今回ご紹介するのはパークホームズ浦和仲町三丁目です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:長谷工コーポレーション
価格:5268万円・6188万円
専有面積:68.78㎡・73.82㎡
総戸数:65戸
規模:14階建て
交通:JR各線「浦和」駅徒歩12分 ※アトレ北口改札(7:00~24:15)徒歩11分
所在地:埼玉県さいたま市浦和区仲町3丁目
竣工予定:2021年8月下旬

管理費:月額14380円~15430円(68.78㎡・73.82㎡)
修繕積立金:月額7980円~8560円(68.78㎡・73.82㎡)

駐車場:機械式14台 平面5台
駐輪場:142台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ浦和仲町三丁目公式HP

パークホームズ戸田公園の見学で北浦和にあるさいたまサロンに訪問。主に案内を受けたのはパークホームズ戸田公園ですがパークホームズ浦和仲町三丁目も取り上げます。(どちらも同じコンセプトルーム)

浦和駅から徒歩12分と駅距離はあるもののなかまち商店街とうらもん商店街を経由できる楽しい道のりです。(飲み屋さんなどもあるためもちろん好き嫌いは分かれるでしょう)

建設地は住宅街となり、近隣にはオーベル2棟など既存分譲マンションもあります。浦和と言えばドミノが気になるところですが南側のオーベルを避けるように南東方向にバルコニーを振っており、バルコニーから先は戸建てとなりますから浦和物件でありながらも抜け感を得られる住戸が多めです。(斜め方向にオーベルが被ってきます)

背中側の浦和仲町ダイヤモンドマンションは今作の建設により壁ドンとなったように将来的にどうなるかはわかりませんが接道はしています。

エントランスアプローチの森のコリドーが素敵ですね。豊かな植栽計画にどでかい袖壁がいい味を出しています。三井に住んでます感を出す演出はさすがです。

総戸数65戸の割にはエントランスホール・ラウンジが広めで大きめのデスクが設けられるためちょっとした作業をすることもできます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 70.23㎡

画像出典:パークホームズ浦和仲町三丁目公式HP

6階 5700万円台 坪単価268万円(予定)
10階 6000万円台 坪単価282万円(予定)

Bタイプ 3LDK 68.78㎡

画像出典:パークホームズ浦和仲町三丁目公式HP

7階 5268万円 坪単価253万円
12階 5500万円台 坪単価264万円(予定)

Dタイプ 3LDK 68.6㎡

画像出典:パークホームズ浦和仲町三丁目公式HP

7階 5300万円台 坪単価255万円(予定)
11階 5568万円 坪単価268万円
12階 5600万円台 坪単価269万円(予定)

Eタイプ 3LDK 73.82㎡

画像出典:パークホームズ浦和仲町三丁目公式HP

8階 6188万円 坪単価277万円

平均坪単価は約265万円です。

オーベルと被るAタイプはオーベルをそらすように西側にも開口部とバルコニーを設けています。Aタイプの2wayはどちらもリビングinのため2wayの魅力は半減ですがEタイプはより意味のある2wayとなっています。ただ、Aタイプは先に述べたように開口部とバルコニーが多いですし、キッチンバックカウンターがあるなど今回角住戸は面白みがあります。(中住戸と比べた際にその分の単価差はあります)

設備仕様としてはディスポーザーがありません。目の前のオーベル浦和レジデンスには付いているのであると嬉しかったですね。トイレ手洗いカウンターもないですし全体的にグレードは今一つなのですがその代わり今の時代にしては頑張った価格ですから「グレードは高くなくていいから価格を抑えてほしい」という方には合うでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ダイアパレス浦和常盤公園 1998年築 仲町3 浦和駅徒歩10分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約180万円

・浦和仲町ダイヤモンドマンション 2003年築 仲町3 浦和駅徒歩11分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約175万円

・プラウド浦和仲町マークス 2010年築 仲町3 浦和駅徒歩12分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約200万円

・オーベル浦和仲町 2013年築 仲町3 浦和駅徒歩10分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約230万円

・オーベル浦和レジデンス 2015年築 仲町3 浦和駅徒歩12分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約255万円

・ヴェレーナグラン浦和仲町 2018年築 仲町3 浦和駅徒歩13分 新築時の坪単価約265万円  直近売り出し事例なし

・クリオ浦和仲町 2018年築 仲町3 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約245万円

上記相場からパークホームズ浦和仲町三丁目の将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 68.78㎡ 7階 5268万円(新築時) → 4680万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場設置率は約29%、市役所通りと面しているためそちら側から出入りできます。

管理費は㎡単価月額約209円と割高感はありません。

南東側から建設地を望む

【住むレーション】

[湘南新宿ライン]

浦和 8:04発
大宮 8:10着

浦和 7:59発
赤羽 8:08着
池袋 8:19着
新宿 8:25着
渋谷 8:31着
恵比寿 8:33着
大崎 8:38着

[上野東京ライン]

浦和 8:06発
さいたま新都心 8:10着
大宮 8:13着

浦和 8:01発
赤羽 8:10着
尾久 8:15着
上野 8:22着
東京 8:29着
新橋 8:33着
品川 8:39着

[京浜東北線]

浦和 8:02発
北浦和 8:05着
与野 8:07着
さいたま新都心 8:09着
大宮 8:12着

浦和 8:02発
南浦和 8:05着
蕨 8:08着
西川口 8:11着
川口 8:14着
赤羽 8:18着
東十条 8:21着
王子 8:24着
上中里 8:26着
田端 8:28着
西日暮里 8:30着
日暮里 8:32着
鶯谷 8:34着
上野 8:37着
御徒町 8:38着
秋葉原 8:41着
神田 8:43着
東京 8:45着

日常の買い物としては基本的には駅前メインとなりますが北側にいなげや(ちょいと古いです)もあります。

通学校は仲町小学校で約1キロ、常盤中学校で約2.4キロと距離はありますが学区内であることに意味があると考える方も多いですから距離を理由に購入を辞める方は少ないかと思います。

【総評】

オーベル浦和レジデンスのほうがディスポーザー、玄関前にトランクルーム(間取りによってはバルコニーにトランクルーム)が付いていたりと全体的にゆとりはあるものの築6年の差がある中で価格差が極めて少なく、周辺中古マンションよりそれほど高くない新築マンションとなります。

現状では眺望・採光に恵まれた住戸が多く、駅距離と設備仕様の低さを気にしない方には魅力に感じることでしょう。

北側の浦和仲町ダイヤモンドマンションとの距離を考慮すれば三井としても内廊下にしたかったでしょうし、浦和仲町ダイヤモンドマンションとしても「せめて内廊下で…」とは思ったでしょうけども今作は「価格を最優先」した新築マンションですから致し方なしでしょうか。それゆえ価格は現実的です。

下記動画で後発の三井、野村物件の建設地周辺も取り上げています!

動画もご覧ください!

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