今回ご紹介するのはレ・ジェイド浦和です!

[物件概要]

売主:日本エスコン
設計:湯本建築事務所
施工:ノバック
予定価格:5800万円台~9100万円台
専有面積:56.80㎡~82.30㎡
総戸数:44戸
規模:7階建て
交通:JR各線「浦和」駅徒歩4分
所在地:埼玉県さいたま市浦和区東高砂町
竣工予定:2022年3月下旬

駐車場:19台(機械式18台、平置1台)
自転車置場:68台(レンタル2台分含む。2段式ラック上段式:25台・下段:25台、スライドラック式14台、平置ラック3台、平置1台)
ミニバイク置場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:レ・ジェイド浦和公式HP

レ・ジェイドブランド初の埼玉県マンションとなります!(ネバーランド時代の供給はあります)

浦和駅から徒歩4分、今作は供給の少ない東口側の駅近くの住居系エリア(商業地域・第一種住居地域)となります。

日の出通りの信号を渡る必要はあるものの一直線ですからわかりやすい道のりです。若干高低差はあるもののそこまで気にならないでしょう。それよりかは接道の道の狭さが気になるかと思います。1~2分ではあるのですがあの歩道の狭さは浦和慣れ(浦和としてはけして珍しいわけではない)していないと不安に感じやすいかと思います。

北側のコスモ浦和ステーションフロントは建ぺい80の容積400で非高度地区ですから14階建てと背が高いのですが今作は高さ制限20mですから7階建てとけして背は高くないものの住居系エリアだけに目立つ存在となります。

ただ、住居系エリアに位置していながらも土地形状の影響で主な開口部は背の高い建物(高度地区に指定される前)がある南西の接道側となってしまっているのは残念なところです。ただ、向かいのマンションの背中側は同マンションの駐車場ですし、しばらくは眺望・採光が変わらないという安心感もあるでしょう。南東側は上階になると眺望抜けてきます。採光という面では駅近ながらも全体的に得やすいですから素敵な眺望を求めるという方よりかは採光優先の方のほうが合ってくるでしょう。

外観は逆梁アウトフレーム工法としているため総戸数44戸の7階建てながらも重厚感が生まれザ・分譲マンションという見た目となっています。コンクリート打ち放しの柱部分と色を使い分けたタイル張りの水平ラインは素敵ですね~。サイドを斜めに角度つけることで単調にもなっていません。

石積み(石塀)と植栽豊かなエントランスアプローチを長くとり、天井部木目調の美しい庇がある建物内出入口は浦和宿らしいものとなっているのもいいですね~。エントランスホールの窓面からは石塀に囲まれた植栽を望むことができるなど動線もよく考えられたものとなっています。

エントランスホールの横にはスマホで予約できるリモート対応ブースが2区画設けられます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 71.50㎡

画像出典:レ・ジェイド浦和公式HP

3階 7500万円台 坪単価346万円
6階 7900万円台 坪単価365万円

Bタイプ 3LDK 70.49㎡

画像出典:レ・ジェイド浦和公式HP

3階 7400万円台 坪単価347万円
6階 7800万円台 坪単価365万円

Cタイプ 1LDK+S 56.80㎡

画像出典:レ・ジェイド浦和公式HP

3階 5600万円台 坪単価325万円
6階 5900万円台 坪単価343万円

Dタイプ 1LDK+S 54.32㎡

画像出典:レ・ジェイド浦和公式HP

3階 5400万円台 坪単価328万円
6階 5700万円台 坪単価346万円

Eタイプ 4LDK(2階~4階は3LDK+S) 82.30㎡

画像出典:レ・ジェイド浦和公式HP

3階 9100万円台 坪単価365万円
6階 9900万円台 坪単価397万円

Fタイプ 3LDK(1階は2LDK+S) 71.68㎡

画像出典:レ・ジェイド浦和公式HP

3階 7300万円台 坪単価336万円
6階 7700万円台 坪単価355万円

Gタイプ 3LDK 68.03㎡

画像出典:レ・ジェイド浦和公式HP

3階 7100万円台 坪単価345万円
6階 7300万円台 坪単価354万円

Hタイプ 3LDK 94.04㎡

画像出典:レ・ジェイド浦和公式HP

予定価格表記なし

平均坪単価は約350万円です。

全体的にスパンは厳しめですが共用廊下側の洋室もアウトフレームとできているのはいいですね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、浴室ダウンライト、浴室扉タオルバーダブル、トイレ手洗い器&ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子などなど単価なりのものとなっています。

無垢のフローリングを標準採用していますが自然素材が苦手であったり床暖房が欲しい方向けに無料でシートフローリング&床暖房に変更することが可能です。無垢のフローリングのままだと床暖房は付かないのですがガスコンセントがあるためガスファンヒーターを使用することができます。

接道もそれなりに車が通りますし、線路も近いですから音対策として二重サッシ(T-4)としています。(バルコニー面だけでなく角や共用廊下側など多くの窓を二重としています)

ただ、そこまでうるさいというわけでもないですから断熱性も意識しているのかと思われます。

全戸玄関前もしくはバルコニーに防災備蓄倉庫が設置されます。(専有面積込み)

高さ制限20mに対して7階建てですから階高は苦しくなります。(高さ20mでゆとりをもって建てるなら6階建て)

そのため通常であれば基本天井高2400mmの直床とすることが多いのですがレ・ジェイド浦和は基本天井高2300mmの二重床としています。2200mmのハイサッシですしボイドスラブ工法で下がり天井は少ないのですが2300mmの基本天井高はけっこう強烈ですよね…

周辺相場を確認しましょう!

・エイペックスタワー浦和 2003年築 駅徒歩2分 高砂1 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約295万円

・コスモ浦和ステーションフロント 2005年築 駅徒歩2分 東高砂町 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約255万円

・ライオンズマンションコスタ・タワー浦和 2006年築 駅徒歩4分 岸町4 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約335万円

・ライオンズマンションコスタ・レジデンス浦和 2006年築 駅徒歩5分 岸町4 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約310万円

・レリア浦和 2007年築 駅徒歩3分 東仲町 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約230万円

・プラウド浦和東仲町 2010年築 駅徒歩2分 東仲町 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約310万円

・ザ・パークハウス浦和東仲町 2016年築 駅徒歩4分 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約295万円

・プラウド浦和東仲町ガーデン 2018年築 駅徒歩2分 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約335万円

上記相場からレ・ジェイド浦和の将来価値を予想すると

Aタイプ 3LDK 71.50㎡ 3階 7500万円台(新築時) → 6700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場設置率は約43%、19台の内Gtタイプ専用の1区画を除いて機械式です。屋外のため作業中雨に濡れてしまいますが出入口に車寄せとシャッターゲートを設けてくれるのは良いですね。

機械式のサイズとしては

全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm×重量2300kg:11区画
全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm×重量2300kg:7区画

となります。

浦和では高価格帯となるのでもう少し駐車場愛があると良かったですね。

管理費などの維持費は未定でした。

建設地

【住むレーション】

[湘南新宿ライン]

浦和 8:04発
大宮 8:10着

浦和 7:59発
赤羽 8:08着
池袋 8:19着
新宿 8:25着
渋谷 8:31着
恵比寿 8:33着
大崎 8:38着

[上野東京ライン]

浦和 8:06発
さいたま新都心 8:10着
大宮 8:13着

浦和 8:01発
赤羽 8:10着
尾久 8:15着
上野 8:22着
東京 8:29着
新橋 8:33着
品川 8:39着

[京浜東北線]

浦和 8:02発
北浦和 8:05着
与野 8:07着
さいたま新都心 8:09着
大宮 8:12着

浦和 8:02発
南浦和 8:05着
蕨 8:08着
西川口 8:11着
川口 8:14着
赤羽 8:18着
東十条 8:21着
王子 8:24着
上中里 8:26着
田端 8:28着
西日暮里 8:30着
日暮里 8:32着
鶯谷 8:34着
上野 8:37着
御徒町 8:38着
秋葉原 8:41着
神田 8:43着
東京 8:45着

日常の買い物としてはパルコの地下1階にヤオコー(以前は大丸)が入っていますし、アトレや反対口の伊勢丹やイトーヨーカドーなど充実しています。

通学校は高砂小学校で徒歩6分、岸中学校で徒歩13分です。東口でこちらの学区は希少となります。

【総評】

「この立地なら高いお金を出してでも買うからスペック高いマンションが欲しい!!」

という方には残念でした。天井高2300mmという時点でスペック高いマンションとは言えなくなります。もちろんディスポーザーや無垢フローリングなどなど頑張っているところは多々ありますが空間を買うわけで天井高2300mmは大きなマイナスポイントです。

ただ、「この立地に住みたい!!でも購入価格は抑えたい!!」

という方には合ってきます。20m規制の中で7階建てにしたおかげでこの立地の新築マンションとしては現実的な価格設定です。もしも6階建てにしていたなら単純計算で1戸あたり1000万円前後高くなったでしょう。

とはいえ20m規制で7階建てにするとしても逆梁アウトフレーム工法なら直床で天井高2400mmのハイサッシにもできるわけで、無理くり二重床にする必要はあったのでしょうか…

「関東では天井高よりも二重床を優先すべし!!」という女将からの声があったのでしょうか…

どうしてもそういった悪い部分が目立ってしまう(それだけ検討者の目も肥えてきている)わけですがこれを駅遠マンションがやっているわけではなく駅力ある浦和駅近くのマンションがやっているわけで、立地優先の方からすれば「そんなんどうでもいいよ!」の一言でしょうけどね(笑)

期待値が高かっただけに基本天井高2300mmは衝撃的でしたが全体的に見れば共用部も専有部も質感高いですし、なにより住んで利便性高いことは間違いないですからそこを気にしない方にはぜひ検討いただきたい新築マンションとなります。

ん~でも直床で基本天井高2400mmで良かったような…(しつこい!)

今後は北海道日本ハムファイターズの選手が住んでも広いと感じてもらえるような室内空間を目指していただきたいところです。

なんだかんだ言っても立地が良くて新築にしては無茶のない価格設定ですから基本天井高を気にされない方にはおすすめしやすいです!

動画もご覧ください!

■レ・ジェイド浦和 建設地周辺レポート

■レ・ジェイド浦和の基本天井高2300mmについて思うこと ※ラジオ感覚でお聴きください

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

関連記事

パークホームズ浦和仲町三丁目 価格と間取り さいたまサロン訪問

シティハウス浦和岸町 価格と間取り オンライン見学

浦和区の新築マンション検索・資料請求はコチラ


新築マンションの資料請求はこちらから!

マンションマニアへ相談できます!

マンションカウンター 海浜幕張店 池袋店 日本橋店 豊洲店 月島店 大阪店

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です