今回ご紹介するのはブリリア浦和仲町です!

売主:東京建物
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:56.05㎡~86.14㎡
総戸数:72戸 (うち、事業協力者用住戸4戸、提携企業向け分譲7戸含む)
規模:13階建て
交通:JR各線「浦和」駅徒歩4分(アトレ北口ICカード専用改札利用、7:00~24:15)同駅西口徒歩6分
所在地:埼玉県さいたま市浦和区仲町1丁目
竣工予定:2019年12月下旬

駐車場:35台(平置き(身障者用1台・事業協力者用2台含む):9台、機械式:26台)
駐輪場:144台
バイク置場:2台
ミニバイク置場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリア浦和仲町公式HP

誰が見ても良い立地、そこに価格やグレードなど全体的に手堅いことが多いブリリアブランドとなれば「おすすめできます」が答えになるであろうと思いつつモデルルームを訪問。結果思っていたとおり「おすすめできます」が答えにはなるのですが浦和エリアでは他にも供給中のマンションがありますからそれらを含めて共有いたします。

まずブリリア浦和仲町に関してですが私が感じたデメリットを2つ。

①間取りが単調

間取りが田の字です。これは何度も記載している部分ではございますが今回のような好立地の場合間取りに力を言える物件は滅多にありません。なぜかと言えば答えは簡単で間取りにこだわらなくても売れるからです。田の字の間取りは私のようなマンション好きには嫌われる一方で万人ウケしますし実際の住み心地としてもなんら問題ないでしょう。ですからあくまで私にとってのデメリットではありますが一般的に間取りに面白みがないと言われればそれまでです。

浦和エリアにて駅から遠い代わりに間取りに力を入れていたマンション一例→プラウド浦和常盤カトラージュ モデルルーム訪問(過去に運営していたブログに飛びます)

②前立て不安がある

目の前に他社(野村→地所レジ)のモデルルームとして使われている土地があります。細長い土地ですし目の前に道路があることを考えるとマンションには向いていないのですがとはいえ何かが建つ可能性があります。売主としても「現状では目の前にマンションなどができる予定はない」としか答えようがないでしょう。浦和エリアに関してはよく「ドミノマンション」とも言われていますし、ましてや今回は駅近ですからこの部分を妥協できないとなればそもそも浦和エリアでマンションを買うこと自体が難しいとも言えます。

ただ①と②を打ち消すくらい立地がいいんですよね。住友さんだったらいくらになったんだろう・・・と思ってしまいますがブリリア浦和仲町の価格は現実的です。

建設地

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※ブロック形式の予定価格であったためよりざっくりとしたものとなっています。階数は前後する可能性がありますので参考までにご覧ください。

Aタイプ 4LDK 86.14㎡ 管理費(月額)20100円 修繕積立金(月額)9050円
5階 8400万円台 坪単価322万円
10階 9000万円台 坪単価345万円

Bタイプ 2LDK 56.05㎡ 管理費(月額)13100円 修繕積立金(月額)5890円
5階 5300万円台 坪単価312万円
10階 5800万円台 坪単価342万円

Cタイプ 3LDK 67.53㎡ 管理費(月額)15800円 修繕積立金(月額)7100円
5階 6300万円台 坪単価308万円
10階 6800万円台 坪単価332万円

Dタイプ 3LDK 70.04㎡ 管理費(月額)16400円 修繕積立金(月額)7360円
5階 6500万円台 坪単価306万円
10階 7000万円台 坪単価330万円

Eタイプ 3LDK 67.53㎡ 管理費(月額)15800円 修繕積立金(月額)7100円
5階 6300万円台 坪単価308万円
10階 6800万円台 坪単価332万円

Fタイプ 3LDK 71.12㎡ 管理費(月額)16600円 修繕積立金(月額)7470円

画像出典:ブリリア浦和仲町公式HP

5階 6500万円台 坪単価302万円
10階 7200万円台 坪単価334万円

管理費などの維持費も予定のものとなっています。駐車場代は月額2万円前後になりそうとのことでした。

先ほど間取りについて面白味がないと言いましたが部屋の収納などにはかなりこだわっています。ブリリア大山パークフロントの記事などでも語った部分ではありますが女性目線の収納や細かい気配りがあるブルーモアを採用。冷蔵庫の上にできてしまうデットスペースに収納を設けたり、玄関部分に窓を設けたりとさすがはブリリアと思えるこだわりがあります。

基本的な設備仕様においてもディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、2.2mハイサッシ、バルコニー隣戸境の隔て板がトールタイプ、二重床・二重天井などグレード高いものとなっています。また、キッチンを3種類から選べるなど新築ならではの楽しみもあります。

植栽計画も豊かであるため完成すると周辺ではかなり目立つ存在となるでしょう。建物背中側も共用廊下に横型格子を使用しており高級感があります。人通りがそれなりにはありますから「このマンションいいね!」と通行人から思われるランドマークマンションとなることは間違いないでしょう。

駐車場が機械式かつ一部ターンテーブルを利用する必要があるため若干めんどくさいですが規模の割に駐車場までの車路をしっかりと確保しておりチェーンゲートを設けています。駐車場側にもエントランス方面に繋がる出入り口(敷地内)がありますから便利でしょう。

周辺のマンション相場を確認しましょう!

・エイペックスタワー浦和 2003年築 高砂1 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約280万円

・モアグランデ浦和仲町 2003年築 仲町1 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約210万円

・デュアルタイムズ高砂 2005年築 高砂2 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約190万円

・プラウド浦和東仲町 2010年築 東仲町 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約255万円

・ザ・パークハウス浦和タワー 2017年築 仲町1 新築時の坪単価約330万円 直近事例なし

上記相場からブリリア浦和仲町の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 67.53㎡ 5階 6300万円台(新築時) → 5500万円(築10年時) 

となります。

浦和エリアの今後の開発を考えればもう少し高い価格維持率となる可能性がありますが現状でもこの市況での新築としては価格維持率が高いと言えます。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[上野東京ライン]

浦和 8:01発
東京 8:29着
新橋 8:33着
品川 8:39着
川崎 8:49着
横浜 8:57着

[湘南新宿ライン]

浦和 8:04発
池袋 8:27着
新宿 8:33着
渋谷 8:40着
武蔵小杉 8:55着
横浜 9:07着

【総評】

基本的にはファミリー層に人気ではありますが浦和駅徒歩4分という立地条件ですからディンクスさんのとりあえずの1件目としてもいいでしょう。住宅ローン減税が使える2LDKが5300万円前後となれば魅力的です。

学区は高砂小、岸中です。それだけで飛びついてくる人が大勢いることでしょう。

浦和エリアと言えばプラウドというくらい野村不動産が開発してきたエリアのため「ブリリア?」と思う地元の方も多いと思いますがそのあたりは言わずもがなで安心できるブランドです。浦和初のブリリアですから馴染みがないのもわかります。

けして目に優しい価格ではありませんが妥当な価格と言えるでしょう。2017年竣工のザ・パークハウス浦和タワーとあまり変わらないどころか若干目に優しい単価(予定)です。

あとは周辺物件との比較ですが間取りに関して言えばパークスクエア浦和常盤、クリオ浦和仲町が力を入れています。今後の供給としては西口駅前の再開発タワーマンションが気になるところですが解体工事にすら着手できていないどころかまだ営業中のお店ばかりですから開発着手まではまだ時間がかかりそうです。今から待つくらいであればブリリア浦和仲町を購入して資産を築きつつ再開発の動向を見守っていたほうが健全でしょう。再開発タワーが魅力であれば買い替えれば良いのですから。浦和駅徒歩4分にてブリリアブランドのマンションを購入しておけばどうにでもなるでしょう。

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