今回ご紹介するのはパークホームズ戸田公園です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:長谷工コーポレーション
価格:4200万円台~6200万円台
専有面積:65.53㎡~68.82㎡
総戸数:76戸
規模:8階建て
交通:埼京線「戸田公園」駅徒歩6分
所在地:埼玉県戸田市川岸3丁目
竣工予定:2021年10月下旬

駐車場:機械式42台 平面9台
駐輪場:152台
バイク置場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ戸田公園公式HP

戸田公園駅から緑道経由で徒歩6分、2020年7月にオープンしたロイヤルホームセンター戸田公園との実質的な一体開発となります。

もともとはパロットゴルフ、パロットスポーツがあった場所で打ちっぱなしのところがロイヤルホームセンター、駐車場とテニスコートなどがあった場所が今回のパークホームズ戸田公園となります。さらにはその隣ではレーベン戸田公園GRANVARIOが建設中ですから中山道と線路の間が様変わりすることになります。

レーベンとパークホームズの主な違いとしては

[レーベン]

・南西向き
・バルコニー向かいは線路だがそれゆえ将来も眺望が大きく変わることはない
・外観かっこいい!
・駐車場は機械式が主で平置きは2区画のみ
・駅徒歩5分

[パークホームズ]

・南向き(一列除く)
・南向きは魅力だが目の前の事務所・倉庫が将来どうなるか不安
・植栽計画がうまい!背中側の外観かっこいい!正面はザ・普通!
・駐車場は機械式多めだが平置きが9区画ある
・駅徒歩6分

となります。

バルコニー面の見た目としてはレーベンのほうがかっこいいですね。そこは感じ方次第とはいえバルコニー隣戸境がコンクリートのレーベン、背の低い隔て板のパークホームズという時点で「えっ?三井さんお隣のレーベンさんより見た目劣って良いの?」となってしまいます。

ただ、三井としては背中側のほうが目立つためエントランスアプローチの植栽計画と背中側のデザインに凝っています。

接道面からセットバックをして植栽計画を豊かに、風除室とホール、ラウンジの階高を高くして接道面に大窓を設けるなど完成すると目立つ存在となります。風除室は植栽で隠れますからプライバシー性も確保されます。共用廊下側もガラス手摺としてマリオンをせり出させるなど素敵なものとなっています。

部屋から花火を見たいならレーベンとなりますがせっかく花火会場が近いならと外へ出る方も多いエリアですから部屋から見ることにこだわらなければそこはそんなに気にしなくて良いかな?と思います。

敷地形状としては南西側が出っ張っているためその列に関しては前の敷地まで約32.6m、そこから東寄りになると約13mと大きな差が出ますから価格に反映させています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Brタイプ 3LDK 67.28㎡
7階 6200万円 坪単価304万円

Bwタイプ 3LDK 67.28㎡
8階 6000万円 坪単価294万円

Dタイプ 3LDK 67.28㎡
2階 4950万円 坪単価243万円
4階 5130万円 坪単価252万円
6階 5340万円 坪単価262万円
8階 5490万円 坪単価269万円

Gタイプ 3LDK 67.28㎡

画像出典:パークホームズ戸田公園公式HP

2階 4780万円 坪単価234万円
4階 4960万円 坪単価243万円
6階 5320万円 坪単価261万円
8階 5470万円 坪単価268万円

Iタイプ 3LDK 68.82㎡

画像出典:パークホームズ戸田公園公式HP

2階 5160万円 坪単価247万円
4階 5400万円 坪単価259万円
6階 5640万円 坪単価270万円
8階 6100万円 坪単価293万円

Jタイプ 3LDK 65.53㎡

画像出典:パークホームズ戸田公園公式HP

3階 4330万円 坪単価218万円
5階 4410万円 坪単価222万円
7階 4490万円 坪単価226万円

平均坪単価は約245万円です。

DタイプとGタイプで価格が異なるのは先に述べた離隔の関係となります。

間取りは単調ですがJタイプは特徴的ですね。南向きにこだわらない方であれば手の出しやすい価格ですし、窓面も多くお若い方の1戸目にもちょうど良いでしょう。

ライバル物件となるレーベンの価格ですが4265万円~5805万円、専有面積64.60㎡~70.52㎡ですから大差はありません。レーベンだと70㎡超えもありますから新築×70㎡超えを望むならレーベン、パークホームズ、オーベルの中ではレーベン一択となります。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんがこのエリアではディスポーザー付きマンションが少ないですし、そもそも今回は一次取得向けですから違和感ないでしょう。食洗機、食器棚、垂れ壁なしのウォールドア(一部住戸除く)など賃貸組からすれば十分でしょう。ただトイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライト、可動式ルーバー面格子なしなどコストコントロールは多めです。ただ、繰り返しになりますが一次取得向けですから買いやすい価格に抑えるという意味では正解でしょう。専有面積からして戸田物件としては狭いですから買い替え需要はかなり少ないでしょう。

構造は直床・二重天井です。基本天井高は1階と2階が2550mm、3階以上が2500mm、サッシ高は2000mmと悪くはありません。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモ戸田公園ステーションビュー 2000年築 本町4 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約145万円

・プラウド戸田公園マークス 2005年築 本町4 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約185万円

・グランシンフォニア 2012年築 下前1 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約180万円

・プレシス戸田公園 2013年築 本町4 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約180万円

上記相場からパークホームズ戸田公園の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 67.28㎡ 6階 5340万円(新築時) → 4100万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は機械式42区画、平面9区画で約67%、ブロックの駐車場が南西側に置かれるため一部住戸は機械式駐車場ビューとなります。

駐輪場は屋外の2段ラック式ですが設置率は200%です。

管理費など維持費は未定でした。

建設地

【住むレーション】

[埼京線]

戸田公園 8:00発
浮間舟渡 8:03着
北赤羽 8:05着
赤羽 8:08着
十条 8:11着
板橋 8:14着
池袋 8:18着
新宿 8:24着
渋谷 8:29着

戸田公園 8:03発
戸田 8:05着
北戸田 8:07着
武蔵浦和 8:10着
中浦和 8:12着
南与野 8:15着
与野本町 8:19着
北与野 8:21着
大宮 8:25着

日常の買い物としては隣のロイヤルホームセンター、戸田公園駅のビーンズやサミットなどがあり便利ですが戸田駅前のオーケーなどを日常使いしたい方だと後発のオーベルのほうが合ってきますね。戸田エリアはフラットなため自転車での移動がとても便利です。

通学校は戸田南小学校で徒歩4分、戸田中学校で徒歩6分とどちらも近く、戸田市ですから保育園も入りやすいですね。戸田市児童センターこどもの国も近いなど子育て環境としても魅力が大きいエリアです。

【総評】

中古でもOKという方はグランシンフォニアなど選択肢豊富なエリアですからいくら三井ブランドとはいえ(戸田市はブランドマンション比率が低い)坪単価250万円となれば中古一択でしょう。もちろん総額で見る方が多いエリアということを加味しても5000万円出すとグランシンフォニアのかなり条件良い部屋が購入できてしまいますし、4000万円くらいの部屋も多いですからあくまで新築派向けとはなります。

戸田市の賃貸マンションに住まう方で「買うなら新築マンション」という方にとっては選択肢が豊富で良い時期ですね。戸田公園駅近くだけで見てもレーベン、パークホームズ、オーベルと3つも選択肢があります。

どれを買うかは迷うところですがレーベンなら高層階がおすすめです。バルコニー面の接道の交通量が多く、線路も目の前でありながらも眺望が半永久的に抜けてくるというのが強みですからその強みを活かせる高層階が良いと考えます。パークホームズであれば低層階でも静かなため総額抑えられる低層階でも良いでしょう。ハザード面気にする方だと3階、4階あたりとしたいでしょうか。

パークホームズ戸田公園は価格が高いながらも接道側の植栽豊かなアプローチは素敵ですし、戸田公園駅最寄りの既存マンションと比べても立地の魅力も大きいでしょうから新築にこだわる方であれば手が届くならおすすめしやすいです。

動画もご覧ください!

■パークホームズ戸田公園・レーベン戸田公園 GRANVARIO 建設地周辺レポート

■パークホームズ戸田公園 コンセプトルーム見学後のインプレッション

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前回の記事 → パークホームズ戸田公園ほげほげ&レーベン戸田公園Ⅳ ロイヤルホームセンター戸田公園横に分譲マンション建設へ

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