ブリリア浦和高砂　予定価格と間取り　建物内モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはブリリア浦和高砂です！

［物件概要］

売主：東京建物　三信住建
設計：大末建設一級建築士事務所
デザイン監修：野生司環境設計
施工：大末建設
価格：未定
専有面積：55.75㎡～70.24㎡
総戸数：32戸
規模：12階建て
交通：JR京浜東北線・上野東京ライン・湘南新宿ライン「浦和」駅徒歩8分
所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂三丁目
竣工：2023年3月31日
引き渡し予定：2023年12月上旬　※建物内モデルルーム(1001号室)は2024年3月下旬

駐車場：機械式：10台
駐輪場：40台（ラック式：38台、平置き（子供用）：2台）
ミニバイク置場：2台

地図はこちらです↓

画像出典：ブリリア浦和高砂公式HP

浦和駅西口から県庁方面へ一直線、県庁通りを経由して県庁手前の交差点を右に折れて坂下通りに入ってすぐとなります。若干の下り坂ですがそこまで気になるほどではないですし別所沼公園付近よりだいぶ浦和駅寄りですからハザードマップでも色はつきません。元々はあすか信用組合が入る古めのビルがありました。

立地条件としては2018年築のプラウド浦和高砂マークスと似ていますが西側の条件が良いため今作はオール西向き(若干ですが南寄り)としています。そのため目の前の社民党の建物さえ超えてしまえばランドスケープにゆとりがある県庁ビューとなるため浦和あるあるの窮屈感がないですし、緑も見えてくるなど浦和物件としては眺望条件も良いものとなっています。

もちろん将来的に社民党の建物が建て替わってくれば眺望と採光条件が大きく変わる可能性もあるわけですがドミノ地帯の浦和駅近くにおいては避けられない(将来リスクがない物件のほうが圧倒的に少ない)ですから呑めるという方が多いのではないでしょうか。県庁もいずれは建て替え(移転なのかそのままなのか含めて未定)となるでしょうけどもそうなれば高層化して空地を豊かにするなど今時なものとなる可能性も高いですからそこは大きなリスクにはなってこないでしょう。

日常の買い物はコルソ・伊勢丹が徒歩6分～7分、ザ・ガーデン自由が丘と成城石井が徒歩8分、イトーヨーカドーが徒歩9分、パルコ(ヤオコー)が徒歩10分、商店街も活気があるなどとても便利で選択肢も充実しています。

通学校はプラウド浦和高砂マークスと同じく岸町小学校で徒歩9分、白幡中学校で徒歩12分、少し足を延ばして10分ちょっと歩けば別所沼公園があるというのも大きな魅力ですね！(中山道沿いのスタバでドリンクとドーナツを購入して公園でのんびり～という贅沢もできます！)

建設地は東と西の二面接道、東側は交通量も多い坂下通りですが主開口部側の道は生活道路のため静かです。

エントランスホールは坂下通り側、建物をセットバックしているため少しばかりですが風除室までのアプローチは確保してくれています。そのアプローチは館銘板と植栽、風除室からせり出した軒裏木調庇と横のガラスからこぼれる素敵な照明など戸数の割にはしっかりとしています。

共用廊下はガラス手すりとデザインルーバーを組み合わせ、さらに中央の太い線が風除室から頭頂部へ走るなどかっこいいですね！ただ、一方で正面側は隔て板がショートタイプなのが残念ですね。バルコニーガラス手すりは10階～12階が透明、それ以外は不透明です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　70.24㎡

画像出典：ブリリア浦和高砂公式HP

5階　7500万円台　坪単価353万円
9階　8000万円台　坪単価376万円

Bタイプ　2LDK　55.75㎡

画像出典：ブリリア浦和高砂公式HP

5階　6100万円台　坪単価361万円
9階　6400万円台　坪単価379万円

Cタイプ　3LDK　70.01㎡

画像出典：ブリリア浦和高砂公式HP

5階　7500万円台　坪単価354万円
9階　8000万円台　坪単価377万円

平均坪単価は約380万円です。

1フロア3戸のため総戸数32戸中21戸が角住戸となります。ただ、妻側の窓はお気持ち程度のためスペシャルな角住戸というわけではありません。それでも共用廊下側の部屋を第三者が通らないなどのプライバシー性の高さはあります。

一番広くても70㎡というのが買い替え検討者には物足りなく、その辺りは時代を感じてしまうわけですが浦和といえど本体価格が高くなれば買い手がついてこれないですから致し方ないでしょうか。(一次取得層であれば70㎡でも満足しやすいですが買い替え層からすると少々物足りないとなりやすい)

それでも2LDKは完全アウトフレームが好印象ですし、リビング横の洋室ウォールドアを開放して広々1LDKとしても使えるなど「本当は3LDKがいいけどこの2LDKならいいかな」と思ってもらいやすいであろう無駄がなく使いやすい間取りです。3LDKもAタイプは完全アウトフレーム、Cタイプ含めてこちらもリビング横のウォールドアを広げて2LDKとして使用できますし、その広げられる洋室に床暖房が付いているのも嬉しいところです。

主開口部が西向きのため共用廊下側の洋室が東向きとなるわけですがその共用廊下にもしっかりと日が入るため朝陽が気持ちいい主寝室となりますし、1フロア3戸のため共用廊下を歩く人が少ないですから可動式ルーバー面格子を活用しつつ窓を開けて寝ても快適そうです。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。総戸数からすれば致し方ないのですがディスポーザー付のマンションが多い街ですし、単価帯からすると物足りない印象を受けます。ただ、専有面積帯からすれば一次取得層がメインターゲットですから売れ行きにはあまり影響しないでしょうから事業判断としては違和感ないでしょう。

食洗機、キッチン天板シーザーストーン、リビング壁掛けエアコン標準＆リビング・リビング横洋室床暖房(ゼッチマンションです)、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子、玄関前カメラ付きインターホンなどディスポーザーがない以外はしっかりしたものとなっています。

構造は二重床(ボイドスラブで230mm～240mm)・二重天井、基本天井高は2450mmです。

周辺相場を確認しましょう！

・浦和パークハウス　2009年築　高砂3　浦和駅徒歩8分　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約275万円

動き一例　約50㎡　新築時3500万円台　中古時4100万円台

・シティハウス浦和高砂　2014年築　高砂2　浦和駅徒歩5分　新築時の坪単価約295万円　現在の坪単価約480万円

動き一例　約72㎡　新築時6100万円台　中古時10000万円台

・プラウド浦和高砂　2015年築　高砂3　浦和駅徒歩6分　新築時の坪単価約260万円　現在の坪単価約350万円

動き一例　約70㎡　新築時5700万円台　中古時7700万円台

・プラウド浦和高砂マークス　2018年築　高砂3　浦和駅徒歩8分　新築時の坪単価約280万円　現在の坪単価約335万円

動き一例　約70㎡　新築時5500万円台　中古時7000万円台

上記相場からブリリア浦和高砂が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Aタイプ　3LDK　70.24㎡　9階　8000万円台　→　7400万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋内と屋外混在の機械式10台で設置率約30％です。屋内区画であれば住戸との行き来や作業中に雨に濡れることはありません。最上階と11階の角住戸4戸に新築時の優先権がつくため敷地内駐車場がマストの方でも買いやすい販売方法となっています。

サイズ感は今一つなため大きな車は入りません。月額2万円ほどを予定しているとのことです。

全長4850mm×全幅1850mm×全高1750mm×重量1800kg　7台
全長5050mm×全幅1850mm×全高1550mm×重量2300kg　1台
全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×重量2300kg　2台

駐輪場は屋外で設置率約125％、しっかりとオートドア完備となっています。

維持費は未定ですが管理費だけで㎡単価月額350円くらいになりそうとのことでした。修繕積立金とインターネット代を合わせると3LDKの場合で38000円前後にはなりそうですから重たいですね…ディスポーザーなしの外廊下ですので余計に。

ただ、小規模マンションだからこそプライベート性が高い(共用廊下を第三者が歩く機会が少ない・エレベーターで人に会いにくい・共用部で子供がわちゃわちゃするスペースがない)ことがウリですからそのようなマンションを好む方からすればそれでも欲しいとなることでしょう。逆に小規模マンションが好みというわけでない方からすればかなり買いにくいランニングコストとなるでしょう。

ごみは24時間捨てられるのですが1階のごみ置場が屋外で接道から丸見えのため夜に部屋着でごみ捨てがしにくいのは気になりました。とくに女性だと(今は男性だ女性だと言うことはナンセンスですが一般論として)セキュリティエリア内でごみ捨てしたいのではないかなぁ～と感じてしまいました。ただ、エントランスホールと完全分離されているため臭い問題が発生しないというメリットもあります。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・浦和パークハウス　総戸数73戸　管理費㎡単価月額約250円

・シティハウス浦和高砂　総戸数99戸　管理費㎡単価月額約195円

・プラウド浦和高砂　総戸数80戸　管理費㎡単価月額約168円

・プラウド浦和高砂マークス　総戸数108戸　管理費㎡単価月額約210円

県庁から建物を望む

【住むレーション】

［上野東京ライン］

浦和　8:00発
赤羽　8:09着
尾久　8:15着
上野　8:22着
東京　8:29着
新橋　8:33着
品川　8:39着

浦和　8:06発
さいたま新都心　8:10着
大宮　8:13着

［湘南新宿ライン］

浦和　7:59発
赤羽　8:08着
池袋　8:19着
新宿　8:25着
渋谷　8:31着
恵比寿　8:33着
大崎　8:38着

浦和　8:04発
大宮　8:10着

［京浜東北線］

浦和　8:04発
南浦和　8:07着
蕨　8:11着
西川口　8:14着
川口　8:17着
赤羽　8:20着
東十条　8:23着
王子　8:26着
上中里　8:28着
田端　8:31着
西日暮里　8:33着
日暮里　8:35着
鶯谷　8:37着
上野　8:39着
御徒町　8:41着
秋葉原　8:43着
神田　8:45着
東京　8:48着
有楽町　8:50着
新橋　8:52着
浜松町　8:55着
田町　8:57
高輪ゲートウェイ　8:59着
品川　9:01着

浦和　8:04発
北浦和　8:06着
与野　8:09着
さいたま新都心　8:11着
大宮　8:13着

［空港リムジンバス］

ロイヤルパインズホテル浦和　5:05発
浦和駅西口6番のりば　5:15発
武蔵浦和駅西口4番のりば　5:35発
羽田空港第2ターミナル　6:30着
羽田空港第1ターミナル　6:35着
羽田空港第3ターミナル　6:45着

白幡食肉卸売センターミートミートで買い物して帰宅の途へ！

相変わらず物価がお安い〜！！ pic.twitter.com/DiBTIEyH9g

— マンションマニア (@mansionmania) August 28, 2023

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【総評】

アドレスとしても人気の高砂物件ですし駅徒歩10分圏内ですから浦和駅前の賑やかさも身近に感じられますし少し離れただけあり文教としての浦和らしさも感じられます。

ただ、駅徒歩10分圏内の中古マンションというのは西口縛りでもけっこうな数がありますし、物件によりますがそれらは1000万円前後お安く購入できてしまいます。

それでも今作は新築であること以外に浦和駅近くでは叶えることが容易でないスペシャルな眺望という魅力があるため新築代だけでなく眺望代として考えれば割高感はなくなります。もちろんその眺望に価値を感じない方からすれば『中古でいいじゃん』になりやすいでしょうけども眺望に価値を感じる方からすれば替えが効きにくいため予算届くのであれば中古は検討せず気持ちよく今作を買うことをおすすめしたいです。

眺望の見え方としては10階以上になると透明ガラス手摺のため緑を見下ろす眺めとなり、7階くらいですと正面に緑が見えてくるため実際の部屋でどんな見え方が好きかを確認されると良いでしょう。個人的にはソファに座って県庁の緑豊かな木々を見下ろす眺めは浦和物件としてはかなりのレアキャラとなるためとても好印象でした。県庁を借景とできるというのはたまらないですね。

また、モデルルーム住戸と事務所使用住戸を除けば年内引き渡しというのもとくに賃貸組からすれば無駄がなく嬉しいポイントでしょう。税制面も2023年verでいけますからお金の面でもお得となりやすいです。

後発物件としては同じく高砂3丁目アドレスのウエリス(NTT都市開発・15階建て・総戸数73戸)が控えています。県庁手前の交差点をブリリアとは逆の左へ折れてすぐのところ、タイムズがあった場所で(一時期新築マンションのモデルルームとしても使われていました)土地形状は東西に長いのですが南側に浦和パークハウスがあるためこちらも南側は抜けてきませんし西側もスペシャルな眺望ではないため今作を検討できる方が待つメリットはかなり薄いでしょう。

駅前タワマンは来年には案内が開始されるでしょうか。価格はレベルが違うものとなるでしょうけども楽しみですね！

動画もご覧ください！

■ブリリア浦和高砂　現地周辺レポート・建物内モデルルーム見学後のファーストインプレッション