今回ご紹介するのはプレミスト浦和仲町です!

[物件概要]※見学時点の先着順住戸

売主:大和ハウス工業 三信住建
施工:飛島建設
価格:6290万円・6320万円・6450万円・6830万円
専有面積:67.00㎡・71.52㎡
総戸数:52戸
規模:14階建て
交通:JR湘南新宿ライン・京浜東北線・高崎線・東北本線「浦和」駅徒歩9分
所在地:埼玉県さいたま市浦和区仲町(なかちょう)二丁目
竣工予定:2022年2月中旬

駐車場:18台 月額21000円~28000円(機械式駐車場17台、身障者用平置駐車場1台)
駐輪場:110台 月額100円~500円(2段ラック式97台、平置7台、平置小型自転車用6台)
バイク置場:4台 月額2500円

管理費 月額15900円・17000円
修繕積立金 月額9800円・10400円

地図はこちらです↓

画像出典:プレミスト浦和仲町公式HP

浦和駅から徒歩9分、坂下通りに面していますが駅から見て坂下通りを超えないため前回ご紹介したパークホームズ浦和仲町三丁目よりもだいぶ駅に近く感じやすいでしょう。(その分は価格に反映されていますが)

なかまち商店街とうらもん商店街を経由できるため歩きやすく楽しい道のりです。接道は細いのですが駅までショートカットできる道のため思いのほか人通りが多く、そこまで不安に感じるものではないと思います。車は滅多に通りません。

もう少し駅に近いほうが良いならガーデンハウス浦和仲町もありますがもちろんそちらは価格がワンランク高くなりますからお財布との相談になりますね。パークホームズ浦和仲町三丁目の動画でご紹介した裏門通り沿いのパークホームズほげほげももう少しすると公式発表されるでしょうか。(供給が多いエリアのため選択肢は豊富です)

1フロア4戸、全戸南東向きで目の前は背の低い建物ですからドミノエリアにしては眺望や採光面も恵まれています。もちろん将来的なことはわかりませんが細い道も絡んでくるためこのエリアにしては安心しやすいでしょうか。(斜め向かいにマンションもあり人によっては窮屈に感じるかもですがこれで窮屈に感じるなら浦和駅近くでの検討自体が難しくなってくるでしょう)

土地形状は歪ですが裏門通りから続く細い道沿いにはシンボルツリーを配したアプローチがあり坂下通り側からも通れるように両面通行としてくれています。そのためエントランスホールから接道を見た際に真正面にシンボルツリーがくるのが素敵ですね~。エントランスホールから出る直前でも癒しをくれるのです。(柱と格子があるため風除室からシンボルツリーが丸っと見えるわけではないですが接道しか見えないのとでは癒し度合いが大きく異なる)

エントランスホールは折り上げ天井、隣のラウンジの大窓からは駐輪場へと続くアプローチ沿いの植栽を望むことができます。ラウンジの大窓に関してもエレベーターホールがクランクインしているがゆえに自然と目に入るのがいいですね~。

外観デザインに関しては雁行型となっており中央付近はスクエア型で色味が変わるなど単調なものとはなっていません。裏門通りからの細い道から建物が見えてきますから先ほどのアプローチと合わせて見る楽しみの多いマンションとなりそうです。

バルコニー隣戸境がコンクリート&隔て板(隙間なし)になっているためプライバシー性はもちろん見た目の印象としても良いですね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 71.52㎡
次期以降供給住戸あり

Bタイプ 3LDK 67㎡

画像出典:プレミスト浦和仲町公式HP

6階 6290万円 坪単価310万円
9階 6450万円 坪単価318万円

Cタイプ 3LDK 67㎡
7階 6320万円 坪単価311万円

Dタイプ 4LDK 75㎡
2階 6620万円 坪単価291万円(予定価格、次期以降供給)

平均坪単価は約315万円です。

狭めの4LDKとなりますがDタイプは部屋数求める方には魅力に感じることでしょう。ただ、Dタイプは隣接マンションと近い位置になるため唯一の網入りガラス住戸となります。部屋数求めないなら非網入りガラスの他タイプのほうがリビングからの開放感に期待ができそうです。

間取りに関しては全体的にリビング側の柱の食い込みが気になります。その分、雁行型の割にはバルコニーがきっちり2m確保できている部分も多いのですが、リビングの柱を外に出すのが当たり前の時代になっているのでちょいと違和感あります。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ&オート開閉便座、可動式ルーバー面格子(窓自体も大きいです)などしっかりしたものとなっています。プレミスト和光丸山台でもそうでしたがブラケットライトである点はちょいと残念でしょうか。ただ、引き戸は上吊り、収納の内側も面材貼り付けしてくれていたりと全体的に質感高めでした。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mm~2550mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・パークホームズ浦和仲町 2013年築 仲町2 浦和駅徒歩9分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約270万円

・オーベル浦和レジデンス 2015年築 仲町3 浦和駅徒歩12分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約270万円

・シティハウス浦和仲町 2017年築 仲町2 浦和駅徒歩9分 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約310万円

・ヴェレーナグラン浦和仲町 2018年築 仲町3 浦和駅徒歩13分 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約290万円

・パークホームズ浦和仲町三丁目 2021年築 仲町3 浦和駅徒歩12分 新築時の坪単価約265万円 新築販売中

・ガーデンハウス浦和仲町 2022年12月竣工予定 仲町2 浦和駅徒歩8分 新築時の坪単価約315万円 新築販売中

上記相場からプレミスト浦和仲町の将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 67㎡ 7階 6360万円(新築時) → 5380万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先1台を除き機械式で設置率約34%、すべて屋外で敷地北側となりますがサブエントランスもあります。

駐輪場は屋内(建物下)で設置率200%超です。北側と東側の接道どちらへも出入り可能でオートドア完備です。

管理費は㎡単価月額約237円、ディスポーザー付きですから納得度高いでしょう。

・パークホームズ浦和仲町三丁目 ディスポーザーなし 管理費㎡単価月額約209円

・ガーデンハウス浦和仲町 ディスポーザーあり 管理費㎡単価月額約330円

【住むレーション】

[湘南新宿ライン]

浦和 8:04発
大宮 8:10着

浦和 7:59発
赤羽 8:08着
池袋 8:19着
新宿 8:25着
渋谷 8:31着
恵比寿 8:33着
大崎 8:38着

[上野東京ライン]

浦和 8:06発
さいたま新都心 8:10着
大宮 8:13着

浦和 8:01発
赤羽 8:10着
尾久 8:15着
上野 8:22着
東京 8:29着
新橋 8:33着
品川 8:39着

[京浜東北線]

浦和 8:02発
北浦和 8:05着
与野 8:07着
さいたま新都心 8:09着
大宮 8:12着

浦和 8:02発
南浦和 8:05着
蕨 8:08着
西川口 8:11着
川口 8:14着
赤羽 8:18着
東十条 8:21着
王子 8:24着
上中里 8:26着
田端 8:28着
西日暮里 8:30着
日暮里 8:32着
鶯谷 8:34着
上野 8:37着
御徒町 8:38着
秋葉原 8:41着
神田 8:43着
東京 8:45着

日常の買い物としてはいなげやへ徒歩5分、駅東口のパルコへ徒歩12分、駅からの動線上となるイトーヨーカドーへ徒歩6分、伊勢丹(コルソ)へ徒歩7分など利便性高いです。金融機関も揃っていますし、行政施設も多いエリアですから都心へのアクセス良好とはいえ自分が住むマンションの最寄り駅周辺でほとんどのことを済ますことができます。

通学校は仲町小学校で徒歩15分、常盤中学校で約2.5キロ(自転車通学も可)とけっこうな距離となりますが人気学区ですから飲める方も多いでしょうか。(受験組も多いエリアですが)

建設地

【総評】

中古にシフトしても似たような立地条件となれば驚くほどの大きな価格差がないためプレミスト浦和仲町を気に入った方は中古へシフトせずにそのまま購入されたほうが良いでしょう。

ただ、プレミスト浦和仲町だと広さを取りたい方には合う部屋が少ないためそうなるとオーベル浦和レジデンスのように平均専有面積が80㎡に近い築浅中古のほうが合ってきます。

浦和駅近くに住みたいけど広さも欲しい~!!という方にはそもそもの選択肢が少ないですからね…

浦和エリアは相談件数多いこともあり常にチェックしているのですが駅徒歩圏内×築10年以内×80㎡超×西口は見逃しなければ今年に入って1件しか見ていません。

・プラウド浦和常盤カトラージュ 2016年築 83.35㎡ 5500万円台(ポータルサイト掲載は2020年11月でしたが2021年2月頃まで掲載されていました)

あとは東口側でプラウドシティ浦和が2件、プラウド浦和東仲町、ブランシエラ浦和、ザ・パークハウス浦和東仲町がそれぞれ1件程度です。

そのため浦和駅近くで80㎡超を求めるのはなかなか難しいのですが80㎡超を好む方も多いのでもう少し供給あると嬉しいですよね…稼ぎの良い共働き世帯にもより選ばれる街になってきたわけですし…(デベロッパーとしては単価盛りにくいため造りたがらない)

利益の最大化という意味では今回の専有面積は正解なのですが検討者層からすると80㎡超えがあっても購入したでしょうね。ただ、先に述べたように専有面積を大きくすると単価を盛りにくく、デベロッパーも商売ですから売りやすくて単価も盛りやすい70㎡前後を主とすること自体に違和感はありません。

今回もそのような広い部屋というニーズに答える住戸はないのですが70㎡前後でOKの方にとっては特別な割高感もなく、立地面などバランスも良いですから安心して購入できる出物でしょう。

動画もご覧ください!

■プレミスト浦和仲町 建設地周辺レポート&モデルルーム見学後のファーストインプレッション

■ブリリア浦和高砂(予想) 高砂アドレスの新築マンション!

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