リビオタワー品川　価格は？！　お久しぶりの港区港南！！

今回ご紹介するのはリビオタワー品川です！

［物件概要］

売主：日鉄興和不動産　関電不動産開発　九州旅客鉄道　京浜急行電鉄　中央日本土地建物
設計：浅井謙建築研究所　⾧谷工コーポレーション
施工：⾧谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：42.10㎡～130.24㎡
総戸数：815戸
規模：34階建て
交通：JR各線「品川」駅徒歩13分　京急本線「品川」駅徒歩17分
所在地：東京都港区港南3丁目
竣工予定：2026年5月上旬
引き渡し予定：2026年10月上旬

駐車場：267台（タワーパーキング：264台、来客用平置3台）
駐輪場：1028台（平置き：43台、下段スライド式：576台、上段ラック式：409台）
バイク駐輪場：16台（平置き：16台）

地図はこちらです↓

画像出典：リビオタワー品川公式HP

リビオタワー品川とリビオシティ文京小石川という2つの目玉物件を同時公開した日鉄興和不動産、文京小石川に関してはすでに動画にて建設地周辺レポート(YouTubeチャンネルへ飛びます)をupしているため今回はリビオタワー品川について周辺相場を主に共有できればと思います。

リビオシティ文京小石川は居住期間約70年の定期借地権物件ですがリビオタワー品川は一般的な所有権となります。

JR各線の品川駅港南口から徒歩13分、運河を超えて左へ折れてからも数分歩くため駅遠と言っても怒られないかな？という距離感ではありますが品川Vタワーを除けば『港区港南のタワマンは駅から離れている』わけで今作も例外ではなく『駅近派にはまったくもって合わないタワマン』ということになります。

ただ、品川駅の港南口はオフィスビル(日鉄興和の品川インターシティ等)などの非住宅が多く、その品川駅が最寄りである点はストロングポイントですし(マイナー駅から徒歩13分とビッグターミナルから徒歩13分とではわけが違う)絶賛開発中の高輪ゲートウェイ駅までも徒歩13分ほど、品川駅のリニア新駅も徒歩10分ほどとなる見込みであるなど将来がとても楽しみな立地です。

もちろんその徒歩分数表記は出入口や歩行者デッキまでの想定ですから実際に電車に乗り込むまではもっと時間がかかりがちな点は注意が必要ですがこの駅距離を呑める方からすれば誤差かと思いますし、今作を購入できる層であればタクシー利用をケチる必要もないでしょう。また、運河沿い含めて街全体として歩道が広く歩きやすい道ばかりです。

リニアに関してはリビオタワー品川を購入できる年齢層の方が現役時代に開通してくれるのかさえもなんだか怪しい感じはありますがいずれはできるでしょうし、高輪ゲートウェイに関しては2024年度中に歩行者デッキ開通、2025年3月頃からビル(商業もあり)も順次開業予定であるなどリビオタワー品川の引き渡し時点(2026年10月上旬)では今よりも街が発展しているということになります。

日常の買い物はシティタワー品川のマルエツプチが徒歩3分ほど、ワールドシティタワーズのマルエツが徒歩12分ほど、アトレ品川のクイーンズ伊勢丹が徒歩13分ほどと近くにはあるものの選択肢が充実しているわけではなく、その辺りは生活感の薄さがウリとも言える街らしいものにはなってしまいます。

ただ、街の中に港南小学校と港南中学校があるなど学校関係は近いです。小学校が子供の足でも10分ほど、中学校であれば徒歩5分ほどです。港南和楽公園や港南緑水公園、芝浦中央公園など公園も点在しています。

建設地は運河から1ブロック挟んだやや台形の土地で東・南・西の三面接道です。

従前は東京都運送施設事業協同組合の物流施設と住宅がありました。土地仕入れは2017年頃ですのでようやく出てきた感がありますね。当時からマンションになるであろうという話は出ていましたので『待ってました！！』という方も少なくないでしょう。

総戸数は815戸、港南エリアではお久しぶりの大規模タワマンですが地権者なしということで住民もブランニューかつ最低面積42㎡台からと20㎡台の1Rなどがないのも好印象です。

今作の高さは約120m、北東側は新幹線の回送線と貨物線(将来のJR羽田空港アクセス線)、東側はシティハイツ港南(区営住宅・高さ約84m)、南東側はラクシア品川ポルトチッタ(高さ約72m)とフェイバリッチタワー品川(高さ約109m)、南側はDPDC（データセンター・高さ約59m）が建設中でその先にコスモポリス品川(高さ約137m)、南西側は大和ハウス工業による賃貸マンション(高さ約110m)、西側は物流ビル、北西側はパークタワー品川ベイワード(高さ約106m)、北側にも物流ビルとそれなりに囲まれてはいます。

準工業地域らしく物流系施設も多く住宅と混在した地域となっています。

何が見えると嬉しいのか、日当たりと眺望の抜け感どちらを優先するのかは好みでしかないのですが個人的には北東方面の虹橋ビューがいいなぁ～という印象です。電車好きなので線路が見えるのも好みです。

長谷工が施工となればデザインやスペック面で少々不安になる方も少なくない(良い悪いという話ではなく言われた通りにできる限りの低コストでつくるのが得意な会社のため売主がコストカットを強めれば自然とそれ相応のデザインになってしまう)とは思うのですが少なくとも外観デザインに関しては凝ってくれています。

台形の土地にエリアに合わせた船形の建物(パークホームズ品川ザレジデンスとコンセプトが似ています)としており基壇部のリズミカルな台形窓や豪華クルーズ船のような頭頂部、そして車寄せも高級感があります。

設計には浅井謙建築研究所も入っており記憶に新しい物件としてはプレミスト東銀座築地、個人的に馴染みがある物件としてはプラウド新浦安などを手掛けています。

タワーマンションですので当然ではありますが敷地面積約6800㎡に対して建築面積は約3100㎡と空地率は高いですから細かいランドスケープは出ていないものの足元の植栽計画などにも期待ができそうです。

間取りに関してはパークタワー品川ベイワードの超ワイドスパンと比べてしまえば劣るもののナロースパンではありません。虹橋ビューを意識したコーナーサッシ、130㎡のプランはトイレが2つあるなどスペシャルな部屋が欲しい方の期待にも応えてくれそうです。

全体としてみればこれまでの港南物件よりも狭いものの今の時代としては専有面積調整している感じはしない(少なくとも公表されている間取りは)ですし、すでに港南物件にお住いの方でも欲しくなるような面積帯も充実していそうです。

ただ、超高額住戸を購入しても平置き駐車場でない点は少々惜しい感じはしますね。ザ豊海タワーのように『超高額住戸は地下の平置き駐車場確定』なんていう飴ちゃんがあるとザ富裕層は喜んでくれがち(もちろんセキュリティの問題でタワーパーキングを好む方もいます)ですので。駐車場設置率は約32％、来客用の平置きを除くと全台タワーパーキングのようです。

駐輪場は1世帯1.2台ほどと1LDKもあるとはいえ少ないですね。2台確保したい子育てファミリーだと気になってきそうです。

共用施設はスカイラウンジ、サウナ付きゲストルーム、ワークラウンジ、ファミリーラウンジ、フィットネスジム、ゴルフレンジなど大規模マンションらしく充実しそうです。

24時間有人管理＆コンシェルジュサービス、長谷工案件ではなく自社直仕入れ案件(新日鉄時代)のため管理会社も日鉄コミュニティとなります。(長谷工案件の場合は長谷工コミュニティ管理になることも多い)

間取りを見る限りは内廊下っぽいですね。さすがに各階ごみ置場もあることでしょう。

周辺相場を確認しましょう！

■品川Vタワー

2003年築　港南2　品川駅徒歩6分(ペデストリアンデッキ経由で直結)

新築時の坪単価約320万円
現在の坪単価約770万円

動き一例

約53㎡
新築時5000万円台
中古時12900万円台

約99㎡
新築時9800万円台
中古時23000万円台

■ラクシア品川ポルトチッタ

2004年築　港南3　品川駅徒歩13分

新築時の坪単価約185万円
現在の坪単価約380万円

動き一例

約62㎡
新築時3400万円台
中古時6700万円台

約88㎡
新築時5300万円台
中古時9900万円台

■コスモポリス品川

2005年築　港南3　品川駅徒歩10分

新築時の坪単価約220万円
現在の坪単価約450万円

動き一例

約42㎡
新築時2400万円台
中古時5500万円台

約73㎡
新築時5000万円台
中古時10000万円台

■品川タワーフェイス

2005年築　港南2　品川駅徒歩8分

新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約470万円

動き一例

約42㎡
新築時3100万円台
中古時6600万円台

約70㎡
新築時4500万円台
中古時8800万円台

■フェイバリッチタワー品川

2006年築　港南3　品川駅徒歩11分

新築時の坪単価約205万円
現在の坪単価約450万円

動き一例

約63㎡
新築時3300万円台
中古時7300万円台

約89㎡
新築時4600万円台
中古時9900万円台

■パークタワー品川ベイワード

2006年築　港南3　品川駅徒歩12分

新築時の坪単価約200万円
現在の坪単価約480万円

動き一例

約82㎡
新築時6100万円台
中古時12500万円台

約95㎡
新築時5400万円台
中古時15100万円台

■シティタワー品川

※借地期間2080年10月まで

2008年築　港南4　品川駅徒歩10分

新築時の坪単価約120万円
現在の坪単価約335万円

動き一例

約88㎡
新築時3500万円台
中古時9900万円台

約89㎡
新築時3300万円台
中古時9500万円台

■パークホームズ品川ザレジデンス

2014年築　港南2　品川駅徒歩11分

新築時の坪単価約280万円
現在の坪単価約490万円

動き一例

約59㎡
新築時5100万円台
中古時8900万円台

約70㎡
新築時5800万円台
中古時10400万円台

■ハーバーテラス品川

2015年築　港南3　品川駅徒歩12分

新築時の坪単価約330万円
現在の坪単価約470万円

動き一例

約54㎡
新築時4900万円台
中古時8500万円台

約70㎡
新築時8300万円台
中古時9800万円台

上記相場からリビオタワー品川の販売価格を算出すると

平均坪単価約700万円　70㎡換算約14800万円

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

中央区アドレスで勝どき駅徒歩10分のザ豊海タワーが平均坪単価約620万円(予定)、それに対して港区アドレスで品川駅徒歩13分のリビオタワー品川が平均坪単価700万円ほどとなれば丁度良いくらいの差という印象ですがどうなるでしょうか。

もしもリビオタワー品川が平均坪単価620万円ほどであれば豊海タワーが高く感じますし、もしもリビオタワー品川が平均坪単価800万円に近づいてしまうと豊海タワーが安く感じるという方も少なくないのではないでしょうか。もちろんこの2物件は近いようでそこまで近くないため比べるべきは港南の中古ではあるもののそれらと比べてしまうと築年数差も大きいため単価差が大きくなってしまうことは当然のことでしょう。

沿線上比較でいくと田町駅徒歩9分のブランズタワー芝浦が坪単価700万円前後で動いています。となればそちらよりお高くても違和感はないものの総戸数も多いですから控えめな単価設定として田町の築浅中古と同じくくらいにしてくれると嬉しいのですが…販売開始は2024年10月を予定しているため今年の夏くらいには予定価格の発表があるはずです。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■品川Vタワー　総戸数650戸　管理費㎡単価月額約328円

■ラクシア品川ポルトチッタ　総戸数162戸　管理費㎡単価月額約116円

■コスモポリス品川　総戸数590戸　管理費㎡単価月額約200円

■品川タワーフェイス　総戸数258戸　管理費㎡単価月額約260円

■フェイバリッチタワー品川　総戸数223戸　管理費㎡単価月額約194円

■パークタワー品川ベイワード　総戸数325戸　管理費㎡単価月額約287円

■シティタワー品川　総戸数828戸　管理費㎡単価月額約148円

■パークホームズ品川ザレジデンス　総戸数209戸　管理費㎡単価月額約238円

■ハーバーテラス品川　総戸数55戸　管理費㎡単価月額約183円

【住むレーション】

［東海道新幹線］

品川　6:00発(始発)
新横浜　6:10着
名古屋　7:27着
京都　8:02着
新大阪　8:16着

［山手線］

品川　8:01発
大崎　8:04着
五反田　8:06着
目黒　8:09着
恵比寿　8:11着
渋谷　8:14着

［東海道線］

品川　8:00発
新橋　8:04着
東京　8:08着

品川　8:04発
川崎　8:12着
横浜　8:20着

［横須賀線］

品川　8:00発
西大井　8:05着
武蔵小杉　8:10着

［成田エクスプレス］

品川　6:05発
東京　6:12着
千葉　6:43着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　7:15着
成田空港（成田第1ターミナル）　7:19着

［京急線］

品川　5:28発
京急蒲田　5:35着
羽田空港第3ターミナル　5:41着
羽田空港第1・第2ターミナル　5:44着

品川と言えばリニアのほうが自然と注目されがちですが将来的には南北線も延伸してきます。日常使いとしては南北線延伸の恩恵のほうが大きいという方も多いことでしょう。(品川駅は浅草線直通の京急線を除くと地下鉄線が走っていない)

バスに乗るほどの距離ではないですがコスモポリスとシティタワーの目の前から都営バスで品川駅と行き来することもできます。とくに平日は運行本数多めです。

物件すぐ近くの浜路橋停留所の系統は運行本数少なめですが時間を合わせればちぃばすと合わせて田町駅方面へも容易にアクセスできます。

首都高の出入口も近く現状でも車移動がとても便利ですが環状4号線の高輪区間が開通してくれると内陸側へのアクセス力が大幅に向上します。とにかく車との相性が良いエリアのため駐車場事情次第ではマイカーでの行動を主とする方にもウケることでしょう。

ここ最近は江東区と中央区の湾岸エリアや港区でも芝浦のほうが新築マンションの供給が盛んであることから注目される機会が多かったのですがリビオタワー品川、そして港区港南四丁目計画（旧報知新聞本社跡地）、東京海洋大学の定期借地権マンション(ワールドシティタワーズの西側、グラウンド部分)などお久しぶりに新築マンション供給ラッシュとなることから港南エリアも熱くなってきますね！！

まずはリビオタワー品川のモデルルームオープンを楽しみに待ちたいと思います！！

ザ豊海タワーとリビオタワー品川、どちらも駅距離がある中で今の時代らしい高単価となりそう

販売当時高いと言われたブランズタワー豊洲や白金ザスカイは駅近というストロングポイントがありましたが…

検討者側がどう反応するのかにも注目ですね！！

— マンションマニア (@mansionmania) February 24, 2024