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今回ご紹介するのはサンクレイドル東大宮Ⅳです！
［物件概要］第1期先着順
売主：アーネストワン
設計：パルシップ
施工：小川建設
価格：5898万円・6848万円
専有面積：64.65㎡・68.77㎡
総戸数：50戸
規模：11階建て
交通：JR宇都宮線・湘南新宿ライン「東大宮」駅徒歩5分
所在地：埼玉県さいたま市見沼区東大宮四丁目
竣工予定：2027年5月下旬
引き渡し予定：2027年5月下旬
駐車場：23台（内訳：平置駐車場4台、機械式駐車場18台、福祉車両優先平置駐車場1台）［月額10000円～18000円］
ミニバイク置場：10台［月額2000円］
自転車置場：104台（内訳：スライドラック式84台、スライドラック式20台（3人乗））［月額300円～400円］
管理費(月額)14070円・14910円
修繕積立金(月額) 7950円・8460円
地図はこちらです↓
画像出典：サンクレイドル東大宮Ⅳ公式HP
JR宇都宮線の東大宮駅西口から信号なしのフラットアプローチで徒歩5分、第二産業道路沿いではありますがその第二産業道路を超える必要がないため表記上の徒歩分数以上に駅が近く感じることでしょう。
また、第二産業道路沿いがゆえに全戸南東向きで日当たり抜群、視界抜けする部屋も多くなっています。
音ネックを呑める方(窓を閉めて生活される方)にとっては既存の周辺分譲マンションと比べても魅力が大きい出物と言えるでしょう。
日常の買い物はマミープラス(旧マミーマート)が徒歩5分、マルエツが徒歩7分、ビッグ・エーが徒歩8分、コープみらいが徒歩9分、西友(サンピア東大宮)が徒歩10分と選択肢が充実しています。
第二産業道路沿いのコーナンドイトが徒歩6分というのも便利ですし、自転車や車であればステラタウンやハレノテラスも行き来しやすい距離感ですから休日の楽しみも大きいことでしょう。
通学校は見沼小学校で徒歩9分、土呂中学校で徒歩15分です。
建設地は第二産業道路がある南西側が接道、従前は戸建がありました。
主開口部を南西側ではなく南東側に振っているため将来不安は残るものの現状向かいは背が低い建物のため低層階でも条件が良いですね。
敷地面積は約1090㎡と戸数なりでしかないのですが背の高さを出せているため空地率は高くなっています。
エントランスアプローチは豊かな植栽に複数の門壁、さらに大きくせり出した軒裏木調の庇などなど重厚感ある玄関口となっていますし、中へ入ってからもエレベーターホールの横に坪庭があるなど全体的にゆとりを感じることができます。
正面部分もレンガ調の太めのマリオンが強調され最上階のバルコニー軒裏を木調とするなど都会的なフォルムでエリア内でも目立つ存在となりそうです。
価格と間取りの一部を共有いたします！
A 3LDK 61.89㎡
画像出典：サンクレイドル東大宮Ⅳ公式HP
B 3LDK 64.65㎡
画像出典：サンクレイドル東大宮Ⅳ公式HP
4階 5898万円 坪単価301万円
C 3LDK 64.55㎡
画像出典：サンクレイドル東大宮Ⅳ公式HP
4階 5998万円 坪単価307万円
D 2LDK 61.89㎡
画像出典：サンクレイドル東大宮Ⅳ公式HP
E 3LDK 68.77㎡
画像出典：サンクレイドル東大宮Ⅳ公式HP
5階 6798万円 坪単価326万円
6階 6848万円 坪単価329万円
11階 7348万円 坪単価353万円
平均坪単価は約320万円です。
極端な専有面積調整はないものの70㎡をしっかりと下回る中で共用廊下の柱が食い込んでいるため有効面積としては狭く感じやすいでしょう。浴室サイズもこじんまりとしています。
リビング横の洋室ウォールドアを開放できるのは良いのですが連窓サッシになっていないのは惜しいですね。
設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機はありますがトイレ手洗いカウンターなしの古めかしいタンク式、浴室ブラケットライトなどシンプルなものとなっています。構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
■ローヤルシティ東大宮第弐
2001年築 東大宮駅徒歩3分
新築時の坪単価約140万円
現在の坪単価約120万円
動き一例
約59㎡
新築時2400万円台
中古時2100万円台
■アイディーコート東大宮
2009年築 東大宮駅徒歩3分
新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約165万円
動き一例
約74㎡
新築時3300万円台
中古時3400万円台
上記相場からサンクレイドル東大宮Ⅳが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
E 3LDK 68.77㎡ 5階 6798万円 → 4000万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は建物下の平置5台、屋外の機械式18台で設置率約46％です。
駐輪場は建物下で1世帯2台は確保できます。雨に濡れないため便利ですね！
管理費は㎡単価月額約218円、コスパ良いわけではないですが今の時代にしては抑えられている方です。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ローヤルシティ東大宮第弐 総戸数36戸 管理費㎡単価月額約214円
■アイディーコート東大宮 総戸数36戸 管理費㎡単価月額約169円
【住むレーション】
［上野東京ライン］
東大宮 7:32発
土呂 7:34着
大宮 7:38着
さいたま新都心 7:44着
浦和 7:48着
赤羽 7:58着
尾久 8:03着
上野 8:10着
東京 8:17着
新橋 8:22着
品川 8:27着
［湘南新宿ライン］
東大宮 7:38発
土呂 7:40着
大宮 7:45着
浦和 7:51着
赤羽 8:01着
池袋 8:12着
新宿 8:18着
渋谷 8:24着
恵比寿 8:26着
大崎 8:31着
快速停車駅のため日中タイミング合えば1駅で大宮駅となります。毎時1本程度の差ではあるのですが快速停車駅であることは強みですね。
東北自動車道の岩槻ICと首都高のさいたま見沼まで6キロ前後のため高速道路の出入口までは少々距離があります。
【総評】
駅から近いですし現状では低層階でも日当たり＆視界抜け抜群と条件が良く、そこに拘りを感じられるランドスケープ＆外観デザインの建物となればご地元の方にとって魅力に映ることでしょう。(エリア柄地元需要が主となる)
部屋の広さやスペック面の物足りなさはサンクレイドルブランドですから違和感はないのですが坪単価はなかなか重たいですね。
価格に関しては悪い意味で新築らしさがハッキリと出てしまっています。
それゆえリセール面に不安が残りますから資金力がある方、例えば駅距離ある戸建からの住み替えとなるシニア層で現金一括購入であったり若年層でも親の援助で頭金を多く入れられるパターンでないととっつきにくいことは確かでしょう。
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