今回ご紹介するのはプラウドタワー川口です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:三井住友建設
価格:未定
専有面積:57.48㎡~81.55㎡
総戸数:200戸
規模:地上21階地下1階建て
交通:京浜東北線「川口」駅徒歩4分
所在地:埼玉県川口市飯塚一丁目
入居予定:2020年2月中旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウドタワー川口公式HP

さぁ!!テンションMAX!!

いや~だいぶ前から楽しみにしていたマンション、ようやくモデルルームオープンとなり見学してきました!!

最近は埼玉県でこれぞ!!というランドマークマンションの供給がなく淋しかったのでより興奮気味です。まずは気になる価格から共有いたします。

結論から申し上げると

~販売価格は思っていたよりは高い、ただしリセールバリューは悪くない~

~販売価格は思っていたより高い、でも間違いなく売れる~

となります。

将来の市況まではわかりませんが大きな変動がない限りは10年後に新築時の価格から2割くらいしか下がりません。例えば6000万円で購入したお部屋が築10年になったとしても5000万円前後の価値はあるということになります。根拠となる周辺相場を記載していますので合わせてご覧ください。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※最上階(21階)のみ天井高2700mm、他は2500mm

[南向き]

Aタイプ 81.55㎡

画像出典:プラウドタワー川口公式HP

8階 7700万円~7999万円 坪単価312万円~坪単価324万円
15階 8400万円~8699万円 坪単価340万円~坪単価352万円

Bタイプ 72.28㎡
4階 5700万円~5999万円 坪単価260万円~坪単価274万円
8階 6000万円~6399万円 坪単価274万円~坪単価292万円
15階 6000万円~6399万円 坪単価274万円~坪単価292万円
20階 6400万円~6699万円 坪単価292万円~坪単価306万円

Cタイプ 72.28㎡

画像出典:プラウドタワー川口公式HP

4階 5700万円~5999万円 坪単価260万円~坪単価274万円
8階 6000万円~6399万円 坪単価274万円~坪単価292万円
15階 6000万円~6399万円 坪単価274万円~坪単価292万円
20階 6400万円~6699万円 坪単価292万円~坪単価306万円

Dタイプ 70.54㎡
4階 5700万円~5999万円 坪単価267万円~坪単価281万円
8階 5700万円~5999万円 坪単価267万円~坪単価281万円
15階 6000万円~6399万円 坪単価281万円~坪単価299万円
20階 6000万円~6399万円 坪単価281万円~坪単価299万円

Eタイプ 57.98㎡

画像出典:プラウドタワー川口公式HP

4階 5000万円~5399万円 坪単価285万円~坪単価307万円
8階 5000万円~5399万円 坪単価285万円~坪単価307万円
15階 5400万円~5699万円 坪単価307万円~坪単価324万円
20階 5700万円~5999万円 坪単価324万円~坪単価342万円

Fタイプ 70.43㎡
4階 5700万円~5999万円 坪単価267万円~坪単価281万円
8階 5700万円~5999万円 坪単価267万円~坪単価281万円
15階 6000万円~6399万円 坪単価281万円~坪単価300万円
20階 6000万円~6399万円 坪単価281万円~坪単価300万円

Gタイプ 77.34㎡
8階 7000万円~7399万円 坪単価299万円~坪単価316万円
15階 7400万円~7699万円 坪単価316万円~坪単価329万円

[東向き]

Hタイプ 68.48㎡
4階 5000万円~5399万円 坪単価241万円~坪単価260万円
8階 5400万円~5699万円 坪単価260万円~坪単価275万円
15階 5700万円~5999万円 坪単価275万円~坪単価289万円
20階 6000万円~6399万円 坪単価289万円~坪単価308万円

Iタイプ 68.48㎡
4階 5000万円~5399万円 坪単価241万円~坪単価260万円
8階 5400万円~5699万円 坪単価260万円~坪単価275万円
15階 5700万円~5999万円 坪単価275万円~坪単価289万円
20階 6000万円~6399万円 坪単価289万円~坪単価308万円

Jタイプ 72.91㎡
4階 5700万円~5999万円 坪単価258万円~坪単価272万円
8階 5700万円~5999万円 坪単価258万円~坪単価272万円
15階 6000万円~6399万円 坪単価272万円~坪単価290万円
20階 6400万円~6699万円 坪単価290万円~坪単価303万円

狭いお部屋に単価を盛るのは一般的とはいえEタイプの価格設定がすごいですね。

個人的におすすめなのはJタイプの高層階です。間取りが良い割には価格が抑え目で最上階でも7000万円を切りそうです。南面に何かが建つ可能性があるためあえて南を外すというのもけして悪い選択ではないと思います。

駐車場の設置率が3割を切っているため駅近とはいえ抽選になりそうですね。駐車場は機械式ではありますが駐車場出入口にシャッターゲートを設けている点は素晴らしいです。

周辺相場を確認しましょう!

[川口駅西口]

パークサイドタワーコスモ川口ステーションフロント 2005年築 川口駅徒歩4分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約180万円

ソルクレスト川口ザ・タワー 2006年築 川口駅徒歩3分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約195万円

ドリームタワーキュアレジデンス 2007年築 川口駅徒歩5分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約200万円

[川口駅東口]

スカイスクエア川口 2003年築 川口駅徒歩4分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約190万円

キャメリアタワー川口 2004年築 川口駅徒歩4分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約190万円

リビオアクシスプレイス 2005年築 川口駅徒歩4分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約190万円

オーベルタワー川口コラージュ 2006年築 川口駅徒歩4分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約220万円 ※プラウドタワー川口と同じく免震工法

リビオタワー川口ミドリノ 2006年築 川口駅徒歩5分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約190万円

イーストゲートタワー川口 2010年築 川口駅徒歩4分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約220万円

パークホームズ川口ザレジデンス 2014年築 川口駅徒歩3分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約235万円

上記相場からプラウドタワー川口の将来価値を予想すると

Dタイプ 70.54㎡ 8階 5700万円~5999万円(新築時) → 5000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

周辺にお住いの人であればけっこう目の痛い価格と思うかもしれませんね。

階数にこだわらないのであれば「70㎡以上」「6000万円以内」の条件が揃うお部屋にしておくと割高感もより少なくなります。その理由としてはリプレ川口(UR)の賃料です。お部屋にもよりますがリプレ川口の賃料が70㎡で月額16万円から17万円ほどです。今の金利で5700万円ほどを借り入れ、まだ未定ではありましたが管理費などの維持費を足すと月額18万円くらいには収まる水準です。

立地はほとんど変わらずグレードの良いマンション、かつ分譲マンションですから資産にもなるにもかかわらず毎月の支払額がさほど変わらないとなれば割高感がないと言えます。リプレ川口(UR)など周辺に住んでいる検討者であれば今の賃料から毎月の支払いが大幅増することを嫌うはずですから6000万円以内のお部屋を狙う方が多く、逆に川口エリアの分譲マンションから買い替えまたは都心部から流れてくる検討者は7000万円以内でプラウドタワーの最上階付近を狙えるならばと高層階狙いの方が多くなるのではないでしょうか。

ただ価格が目に痛いことはどうにもならないわけでこの価格に見合った価値のあるマンションなのかが重要となります。

免震×長期優良住宅、川口駅西口駅近、野村不動産のプラウドタワーブランド、ディスポーザーなど充実の設備・・・文句ないくらいの魅力があるのですが細かい配慮が行き届いていない部分もあります。

例えば各階ごみ置き場の位置。

通常であれば日常導線から一歩離す、もしくは日常導線沿いにはあるけどもしっかりと扉があり部屋のようになっていることが多いのですがプラウドタワー川口の各階ごみ置き場はエレベーター前の住戸を除き日常導線沿いでありながらもものすごく共用廊下に面した場所にゴミを置くことになります。一言でいうと雑です。残念。

しかもエレベーターの数が2台(それ自体は戸数的に問題ない)の内1台をごみ回収用として利用しますからその間はエレベーター1台しか利用できません。はっきり言ってしまうと各階ごみ置き場を造る必要はなかったマンションだと思います。無理やり後付けした感じが強い。そのまま吹き抜けにしておけば良かったのにと。ただ住まう方からすれば各階ごみ置き場があることは便利なわけで毎日ごみの前を通るのはいかがなものかという精神的な部分だけです。ごみ置き場にはしっかりと扉もありますし、外廊下なので臭いがものすごく気になるということもほとんどないでしょう。

共用施設はゲストルームなどもなくキッズルーム兼帰宅困難者一時滞在スペース、スタディルーム、レストルーム兼集会室とタワーにしては少なめですが戸数を考えれば妥当でしょう。近くでホテルも建設中ですしゲストルームは不要かと思います。

室内空間としては梁などが気になるものの天井高は2500mm(最上階は2700mm)とっていますしディスポーザーなどの基本設備はもちろんマルチストレージというキッチン横にタブレットなどを収納できるスペースがあります。海浜幕張のクロスタワー&レジデンスで同じようなものがあるのですがプラウドタワー川口はさらに進化しており下部にお掃除ロボットの基地も用意されているなど今時感がありました。

また全住戸でカラーセレクトやオプションなどを楽しむことができます。大手ではなかなか腰の重い尖ったプランも用意されています。例えば玄関横の洋室(主に子供部屋として使われることが多い)を狭くして室内玄関部分を広くすることも可能です。

周辺の築浅中古マンションよりも価格が高いことはたしかなのですがこのような楽しみが用意されているとなると少し高くても新築でという決断がしやすくなりますね。バルコニー隣戸境の隔て板も背の高いものとしており共用廊下側もガラスパネルを用いるなどコストをかけている部分も多々見られました。ランドスケープも既存樹を活かした植栽計画で外から見たときの高級感も出てきそうですし背中側部分は川口駅西口側に住まう多くの方が通る道ですからランドマーク的存在になること間違いなしです。

【住むレーション】

[京浜東北線]

川口 8:00発
赤羽 8:04着
秋葉原 8:27着
東京 8:31着
新橋 8:35着
品川 8:43着

川口 8:04発
さいたま新都心 8:21着 
大宮 8:24着

[赤羽から埼京線]

赤羽 8:08発
池袋 8:18着
新宿 8:24着
渋谷 8:30着

【総評】

坪単価250万円で販売してくれれば「これはおすすめです!!」と言えたのですがさすがに坪単価280万円となるとそこまで声を大きくしておすすめですとは言いにくいですね。ただ声を大きくして言えることは「これは売れますよ~!!」ということ。それだけは自信をもって言えます。

同エリアで探されている方からすると築10年クラスの築浅中古マンションを4500万円出して買うならば新築で6000万円のプラウドタワー川口を購入したほうが良いという判断をするのはごくごく当たり前のことです。私が同エリアで住まいを探している立場ならプラウドタワー川口を買います。同じ西口エリアで見ても築13年のパークサイドタワーコスモ川口ステーションフロントが70㎡前半で4200万円(新築時3600万円台)はします。

エリアは少し違いますけどもザ・ガーデンズ東京王子と同じです。あちらはプラウドタワー川口よりも地元外需要が多かったため条件は違うものの北区で5000万円から6000万円は高い!!と言われていました。でも売れました。ザ・ガーデンズ東京王子を「うわっ!安い!お買い得だ!」と思い購入した方はほとんどいないでしょう。自分たちの住まい探しの状況に合っているからこそ少し高いと感じても購入されたはずです。

そう、プラウドタワー川口は今同エリアで住まい探しをしてる方及び都心までの通勤時間を短くしつつも70㎡ほどのお部屋がほしい、でも予算は6000万円前後が理想という方にはもってこいの条件が揃っているわけです。

今の時代に住まいを探している方にとって条件があうマンションだからこそ高くても売れるわけです。まだ販売は開始されていませんが売れる予感しかしません。工事の関係で長い間運用することができない建設現地にマンションギャラリーを設けた時点で野村不動産自身も売れる気しかしていないでしょう。

川口駅西口は駅前に公園が広がりその先にはスーパーマーケットなど日常の生活に必要な買い物施設が揃います。東口とは性格がまったく異なり静かな環境となります。

同エリアのことを「川口便利そうだけど繁華街がなぁ~」と思っている方も今回は西口の駅近ですから利便性はそのままに住環境の良い場所に住まいを構えることができますから検討候補に入れてみてはいかがでしょうか。

関連記事

プラウドタワー川口 川口飯塚1丁目3番地区計画

川口駅周辺の築浅マンション相場 巨大プロジェクト進行中!!

プラウドタワー川口(予想) 川口市栄町三丁目銀座地区再開発(記事内のプラウドタワー川口は東口再開発についてです)

アーバンガール その327 川口×女子高生さん ブランズ川口幸町はおすすめマンションです(記事内のプラウドタワー川口は東口再開発についてです)

プラウドタワー川口 LIFULL HOME’Sスペシャルレポートに取材協力しました!

シティハウス川口ステーションコート LIFULL HOME’Sスペシャルレポートに取材協力しました!

シティハウス川口ステーションコート 平均坪単価約285万円 再度現地を見てきました!

更新記事→プラウドタワー川口 価格と間取り 第一期は100戸供給と好スタート

プラウドタワー川口の物件詳細はコチラ

~2018年4月13日追記~

販売戸数:100 戸
販売価格:5128万円 (1戸) ~9258万円 (1戸)
最多価格:6400万円台(9戸)
間取り:2LDK~4LDK
専有面積:57.48㎡~81.55㎡

管理費(円)/月額14800円~20900円
修繕積立金(円)/月額8110円~11500円

駐車場:53台(機械式51台、平置1台、身障者優先平置1台)月額:16000円~22500円
駐輪場:318台(2段式120台、スライド式160台、大型スライド式28台、サイクルポート10区画)月額:200円~1500円
バイク置場:3台 月額:3000円


コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です