければサウスゲートタワー川口と比較検討するべきとは思います。駅前のオーベルやリビオは築10年を大きく超えてきており内装面で新築と差が出てしまいますがサウスゲートタワー川口はまだ築4年ですから内装に古さを感じることもまぁないでしょう。(住んでいる人の使い方次第ではありますが)

サウスゲートタワー川口は鹿島建設施工の制震タワーマンションで内廊下、多彩な共用施設、ディスポーザーなどなど単価から考えればグレード高いタワーマンションとなっています。サウスゲートタワー川口は高層階を除くと坪単価約200万円で購入することができます。

サウスゲートタワー川口

その分管理費はヴィルレ川口よりも高くなりますし、そもそもタワーマンションにあまり興味がなかったり自分たちが使わない施設はいらないし住まいとしての条件(南向きであることなど)がよければいいのですという価値観をもった方がヴィルレ川口を好むことが多いでしょうからそのような方にサウスゲートタワー川口をおすすめしようとは思いませんが比較検討は大切ですから後ろ側の豪華なタワマンを知ってから決めたほうがより満足度は高まるのではないでしょうか。

ヴィルレ川口は完成販売となっていますから実物を確認できるという安心感もありますし、新築としては目に優しい価格と言えますから地元の方からしたら「この価格、立地で新築マンション待ってました!!」と人気がでることでしょう。

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4 件のコメント

  • CタイプとDタイプを見てきました。
    たしかにお風呂は1418が良かったです。。
    ただ、共用施設はあまり重視しないので、個人的には
    かなり気に入っています。スーパーや病院へのアクセスもよいので、日常的には快適に暮らせそうです。
    リビングの日当たりがよく、荒川方面からの風も気持ちいいですね。

    • まみ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      すべてにおいて派手さはないのですが分譲マンションに豪華さや購入したことで得られる優越感を必要としないのであれば堅実的なマンションとしておすすめしやすいです。
      もちろん価格維持率としては駅前やサウスゲートのほうが高いでしょうからその辺りも気にされないのであればまみ様には合っているのではないでしょうか。

      よろしければ対面相談会もご利用ください。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • マンションマニアさんの記事を読んで見学に行きました。
    記事の通り、無駄な共用スペースもなく、費用も抑えられているので、私のニーズと合致しています。有効な記事を書いてくださり、いつもありがとうございます。

    私の懸念としては、私の希望する部屋がゴミ捨て場の上になります。ゴミ捨て場の上の場合、虫(特にG)が気になるところですが、マンションマニアさんとして、ゴミ捨て場の上は虫が出やすい等の認識はございますでしょうか。

    • 悩めるおじさん様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      記事が参考になったとのことで良かったです。
      ゴミ捨て場の上の場合は換気口や扉の位置を確認したほうが良いでしょう。臭いも気になるところです。一般的には人気がないですね。
      虫に関しては住戸まで来てしまう確率が高くなることはたしかでしょう。ただし高層階でもエレベーターとともに上がってくる可能性はありますし、周りの環境やごみ置き場の清潔さ次第かと思います。

      音は各方面に響くとはいえ下階がないのはメリットでしょう。

      よろしければ個別メール相談や対面相談会をご利用ください。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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